Processos de posse e prazos: Qual é a situação após Brent LBC v Hajan?

 Em landlord and tenant law, few words have carried as much practical weight as “begun”. The Housing Acts of 1985 e 1988 require possession proceedings to be “begun” within strict statutory periods following the service of a notice. For decades, the conventional understanding was clear: proceedings are “begun” when the court issues the claim form, as set out in the Civil Procedure Rules and confirmed by the Court of Recurso in Conselho Municipal de Salford contra Garner. 

Essa certeza foi abalada em Brent London Borough Council contra Hajan. O Court of Appeal considerou que o processo também pode ser considerado como “iniciado” quando um senhorio altera uma ação existente, desde que a alteração siga o prazo legal numa notificação posterior.  

Um ano depois, Hajan continua a influenciar a prática da posse, e as suas ramificações ainda estão a desenrolar-se, salientando a necessidade de um aconselhamento jurídico sólido  

O enquadramento legal: Porque é que o momento é importante 

As principais vias legais de acesso à posse impõem prazos rigorosos: 

• Secção 21 (4D), Lei da Habitação de 1988O processo deve ser iniciado no prazo de seis meses a contar da data da notificação (ou no prazo de quatro meses a contar da data especificada na notificação, se esta for posterior). 

• Secção 8(3), Lei da habitação de 1988: o processo deve ser iniciado no prazo de doze meses a contar da notificação. 

• Secção 83A(2), Lei da habitação de 1985O processo deve ser iniciado após a data indicada na notificação e enquanto esta estiver em vigor (normalmente 12 meses).  

O CPR também prevê: 

• CPR 7.2(1): O processo é iniciado quando o tribunal emite um formulário de requerimento a pedido do requerente. 

• CPR PD 7A para 6.1Distingue entre “instauração” e “início” de um processo. 

Traditionally, this meant that if the court had not issued a claim within the statutory window, the proceedings were out of time and vulnerable to dismissal. This interpretation caused particular problems under section 21, where in practice landlords had only four months after expiry of the notice to ensure issue, potentially leading to the need for an eviction warrant  

Os factos no processo Brent LBC contra Hajan 

• Em 30 de novembro de 2022, a Brent notificou um pedido de posse ao abrigo de secção 83 da Lei da habitação de 1985, invocando motivos de comportamento antissocial (motivos 1 e 2, Anexo 2). 

• Em 21 de dezembro de 2022, o Conselho instaurou um processo de posse com base nesse aviso. 

• Em 4 de maio de 2023, na sequência da condenação do inquilino por uma infração grave, Brent emitiu um novo aviso ao abrigo de Secção 83ZA (o motivo “absoluto” obrigatório introduzido pelo Lei sobre comportamento antissocial, crime e policiamento de 2014).  

• Em 6 de junho de 2023, o Conselho requereu a alteração dos seus pedidos no processo existente para invocar o fundamento obrigatório. A alteração foi concedida por um Deputy District Judge em 5 de julho de 2023. 

• O inquilino recorreu, argumentando que o processo não tinha sido “iniciado” após a data da notificação da secção 83ZA e que, por isso, estava viciado.  

 
O raciocínio do Tribunal de Recurso 

O Tribunal de Recurso negou provimento ao recurso do inquilino. O seu raciocínio pode ser resumido da seguinte forma: 

1. A regra literal não é suficiente: Enquanto CPR 7.2 prevê que o processo é iniciado quando o tribunal emite um formulário de requerimento, tal não pode ser diretamente aplicado aos processos alterados. Tal implicaria uma duplicação inútil.  

2. Purposive interpretation: The statutory scheme’s substantive protections, requiring a time gap between notice and possession  proceedings, and affording tenants the opportunity for review, had  been observed. It would undermine the scheme’s purpose if landlords were forced to abandon live proceedings and re-issue.  

3. Processo “iniciado” por alteração: Quando o tribunal permite uma alteração e especifica uma data efectiva, o processo pode ser considerado como tendo sido “iniciado” nessa data para efeitos dos prazos legais.  

The Court memorably cautioned that “the procedural tail should not be allowed to wag the substantive dog”.  

O que é que isto tem a ver com o Garner? 

