Os arrendatários residenciais desejam frequentemente melhorar, modernizar ou reconfigurar as suas casas. Quer se trate de remover uma parede interior, instalar um pavimento de madeira ou reposicionar uma cozinha ou casa de banho, estas obras são frequentemente vistas como um incidente natural da propriedade da casa. No entanto, nas propriedades arrendadas, o direito de efetuar alterações é frequentemente restringido pelos termos do contrato de arrendamento.
As alterações não autorizadas são uma das fontes mais comuns de litígio em propriedades arrendadas para fins residenciais. Muitas vezes, os arrendatários procedem sem autorização, partindo do princípio de que as obras são menores, puramente internas ou pouco susceptíveis de chamar a atenção. Na realidade, dependendo da natureza das alterações, a realização de obras sem o consentimento/licença do proprietário pode expor os arrendatários a riscos legais e financeiros significativos.
Este artigo explica como funcionam os pactos de alteração nos contratos de arrendamento para habitação, o que constitui uma alteração na lei, as consequências de proceder sem consentimento e como podem ser resolvidas as infracções.
Propriedade arrendada e o papel do arrendamento
Ao contrário da propriedade plena, um interesse de arrendamento é um direito contratual de ocupar uma propriedade por um período fixo, sujeito aos acordos estabelecidos no contrato de arrendamento. O contrato de arrendamento regula o que o arrendatário pode e não pode fazer com a propriedade e, normalmente, inclui restrições pormenorizadas sobre alterações.
Os acordos de alteração existem por uma boa razão. Os edifícios residenciais envolvem frequentemente estruturas, serviços e seguros partilhados. As obras não autorizadas podem afetar a integridade estrutural do edifício, comprometer a segurança contra incêndios, aumentar a transmissão de ruído ou invalidar a cobertura do seguro. Por conseguinte, os proprietários e as empresas de gestão mantêm o controlo sobre as alterações para proteger o edifício como um todo e os interesses dos outros arrendatários.
O incumprimento de um acordo de alteração constitui uma violação do contrato de arrendamento e pode expor o arrendatário a uma ação de execução e a custos.
Tipos de cláusulas de alteração nos contratos de arrendamento para habitação
O ponto de partida em qualquer litígio relativo a alterações é a redação exacta do contrato de arrendamento. Os pactos de alteração não são todos iguais e as consequências jurídicas dependem da forma como são redigidos.
Alguns contratos de arrendamento contêm cláusulas absolutas, que proíbem totalmente as alterações. Se um pacto for absoluto, o senhorio não tem qualquer obrigação de dar autorização e o arrendatário não tem o direito de efetuar as obras. Muitas vezes, estes acordos absolutos referem-se a alterações de natureza estrutural, mas dependendo da redação da cláusula, por vezes, obras não estruturais relativamente pequenas podem ser abrangidas por esta proibição.
Os contratos de arrendamento contêm habitualmente cláusulas qualificadas, que só permitem alterações com o consentimento prévio do senhorio. Nestes casos, o consentimento deve ser obtido antes do início das obras. Quando o acordo é qualificado mas omisso quanto à razoabilidade, o senhorio pode recusar o consentimento, sujeito a alguns controlos legais.
Alguns contratos de arrendamento contêm uma cláusula de plena qualificação que prevê que o consentimento não deve ser recusado de forma irrazoável. Nestas circunstâncias, o senhorio deve ter motivos adequados e razoáveis para a recusa. No entanto, mesmo nos casos em que o senhorio é obrigado a agir de forma razoável, o consentimento deve ser solicitado com antecedência e o arrendatário não pode partir do princípio de que o consentimento será inevitavelmente concedido.
Os litígios surgem frequentemente porque os arrendatários se concentram na natureza das obras e não na redação do contrato de arrendamento. Na prática, mesmo as obras de menor importância podem necessitar de autorização se forem abrangidas pelo âmbito do pacto.
O que é que conta como uma “alteração”?
Um ponto de discórdia frequente é a questão de saber se determinadas obras constituem de facto uma alteração. Os contratos de arrendamento raramente definem o termo de forma exaustiva, e os litígios baseiam-se frequentemente na interpretação.
