Residential Service Charges: Um Guia Prático para Senhorios

Uma questão comum com que se deparam os senhorios e as agências de gestão de imóveis arrendados é o facto de os arrendatários questionarem a razoabilidade das despesas de condomínio. 

When determining whether a particular service charge item is payable, the first step is to assess whether it falls within the service charge provisions of the lease. 

Se for o caso, o Lei do senhorio e do inquilino de 1985 estabelece que: 

“The landlord may only include costs in the service charge to the extent that the costs were reasonably incurred and the works or services to which they relate were carried out to a reasonable standard.” 

O montante de qualquer adiantamento relativo às despesas de condomínio deve ser razoável. 

Any costs that fail these reasonableness tests cannot be included in the service charge. Tenants have the right to apply for a determination as to whether a service charge is payable under section Artigo 27.º-A da Lei do Arrendador e do Arrendatário de 1985 (LTA 1985). 

As taxas de serviço são ‘razoáveis’? 

A Lei do Senhorio e do Inquilino de 1985 estabelece um critério para avaliar a razoabilidade das despesas de condomínio. Os dois elementos fundamentais deste critério são: 

a) O senhorio só pode incluir custos na taxa de serviços se esses custos tiverem sido razoavelmente incorridos e se os trabalhos ou serviços tiverem sido realizados de acordo com padrões razoáveis. 

b) Quaisquer pagamentos antecipados de despesas de serviço devem ser razoáveis. 

Quaisquer custos que não cumpram estes critérios não podem ser incluídos na taxa de serviço. 

a) Despesas razoavelmente incorridas e obras ou serviços executados de acordo com padrões razoáveis 

Em Forcelux Ltd contra Sweetman e Parker [2001] 2 EGLR 173 (LT), the Lands Tribunal held that determining whether costs were reasonably incurred involves a two-stage test: first, whether the landlord’s decision-making process was reasonable, and second, whether the sum charged was reasonable in light of market evidence. 

Em Waller contra Hounslow LBC, the Court of Recurso clarified that while the same legal test applies to both repairs and improvements, the factors that a landlord should consider in respect of improvements may be more extensive than that for repairs. If more than one outcome was reasonable, it is for the landlord to choose between them. 

b) Os adiantamentos devem ser razoáveis 

It is common for residencial leases to require payments on account of service charges at regular intervals throughout the year. Where this is the case, the interim payment must be reasonable, as set out in n.º 2 do artigo 19.º da Lei de 1985. 

O caso de Avon Ground Rents Ltd contra Cowley [2019] EWCA Civ 1827 established that there is no rigid rule for determining whether advance payments are reasonable; it depends on the facts of the case. In this instance, it was deemed unreasonable for residential tenants to pay the full cost of remedial works upfront when a near-equivalent payment was expected from the NHBC, with no anticipated delays. 

Pedidos de determinação da razoabilidade 

Quando os arrendatários recorrem ao Tribunal para obter uma decisão, os aspetos mais comuns que levantam incluem: 

• A qualidade do trabalho realizado. 

• Potenciais conflitos de interesses nos casos em que os empreiteiros tenham ligações com o senhorio ou com o agente de gestão. 

• A frequência dos trabalhos. 

• O histórico de manutenção. 

• The size of the propriedade. 

• O benefício para todos os arrendatários. 

It is essential for agents and landlords to maintain accurate records to demonstrate that their decision-making was reasonable and that the costs incurred were justified in case of a challenge. 

Medidas para se proteger 

Se um arrendatário recorrer ao Tribunal, cabe ao senhorio provar que as despesas são razoáveis (em vez de ser o arrendatário a ter de provar que são irrazoáveis). 

Algumas formas práticas de garantir que está a cobrar taxas de serviço razoáveis e de poder comprová-lo, se necessário, incluem: 

1. Obtenha várias cotações de diferentes fornecedores no mercado. 

2. Be prepared to explain your decisions. Reasonableness does not require selecting the cheapest option, as long as the expenditure is in line with the market norm. 

3. Mantenha registos detalhados das decisões, quer se refiram à contratação de empreiteiros, quer ao calendário dos trabalhos. 

4. Facilitar aos arrendatários a apresentação de comentários sobre os serviços e a investigação de quaisquer questões que levantem. 

5. Analise regularmente os contratos e os fornecedores para garantir uma boa relação qualidade/preço. 

6. Cumpra os seus padrões de serviço. Não se comprometa com datas de conclusão sem um calendário claro ou se o processo de concurso ainda não tiver sido iniciado. 

7. Mantenha uma comunicação aberta com os seus arrendatários, envolvendo-os na tomada de decisões. Isto pode ajudar a evitar litígios no Tribunal e a promover relações positivas com os arrendatários. 

If you require assistance with service charge recovery, or if a leaseholder has initiated an application for Tribunal determination, please contact our Equipa de Contencioso Imobiliário em 0203 917 1707 ou via email at m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.