Como sócio sénior de contencioso na Ronald Fletcher Baker LLP, vejo frequentemente casos de atrasos no pagamento de rendas comerciais e questões relacionadas com a violação de contratos de arrendamento comercial.
O panorama do sector imobiliário comercial está repleto de pressões financeiras e, para muitas empresas, a renda é a maior despesa geral. Quando o fluxo de caixa se torna mais apertado e as rendas em atraso começam a acumular-se, a situação pode agravar-se a uma velocidade alarmante. Ao contrário dos arrendamentos residenciais, os arrendamentos comerciais oferecem aos senhorios um potente arsenal de soluções que podem ser acionadas rapidamente - muitas vezes sem necessidade de uma ordem judicial.
Para um inquilino comercial, é essencial compreender o quadro jurídico e as medidas práticas disponíveis para atenuar os danos. Este guia descreve o que acontece quando a renda fica em atraso e como um inquilino comercial deve enfrentar a crise para proteger a sua empresa.
Compreender o arsenal do senhorio
Quando um inquilino não paga a renda até à data de vencimento, é provável que esteja a violar o contrato de arrendamento. A maior parte dos contratos de arrendamento comerciais modernos inclui um “período de carência” - normalmente 14 ou 21 dias - antes de o senhorio poder exercer determinadas medidas de “autoajuda”. Quando este período expira, o senhorio tem várias opções.
1. Caducidade do contrato de arrendamento
O confisco é talvez a solução mais temida. Permite ao senhorio rescindir o contrato de arrendamento e retomar a posse do imóvel. Nos casos de rendas em atraso, o senhorio tem normalmente o direito de “reentrada pacífica”. Este procedimento implica normalmente a entrada de um oficial de justiça certificado nas instalações, muitas vezes de madrugada, e a mudança das fechaduras.
Fundamentalmente, no caso de rendas em atraso, o senhorio não precisa normalmente de apresentar um aviso da Secção 146 (o aviso normal para outras infracções ao contrato de arrendamento). Se o contrato de arrendamento o permitir e o período de carência já tiver passado, o senhorio pode atuar imediatamente. Quando as fechaduras são mudadas, o direito do inquilino a ocupar o espaço termina, o que pode ser catastrófico para a continuidade da atividade.
2. Recuperação de rendas comerciais em atraso (CRAR)
O CRAR é um procedimento legal que permite que os senhorios dêem instruções aos agentes de execução para entrarem nas instalações e apreenderem bens no valor da dívida. O CRAR está sujeito a regras estritas:
- A renda deve estar atrasada pelo menos sete dias.
- O senhorio deve avisar o agente de execução com sete “dias claros” de antecedência.
- Apenas a “renda pura”, os juros e o IVA podem ser recuperados desta forma (as taxas de serviço e os seguros estão excluídos, exceto se estiverem reservados como renda no contrato de arrendamento).
- Certos objectos, como as “ferramentas do ofício”, até ao valor de 1 350 libras, estão isentos de apreensão.
3. Levantamento da caução de aluguer
Se um inquilino pagou um depósito de renda no início do contrato, o senhorio pode simplesmente retirar os pagamentos em atraso da escritura de depósito. Embora isto resolva a dívida imediata, a maior parte das escrituras exige que o inquilino “reponha” o depósito até ao seu nível original num curto espaço de tempo. O incumprimento deste requisito constitui uma nova violação do contrato de arrendamento.
4. Exigências legais e insolvência
O senhorio pode apresentar um requerimento legal para pagamentos de rendas em atraso não contestados que excedam £750 (para empresas) ou £5.000 (para particulares). Trata-se de um pedido formal de pagamento no prazo de 21 dias. Se o inquilino não pagar, o senhorio pode utilizar este facto como prova de insolvência para solicitar uma ordem de liquidação ou falência, ameaçando efetivamente a existência da empresa.
5. Medidas práticas imediatas para os inquilinos
Se não conseguir cumprir as suas obrigações de arrendamento, o silêncio é o seu maior inimigo. Uma gestão proactiva é a única forma de evitar as acções de execução agressivas acima referidas.
Etapa 1: Comunicação precoce
Não espere que o senhorio envie um pedido formal. Contacte o senhorio ou o seu agente de gestão assim que identificar um défice. Os senhorios geralmente preferem um inquilino pagante a uma unidade vaga, especialmente num mercado flutuante.
