É possível despejar um inquilino comercial por não pagar a renda?

Despejar um inquilino comercial no Reino Unido por falta de pagamento da renda é um instrumento poderoso que, dependendo das circunstâncias específicas do caso, está potencialmente ao dispor de um senhorio quando o inquilino não paga a renda.  

Tanto para os senhorios como para os inquilinos no Reino Unido, é fundamental compreender o quadro jurídico que rege a caducidade do contrato de arrendamento. Este artigo explora as complexidades envolvidas no despejo de um inquilino comercial, a importância das cláusulas específicas do contrato de arrendamento e as circunstâncias em que é possível despejar um inquilino comercial.  

1. O direito de confisco 

O confisco permite ao senhorio rescindir um contrato de arrendamento e voltar a entrar na propriedade devido a uma infração do inquilino. Em caso de não pagamento da renda, esta é geralmente a via mais rápida de despejo para um senhorio de um imóvel comercial. 

Em primeiro lugar, vale a pena verificar se o contrato de arrendamento contém uma cláusula expressa de caducidade.  

A cláusula de confisco 

• Disposição expressa: O contrato de arrendamento deve conter expressamente uma ”cláusula de caducidade / reserva de reentrada”. Sem esta cláusula, é difícil perder o contrato de arrendamento por atraso no pagamento das rendas, a menos que a infração seja tão grave que seja considerada “repudiável”.” 

• Períodos de carência: A maioria dos contratos de arrendamento especifica um período (normalmente 14 ou 21 dias) em que a renda deve permanecer por pagar antes de surgir o direito de caducidade. 

Isenção da secção 146 

• Ao contrário de outras violações (como alterações / reparações não autorizadas / violação das cláusulas de utilização), não pagamento da renda não requer uma notificação ao abrigo da Secção 146 da Lei do Direito de Propriedade de 1925. 

• O senhorio pode, em determinadas circunstâncias que são discutidas mais adiante, passar diretamente à execução do contrato de arrendamento uma vez expirado o período de carência. 

2. Métodos de recuperação da posse 

Existem duas formas distintas de exercer o direito de caducidade de um contrato de arrendamento comercial: A reintegração pacífica e o processo judicial. 

Reentrada pacífica (autoajuda) 

• Ação: O senhorio (normalmente através de um oficial de justiça certificado) entra fisicamente nas instalações e muda as fechaduras. 

• Tempo: Isto ocorre normalmente de manhã cedo, quando as instalações estão desocupadas, para evitar problemas relacionados com a violação da Lei de Direito Penal de 1977, que proíbe o uso ou a ameaça de violência para garantir a entrada. 

• Efeito: O contrato de aluguer termina no momento em que as fechaduras são mudadas. 

Processo de posse (via judicial) 

• Processo: O senhorio apresenta um pedido de posse no County Court ou no High Court. 

• Requisito: Esta é frequentemente a via preferida se houver algum risco de confronto físico ou se a propriedade for de utilização mista (contendo um elemento residencial). 

• Cessação: O contrato de arrendamento é considerado formalmente rescindido quando o tribunal apresenta o pedido de posse ao arrendatário. 

3. A doutrina da renúncia 

Um risco significativo para um senhorio quando um inquilino não paga a renda é a “renúncia” ao direito de confisco. Esta situação ocorre se o senhorio, com conhecimento do incumprimento, praticar um ato que reconheça a continuação da existência do contrato de arrendamento após o surgimento do direito de confisco. Exemplos de renúncia podem incluir: 

• Rendas exigidas: O envio de uma fatura para futuras rendas é uma renúncia. 

• Aceitação da renda: A aceitação de um pagamento, mesmo parcial, de rendas em atraso ou de rendas futuras constitui uma renúncia. 

• Comunicação: Qualquer ato do senhorio ou do seu agente (por exemplo, discutir reparações ou dar autorização) que considere o contrato de arrendamento como estando em curso pode tornar a caducidade ilegal  

• Lapso: Quando ocorre uma renúncia, o senhorio deve esperar até que o seguinte de aluguer é perdido antes de poderem tentar desistir novamente. 

4. Dispensa de confisco 

Mesmo depois de o senhorio ter reintroduzido com êxito ou ter instaurado um processo, o inquilino tem o direito legal de requerer a “anulação da perda”.” 

Discricionariedade do tribunal 

• Pagamento de retroactivos: Se o inquilino pagar a totalidade da renda em dívida, os juros e as custas judiciais do senhorio, o tribunal concederá quase sempre a indemnização. 

