O Governo indicou pela primeira vez que estava a analisar a possibilidade de reformular o atual processo de aquisição da propriedade plena de arrendamentos, já em 2017, quando solicitou à Comissão Jurídica que revisse certos aspetos do regime de arrendamento.
Avançando para janeiro de 2021, um comunicado de imprensa do Governo anunciou que este tencionava introduzir alterações significativas no sistema atual, adotando muitas das alterações propostas pela Comissão Jurídica na sua resposta. O comunicado de imprensa centrou-se nas alterações que, segundo o Governo, tornariam o processo “mais justo” para o arrendatário.
O panorama dos arrendamentos de longa duração
Há mais de três décadas que o Lei de 1993 sobre a Reforma do Regime de Arrendamento, a Habitação e o Desenvolvimento Urbano tem regulamentado a aquisição da propriedade plena de arrendamentos. Esta legislação, no entanto, tem sido motivo de controvérsia. Os críticos argumentam que o custo da prorrogação do contrato de arrendamento era demasiado elevado e que os compradores incautos do que pareciam ser arrendamentos de longa duração, como por exemplo de 99 anos, teriam em breve de pagar montantes potencialmente significativos para prorrogar o seu contrato de arrendamento.
De um modo geral, o processo tem sido considerado favorável ao senhorio, uma vez que:
(1) receberiam prémios potencialmente significativos, especialmente quando o prazo do contrato de arrendamento fosse inferior a 80 anos, uma vez que isso atrairia o ‘valor de casamento’;
(2) o arrendatário era obrigado a pagar as despesas processuais razoáveis incorridas pelo senhorio.
Medida do Governo: O projeto de lei sobre a reforma do regime de arrendamento e da propriedade plena
No final de 2023, o governo revelou o projeto de lei sobre a reforma do regime de arrendamento e da propriedade plena, que se encontra atualmente em fase de apreciação em comissão. O projeto de lei introduziria as seguintes alterações fundamentais ao atual sistema de aquisição da propriedade plena em arrendamentos:
– Eliminar o requisito de que o arrendatário seja proprietário do imóvel há dois anos para dar início ao processo;
– Aumentar o prazo de prorrogação obrigatória de 90 anos para uns impressionantes 990 anos;
– Eliminar a obrigação de o arrendatário pagar o ‘valor de casamento’;
– Eliminar a possibilidade de o senhorio recuperar os seus custos junto do arrendatário na maioria das situações.
Emancipação coletiva
As alterações propostas vão além dos arrendatários individuais. A aquisição coletiva do direito de propriedade, nomeadamente em edifícios de uso misto, também será alvo de reforma:
– O limite percentual das áreas não residenciais em edifícios de uso misto, que impediria os arrendatários residenciais de adquirirem a propriedade plena, aumenta de 25% para 50%;
– O senhorio pode ser obrigado a assumir o arrendamento de volta de quaisquer apartamentos do edifício que não participem no programa, o que reduziria o prémio total a pagar.
O braço de ferro: senhorios vs. inquilinos
Embora estas reformas representem uma lufada de ar fresco para os arrendatários, os senhorios podem não estar tão entusiasmados. Prevê-se que os grupos de pressão dos senhorios venham a exercer pressão sobre o Governo para que este introduza alterações, especialmente no que diz respeito à abolição efetiva do «valor do casamento». Alguns senhorios terão adquirido imóveis e pago montantes mais elevados com base nos prémios futuros que seriam recebidos pelos arrendatários. Agora, correm o risco de perder prémios consideráveis sem qualquer compensação. Colocam-se questões sobre se isto iria contra os direitos do senhorio, o que poderá potencialmente conduzir a litígios nesta área.
O dilema dos arrendatários
Os arrendatários enfrentam agora um dilema. A perspetiva de esperar que estas reformas entrem em vigor, garantindo uma prorrogação mais longa e, potencialmente, poupando nos prémios, é tentadora. No entanto, a incerteza quanto à data em que estas alterações entrarão em vigor e se a versão final estará em conformidade com o projeto atual suscita preocupações. Esperar pode até levar a um aumento dos prémios ao abrigo do sistema atual.
Contactar-nos
Nesta disputa comercial, cada arrendatário tem de tomar uma decisão estratégica. O livro de Ronald Fletcher Baker, equipa especializada em aquisição de propriedade plena de arrendamentos está pronta para prestar orientação especializada, elaborando conselhos personalizados que se adaptem às particularidades específicas tanto dos arrendatários como dos proprietários. Comece a sua jornada com o parceiro estratégico certo ao seu lado. Contacte-nos hoje mesmo.
Ben Frost: Parceiro │ B.Frost@rfblegal.co.uk │ 01392 715 310
Informações adicionais
- Autor da notícia: Ben Frost
Ben Frost
Sócio de contencioso