Em Salford CC contra Garner, Na sua decisão sobre o pedido de indemnização, o Tribunal de Recurso pareceu estabelecer o significado de “iniciado” em conformidade com o CPR 7.2, ou seja, a emissão do formulário de pedido. É interessante, Hajan não considerou expressamente Garner. Em vez disso, o Tribunal esquivou-se, afirmando que a CPR 7.2 “não pode ser aplicada” em casos de alteração.  

O resultado é uma tensão incómoda: por um lado, Garner remains good law, but only for newly issued claims. Hajan cria efetivamente uma categoria separada em que as alterações podem elas próprias marcar o momento em que o processo é “iniciado”.  

Implicações práticas (um ano depois) 

Para senhorios 

• Hajan offers a potential lifeline where notices post-date the commencement of proceedings. Instead of having to start again, landlords may be able to amend and keep the claim alive.  

• Particularly helpful where delays in issue were due to court backlogs rather than the landlord’s own actions.  

• However, permission to amend is discretionary. Landlords cannot assume amendments vontade always be granted, especially if statutory conditions (e.g. time limited triggers under s.83ZA) have already expired.  

Para os inquilinos 

• O acórdão pode ser visto como uma diluição da proteção rigorosa dos prazos legais.  

• Um inquilino pode agora ser objeto de um processo alterado, mesmo que o pedido inicial tenha sido considerado “fora de prazo”.  

• Por outro lado, as protecções substantivas, como o período de pré-aviso e os direitos de revisão, permanecem intactas.  

Para profissionais 

• Espera-se um maior número de pedidos de alteração de reivindicações em processos de posse, em especial quando os senhorios tiverem efectuado notificações subsequentes.  

• Os tribunais podem mostrar-se mais dispostos a autorizar alterações quando tal evite a duplicação de custos e de esforços.  

• No entanto, os profissionais devem continuar a aconselhar os senhorios a emitirem atempadamente a sua licença para evitarem depender da discrição do tribunal.  

Poderão as reivindicações “mortas” ser reavivadas? 

Um dos aspectos mais debatidos da Hajan é a questão de saber se os processos que estavam “mortos” desde o início, porque o pedido inicial foi emitido fora do prazo legal, podem ser “reavivados” por alteração, afectando potencialmente a emissão de uma ordem de posse suspensa 

While the Court did not expressly decide this point, its reasoning suggests that in some cases, amendment could breathe life into otherwise defective claims. This is particularly significant for section 21 and section 8 claims where timing has historically been tight, especially in cases involving rent arrears  

A posição em 2025 

Um ano depois, Hajan has begun to filter into practice, particularly affecting private landlords:  

• Os tribunais de comarca deparam-se cada vez mais com pedidos de alteração que invocam Hajan. 

• There is anecdotal evidence of fewer outright dismissals for being “out of time”, and more case management decisions focusing on whether amendment is appropriate.  

• O caso ainda não foi testado no Supremo Tribunal, e a sua interação com Garner continua por resolver.  

Olhando para o futuro 

• Expansão potencial: enquanto Hajan surgiu ao abrigo da secção 83ZA, o seu raciocínio pode estender-se às acções da secção 8 e da secção 21. Isto poderia representar um abrandamento mais alargado dos prazos legais. 

• A incerteza mantém-se: até que um tribunal superior reveja a questão, os profissionais devem navegar na tensão entre Garner e Hajan.  

• Policy implications: the judgment reflects a judicial willingness to prioritise efficiency over strict procedural rules. Whether this strikes the right balance between landlord flexibility and tenant protection will likely remain contested.  

Conclusão  

Brent LBC contra Hajan redesenhou o mapa dos processos de posse. Ao considerar que os pedidos alterados podem ser tratados como “iniciados”, o Court of Appeal introduziu flexibilidade e incerteza numa área que se pensava estar resolvida e que pode afetar a interpretação dos contratos de arrendamento  

Para os senhorios, a decisão constitui um instrumento valioso para evitar o desperdício de custos. Para os inquilinos, representa uma flexibilização das garantias legais rigorosas. Para os tribunais, reflecte uma abordagem pragmática numa era de recursos limitados.  

Um ano depois, Hajan continua a ser um caso a observar. Todas as suas implicações só se tornarão claras à medida que os tribunais o aplicarem a todo o espetro de pedidos de indemnização por posse.   

Assuntos de senhorio e inquilino: Contacte-nos 

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk ou pelo telefone 0203 947 8892.