Um senhorio pode, em determinadas circunstâncias, rescindir um contrato de arrendamento comercial, quer através da reintegração pacífica do imóvel, quer mediante a instauração de um processo de rescisão contra o arrendatário, em caso de violação dos termos do contrato. A reintegração de posse ocorre quando o senhorio exerce o direito previsto no contrato de rescindir o mesmo e recuperar a posse do imóvel. No entanto, o direito do senhorio de reintegrar a posse por violação do contrato está sujeito a várias restrições. Uma restrição crucial é que, se o senhorio tiver renunciado ao direito de rescisão, não poderá rescindir o contrato de arrendamento comercial.
Neste artigo, analisamos o caso de Tropical Zoo Lda. (Inquilino) contra o Presidente da Câmara e os Vereadores do Município de Hounslow, em Londres (Senhorio) [2024] EWHC 1240 (Ch), em que o Supremo Tribunal distinguiu entre violações “únicas” e “contínuas”. O processo analisou igualmente o papel dos agentes de gestão na renúncia ao direito do senhorio de rescindir o contrato de arrendamento.
Antecedentes
Em 7 de março de 2012, o senhorio concedeu um contrato de arrendamento de 125 anos ao requerente. O contrato incluía uma cláusula que obrigava o arrendatário a construir um edifício destinado a zoológico e um centro educativo no prazo de dois anos. Continha ainda uma cláusula de rescisão que estipulava:
“Corrigir qualquer incumprimento de uma cláusula contratual notificado pelo senhorio ao inquilino o mais rapidamente possível e, em qualquer caso, no prazo de dois meses após a notificação.”
O locatário não construiu o jardim zoológico nem deu início a quaisquer obras de construção. Em 6 de novembro de 2020, o locador notificou o locatário, exigindo que a violação fosse sanada no prazo especificado de dois meses. Este prazo expirou sem que a exigência fosse cumprida, e o locatário não tomou quaisquer medidas adicionais para avançar com a construção do jardim zoológico.
Em 16 de fevereiro de 2021, o senhorio notificou o inquilino, nos termos do artigo 146.º da Lei da Propriedade de 1925, exigindo que a violação fosse sanada num prazo razoável e confirmando a sua intenção de retomar posse do imóvel caso o inquilino não cumprisse o exigido.
Entretanto, o senhorio instruiu o seu agente de cobrança de rendas para que deixasse de exigir ou aceitar o pagamento da renda por parte do inquilino. Embora não tenham sido emitidas mais exigências de pagamento da renda, o inquilino continuou a efetuar pagamentos na conta de clientes do agente até ao final de 2022. Todos esses pagamentos, com exceção de três, foram devolvidos imediatamente.
Em julho de 2022, as partes encetaram conversações com vista a resolver o litígio sem recorrer a um processo judicial, mas não se chegou a um acordo.
Em 3 de agosto de 2022, o inquilino intentou uma ação judicial solicitando uma declaração de que não estava a violar o contrato de arrendamento. O Locador apresentou a sua contestação em 26 de agosto de 2022, mantendo a sua intenção de rescindir o contrato de arrendamento em 26 de abril de 2023 — dois anos após a notificação da segunda notificação ao abrigo da Secção 146 — a menos que o Locatário sanasse as suas violações através da conclusão da construção do jardim zoológico.
Tipo de incumprimento por parte do inquilino
A lei distingue entre diferentes tipos de incumprimento de contratos de arrendamento. A principal distinção neste caso residia no facto de o incumprimento ser “pontual” ou “contínuo”. Esta distinção é crucial porque:
- Se uma violação for “de uma vez por todas”, o senhorio pode renunciar ao seu direito de rescisão do contrato, agindo de forma a reconhecer que o contrato de arrendamento continua em vigor (por exemplo, exigindo o pagamento da renda após a ocorrência da violação). Uma vez renunciado a esse direito, o senhorio não pode invocar a rescisão do contrato por essa violação numa data posterior.
- Em contrapartida, uma violação “contínua” renova-se diariamente, o que significa que o senhorio mantém a possibilidade de rescindir o contrato de arrendamento, independentemente de qualquer renúncia anterior.
