A 11 de setembro de 2024, o Governo trabalhista publicou o tão aguardado Projeto de Lei sobre os Direitos dos Arrendatários. It is expected that this legislation vontade become an Act before the new year. The Labour Government has been instrumental in proposing and advancing this bill, which aims to enhance tenant protections and improve conditions in the private rented sector. The Bill has gone through numerous stages, with both tenant and landlord groups making substantial representations on its contents.
Existem vários elementos fundamentais no projeto de lei com os quais os senhorios devem familiarizar-se agora para se preparar para o seu impacto. Uma das mudanças significativas inclui a introdução de um novo sistema de arrendamento destinado a melhorar a segurança e a estabilidade dos inquilinos.
Introdução ao projeto de lei
The Renters’ Rights Bill is aimed at transforming the private rented sector in England. One of the key provisions of the bill is the abolition of Section 21 “no-fault” evictions, which have long been a source of concern for tenants who can be evicted without reason, whilst trying to balance the concerns of landlords who may require possession of thier propriedade on grounds which currently are not available under the Housing Act 1988. The bill also introduces a new system of periodic tenancies, replacing fixed-term assured shorthold tenancies (ASTs).
O Fim da Secção 21
Já é oficial que Secção 21 ‘Os despejos ’sem justa causa» estão a ser gradualmente eliminados.
O projeto de lei visa alcançar este objetivo através da abolição dos Contratos de Arrendamento Garantidos de Curta Duração (AST) e da sua substituição por Contratos de Arrendamento Garantidos Periódicos, com uma duração máxima de um mês. Esta mudança significativa significa que os senhorios deixarão de poder recuperar a posse do imóvel ao abrigo da Secção 21.
Numa data futura, que será especificada na legislação, todos os contratos de arrendamento (AST) em Inglaterra — sejam eles legais, periódicos ou a prazo determinado — serão convertidos em Contratos de Arrendamento Periódicos Garantidos, a menos que já estejam em curso processos ao abrigo da Secção 21. É provável que esta data ocorra pouco depois de o projeto de lei receber a aprovação real, em conformidade com a promessa eleitoral do Partido Trabalhista.
Novos fundamentos para a posse ao abrigo da Secção 8
Nos nossos artigos anteriores, abordámos alguns dos novos fundamentos cuja inclusão foi proposta para Secção 8.
Tal como na versão anterior deste projeto de lei (o Projeto de Lei de Reforma do Arrendamento), serão introduzidos novos fundamentos para a reintegração de posse, que abrangem:
- O senhorio que pretenda vender o imóvel; e
- O senhorio, ou um membro da família, que pretenda viver no imóvel.
Nenhum destes motivos pode ser invocado durante o primeiro ano do contrato de arrendamento, e o tempo em que o inquilino esteve vinculado ao contrato AST anterior será contabilizado para este período. Além disso, os senhorios serão obrigados a notificar com quatro meses de antecedência. Se o senhorio pretender recuperar a posse do imóvel para o vender, haverá uma restrição de 12 meses que impede que o imóvel seja novamente arrendado ou colocado no mercado para arrendamento após a notificação ter sido entregue.
Se um senhorio voltar a arrendar ou a anunciar o imóvel antes do fim deste período, poderá ser sujeito a uma multa de até 7 000 libras imposta pela autarquia local.
O Motivo 8A, anteriormente proposto, relativo a atrasos no pagamento da renda, foi eliminado. No entanto, o Motivo 8 (despejo obrigatório por atrasos no pagamento da renda) mantém-se, com alterações ao período mínimo de atraso — que passa de dois para três meses — e um prazo de pré-aviso alargado de quatro semanas, em vez de duas.
Documentos exigidos
Os senhorios que adquiriram imóveis com contratos de arrendamento históricos, nos quais os proprietários originais não cumpriram os requisitos da Secção 21 — tais como a apresentação de certificados de segurança do gás e de certidões de eficiência energética —, podem dar um pequeno suspiro de alívio. Ao abrigo da Secção 8, não será necessário apresentar esses documentos no início do contrato de arrendamento para solicitar a reintegração de posse.
No entanto, os senhorios devem continuar a garantir o cumprimento dos requisitos legais relativos à apresentação destes documentos, uma vez que o incumprimento poderá causar problemas significativos.
É importante referir que, ao abrigo deste projeto de lei, não pode ser proferida qualquer ordem de despejo (exceto por motivos de comportamento antisocial) se os requisitos relativos à proteção do depósito não tiverem sido cumpridos.
