O atraso no pagamento de uma hipoteca pode ser uma das experiências mais stressantes que um proprietário enfrenta. Para muitos mutuários, a primeira indicação de que a situação se agravou é a chegada de uma carta de exigência formal e, muitas vezes, esta é seguida de correspondência a ameaçar com um processo de posse.
O incumprimento da hipoteca não implica automaticamente a reintegração de posse. O quadro jurídico que rege a execução do credor em matéria de imóveis residenciais coloca a tónica na proporcionalidade, na justiça e na capacidade do mutuário para resolver os atrasos. No centro deste quadro está o poder discricionário do tribunal para adiar ou suspender a posse quando o reembolso é realisticamente exequível.
Este artigo explica como surge o incumprimento hipotecário, como é que os credores executam as suas garantias, o papel do tribunal nos termos da secção 36 da Lei da Administração da Justiça de 1970 e os direitos e opções disponíveis para os mutuários que enfrentam a perspetiva de perder a sua casa.
Incumprimento hipotecário e segurança do mutuante
Uma hipoteca para habitação é simultaneamente um contrato de empréstimo e um acordo de garantia. O mutuário é obrigado a reembolsar o empréstimo de acordo com as condições da hipoteca, enquanto o mutuante assume um encargo legal sobre o imóvel como garantia dessa obrigação.
O incumprimento de uma hipoteca surge mais frequentemente quando um mutuário entra em atraso ao não efetuar os pagamentos mensais exigidos. O incumprimento também pode ocorrer quando o mutuário viola outras condições da hipoteca, tais como a falta de seguro da propriedade, o atraso no pagamento de empréstimos garantidos associados ou o arrendamento da propriedade sem o consentimento do mutuante.
Quando se verifica um incumprimento, o mutuante tem, em princípio, o direito de executar a sua garantia. Esta execução assume frequentemente a forma de um processo de posse, embora a posse não deva ser automática ou punitiva.
Conduta pré-ação e envolvimento precoce
Antes de dar início a um processo de posse, os mutuantes de crédito hipotecário à habitação devem colaborar de forma construtiva com os mutuários e considerar alternativas à posse. Isto inclui o fornecimento de informações claras sobre os pagamentos em atraso, a exploração de propostas de reembolso e a concessão de tempo razoável aos mutuários para procurarem aconselhamento.
Do ponto de vista do mutuário, o envolvimento precoce é fundamental. Os tribunais podem considerar desfavoravelmente os casos em que a correspondência tenha sido ignorada ou em que não tenham sido aproveitadas as oportunidades para resolver o problema. Quando um mutuário pode demonstrar um plano realista para resolver os atrasos, os mutuantes estão muitas vezes dispostos a considerar acordos temporários ou calendários de pagamento revistos.
No entanto, os acordos informais oferecem uma proteção limitada. Se as dificuldades financeiras persistirem, é muitas vezes necessário aconselhamento jurídico para garantir que as propostas são realistas, devidamente comprovadas e susceptíveis de serem invocadas em caso de ação judicial.
O processo de posse e o papel do tribunal
Se os atrasos persistirem e não se chegar a acordo, o credor pode intentar uma ação de posse no County Court. Trata-se de um processo jurídico formal que visa obter uma ordem de posse do imóvel.
É importante notar que a instauração de um processo não significa que a reintegração de posse seja inevitável. O tribunal não se limita a fazer cumprir os direitos contratuais do mutuante, mas exerce um poder discricionário legal ao determinar se a posse deve ser ordenada e, em caso afirmativo, em que condições.
Os devedores têm o direito de apresentar uma defesa, comparecer na audiência e explicar a sua posição e a sua situação financeira. O tribunal espera ver provas claras dos rendimentos, despesas, pagamentos em atraso e eventuais propostas de reembolso.
Secção 36 da Lei da Administração da Justiça de 1970
Uma proteção central para os mutuários residenciais que enfrentam a posse é a secção 36 da Lei da Administração da Justiça de 1970. Esta disposição confere ao tribunal, em casos que envolvam uma hipoteca de uma casa de habitação, o poder de adiar o processo, suspender a execução de uma ordem de posse ou adiar a data da posse.
