Despejos de inquilinos: Um guia para senhorios em Inglaterra

Despejos de inquilinos: Um guia para senhorios em Inglaterra

Este guia de perguntas frequentes tem como objetivo fornecer respostas às perguntas mais frequentes relacionadas com a posse de imóveis residenciais arrendados ao abrigo de contratos de arrendamento de curta duração garantidos (Assured Shorthold Tenancies) em Inglaterra, destinadas a senhorios particulares.

Como posso despejar legalmente o meu inquilino?

Na qualidade de senhorio de um contrato de arrendamento de curta duração garantido em Inglaterra, caso o contrato não termine por mútuo consentimento, dispõe de duas vias para recuperar a posse do seu imóvel:

Artigo 21.º (Notificação de ausência de culpa); e

Aviso ao abrigo da Secção 8.  

Tenho o direito de notificar ao abrigo da Secção 21?

Uma Notificação ao abrigo da Secção 21 (que se refere à Secção 21 da Lei da Habitação de 1998) é comummente designada por ‘Notificação sem justa causa’, uma vez que não é necessário apresentar qualquer motivo nem demonstrar qualquer incumprimento por parte do inquilino ao notificá-lo ao abrigo da Secção 21.

Se um senhorio entregar uma notificação válida a um inquilino, o tribunal deve emitir uma ordem de despejo.

Existem vários requisitos prévios que têm de ser cumpridos; caso contrário, a notificação ao abrigo da Secção 21 poderá ser inválida. Uma notificação ao abrigo da Secção 21 poderá ser inválida se o senhorio:

Não apresentou a notificação ao abrigo da Secção 21 de forma correta

Não cumpriu as regras relativas ao depósito de garantia do arrendamento

Não foi apresentado um certificado de desempenho energético (EPC) ou um certificado de segurança do gás

Não foi possível disponibilizar o guia «Como alugar»

Não possui uma licença para o imóvel, nos casos em que tal é exigido, ou ainda não a solicitou

Cobrou uma taxa indevida ao cobrar um pagamento proibido ou ao reter um depósito de garantia

Notificou o inquilino na sequência de uma queixa relativa ao imóvel (despejo por retaliação). Os senhorios devem certificar-se de que não estão a infringir a Lei de 2015 sobre o Despejo por Retaliação e a Desregulamentação ao notificarem o inquilino após receberem queixas.

Com que antecedência tenho de avisar?  

Em Inglaterra, uma notificação ao abrigo da Secção 21 deve dar aos seus inquilinos um prazo de, pelo menos, 2 meses para desocuparem o seu imóvel.

O senhorio poderá ter de conceder um prazo de pré-aviso mais longo se tiver um contrato de arrendamento periódico ‘contratual’. Trata-se de um contrato de arrendamento a prazo determinado que chegou ao fim, mas que incluía uma cláusula prevendo a sua continuação como contrato de arrendamento periódico.  

Se o prazo de pré-aviso de dois meses previsto na notificação ao abrigo da secção 21 tiver expirado, posso voltar a entrar no imóvel?  

Não. A Lei de Proteção contra o Despejo de 1977 considera crime despejar um inquilino de um imóvel residencial sem uma decisão judicial.   

Após o termo do prazo de uma notificação ao abrigo da secção 21, desde que todas as condições prévias relevantes estejam preenchidas, pode apresentar um pedido ao tribunal recorrendo ao procedimento acelerado de reintegração de posse. O procedimento acelerado de reintegração de posse permite que um senhorio obtenha uma ordem de reintegração de posse sem audiência, caso não haja controvérsia quanto aos factos do processo.

Poderei notificar o inquilino ao abrigo da secção 21 assim que a nova Lei de Reforma do Arrendamento entrar em vigor?  

O projeto de lei de reforma do arrendamento propõe a eliminação total do procedimento previsto na Secção 21 (e do procedimento de despejo acelerado).  

Se não conseguir notificar a notificação prevista na secção 21, que tipo de notificação devo entregar?  

No âmbito do Lei da Habitação de 1988,, uma notificação ao abrigo da Secção 8 pode ser utilizada para rescindir um contrato de arrendamento de curta duração antes do termo do contrato.  

