On 11 September 2024, the Labour Government published the long-anticipated Projeto de Lei sobre os Direitos dos Arrendatários. It is expected that this legislation vontade become an Act before the new year. The Labour Government has been instrumental in proposing and advancing this bill, which aims to enhance tenant protections and improve conditions in the private rented sector. The Bill has gone through numerous stages, with both tenant and landlord groups making substantial representations on its contents.
Existem vários elementos fundamentais no projeto de lei com os quais os senhorios devem familiarizar-se agora to prepare for its impact. One of the significant changes includes the introduction of a new tenancy system aimed at improving renter security and stability.
Introdução ao projeto de lei
The Renters’ Rights Bill is aimed at transforming the private rented sector in England. One of the key provisions of the bill is the abolition of Secção 21 “no-fault” evictions, which have long been a source of concern for tenants who can be evicted without reason, whilst trying to balance the concerns of landlords who may require possession of thier propriedade on grounds which currently are not available under the Housing Act 1988. The bill also introduces a new system of periodic tenancies, replacing fixed-term assured shorthold tenancies (ASTs).
O Fim da Secção 21
Já é oficial que Secção 21 ‘Os despejos ’sem justa causa» estão a ser gradualmente eliminados.
O projeto de lei visa alcançar este objetivo através da abolição dos Contratos de Arrendamento Garantidos de Curta Duração (AST) e da sua substituição por Contratos de Arrendamento Garantidos Periódicos, com uma duração máxima de um mês. Esta mudança significativa significa que os senhorios deixarão de poder recuperar a posse do imóvel ao abrigo da Secção 21.
At a future date, which will be specified in legislation, all ASTs in England—whether statutory, periodic, or fixed-term—will convert into Periodic Assured Tenancies, unless Section 21 proceedings are already in progress. This date is likely to come soon after the Bill receives Royal Assent, in line with Labour’s election pledge.
Novos fundamentos para a posse ao abrigo da Secção 8
Nos nossos artigos anteriores, abordámos alguns dos novos fundamentos cuja inclusão foi proposta para Secção 8.
Tal como na versão anterior deste projeto de lei (o Projeto de Lei de Reforma do Arrendamento), serão introduzidos novos fundamentos para a reintegração de posse, que abrangem:
- O senhorio que pretenda vender o imóvel; e
- O senhorio, ou um membro da família, que pretenda viver no imóvel.
Neither of these grounds can be used within the first year of the tenancy, and the tenant’s time under the previous AST will count towards this period. Additionally, landlords will be required to provide four months’ notice. If the landlord seeks possession to sell, there will be a 12-month restriction preventing the property from being re-let or marketed to let after serviço notice.
Se um senhorio voltar a arrendar ou a anunciar o imóvel antes do fim deste período, poderá ser sujeito a uma multa de até 7 000 libras imposta pela autarquia local.
The previously proposed Ground 8A, relating to rent arrears, has been scrapped. However, Ground 8 (mandatory possession for rent arrears) remains, with changes to the minimum arrears period—from two months to three months—and an extended notice period of four weeks, up from two.
Documentos exigidos
Landlords who have acquired properties with historic tenancies where original owners failed to comply with Section 21 requirements, such as serving gas safety certificates and EPCs, can breathe a small sigh of relief. Under Section 8, it will not be necessary to serve these documents at the outset of the tenancy in order to seek possession.
No entanto, os senhorios devem continuar a garantir o cumprimento dos requisitos legais relativos à apresentação destes documentos, uma vez que o incumprimento poderá causar problemas significativos.
É importante referir que, ao abrigo deste projeto de lei, não pode ser proferida qualquer ordem de despejo (exceto por motivos de comportamento antisocial) se os requisitos relativos à proteção do depósito não tiverem sido cumpridos.
Ordens de pagamento de renda
The Renters’ Rights Bill also introduces changes to Rent Repayment Orders (RROs). Currently, responsibility for breaches of HMO (House in Multiple Occupation) requirements falls on the party managing/in contorl of the property. For landlords who have entered into rent-to-rent schemes, this has historically meant that the intermediate landlord was liable.
Ao abrigo da nova Lei dos Direitos dos Arrendatários, os senhorios principais serão responsáveis pelas ordens de reembolso do arrendamento. Por conseguinte, os senhorios devem agir com cautela ao celebrar acordos de «arrendamento para arrendamento» e assegurar-se de que é realizada a devida diligência. Embora a garantia do arrendamento e a redução do envolvimento administrativo possam ser aliciantes, estes acordos podem resultar em custos mais elevados devido às ordens de reembolso do arrendamento, excedendo em muito quaisquer poupanças potenciais.
As under the current law, tenants can apply for a rent repayment order if there has been a breach of a HMO licence, if the property should have had a HMO (mandatory or adicional) licence but did not, and if the property should have had a selective licence which depends on the local authority in which the property is situated. Landlords should always keep up to date with any changes in the area of thier properties to ensure they have the necessary licences in place.
Além disso, o período abrangido pelas RRO passará de 12 para 24 meses, e os inquilinos terão dois anos para requerer uma ordem. Isto significa que um inquilino poderá requerer uma RRO relativamente a uma infração e, caso o senhorio seja considerado responsável, poderá ter de reembolsar ao inquilino o valor correspondente a 24 meses de renda.
O projeto de lei introduz também novos delitos que podem dar origem a uma ordem de reembolso da renda, incluindo:
- Utilização indevida de um fundamento de posse
- Violação de uma restrição de arrendamento
- Continued breach after a civil penalty has been imposed
- Violação do Regime de Recurso dos Senhorios
- Providing false information to the landlord database
O tribunal poderá também ter em conta decisões anteriores da RRO ou sanções civis ao decidir sobre a indemnização a conceder. A criação do serviço de provedor de justiça tem como objetivo ajudar a resolver litígios de forma rápida e económica.