Ordens de pagamento de renda
O projeto de lei sobre os direitos dos inquilinos introduz também alterações às ordens de reembolso de renda (RRO). Atualmente, a responsabilidade por violações dos requisitos relativos às habitações de ocupação múltipla (HMO) recai sobre a parte que gere ou controla o imóvel. Para os senhorios que aderiram a esquemas de ’aluguer para aluguer», isto tem significado, historicamente, que o senhorio intermediário era o responsável.
Ao abrigo da nova Lei dos Direitos dos Arrendatários, os senhorios principais serão responsáveis pelas ordens de reembolso do arrendamento. Por conseguinte, os senhorios devem agir com cautela ao celebrar acordos de «arrendamento para arrendamento» e assegurar-se de que é realizada a devida diligência. Embora a garantia do arrendamento e a redução do envolvimento administrativo possam ser aliciantes, estes acordos podem resultar em custos mais elevados devido às ordens de reembolso do arrendamento, excedendo em muito quaisquer poupanças potenciais.
Tal como previsto na legislação em vigor, os inquilinos podem requerer uma ordem de reembolso da renda caso tenha havido uma violação de uma licença de HMO, caso o imóvel devesse ter uma licença de HMO (obrigatória ou adicional) mas não a possuísse, e caso o imóvel devesse ter uma licença seletiva, o que depende da autoridade local em que o imóvel se situa. Os senhorios devem manter-se sempre a par de quaisquer alterações na área onde se situam os seus imóveis, para garantir que dispõem das licenças necessárias.
Além disso, o período abrangido pelas RRO passará de 12 para 24 meses, e os inquilinos terão dois anos para requerer uma ordem. Isto significa que um inquilino poderá requerer uma RRO relativamente a uma infração e, caso o senhorio seja considerado responsável, poderá ter de reembolsar ao inquilino o valor correspondente a 24 meses de renda.
O projeto de lei introduz também novos delitos que podem dar origem a uma ordem de reembolso da renda, incluindo:
- Utilização indevida de um fundamento de posse
- Violação de uma restrição de arrendamento
- Continued breach after a civil penalty has been imposed
- Violação do Regime de Recurso dos Senhorios
- Fornecimento de informações falsas à base de dados dos senhorios
O tribunal poderá também ter em conta decisões anteriores da RRO ou sanções civis ao decidir sobre a indemnização a conceder. A criação do serviço de provedor de justiça tem como objetivo ajudar a resolver litígios de forma rápida e económica.
Despejos ilegais
Como os senhorios bem sabem, o despejo ilegal de um inquilino constitui uma violação de Artigo 1.º da Lei de Proteção contra o Despejo de 1977 e implica responsabilidade criminal. O projeto de lei sobre os direitos dos inquilinos alarga este âmbito, conferindo às autoridades locais o poder de impor sanções civis até 40 000 libras por violações da PEA.
Proibição de licitações para o arrendamento
O projeto de lei irá proibir os senhorios e os agentes imobiliários de exigirem que os potenciais inquilinos apresentem propostas relativas à renda ou de incentivarem ofertas superiores à renda anunciada. Além disso, os senhorios e os agentes imobiliários ficarão proibidos de arrendar imóveis por um valor superior ao anunciado.
Acabaram-se os grandes adiantamentos do aluguer
O projeto de lei irá também impedir que os senhorios exijam o pagamento antecipado de montantes elevados de renda aos potenciais inquilinos. O projeto de lei irá alterar a Lei das Taxas dos Arrendatários de 2019 proibir os senhorios e os agentes imobiliários de exigirem qualquer pagamento de renda antes da celebração do contrato de arrendamento. Um senhorio só poderá solicitar o pagamento de, no máximo, um mês de renda após o contrato de arrendamento ter sido acordado e assinado, antes do início do arrendamento.
O projeto de lei irá também alterar a Lei da Habitação de 1988 no sentido de que, caso quaisquer contratos de arrendamento em vigor contenham cláusulas que exijam pagamentos antecipados avultados, essas cláusulas serão inaplicáveis.
Aumentos de renda
Ao abrigo dos novos Contratos de Arrendamento Periódicos Garantidos, as rendas só podem ser aumentadas uma vez por ano, utilizando o Procedimento previsto na secção 13 da Lei da Habitação de 1988. Atualmente, os inquilinos podem contestar um aumento de renda ao abrigo da Secção 13 no Tribunal de Primeira Instância, que determina se a renda proposta excede os valores de mercado.