Embora a classificação dependa da redação exata do contrato de arrendamento, as seguintes cláusulas são geralmente consideradas violações “irrevogáveis”:
- Levar para reparação ou efetuar reparações até uma data específica
- Não é permitido fazer alterações nem afixar cartazes sem autorização
- Para pagar a renda ou outros montantes devidos ao abrigo do contrato de arrendamento (por exemplo, despesas de condomínio e seguro)
Assim, quando estas cláusulas são violadas por um inquilino, o senhorio deve ter cuidado para evitar renunciar ao direito de rescisão.
Renúncia ao direito de confisco
Um senhorio pode, inadvertidamente, renunciar ao direito de rescindir o contrato de arrendamento por incumprimento, mesmo sem se aperceber disso, ao:
- Ter conhecimento da violação;
- Realizar um ato que reconheça a continuidade do contrato de arrendamento; e
- Comunicar essa medida ao inquilino.
A aceitação do pagamento da renda devida após o senhorio ter tomado conhecimento de uma violação do contrato tem sido frequentemente considerada como uma renúncia ao direito de rescisão.
A aceitação do aluguer por parte de um agente constitui uma renúncia?
Uma questão fundamental neste caso foi o âmbito da autoridade do agente gestor. O Supremo Tribunal determinou que o agente não detinha plena autoridade para gerir o imóvel, mas estava apenas autorizado a exigir e a receber a renda. A capacidade do agente para tomar decisões relativas à prorrogação do contrato de arrendamento era, por conseguinte, limitada.
O Tribunal declarou:
“Um agente com autoridade efetiva ou aparente para tomar decisões quanto à continuidade de um contrato de arrendamento na sequência de uma violação de cláusula contratual pode renunciar à rescisão do contrato ao aceitar o pagamento da renda, mesmo que tenha recebido instruções para não o fazer e mesmo que a aceitação da renda seja acidental…[o senhorio não será] considerado como tendo aceitado o aluguer e, por conseguinte, renunciado ao direito de rescisão, apenas com base no facto de o pagamento do aluguer ter sido aceite pelo banco do senhorio ou por outro agente, quando esse agente tiver autoridade para exigir e/ou cobrar o aluguer, mas não tiver qualquer autoridade mais ampla para tomar decisões comerciais em nome do senhorio.”
O tribunal decidiu a favor do senhorio, considerando que a cláusula não padronizada relativa à reparação de qualquer violação de uma obrigação do inquilino constituía uma obrigação autónoma e, como tal, o réu tinha o direito de rescindir o contrato de arrendamento. O juiz determinou ainda que os atrasos na devolução dos três pagamentos de renda não constituíam aceitação da renda e, por conseguinte, o direito de rescisão não tinha sido renunciado. Um pedido de isenção de rescisão apresentado pelo inquilino foi igualmente indeferido.
Conclusão
O âmbito das instruções e da autoridade do agente no que diz respeito à tomada de decisões sobre a prorrogação do contrato de arrendamento constituiu um elemento importante para o Tribunal ao determinar se a aceitação do aluguer constituía uma renúncia ao direito do senhorio de rescindir o contrato de arrendamento neste caso.
Na prática, é provável que esta decisão conduza a uma distinção entre agentes de gestão e gestores de ativos.
Pode argumentar-se que, à luz desta decisão, a aceitação do aluguer por parte de um agente de gestão puro — cuja função se limita a exigir e cobrar o aluguer — não poderia constituir uma renúncia, a menos que fosse acompanhada de outros comportamentos por parte do senhorio ou do gestor do imóvel, ou se a aceitação se mantivesse durante um período prolongado.
No entanto, se um agente de gestão desempenhar funções adicionais para além das “funções de tesouraria”, tais como a gestão de serviços ou a resolução de incumprimentos por parte dos inquilinos, o seu papel poderá ser considerado mais semelhante ao de um gestor de ativos, o que poderá alargar a sua autoridade e aumentar o risco de renúncia.
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David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