A questão fundamental ao abrigo da secção 36 é saber se o mutuário poderá pagar quaisquer montantes devidos ao abrigo da hipoteca, incluindo pagamentos em atraso, dentro de um prazo razoável para evitar a posse. Se o tribunal considerar que tal é exequível, pode autorizar o mutuário a permanecer na propriedade mediante determinadas condições.
O tribunal pode, por conseguinte, exercer o seu poder discricionário para dar ao mutuário tempo para pagar os pagamentos em atraso, adiando o processo, suspendendo a execução ou a posse, desde que seja provável que o mutuário pague os montantes devidos num prazo razoável.
O que constitui um “período razoável” é um facto específico. Os tribunais terão em conta a dimensão dos pagamentos em atraso, o prazo restante da hipoteca, os rendimentos e as despesas do mutuário e quaisquer provas de uma alteração das circunstâncias. Embora não exista uma fórmula fixa, os tribunais avaliam frequentemente a viabilidade económica durante o prazo restante da hipoteca, especialmente quando os pagamentos em atraso não são excessivos.
A Secção 36 não extingue os direitos do mutuante, mas permite ao tribunal equilibrar esses direitos com a capacidade do mutuário para remediar o incumprimento e manter a sua casa.
Ordens de posse suspensas e cumprimento
Quando é emitida uma ordem de posse suspensa, o cumprimento é fundamental. Se o mutuário cumprir as condições de pagamento, o mutuante não pode executar a posse. No entanto, se os pagamentos não forem efectuados, o mutuante pode requerer a execução da ordem sem iniciar um novo processo.
Os mutuários que tenham mais dificuldades devem procurar aconselhamento imediatamente. Os tribunais mantêm o poder de alterar ou re-suspender as ordens de posse se as circunstâncias se alterarem, mas o atraso pode reduzir significativamente as perspectivas de sucesso.
Litígios para além dos pagamentos em atraso
Os processos de posse de hipotecas nem sempre são casos simples de pagamentos em atraso. Os mutuários podem contestar a exatidão do valor dos pagamentos em atraso, contestar a aplicação de juros ou encargos, ou levantar questões sobre a aplicabilidade do contrato de empréstimo.
Em casos mais complexos, os processos de posse podem cruzar-se com outros litígios imobiliários, tais como violações de contratos de arrendamento, taxas de serviço em atraso ou empréstimos garantidos concorrentes. Estes casos requerem um tratamento cuidadoso para garantir que todas as questões relevantes são devidamente apresentadas ao tribunal.
Consequências da posse e da venda
Se a posse for finalmente executada e a propriedade for vendida, o produto da venda é aplicado em primeiro lugar para liquidar a dívida hipotecária e os custos de execução. O eventual excedente é devolvido ao mutuário, enquanto o eventual défice continua a ser da responsabilidade do mutuário.
Este é um ponto crucial. A reintegração de posse não põe necessariamente termo à exposição financeira do mutuário. Quando o preço de venda é insuficiente para liquidar a hipoteca, o mutuante pode perseguir o mutuário pelo saldo remanescente.
A importância de um aconselhamento jurídico precoce
Os casos de incumprimento hipotecário são altamente sensíveis aos factos e os resultados dependem frequentemente da qualidade das provas apresentadas ao tribunal. O aconselhamento jurídico precoce pode ajudar os mutuários a compreenderem os seus direitos, a prepararem propostas de reembolso realistas e a interagirem eficazmente com os mutuantes.
Para os mutuantes, o aconselhamento atempado garante que as medidas de execução estão em conformidade com os requisitos legais e reduz o risco de atraso ou contestação.
Conclusão
Enfrentar um processo de posse na sequência de um incumprimento hipotecário é, sem dúvida, assustador, mas a reintegração de posse não é automática. Os devedores que se empenham atempadamente, apresentam propostas de pagamento credíveis e obtêm aconselhamento adequado conseguem, por vezes, evitar as consequências mais graves. Por outro lado, a inação ou a incompreensão dos poderes do tribunal podem conduzir a um agravamento desnecessário.
O aconselhamento especializado em litígios imobiliários é essencial para navegar nestes casos e alcançar resultados práticos e proporcionais.
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Ben Lewis é advogado associado no departamento de contencioso da RFB.
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Ben Lewis
Solicitador associado