O projeto de lei restringe o âmbito de competências do Tribunal, permitindo-lhe fixar uma renda que corresponda ao valor mais baixo entre (a) a renda de mercado e (b) a renda proposta pelo senhorio. Além disso, o Tribunal terá competência para determinar a validade de uma notificação ao abrigo da Secção 13, o que não pode fazer atualmente.
Artigo 10.º-A da Lei dos Proprietários e Inquilinos de 1985 – Lei de Awaab
A Lei de Awaab, já em vigor para os senhorios de habitação social, passará também a ser aplicada ao setor privado. Embora não alargue as obrigações de reparação dos senhorios para além das já estabelecidas ao abrigo de Artigos 9.º-A e 11.º da Lei dos Proprietários e Inquilinos de 1985, estabelece um prazo para responder às reclamações relativas a defeitos. Os senhorios privados devem acompanhar de perto os regulamentos assim que forem publicados e garantir que todos os sistemas internos sejam atualizados para cumprir as mesmas.
Animais de estimação
Tal como no nosso artigo anterior sobre a versão anterior do projeto de lei, os inquilinos passarão a poder ter animais de estimação em imóveis arrendados. No entanto, o projeto de lei prevê que os inquilinos devem ter um seguro para animais de estimação, e o incumprimento desta obrigação constituiria uma violação do contrato de arrendamento. Os senhorios devem considerar estes pedidos relativos a animais de estimação e não podem recusá-los sem motivo válido, garantindo a promoção dos direitos dos inquilinos e definindo simultaneamente as condições em que os senhorios podem recusar tais pedidos.
Discriminação
O projeto de lei introduz uma proibição geral de os senhorios se recusarem a alugar a inquilinos que recebam subsídios ou tenham filhos, a menos que exista um motivo legítimo. As cláusulas de hipotecas ou apólices de seguro que excluam beneficiários de subsídios ou famílias com filhos serão inexequíveis e nulas.
Os senhorios podem continuar a ter em conta o rendimento de um potencial inquilino para avaliar se este tem, de facto, capacidade financeira para pagar a renda.
A Base de Dados de Proprietários
O projeto de lei inclui também uma disposição relativa a uma base de dados nacional de senhorios. Os inquilinos poderão consultar esta base de dados para verificar se os senhorios cumpriram as suas obrigações legais. A base de dados foi concebida para ajudar os senhorios a compreender as suas obrigações legais e garantir o cumprimento das mesmas. O Secretário de Estado pode, por meio de regulamentos, especificar quais as informações da base de dados que devem ser disponibilizadas ao público (as autarquias também têm acesso).
Podem ser incluídos detalhes como certificados de segurança do gás, certificados de eficiência energética (EPC) e relatórios de inspeção elétrica (EICR), bem como quaisquer condenações ou sanções civis. O incumprimento dos requisitos da base de dados pode resultar em sanções civis até 7 000 £, sendo também possível a instauração de um processo judicial em caso de infrações mais graves.
Além disso, a falta de registo na base de dados nacional de senhorios antes de se requerer a reintegração de posse ao abrigo do novo sistema implicará que qualquer notificação de reintegração de posse seja considerada inválida. No entanto, a falta de registo pode ser sanada ao abrigo da atual versão do projeto de lei, desde que tal seja feito antes da notificação de qualquer pedido de reintegração de posse.
Aplicação da lei e regulamentação
The Renters’ Rights Bill introduces a range of new enforcement measures to protect tenants from rogue landlords and ensure that landlords comply with their legal obligations. The bill establishes a new private rented sector database, which will provide a single source of information on landlords and their properties. This will help local authorities to identify and take action against rogue landlords who are failing to meet their obligations. The bill also introduces a new ombudsman scheme, which will provide a fair and impartial service for resolving disputes between landlords and tenants. Furthermore, the bill gives local authorities new powers to take action against landlords who are committing continuing or repeated breaches of their obligations, including the power to impose fines and other penalties. Local authorities will also be granted increased investigative powers when investigating any alleged breaches.
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Com mudanças significativas no horizonte, os senhorios devem manter-se informados e garantir que cumprem integralmente os novos requisitos assim que o projeto de lei for aprovado.
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Marissa Lawrence
Solicitador Associado Sénior
