Prevê-se que o Projeto de Lei sobre Rendas Comerciais (Coronavírus) (“o Projeto de Lei”) entre em vigor a partir de 25 de março de 2022. Esta é a solução do Governo para o montante total estimado de 7,5 mil milhões de libras esterlinas em atrasos no pagamento de rendas comerciais causados pela COVID.
Data: 17 de março de 2022
O Projeto de Lei sobre Rendas Comerciais (Coronavírus) (“o Projeto de Lei”) Prevê-se que entre em vigor a partir de 25 de março de 2022. Esta é a solução do Governo para o montante total estimado de 7,5 mil milhões de libras esterlinas em atrasos no pagamento de rendas comerciais causados pela COVID.
O projeto de lei estabelece um regime de arbitragem voluntária, que permite que tanto o senhorio como o inquilino, no âmbito de um contrato de arrendamento comercial, optem por que um árbitro independente resolva um litígio relativo aos atrasos no pagamento da renda do inquilino decorrentes da COVID-19.
O projeto de lei aplica-se apenas nos casos em que os atrasos no pagamento da renda do inquilino (incluindo despesas de condomínio, seguro, juros e IVA) tenham sido acumulados durante o período de encerramento forçado das atividades comerciais, que ocorreu no pico da pandemia da COVID-19, nomeadamente entre 21 de março de 2020 e 18 de julho de 2021, e apenas nos casos em que a atividade do inquilino se insira num setor que tenha sido afetado pela pandemia, ou seja, hotelaria e discotecas, comércio não essencial, centros de jardinagem, cuidados pessoais (incluindo cabeleireiros), hotéis e alojamentos turísticos, portos e lazer, teatros, cinemas e espaços para grandes eventos.
Existe um processo de arbitragem em TRÊS FASES:
FASE UM – pré-arbitragem
O senhorio ou o inquilino (“o Requerente”) enviar uma notificação à outra parte (“o requerido”), informando da sua intenção de submeter a questão dos atrasos no pagamento da renda do inquilino a um órgão de arbitragem aprovado;
O requerido dispõe de 14 dias para responder e, caso não o faça, o requerente pode submeter o caso a arbitragem após o prazo de 28 dias, ou seja, o requerente envia uma notificação por escrito a um órgão de arbitragem aprovado (O requerente deve pagar antecipadamente as taxas de arbitragem).
A referência deve:
(a) incluir a proposta formal do requerente para a resolução da questão;
(b) seja dada ao Réu a oportunidade de responder no prazo de 14 dias com a sua própria proposta formal; e
(c) ambas as partes podem, em seguida, apresentar propostas formais revistas, acompanhadas de provas adicionais, no prazo de 28 dias.
O árbitro deve ter em conta quaisquer propostas finais apresentadas pelas partes, em conformidade com a secção 15 do projeto de lei, ao determinar a isenção de pagamento. O árbitro deve determinar se uma ou ambas as propostas são compatíveis com os princípios do artigo 15.º. Se apenas uma proposta for compatível com os princípios do artigo 15.º, o árbitro deve proferir uma sentença nos termos dessa proposta.
O artigo 15.º do projeto de lei estabelece que qualquer decisão deve ter como objetivo preservar, ou restaurar e preservar, a viabilidade da atividade do arrendatário, na medida em que tal seja compatível com a preservação da solvência do senhorio; e que o arrendatário deve ser obrigado a cumprir as suas obrigações, desde que tal não tenha impacto na preservação ou na restauração da viabilidade da atividade do arrendatário nem na solvência do senhorio.
FASE DOIS (requisitos de elegibilidade)
O árbitro determinará se o litígio se insere no âmbito de aplicação do projeto de lei, ou seja, a questão deve:
(a) digam respeito a um contrato de arrendamento de um estabelecimento comercial afetado pela pandemia;
(b) dizerem respeito a uma dívida de renda protegida (ou seja, renda acumulada entre 21 de março de 2020 e 18 de julho de 2021); e
(c) ainda não tenham sido resolvidos por acordo entre as partes.
TERCEIRA FASE (resolução)
O árbitro avaliará a viabilidade da atividade comercial do inquilino (as provas que demonstrem essa viabilidade podem incluir, entre outras, contas bancárias, demonstrações financeiras, contas de gestão ou previsões de lucros), garantindo a preservação da solvência do senhorio, ao determinar se deve conceder isenção do pagamento.
Os poderes de que o árbitro dispõe incluem:
(a) reduzir o montante a pagar;
(b) prever o pagamento em prestações (máx. 24 meses); ou
(c) não conceder qualquer isenção de pagamento.
Caso haja uma audiência oral, o árbitro deve proferir a sentença no prazo de 14 dias após a conclusão da audiência; ou, caso não haja audiência oral, o árbitro deve proferir a sentença logo que seja razoavelmente possível após a receção da última proposta final. Prevê-se que a grande maioria dos processos não exija a realização de uma audiência oral.
Quer seja senhorio ou inquilino, é de importância vital que a sua proposta a apresentar ao árbitro seja detalhada, devidamente fundamentada com provas documentais e tática, no sentido de ser totalmente coerente com os princípios do artigo 15.º do projeto de lei.
É possível constatar que o Governo tentou encontrar um equilíbrio entre garantir que os senhorios recebam o que lhes é devido e evitar que os inquilinos comerciais entrem em situação de insolvência, nos casos em que estes possam comprovar dificuldades financeiras.
Na RFB Legal, podemos aconselhá-lo para determinar se o novo regime de arbitragem se aplica ao seu caso e, se for esse o caso, ajudá-lo a preparar o seu processo para arbitragem.