As notificações ao abrigo da Secção 8 só podem ser emitidas se os inquilinos tiverem violado, de alguma forma, os termos do seu contrato de arrendamento; por exemplo, se os inquilinos:

Estão com o aluguer em atraso.

Causaram danos à propriedade.

Conseguiram o arrendamento ao fornecerem informações falsas sobre si próprios.

Tornar-se um incómodo para os vizinhos.

Utilizaram o imóvel para atividades criminosas.

Existem motivos imperativos em que o tribunal tem de conceder a posse:

Fundamento 1: O senhorio requer a posse do imóvel, uma vez que o ocupava como residência principal ou porque pretende agora ocupá-lo como residência principal.

Fundamento 2: O imóvel está sujeito a uma hipoteca e o credor hipotecário tem agora o direito de exercer o poder de venda.

Motivo 3: O contrato de arrendamento tem uma duração determinada não superior a 8 meses e o imóvel era anteriormente destinado a arrendamento para férias.

Motivo 4: O contrato de arrendamento tem uma duração determinada não superior a 12 meses e o imóvel é um alojamento para estudantes arrendado fora do período letivo.

Fundamento n.º 5: O imóvel pertence a um clérigo.

Motivo n.º 6: O imóvel necessita de reabilitação.

Motivo 7: O inquilino faleceu.

Motivo n.º 8: O inquilino está com pagamentos em atraso.

Existem também motivos discricionários em que o Tribunal pode conceder a posse:

Motivo n.º 9: Está disponível um alojamento alternativo adequado para o inquilino no momento da tomada de posse.

Motivo n.º 10: O inquilino está com o aluguer em atraso.

Motivo n.º 11: O inquilino tem adiado persistentemente o pagamento da renda, independentemente de esta se encontrar ou não em atraso.

Motivo n.º 12: Foi violada qualquer obrigação decorrente do contrato de arrendamento, com exceção do pagamento da renda.

Motivo n.º 13: Devido à conduta do inquilino, o imóvel sofreu deterioração.

Motivo n.º 14: O inquilino está a causar incómodo ou perturbação às pessoas que residem no imóvel ou que o visitam. O inquilino foi condenado por praticar atividades ilegais ou por utilizar o imóvel para fins imorais.

Motivo n.º 15: O inquilino deixou que o mobiliário dos senhorios se deteriorasse devido a maus tratos.

Motivo n.º 16: O inquilino ocupa o imóvel devido ao seu antigo vínculo laboral com o senhorio.

Motivo n.º 17: O senhorio concedeu o arrendamento com base numa declaração feita pelo inquilino que se revelou posteriormente falsa.

 Os fundamentos para a desocupação estão previstos no Anexo 2 da Lei da Habitação de 1988 – disponível aqui

Se um inquilino estiver com o aluguer em atraso, posso notificá-lo ao abrigo da secção 8?

Se um inquilino estiver com o aluguer em atraso, poderá ter o direito de notificá-lo ao abrigo da secção 8. Existem três fundamentos que podem ser aplicáveis: o Fundo 8, o Fundo 10 e o Fundo 11. Cada um deles tem requisitos ligeiramente diferentes a cumprir e, tal como referido acima, apenas o Fundo 8 é um fundamento obrigatório.  

Deve também certificar-se de que as informações de contacto mais recentes do senhorio e/ou do agente foram comunicadas ao inquilino (Notificação nos termos do artigo 48.º).  

Se eu entregar uma notificação ao abrigo da secção 8, haverá uma audiência no tribunal?  

Sim– a menos que as partes cheguem a um acordo antes da audiência no tribunal.  

A audiência inicial no tribunal é normalmente marcada para 15 minutos antes do início da sessão, perante um juiz que analisará os documentos relevantes. Se o juiz considerar que foram apresentados fundamentos suficientes para a reintegração de posse, esta poderá ser concedida nesta mesma audiência. Em alternativa, dependendo das circunstâncias do caso, o juiz poderá emitir novas instruções que as partes deverão cumprir.  

Como é que a RFB Legal me pode ajudar neste processo?  

Se precisar de aconselhamento ou assistência relativamente à rescisão de um contrato de arrendamento residencial, contacte o nosso Equipa de Contencioso Imobiliário sobre 0203 917 1707 ou por e-mail para residentialpossession@rfblegal.co.uk

Informações adicionais

Autor da notícia: David Burns | Marissa Lawrence