Em geral, uma alteração envolve uma mudança no carácter físico da propriedade. As obras estruturais, tais como a remoção de paredes ou a alteração de elementos de suporte de carga, são quase sempre elegíveis. No entanto, as obras não estruturais também podem constituir alterações se afectarem a estrutura, a disposição ou os serviços do apartamento.
Exemplos comuns de obras que frequentemente requerem autorização incluem a remoção ou relocalização de paredes internas, a instalação de pavimentos duros, alterações aos sistemas de canalização ou eléctricos e alterações à disposição de cozinhas e casas de banho. Mesmo as obras que parecem ser cosméticas podem ser consideradas, dependendo da sua permanência e impacto.
Em contrapartida, as obras puramente decorativas, como a pintura ou a substituição de tapetes, são menos susceptíveis de serem consideradas alterações, embora isso dependa, mais uma vez, da redação do contrato de arrendamento.
Os arrendatários devem ser cautelosos ao presumir que as obras internas estão isentas do requisito de autorização prévia. O facto de as obras não serem visíveis para o exterior não significa que não sejam abrangidas pelo âmbito de aplicação de um pacto de alteração.
Licenças de alteração e necessidade de consentimento formal
Quando é necessária autorização, esta é normalmente concedida através de uma licença formal de alteração. A licença é um documento legal que regista o consentimento do senhorio e estabelece as condições em que as obras podem ser efectuadas.
As licenças incluem normalmente especificações pormenorizadas das obras, requisitos de supervisão profissional, obrigações de cumprimento dos regulamentos de planeamento e construção e acordos para reintegrar a propriedade no final do contrato de arrendamento, se necessário. Normalmente, também exigem que o arrendatário pague as despesas legais e de inspeção do senhorio.
Os procedimentos com base em discussões informais, mensagens de correio eletrónico ou garantias verbais são arriscados. O consentimento deve ser sempre corretamente documentado. Sem uma licença formal, o arrendatário pode mais tarde ter dificuldade em provar que o consentimento foi concedido, especialmente se a propriedade mudar de mãos ou se as disposições de gestão forem alteradas.
Realização de obras sem autorização
As alterações não autorizadas surgem frequentemente quando os arrendatários procedem sem consentimento devido à pressão do tempo, a preocupações com os custos ou a um mal-entendido sobre as suas obrigações. Nalguns casos, as obras podem ter sido realizadas por um proprietário anterior, tendo o atual arrendatário herdado o problema.
Independentemente da forma como a situação surge, a realização de obras sem o consentimento necessário coloca o arrendatário em situação de incumprimento do contrato de arrendamento. Essa infração existe mesmo que as obras sejam bem executadas, estejam em conformidade com os regulamentos ou sejam bem recebidas pelos vizinhos.
Consequências jurídicas de alterações não autorizadas
As consequências legais de alterações não autorizadas podem ser graves. O senhorio pode ter o direito de exigir a reposição da propriedade no seu estado original, mesmo que as obras tenham melhorado o apartamento. Isto pode implicar despesas significativas, especialmente quando se trata de alterações estruturais.
Os senhorios também podem pedir uma indemnização por incumprimento do contrato de arrendamento, incluindo uma compensação por qualquer prejuízo sofrido e a recuperação dos custos profissionais da investigação das obras. Muitos contratos de arrendamento permitem que os senhorios recuperem os seus honorários legais e de inspeção como taxa administrativa, mesmo que não seja instaurado um processo.
Em casos urgentes, o senhorio pode requerer uma providência cautelar para impedir que as obras continuem ou para obrigar a uma ação de reparação. As medidas cautelares são discricionárias, mas os tribunais intervêm frequentemente quando as obras não autorizadas representam um risco para o edifício ou para outros ocupantes.
As alterações não autorizadas também podem causar dificuldades práticas quando um arrendatário procura vender ou hipotecar novamente a propriedade. Os solicitadores dos compradores levantam habitualmente questões sobre as alterações e as entidades financiadoras podem recusar o financiamento se as obras tiverem sido efectuadas sem autorização. Resolver a questão nessa fase pode ser dispendioso e moroso.
