É possível despejar um inquilino comercial por não pagar a renda?

Evicting a comercial tenant in the UK for non-payment of rent is a powerful tool which is, depending on the specific circumstances of the case, potentially available to a landlord when the tenant has failed to pay rent.  

For both landlords and tenants in the UK, understanding the legal framework governing forfeiture of the lease is crucial. This article explores the complexities involved in evicting a commercial tenant, the importance of specific lease terms, and the circumstances where it is possible to evict a commercial tenant.  

1. O direito de confisco 

Confisco allows a landlord to terminate a lease and re-enter the propriedade due to a tenant’s breach. For non-payment of rent, this is generally the fastest route to eviction for a landlord of a imóveis comerciais. 

Em primeiro lugar, vale a pena verificar se o contrato de arrendamento contém uma cláusula expressa de caducidade.  

A cláusula de confisco 

• Disposição expressa: The lease must conter an express ” forfeiture clause / proviso for re-entry.” Without this clause, it is difficult to forfeit the lease for rent arrears unless the breach is so severe it is considered “repudiatory.” 

• Períodos de carência: Most leases specify a period (typically 14 or 21 days) that rent must remain unpaid before the right to forfeit arises. 

Isenção da secção 146 

• Unlike other breaches (such as unauthorised alterations / repairs / breach of user clauses ), não pagamento da renda não requer uma notificação ao abrigo da Secção 146 da Lei do Direito de Propriedade de 1925. 

• O senhorio pode, em determinadas circunstâncias que são discutidas mais adiante, passar diretamente à execução do contrato de arrendamento uma vez expirado o período de carência. 

2. Métodos de recuperação da posse 

There are two distinct ways to exercise the right to forfeit a aluguer comercial: Peaceable Re-entry and Court Proceedings. 

Reentrada pacífica (autoajuda) 

• Ação: The landlord (usually via a certificated bailiff) physically enters the premises and changes the locks. 

• Calendário: This commonly occurs in early hours of morning when the premises are unoccupied to avoid issues around breaching the Criminal Law Act 1977, which prohibits the use or threat of violence to secure entry. 

• Efeito: O contrato de aluguer termina no momento em que as fechaduras são mudadas. 

Processo de posse (via judicial) 

• Processo: O senhorio apresenta um pedido de posse no County Court ou no High Court. 

• Requisito: This is often the preferred route if there is any risk of physical confrontation or if the property is mixed-use (containing a residencial element). 

• Cessação: O contrato de arrendamento é considerado formalmente rescindido quando o tribunal apresenta o pedido de posse ao arrendatário. 

3. A doutrina da renúncia 

A significant  risk to a landlord where a tenant has failed to pay rent is “waiving” the right to forfeit. This occurs if the landlord, with knowledge of the breach, performs an act that acknowledges the continued existence of the lease after the right to forfeit has arisen. Examples of waiver could include: 

• Rendas exigidas: O envio de uma fatura para futuras rendas é uma renúncia. 

• Aceitação da renda: Accepting even a partial payment of arrears or future rent is a waiver. 

• Comunicação: Qualquer ato do senhorio ou do seu agente (por exemplo, discutir reparações ou dar autorização) que considere o contrato de arrendamento como estando em curso pode tornar a caducidade ilegal  

• Lapso: Quando ocorre uma renúncia, o senhorio deve esperar até que o seguinte de aluguer é perdido antes de poderem tentar desistir novamente. 

4. Dispensa de confisco 

Even after a landlord has successfully re-entered or issued proceedings, the tenant has a statutory right to apply for “Relief from Forfeiture.” 

Discricionariedade do tribunal 

• Pagamento de retroactivos: If the tenant pays all outstanding rent, interest, and the landlord’s legal costs, the court vontade almost always grant relief. 

• Status Quo: A exoneração restitui o contrato de arrendamento como se a caducidade nunca tivesse ocorrido. 

• Limites de tempo: No caso de reentrada pacífica, o inquilino dispõe normalmente de seis meses para requerer a anulação da perda (embora nalguns casos os inquilinos tenham conseguido obter anulação da perda depois de decorridos mais de seis meses).  

• Para processos judiciais: If the landlord succeeds in court, the tenant should usually apply for relief before the possession order is executed. Once the landlord takes possession under a court warrant, the tenant’s right to seek relief is significantly curtailed. 

5. Controlo processual 

Para garantir a legalidade da execução do contrato de arrendamento comercial/despejo, devem ser observados os seguintes aspectos técnicos: 

Nota: Forfeiture is an “all or nothing” remedy. By terminating the lease, you lose the right to future rent and may become liable for business rates while the unit is vacant. 

Considerações técnicas e propriedades de uso misto 

A definição de “aluguer” 

Landlords must ensure that the debt they are forfeiting for is legally classified as “rent.” While basic rent is obvious, other charges like service charges, insurance premiums, and utilities must be “reserved as rent” in the lease. If they are not, the landlord must serve a Section 146 Notice before forfeiting for those specific debts. 

Perigo de uso misto 

The Protection from Eviction Act 1977 applies if any part of the premises is “occupied as a dwelling.” If a commercial tenant lives in a flat above their shop under the same lease, a landlord não pode utilizar a reentrada pacífica. Se o fizer, é uma infração penal. Nestes casos, uma ordem judicial é a única via legal. 

Bens móveis e bens abandonados 

Quando um senhorio perde a propriedade, o stock e o equipamento do inquilino permanecem no interior. O senhorio torna-se um “fiador involuntário”. O senhorio tem de cumprir a Lei de Delitos (Interferência com Bens) de 1977, dando ao inquilino uma oportunidade razoável de recolher os seus bens antes de estes poderem ser vendidos ou eliminados. Se não o fizer, pode dar origem a uma ação judicial secundária por conversão de bens. 

Lista de controlo sumária para senhorios 

Para garantir que o despejo por atraso no pagamento das rendas está em conformidade com a lei, o senhorio deve 

1. Verificar o aluguer: Confirmar a existência de uma cláusula de caducidade e calcular o termo exato do período de carência. 

2. Auditoria das contas: Certificar-se de que os pagamentos em atraso são estritamente definidos como rendas e de que não foram aceites quaisquer pagamentos após o surgimento do direito de caducidade. 

3. Verificar a ocupação: Confirmar que o local é puramente comercial e que não há ninguém a viver no local. 

4. Verificar a renúncia: Confirmar que não foram tomadas quaisquer medidas susceptíveis de equivaler a uma renúncia ao direito de perda do contrato de arrendamento. 

5. Instruções de emissão: Engage certificated bailiffs for peaceable re-entry or legal counsel for court proceedings. 

6. Proteger o local: Mudar fechaduras, fazer leituras de contadores e fotografar o inventário dos bens deixados para trás. 

O confisco é um instrumento poderoso mas clínico. Uma vez que os tribunais a consideram uma solução “draconiana”, é importante garantir que o confisco é legal. Qualquer desvio pode fazer com que o senhorio pague uma indemnização ao inquilino, e não o contrário. 

David Burns, Senior Contencioso Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial lease disputes and non payment of rent. Whether you are seeking to enforce the terms of a lease or obtain advice about issues around complying with the terms of a lease we have the experience to assist. For enquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk or by phone at 0207 467 5751.