Quando estabelecer contacto, esteja preparado para:
- Explicar a causa do problema de fluxo de caixa (por exemplo, queda sazonal, contrato atrasado).
- Fornecer transparência financeira, como as contas de gestão, para provar que a empresa continua a ser viável.
- Propor uma solução realista.
Etapa 2: Propor um plano de pagamento
Evite fazer promessas que não pode cumprir. Em vez disso, considere a possibilidade de propor uma “Concessão de renda” estruturada ou uma “Carta de acompanhamento”. As opções podem incluir:
- Uma redução temporária da renda ou férias.
- Passar de pagamentos trimestrais (que podem ser difíceis para o fluxo de caixa) para pagamentos mensais.
- Um plano de pagamento diferido em que os pagamentos em atraso são efectuados em prestações durante o resto do ano.
Etapa 3: Formalizar eventuais acordos
Se o senhorio concordar com uma concessão, certifique-se de que esta é documentada por escrito. Um acordo verbal é difícil de aplicar e pode dar origem a litígios mais tarde. Uma carta de acompanhamento formal deve especificar se a concessão é pessoal ou se se aplica a todo o contrato de arrendamento e se o senhorio se reserva o direito de rescindir o contrato se falhar uma única prestação.
O risco da “renúncia”
Os inquilinos devem estar cientes do conceito de “renúncia”. Se um senhorio tomar qualquer medida que reconheça a continuação da existência do contrato de arrendamento depois de as rendas terem ficado em atraso - como exigir rendas futuras ou enviar um oficial de justiça para apreender bens - pode “renunciar” ao seu direito de perder o contrato de arrendamento por esses atrasos específicos.
Por outro lado, os senhorios são frequentemente muito cautelosos em aceitar pagamentos parciais de renda por esta razão. Se um senhorio recusar um pagamento parcial, é muitas vezes porque está a proteger o seu direito de rescindir totalmente o contrato de arrendamento.
Proteger a sua posição
Se o pior acontecer e o senhorio perder o contrato de arrendamento ao mudar as fechaduras, nem tudo está necessariamente perdido. Os inquilinos comerciais têm o direito de recorrer ao tribunal para obterem uma “anulação da caducidade”.”
O tribunal tem um amplo poder discricionário para restabelecer o contrato de arrendamento e permitir que o inquilino volte a ocupar as instalações. Em geral, se o inquilino puder pagar o montante total dos pagamentos em atraso, os juros e as custas judiciais do senhorio, o tribunal concederá uma indemnização para evitar a “sorte inesperada” que o senhorio receberia ao retomar a propriedade. No entanto, este pedido deve ser efectuado “com uma rapidez razoável” - idealmente no prazo de seis meses, embora seja preferível fazê-lo mais cedo.
A importância do aconselhamento profissional
A gestão das rendas em atraso é um ato de equilíbrio de alto risco. Um único passo em falso pode levar à perda das suas instalações e à apreensão dos seus bens. O aconselhamento jurídico não é apenas uma questão de litígio; é uma questão de negociação e estratégia.
Podemos analisar o seu contrato de arrendamento para detetar “cláusulas de rutura” que lhe permitam sair mais cedo, ou cláusulas de “alienação” que lhe permitam subarrendar o espaço para reduzir os seus custos. Também temos experiência em lidar com as delicadas negociações com os advogados do senhorio para garantir que qualquer plano de pagamento é legalmente sólido e protege os seus interesses.
Conclusão
As rendas em atraso são uma ameaça séria, mas não têm de significar o fim do seu negócio. Ao compreender os poderes do senhorio, ao comunicar atempadamente e ao procurar orientação jurídica profissional, muitos inquilinos conseguem ultrapassar as dificuldades financeiras e chegar a um acordo sustentável que permite à sua empresa sobreviver e, eventualmente, prosperar.
Se está preocupado com a sua capacidade de pagar a renda, ou se o seu senhorio já tomou medidas, contacte-nos hoje para discutir as suas opções e proteger o seu futuro comercial.
Solicitadores de litígios relativos a propriedades comerciais - contacte-nos
David Burns, Sócio Sénior de Contencioso da Ronald Fletcher Baker LLP, tem uma vasta experiência no tratamento de questões relacionadas com o atraso no pagamento de rendas comerciais e questões relacionadas com a violação de contratos de arrendamento comercial. Para mais informações sobre este tema, contactar David Burns através do e-mail D.Burns@rfblegal.co.uk ou do telefone 0207 467 5751.
David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