• Status Quo: A exoneração restitui o contrato de arrendamento como se a caducidade nunca tivesse ocorrido. 

• Limites de tempo: No caso de reentrada pacífica, o inquilino dispõe normalmente de seis meses para requerer a anulação da perda (embora nalguns casos os inquilinos tenham conseguido obter anulação da perda depois de decorridos mais de seis meses).  

• Para processos judiciais: Se o senhorio for bem sucedido em tribunal, o inquilino deve normalmente requerer uma indemnização antes de a ordem de posse ser executada. A partir do momento em que o senhorio toma posse ao abrigo de um mandado judicial, o direito do inquilino a pedir reparação é significativamente reduzido. 

5. Controlo processual 

Para garantir a legalidade da execução do contrato de arrendamento comercial/despejo, devem ser observados os seguintes aspectos técnicos: 

Nota: A caducidade é uma solução do tipo “tudo ou nada”. Ao rescindir o contrato de arrendamento, perde o direito a futuras rendas e pode tornar-se responsável pelas taxas comerciais enquanto a unidade estiver vaga. 

Considerações técnicas e propriedades de uso misto 

A definição de “aluguer” 

Os senhorios devem certificar-se de que a dívida que estão a executar é legalmente classificada como “renda”. Embora a renda básica seja óbvia, outros encargos como taxas de serviço, prémios de seguro e serviços públicos devem ser “reservados como renda” no contrato de arrendamento. Se não estiverem, o senhorio deve apresentar um aviso da Secção 146 antes de executar essas dívidas específicas. 

Perigo de uso misto 

A Lei de Proteção contra Despejos de 1977 aplica-se se qualquer parte das instalações estiver “ocupada como habitação”. Se um inquilino comercial viver num apartamento por cima da sua loja ao abrigo do mesmo contrato de arrendamento, o senhorio não pode utilizar a reentrada pacífica. Se o fizer, é uma infração penal. Nestes casos, uma ordem judicial é a única via legal. 

Bens móveis e bens abandonados 

Quando um senhorio perde a propriedade, o stock e o equipamento do inquilino permanecem no interior. O senhorio torna-se um “fiador involuntário”. O senhorio tem de cumprir a Lei de Delitos (Interferência com Bens) de 1977, dando ao inquilino uma oportunidade razoável de recolher os seus bens antes de estes poderem ser vendidos ou eliminados. Se não o fizer, pode dar origem a uma ação judicial secundária por conversão de bens. 

Lista de controlo sumária para senhorios 

Para garantir que o despejo por atraso no pagamento das rendas está em conformidade com a lei, o senhorio deve 

1. Verificar o aluguer: Confirmar a existência de uma cláusula de caducidade e calcular o termo exato do período de carência. 

2. Auditoria das contas: Certificar-se de que os pagamentos em atraso são estritamente definidos como rendas e de que não foram aceites quaisquer pagamentos após o surgimento do direito de caducidade. 

3. Verificar a ocupação: Confirmar que o local é puramente comercial e que não há ninguém a viver no local. 

4. Verificar a renúncia: Confirmar que não foram tomadas quaisquer medidas susceptíveis de equivaler a uma renúncia ao direito de perda do contrato de arrendamento. 

5. Instruções de emissão: Contratar oficiais de justiça certificados para a reentrada pacífica ou aconselhamento jurídico para os processos judiciais. 

6. Proteger o local: Mudar fechaduras, fazer leituras de contadores e fotografar o inventário dos bens deixados para trás. 

O confisco é um instrumento poderoso mas clínico. Uma vez que os tribunais a consideram uma solução “draconiana”, é importante garantir que o confisco é legal. Qualquer desvio pode fazer com que o senhorio pague uma indemnização ao inquilino, e não o contrário. 

David Burns, Sócio Sénior de Contencioso da Ronald Fletcher Baker LLP, tem uma vasta experiência no tratamento de questões relacionadas com litígios de arrendamento comercial e não pagamento de rendas. Quer esteja a tentar fazer cumprir os termos de um contrato de arrendamento ou a obter aconselhamento sobre questões relacionadas com o cumprimento dos termos de um contrato de arrendamento, temos a experiência necessária para o ajudar. Para mais informações sobre este assunto, contacte David Burns através do e-mail D.Burns@rfblegal.co.uk ou do telefone 0207 467 5751.