Confisco e proteção do arrendamento residencial
A caducidade é frequentemente referida em discussões sobre violações de contratos de arrendamento, mas é importante compreender como funciona nos contratos de arrendamento para habitação. Embora a caducidade continue a ser uma solução legal para a violação do pacto, está sujeita a uma proteção legal significativa.
Antes de se poder avançar com o processo de confisco, o senhorio deve, em geral, provar a infração. O inquilino deve ter admitido o incumprimento, ou a divisão de Propriedade Residencial do Tribunal de Primeira Instância (Câmara de Propriedade) em Inglaterra, um tribunal de avaliação do arrendamento no País de Gales, um tribunal judicial ou um tribunal arbitral devem ter determinado finalmente que ocorreu um incumprimento.
O senhorio deve entregar ao inquilino um aviso formal, nos termos da secção 146, exigindo a reparação das alterações não autorizadas.
Os proprietários de contratos de arrendamento também têm o direito de requerer a anulação do confisco, e os tribunais têm relutância em privar os ocupantes residenciais das suas casas quando as infracções podem ser reparadas.
Na prática, a caducidade é rara nos casos que envolvem apenas alterações não autorizadas. No entanto, o tribunal tem o poder de ordenar a caducidade de um contrato de arrendamento residencial de longa duração, nos casos em que o senhorio tenha seguido os procedimentos legais e o tribunal considere adequado ordenar essa caducidade. A possibilidade de confisco pode ser um poderoso instrumento de negociação e os arrendatários não devem descartá-la como uma ameaça vazia.
Consentimento retrospetivo e regularização de infracções
Em alguns casos, as alterações não autorizadas podem ser resolvidas através da obtenção de uma autorização retrospetiva. Para tal, é necessário solicitar uma licença após a conclusão das obras.
Os senhorios não são obrigados a conceder uma autorização retrospetiva, mesmo que pudessem ter aprovado as obras antecipadamente, se a autorização tivesse sido solicitada no momento oportuno, antes do início de qualquer alteração. Quando a autorização é concedida, está muitas vezes sujeita a condições, incluindo o pagamento de taxas mais elevadas, a apresentação de inquéritos ou certificações e, em alguns casos, obras de reparação.
Os arrendatários devem estar cientes de que o pedido de autorização retrospetiva não elimina a infração, a menos e até que seja concedida uma licença. É frequentemente necessário aconselhamento estratégico para gerir as negociações e minimizar a exposição a acções de execução.
A importância de um aconselhamento jurídico precoce
As situações que envolvem alterações não autorizadas raramente são simples e os riscos são frequentemente subestimados. O aconselhamento jurídico precoce pode ajudar os arrendatários a compreenderem as suas obrigações, a avaliarem a gravidade de qualquer infração e a identificarem a forma mais eficaz de resolver a questão.
Para os senhorios e agentes de gestão, um aconselhamento atempado pode ajudar a aplicar os acordos de forma proporcional e a evitar uma escalada desnecessária.
Conclusão
Efetuar alterações a um imóvel arrendado sem o consentimento necessário pode ter consequências de grande alcance. O que pode parecer uma pequena melhoria pode resultar numa violação do contrato de arrendamento, numa ação de execução e em despesas significativas.
Os arrendatários devem sempre verificar os termos do seu contrato de arrendamento e obter o devido consentimento antes de efectuarem obras. Se já tiverem sido efectuadas alterações sem autorização, um aconselhamento profissional atempado pode muitas vezes evitar o agravamento da situação e ajudar a regularizar a situação em termos aceitáveis.
O aconselhamento especializado em litígios imobiliários é essencial para resolver estes litígios e alcançar resultados práticos e comercialmente sensatos.
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Ben Lewis é advogado associado no departamento de contencioso da RFB.
Para mais informações sobre este tema, contactar Ben Lewis através do endereço eletrónico B.Lewis@rfblegal.co.uk ou pelo telefone 0203 947 8892.
Ben Lewis
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