Processos de posse e prazos: Qual é a situação após Brent LBC v Hajan?

 No direito do senhorio e do inquilino, poucas palavras tiveram tanto peso prático como “começou”. As Leis da Habitação de 1985 e 1988 exigem que os processos de posse sejam “iniciados” dentro de prazos legais rigorosos após a notificação de um aviso. Durante décadas, o entendimento convencional foi claro: o processo é “iniciado” quando o tribunal emite o formulário de requerimento, tal como estabelecido nas Regras de Processo Civil e confirmado pelo Court of Appeal em Conselho Municipal de Salford contra Garner. 

Essa certeza foi abalada em Brent London Borough Council contra Hajan. O Court of Appeal considerou que o processo também pode ser considerado como “iniciado” quando um senhorio altera uma ação existente, desde que a alteração siga o prazo legal numa notificação posterior.  

Um ano depois, Hajan continua a influenciar a prática da posse, e as suas ramificações ainda estão a desenrolar-se, salientando a necessidade de um aconselhamento jurídico sólido  

O enquadramento legal: Porque é que o momento é importante 

As principais vias legais de acesso à posse impõem prazos rigorosos: 

• Secção 21 (4D), Lei da Habitação de 1988O processo deve ser iniciado no prazo de seis meses a contar da data da notificação (ou no prazo de quatro meses a contar da data especificada na notificação, se esta for posterior). 

• Secção 8(3), Lei da habitação de 1988: o processo deve ser iniciado no prazo de doze meses a contar da notificação. 

• Secção 83A(2), Lei da habitação de 1985O processo deve ser iniciado após a data indicada na notificação e enquanto esta estiver em vigor (normalmente 12 meses).  

O CPR também prevê: 

• CPR 7.2(1): O processo é iniciado quando o tribunal emite um formulário de requerimento a pedido do requerente. 

• CPR PD 7A para 6.1Distingue entre “instauração” e “início” de um processo. 

Tradicionalmente, isto significava que, se o tribunal não tivesse emitido um pedido dentro do prazo legal, o processo estava fora de prazo e vulnerável a ser indeferido. Esta interpretação causou problemas específicos ao abrigo da secção 21, onde, na prática, os senhorios tinham apenas quatro meses após a expiração da notificação para garantir a emissão, o que poderia levar à necessidade de um mandado de despejo  

Os factos no processo Brent LBC contra Hajan 

• Em 30 de novembro de 2022, a Brent notificou um pedido de posse ao abrigo de secção 83 da Lei da habitação de 1985, invocando motivos de comportamento antissocial (motivos 1 e 2, Anexo 2). 

• Em 21 de dezembro de 2022, o Conselho instaurou um processo de posse com base nesse aviso. 

• Em 4 de maio de 2023, na sequência da condenação do inquilino por uma infração grave, Brent emitiu um novo aviso ao abrigo de Secção 83ZA (o motivo “absoluto” obrigatório introduzido pelo Lei sobre comportamento antissocial, crime e policiamento de 2014).  

• Em 6 de junho de 2023, o Conselho requereu a alteração dos seus pedidos no processo existente para invocar o fundamento obrigatório. A alteração foi concedida por um Deputy District Judge em 5 de julho de 2023. 

• O inquilino recorreu, argumentando que o processo não tinha sido “iniciado” após a data da notificação da secção 83ZA e que, por isso, estava viciado.  

 
O raciocínio do Tribunal de Recurso 

O Tribunal de Recurso negou provimento ao recurso do inquilino. O seu raciocínio pode ser resumido da seguinte forma: 

1. A regra literal não é suficiente: Enquanto CPR 7.2 prevê que o processo é iniciado quando o tribunal emite um formulário de requerimento, tal não pode ser diretamente aplicado aos processos alterados. Tal implicaria uma duplicação inútil.  

2. Interpretação objetiva: As protecções substantivas do regime legal, que exigem um intervalo de tempo entre a notificação e o processo de posse e dão aos inquilinos a oportunidade de revisão, foram observadas. O objetivo do regime seria prejudicado se os senhorios fossem obrigados a abandonar os processos em curso e a voltar a emiti-los.  

3. Processo “iniciado” por alteração: Quando o tribunal permite uma alteração e especifica uma data efectiva, o processo pode ser considerado como tendo sido “iniciado” nessa data para efeitos dos prazos legais.  

O Tribunal advertiu, de forma memorável, que “não se deve permitir que a cauda processual abane o cão substantivo”.  

O que é que isto tem a ver com o Garner? 

Em Salford CC contra Garner, Na sua decisão sobre o pedido de indemnização, o Tribunal de Recurso pareceu estabelecer o significado de “iniciado” em conformidade com o CPR 7.2, ou seja, a emissão do formulário de pedido. É interessante, Hajan não considerou expressamente Garner. Em vez disso, o Tribunal esquivou-se, afirmando que a CPR 7.2 “não pode ser aplicada” em casos de alteração.  

