A landlord can, in certain circumstances, forfeit a aluguer comercial either by peaceable re-entry to the property or by issuing confisco proceedings against the tenant in the event of a breach of the lease terms. Re-entry occurs when the landlord exercises a right under the lease to terminate it and regain possession of the property. However, a landlord’s right to re-enter for a breach of lease is subject to several restrictions. One crucial restriction is that if a landlord has waived the right to forfeit, they vontade be unable to forfeit the commercial lease.
Neste artigo, analisamos o caso de Tropical Zoo Lda. (Inquilino) contra o Presidente da Câmara e os Vereadores do Município de Hounslow, em Londres (Senhorio) [2024] EWHC 1240 (Ch), where the High Court distinguished between “once-and-for-all” and “continuing” breaches. The case also considered the role of managing agents in waiving a landlord’s right to forfeit a lease.
Antecedentes
Em 7 de março de 2012, o senhorio concedeu um contrato de arrendamento de 125 anos ao requerente. O contrato incluía uma cláusula que obrigava o arrendatário a construir um edifício destinado a zoológico e um centro educativo no prazo de dois anos. Continha ainda uma cláusula de rescisão que estipulava:
“To remedy any breach of a Tenant Covenant Notified by the Landlord to the Tenant as soon as possible and in any event within two months after service of the Notice.”
O locatário não construiu o jardim zoológico nem deu início a quaisquer obras de construção. Em 6 de novembro de 2020, o locador notificou o locatário, exigindo que a violação fosse sanada no prazo especificado de dois meses. Este prazo expirou sem que a exigência fosse cumprida, e o locatário não tomou quaisquer medidas adicionais para avançar com a construção do jardim zoológico.
On 16 February 2021, the Landlord served a further notice under Section 146 of the Law of Property Act 1925, requiring the breach to be remedied within a reasonable time and confirming its intention to re-enter the property if the Tenant failed to comply.
Entretanto, o senhorio instruiu o seu agente de cobrança de rendas para que deixasse de exigir ou aceitar o pagamento da renda por parte do inquilino. Embora não tenham sido emitidas mais exigências de pagamento da renda, o inquilino continuou a efetuar pagamentos na conta de clientes do agente até ao final de 2022. Todos esses pagamentos, com exceção de três, foram devolvidos imediatamente.
In July 2022, the parties engaged in discussions to resolve the dispute without litigation, but no agreement was reached.
On 3 August 2022, the Tenant issued proceedings seeking a declaration that it was not in breach of the lease. The Landlord filed a defence on 26 August 2022, maintaining its intention to forfeit the lease on 26 April 2023—two years after serviço the second Section 146 notice—unless the Tenant remedied its breaches by completing the zoo building.
Tipo de incumprimento por parte do inquilino
A lei distingue entre diferentes tipos de incumprimento de contratos de arrendamento. A principal distinção neste caso residia no facto de o incumprimento ser “pontual” ou “contínuo”. Esta distinção é crucial porque:
- Se uma violação for “de uma vez por todas”, o senhorio pode renunciar ao seu direito de rescisão do contrato, agindo de forma a reconhecer que o contrato de arrendamento continua em vigor (por exemplo, exigindo o pagamento da renda após a ocorrência da violação). Uma vez renunciado a esse direito, o senhorio não pode invocar a rescisão do contrato por essa violação numa data posterior.
- Em contrapartida, uma violação “contínua” renova-se diariamente, o que significa que o senhorio mantém a possibilidade de rescindir o contrato de arrendamento, independentemente de qualquer renúncia anterior.
Embora a classificação dependa da redação exata do contrato de arrendamento, as seguintes cláusulas são geralmente consideradas violações “irrevogáveis”:
- Levar para reparação ou efetuar reparações até uma data específica
- Não é permitido fazer alterações nem afixar cartazes sem autorização
- Para pagar a renda ou outros montantes devidos ao abrigo do contrato de arrendamento (por exemplo, despesas de condomínio e seguro)
Assim, quando estas cláusulas são violadas por um inquilino, o senhorio deve ter cuidado para evitar renunciar ao direito de rescisão.
Renúncia ao direito de confisco
Um senhorio pode, inadvertidamente, renunciar ao direito de rescindir o contrato de arrendamento por incumprimento, mesmo sem se aperceber disso, ao:
- Having knowledge of the breach;
- Realizar um ato que reconheça a continuidade do contrato de arrendamento; e
- Comunicar essa medida ao inquilino.
The acceptance of rent due after the landlord becomes aware of a breach has frequently been held to amount to a waiver of the right to forfeit.
A aceitação do aluguer por parte de um agente constitui uma renúncia?
A key issue in this case was the extent of the managing agent’s authority. The High Court determined that the agent did not have full authority to manage the property but was merely authorised to demand and accept rent. The agent’s ability to make decisions regarding the continuation of the lease was therefore limited.
O Tribunal declarou:
“Um agente com autoridade efetiva ou aparente para tomar decisões quanto à continuidade de um contrato de arrendamento na sequência de uma violação de cláusula contratual pode renunciar à rescisão do contrato ao aceitar o pagamento da renda, mesmo que tenha recebido instruções para não o fazer e mesmo que a aceitação da renda seja acidental…[o senhorio não será] considerado como tendo aceitado o aluguer e, por conseguinte, renunciado ao direito de rescisão, apenas com base no facto de o pagamento do aluguer ter sido aceite pelo banco do senhorio ou por outro agente, quando esse agente tiver autoridade para exigir e/ou cobrar o aluguer, mas não tiver qualquer autoridade mais ampla para tomar decisões comerciais em nome do senhorio.”
O tribunal decidiu a favor do senhorio, considerando que a cláusula não padronizada relativa à reparação de qualquer violação de uma obrigação do inquilino constituía uma obrigação autónoma e, como tal, o réu tinha o direito de rescindir o contrato de arrendamento. O juiz determinou ainda que os atrasos na devolução dos três pagamentos de renda não constituíam aceitação da renda e, por conseguinte, o direito de rescisão não tinha sido renunciado. Um pedido de isenção de rescisão apresentado pelo inquilino foi igualmente indeferido.
Conclusão
The extent of the agent’s instructions and authority in relation to making decisions about the continuation of the lease was an important consideration by the Court for determining whether the acceptance of rent constituted a waiver of the landlord’s right to forfeit the lease in this Case.
Na prática, é provável que esta decisão conduza a uma distinção entre agentes de gestão e gestores de ativos.
Pode argumentar-se que, à luz desta decisão, a aceitação do aluguer por parte de um agente de gestão puro — cuja função se limita a exigir e cobrar o aluguer — não poderia constituir uma renúncia, a menos que fosse acompanhada de outros comportamentos por parte do senhorio ou do gestor do imóvel, ou se a aceitação se mantivesse durante um período prolongado.
However, if a managing agent performs adicional functions beyond “treasury functions,” such as administering services or addressing breaches with tenants, their role may be viewed as more akin to that of an asset manager, potentially broadening their authority and increasing the risk of waiver.
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David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling disputes involving commercial tenants who have breached lease terms and issues related to forfeiture. For advice on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone 07762318409.
David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