Despejos ilegais
Como os senhorios bem sabem, o despejo ilegal de um inquilino constitui uma violação de Artigo 1.º da Lei de Proteção contra o Despejo de 1977 and carries criminal liability. The Renters’ Rights Bill extends this by giving local authorities the power to impose civil penalties of up to £40,000 for breaches of the PEA.
Proibição de licitações para o arrendamento
O projeto de lei irá proibir os senhorios e os agentes imobiliários de exigirem que os potenciais inquilinos apresentem propostas relativas à renda ou de incentivarem ofertas superiores à renda anunciada. Além disso, os senhorios e os agentes imobiliários ficarão proibidos de arrendar imóveis por um valor superior ao anunciado.
Acabaram-se os grandes adiantamentos do aluguer
O projeto de lei irá também impedir que os senhorios exijam o pagamento antecipado de montantes elevados de renda aos potenciais inquilinos. O projeto de lei irá alterar a Lei das Taxas dos Arrendatários de 2019 to prohibit landlords and agents from requiring any payment of rent in advance of the tennacy being entered into. A landlord will only be able to request up to one months’ rent once a tenancy agreement has been agreed and signed before commencement.
O projeto de lei irá também alterar a Lei da Habitação de 1988 to the effect that if any existing tenancies conter terms which require large pre-payment requirements, those terms will be unenforceable.
Aumentos de renda
Ao abrigo dos novos Contratos de Arrendamento Periódicos Garantidos, as rendas só podem ser aumentadas uma vez por ano, utilizando o Procedimento previsto na secção 13 da Lei da Habitação de 1988. Currently, tenants can challenge a Section 13 rent increase at the First-tier Tribunal, which determines whether the proposed rent exceeds market rates.
O projeto de lei restringe o âmbito de competências do Tribunal, permitindo-lhe fixar uma renda que corresponda ao valor mais baixo entre (a) a renda de mercado e (b) a renda proposta pelo senhorio. Além disso, o Tribunal terá competência para determinar a validade de uma notificação ao abrigo da Secção 13, o que não pode fazer atualmente.
Artigo 10.º-A da Lei dos Proprietários e Inquilinos de 1985 – Lei de Awaab
A Lei de Awaab, já em vigor para os senhorios de habitação social, passará também a ser aplicada ao setor privado. Embora não alargue as obrigações de reparação dos senhorios para além das já estabelecidas ao abrigo de Artigos 9.º-A e 11.º da Lei dos Proprietários e Inquilinos de 1985, it imposes a timeframe for responding to defect complaints. Private landlords should closely monitor the regulations once issued and ensure that all internal systems are updated to comply.
Animais de estimação
As in our previous article on the old iteration of the Bill, tenants will now be allowed to keep pets in rental properties. However, the Bill implies that tenants must have pet insurance, and failing to do so would constitute a breach of the tenancy. Landlords must consider these pet requests and cannot unreasonably refuse them, ensuring that tenants’ rights are promoted while outlining the conditions under which landlords can refuse.
Discriminação
O projeto de lei introduz uma proibição geral de os senhorios se recusarem a alugar a inquilinos que recebam subsídios ou tenham filhos, a menos que exista um motivo legítimo. As cláusulas de hipotecas ou apólices de seguro que excluam beneficiários de subsídios ou famílias com filhos serão inexequíveis e nulas.
Os senhorios podem continuar a ter em conta o rendimento de um potencial inquilino para avaliar se este tem, de facto, capacidade financeira para pagar a renda.
A Base de Dados de Proprietários
O projeto de lei inclui também uma disposição relativa a uma base de dados nacional de senhorios. Os inquilinos poderão consultar esta base de dados para verificar se os senhorios cumpriram as suas obrigações legais. A base de dados foi concebida para ajudar os senhorios a compreender as suas obrigações legais e garantir o cumprimento das mesmas. O Secretário de Estado pode, por meio de regulamentos, especificar quais as informações da base de dados que devem ser disponibilizadas ao público (as autarquias também têm acesso).
Details such as gas safety certificates, EPCs, and EICRs may be included, as well as any convictions or civil penalties. Failure to comply with the database requirements could result in civil penalties of up to £7,000, with prosecution also possible for more serious breaches.
Além disso, a falta de registo na base de dados nacional de senhorios antes de se requerer a reintegração de posse ao abrigo do novo sistema implicará que qualquer notificação de reintegração de posse seja considerada inválida. No entanto, a falta de registo pode ser sanada ao abrigo da atual versão do projeto de lei, desde que tal seja feito antes da notificação de qualquer pedido de reintegração de posse.
Aplicação da lei e regulamentação
The Renters’ Rights Bill introduces a range of new enforcement measures to protect tenants from rogue landlords and ensure that landlords comply with their legal obligations. The bill establishes a new private rented sector database, which will provide a single source of information on landlords and their properties. This will help local authorities to identify and take action against rogue landlords who are failing to meet their obligations. The bill also introduces a new ombudsman scheme, which will provide a fair and impartial service for resolving disputes between landlords and tenants. Furthermore, the bill gives local authorities new powers to take action against landlords who are committing continuing or repeated breaches of their obligations, including the power to impose fines and other penalties. Local authorities will also be granted increased investigative powers when investigating any alleged breaches.
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Com mudanças significativas no horizonte, os senhorios devem manter-se informados e garantir que cumprem integralmente os novos requisitos assim que o projeto de lei for aprovado.
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Marissa Lawrence
Solicitador Associado Sénior
