Uma questão comum com que se deparam os senhorios e as agências de gestão de imóveis arrendados é o facto de os arrendatários questionarem a razoabilidade das despesas de condomínio.
Ao determinar se uma determinada rubrica das despesas de condomínio é devida, o primeiro passo consiste em avaliar se a mesma se enquadra nas disposições do contrato de arrendamento relativas às despesas de condomínio.
Se for o caso, o Lei do senhorio e do inquilino de 1985 estabelece que:
“O senhorio só pode incluir custos na taxa de serviços na medida em que esses custos tenham sido razoavelmente incorridos e as obras ou serviços a que se referem tenham sido realizados de acordo com padrões razoáveis.”
O montante de qualquer adiantamento relativo às despesas de condomínio deve ser razoável.
Quaisquer custos que não satisfaçam estes critérios de razoabilidade não podem ser incluídos na taxa de serviços. Os inquilinos têm o direito de solicitar uma decisão sobre se uma taxa de serviços é devida nos termos do artigo Artigo 27.º-A da Lei do Arrendador e do Arrendatário de 1985 (LTA 1985).
As taxas de serviço são ‘razoáveis’?
A Lei do Senhorio e do Inquilino de 1985 estabelece um critério para avaliar a razoabilidade das despesas de condomínio. Os dois elementos fundamentais deste critério são:
a) O senhorio só pode incluir custos na taxa de serviços se esses custos tiverem sido razoavelmente incorridos e se os trabalhos ou serviços tiverem sido realizados de acordo com padrões razoáveis.
b) Quaisquer pagamentos antecipados de despesas de serviço devem ser razoáveis.
Quaisquer custos que não cumpram estes critérios não podem ser incluídos na taxa de serviço.
a) Despesas razoavelmente incorridas e obras ou serviços executados de acordo com padrões razoáveis
Em Forcelux Ltd contra Sweetman e Parker [2001] 2 EGLR 173 (LT), o Tribunal Fundiário considerou que determinar se as despesas foram razoavelmente incorridas implica um teste em duas fases: em primeiro lugar, se o processo de tomada de decisão do senhorio foi razoável e, em segundo lugar, se o montante cobrado foi razoável à luz dos dados do mercado.
Em Waller contra Hounslow LBC, o Tribunal de Recurso esclareceu que, embora se aplique o mesmo critério jurídico tanto às reparações como às melhorias, os fatores que o senhorio deve ter em conta no que diz respeito às melhorias podem ser mais abrangentes do que no caso das reparações. Se houver mais do que uma solução razoável, cabe ao senhorio escolher entre elas.
b) Os adiantamentos devem ser razoáveis
É comum que os contratos de arrendamento residencial exijam pagamentos a título de despesas de condomínio a intervalos regulares ao longo do ano. Nesses casos, o pagamento provisório deve ser razoável, tal como previsto em n.º 2 do artigo 19.º da Lei de 1985.
O caso de Avon Ground Rents Ltd contra Cowley [2019] EWCA Civ 1827 ficou estabelecido que não existe uma regra rígida para determinar se os pagamentos antecipados são razoáveis; tal depende das circunstâncias do caso. Neste caso, considerou-se não razoável que os inquilinos residenciais pagassem antecipadamente o custo total das obras de reparação, uma vez que se esperava um pagamento quase equivalente por parte da NHBC, sem que se previssem atrasos.
Pedidos de determinação da razoabilidade
Quando os arrendatários recorrem ao Tribunal para obter uma decisão, os aspetos mais comuns que levantam incluem:
- A qualidade do trabalho realizado.
- Potenciais conflitos de interesses nos casos em que os empreiteiros tenham ligações com o senhorio ou com o agente de gestão.
- A frequência dos trabalhos.
- O histórico de manutenção.
- A dimensão do imóvel.
- O benefício para todos os arrendatários.
É essencial que os agentes e os senhorios mantenham registos precisos para demonstrar que as suas decisões foram razoáveis e que os custos incorridos se justificavam, caso a situação venha a ser contestada.
Medidas para se proteger
Se um arrendatário recorrer ao Tribunal, cabe ao senhorio provar que as despesas são razoáveis (em vez de ser o arrendatário a ter de provar que são irrazoáveis).
Algumas formas práticas de garantir que está a cobrar taxas de serviço razoáveis e de poder comprová-lo, se necessário, incluem:
- Obtenha várias cotações de diferentes fornecedores no mercado.
- Esteja preparado para justificar as suas decisões. A razoabilidade não implica necessariamente escolher a opção mais barata, desde que a despesa esteja em conformidade com as normas do mercado.
- Mantenha registos detalhados das decisões, quer se refiram à contratação de empreiteiros, quer ao calendário dos trabalhos.
- Facilitar aos arrendatários a apresentação de comentários sobre os serviços e a investigação de quaisquer questões que levantem.
- Analise regularmente os contratos e os fornecedores para garantir uma boa relação qualidade/preço.
- Cumpra os seus padrões de serviço. Não se comprometa com datas de conclusão sem um calendário claro ou se o processo de concurso ainda não tiver sido iniciado.
- Mantenha uma comunicação aberta com os seus arrendatários, envolvendo-os na tomada de decisões. Isto pode ajudar a evitar litígios no Tribunal e a promover relações positivas com os arrendatários.
Se precisar de assistência na recuperação de despesas de condomínio, ou se um arrendatário tiver dado início a um processo para decisão do Tribunal, entre em contacto com a nossa Equipa de Contencioso Imobiliário em 0203 917 1707 ou por correio eletrónico em m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.
Marissa Lawrence
Solicitador Associado Sénior