O resultado é uma tensão incómoda: por um lado, Garner continua a ser uma boa lei, mas apenas para os novos créditos. Hajan cria efetivamente uma categoria separada em que as alterações podem elas próprias marcar o momento em que o processo é “iniciado”.  

Implicações práticas (um ano depois) 

Para senhorios 

• Hajan oferece uma potencial salvação quando as notificações são posteriores ao início do processo. Em vez de terem de começar de novo, os senhorios podem alterar e manter a ação viva.  

• Particularmente útil nos casos em que os atrasos na emissão se devem a atrasos nos tribunais e não a acções do próprio senhorio.  

• No entanto, a autorização de alteração é discricionária. Os senhorios não podem partir do princípio de que as alterações serão sempre concedidas, especialmente se as condições legais (por exemplo, os factores de desencadeamento limitados no tempo ao abrigo da s.83ZA) já tiverem expirado.  

Para os inquilinos 

• O acórdão pode ser visto como uma diluição da proteção rigorosa dos prazos legais.  

• Um inquilino pode agora ser objeto de um processo alterado, mesmo que o pedido inicial tenha sido considerado “fora de prazo”.  

• Por outro lado, as protecções substantivas, como o período de pré-aviso e os direitos de revisão, permanecem intactas.  

Para profissionais 

• Espera-se um maior número de pedidos de alteração de reivindicações em processos de posse, em especial quando os senhorios tiverem efectuado notificações subsequentes.  

• Os tribunais podem mostrar-se mais dispostos a autorizar alterações quando tal evite a duplicação de custos e de esforços.  

• No entanto, os profissionais devem continuar a aconselhar os senhorios a emitirem atempadamente a sua licença para evitarem depender da discrição do tribunal.  

Poderão as reivindicações “mortas” ser reavivadas? 

Um dos aspectos mais debatidos da Hajan é a questão de saber se os processos que estavam “mortos” desde o início, porque o pedido inicial foi emitido fora do prazo legal, podem ser “reavivados” por alteração, afectando potencialmente a emissão de uma ordem de posse suspensa 

Embora o Tribunal não tenha decidido expressamente este ponto, o seu raciocínio sugere que, nalguns casos, a alteração pode dar vida a pedidos que, de outra forma, seriam defeituosos. Isto é particularmente significativo para os pedidos da secção 21 e da secção 8, onde os prazos têm sido historicamente apertados, especialmente nos casos que envolvem rendas em atraso  

A posição em 2025 

Um ano depois, Hajan começou a ser aplicado na prática, afectando particularmente os proprietários privados:  

• Os tribunais de comarca deparam-se cada vez mais com pedidos de alteração que invocam Hajan. 

• Há provas anedóticas de que há menos indeferimentos diretos por “falta de tempo” e mais decisões de gestão de casos que se centram na questão de saber se a alteração é adequada.  

• O caso ainda não foi testado no Supremo Tribunal, e a sua interação com Garner continua por resolver.  

Olhando para o futuro 

• Expansão potencial: enquanto Hajan surgiu ao abrigo da secção 83ZA, o seu raciocínio pode estender-se às acções da secção 8 e da secção 21. Isto poderia representar um abrandamento mais alargado dos prazos legais. 

• A incerteza mantém-se: até que um tribunal superior reveja a questão, os profissionais devem navegar na tensão entre Garner e Hajan.  

• Implicações políticas: o acórdão reflecte uma vontade judicial de dar prioridade à eficiência em detrimento de regras processuais rigorosas. A questão de saber se isto estabelece o equilíbrio certo entre a flexibilidade do senhorio e a proteção do inquilino continuará provavelmente a ser contestada.  

Conclusão  

Brent LBC contra Hajan redesenhou o mapa dos processos de posse. Ao considerar que os pedidos alterados podem ser tratados como “iniciados”, o Court of Appeal introduziu flexibilidade e incerteza numa área que se pensava estar resolvida e que pode afetar a interpretação dos contratos de arrendamento  

Para os senhorios, a decisão constitui um instrumento valioso para evitar o desperdício de custos. Para os inquilinos, representa uma flexibilização das garantias legais rigorosas. Para os tribunais, reflecte uma abordagem pragmática numa era de recursos limitados.  

Um ano depois, Hajan continua a ser um caso a observar. Todas as suas implicações só se tornarão claras à medida que os tribunais o aplicarem a todo o espetro de pedidos de indemnização por posse.   

Assuntos de senhorio e inquilino: Contacte-nos 

Ben Lewis é advogado associado no departamento de contencioso da RFB. Para mais informações sobre este tema, contactar Ben Lewis através do e-mail B.Lewis@rfblegal.co.uk ou pelo telefone 0203 947 8892.