Residencial leaseholders frequently wish to improve, modernise or reconfigure their homes. Whether it is removing an internal wall, installing wooden flooring, or re-positioning a kitchen or bathroom, such works are often seen as a natural incident of home ownership. However, in leasehold properties, the right to carry out alterations is often restricted by the terms of the lease.
As alterações não autorizadas são uma das fontes mais comuns de litígio em propriedades arrendadas para fins residenciais. Muitas vezes, os arrendatários procedem sem autorização, partindo do princípio de que as obras são menores, puramente internas ou pouco susceptíveis de chamar a atenção. Na realidade, dependendo da natureza das alterações, a realização de obras sem o consentimento/licença do proprietário pode expor os arrendatários a riscos legais e financeiros significativos.
This article explains how alteration covenants operate in residential leases, what constitutes an alteration in law, the consequences of proceeding without consent, and how breaches may be resolved.
Propriedade arrendada e o papel do arrendamento
Unlike freehold ownership, a leasehold interest is a contractual right to occupy property for a fixed term, subject to the covenants set out in the lease. The lease governs what a leaseholder may and may not do with the property and typically includes detailed restrictions on alterations.
Os acordos de alteração existem por uma boa razão. Os edifícios residenciais envolvem frequentemente estruturas, serviços e seguros partilhados. As obras não autorizadas podem afetar a integridade estrutural do edifício, comprometer a segurança contra incêndios, aumentar a transmissão de ruído ou invalidar a cobertura do seguro. Por conseguinte, os proprietários e as empresas de gestão mantêm o controlo sobre as alterações para proteger o edifício como um todo e os interesses dos outros arrendatários.
Failure to comply with an alteration covenant vontade amount to a breach of lease and can expose the leaseholder to enforcement action and costs.
Tipos de cláusulas de alteração nos contratos de arrendamento para habitação
O ponto de partida em qualquer litígio relativo a alterações é a redação exacta do contrato de arrendamento. Os pactos de alteração não são todos iguais e as consequências jurídicas dependem da forma como são redigidos.
Some leases contain absolute covenants, which prohibit alterations entirely. If a covenant is absolute, the landlord is under no obligation to grant consent, and the leaseholder has no right to carry out the works at all. Often, such absolute covenant relate to alterations of a structural nature but depending on the wording of the clause sometimes relatively minor non-structural works may fall within such a prohibition.
Os contratos de arrendamento contêm habitualmente cláusulas qualificadas, que só permitem alterações com o consentimento prévio do senhorio. Nestes casos, o consentimento deve ser obtido antes do início das obras. Quando o acordo é qualificado mas omisso quanto à razoabilidade, o senhorio pode recusar o consentimento, sujeito a alguns controlos legais.
Some leases contain a fully qualified covenant which provides that consent is not to be unreasonably withheld. In these circumstances, the landlord must have proper and reasonable grounds for refusal. However, even where a landlord is obliged to act reasonably, consent must still be sought in advance, and the leaseholder cannot assume that consent will inevitably be granted.
Os litígios surgem frequentemente porque os arrendatários se concentram na natureza das obras e não na redação do contrato de arrendamento. Na prática, mesmo as obras de menor importância podem necessitar de autorização se forem abrangidas pelo âmbito do pacto.
O que é que conta como uma “alteração”?
Um ponto de discórdia frequente é a questão de saber se determinadas obras constituem de facto uma alteração. Os contratos de arrendamento raramente definem o termo de forma exaustiva, e os litígios baseiam-se frequentemente na interpretação.
Em geral, uma alteração envolve uma mudança no carácter físico da propriedade. As obras estruturais, tais como a remoção de paredes ou a alteração de elementos de suporte de carga, são quase sempre elegíveis. No entanto, as obras não estruturais também podem constituir alterações se afectarem a estrutura, a disposição ou os serviços do apartamento.
Exemplos comuns de obras que frequentemente requerem autorização incluem a remoção ou relocalização de paredes internas, a instalação de pavimentos duros, alterações aos sistemas de canalização ou eléctricos e alterações à disposição de cozinhas e casas de banho. Mesmo as obras que parecem ser cosméticas podem ser consideradas, dependendo da sua permanência e impacto.
Em contrapartida, as obras puramente decorativas, como a pintura ou a substituição de tapetes, são menos susceptíveis de serem consideradas alterações, embora isso dependa, mais uma vez, da redação do contrato de arrendamento.
Leaseholders should be cautious about assuming that internal works are exempt from the requirement for prior consent. The fact that works are not visible externally does not mean that they fall outside the scope of an alteration covenant.
Licenças de alteração e necessidade de consentimento formal
Quando é necessária autorização, esta é normalmente concedida através de uma licença formal de alteração. A licença é um documento legal que regista o consentimento do senhorio e estabelece as condições em que as obras podem ser efectuadas.
As licenças incluem normalmente especificações pormenorizadas das obras, requisitos de supervisão profissional, obrigações de cumprimento dos regulamentos de planeamento e construção e acordos para reintegrar a propriedade no final do contrato de arrendamento, se necessário. Normalmente, também exigem que o arrendatário pague as despesas legais e de inspeção do senhorio.
Os procedimentos com base em discussões informais, mensagens de correio eletrónico ou garantias verbais são arriscados. O consentimento deve ser sempre corretamente documentado. Sem uma licença formal, o arrendatário pode mais tarde ter dificuldade em provar que o consentimento foi concedido, especialmente se a propriedade mudar de mãos ou se as disposições de gestão forem alteradas.
Realização de obras sem autorização
As alterações não autorizadas surgem frequentemente quando os arrendatários procedem sem consentimento devido à pressão do tempo, a preocupações com os custos ou a um mal-entendido sobre as suas obrigações. Nalguns casos, as obras podem ter sido realizadas por um proprietário anterior, tendo o atual arrendatário herdado o problema.
Independentemente da forma como a situação surge, a realização de obras sem o consentimento necessário coloca o arrendatário em situação de incumprimento do contrato de arrendamento. Essa infração existe mesmo que as obras sejam bem executadas, estejam em conformidade com os regulamentos ou sejam bem recebidas pelos vizinhos.
Consequências jurídicas de alterações não autorizadas
As consequências legais de alterações não autorizadas podem ser graves. O senhorio pode ter o direito de exigir a reposição da propriedade no seu estado original, mesmo que as obras tenham melhorado o apartamento. Isto pode implicar despesas significativas, especialmente quando se trata de alterações estruturais.
Os senhorios também podem pedir uma indemnização por incumprimento do contrato de arrendamento, incluindo uma compensação por qualquer prejuízo sofrido e a recuperação dos custos profissionais da investigação das obras. Muitos contratos de arrendamento permitem que os senhorios recuperem os seus honorários legais e de inspeção como taxa administrativa, mesmo que não seja instaurado um processo.
In urgent cases, a landlord may apply for an injunction to prevent works from continuing or to compel remedial action. Injunctive relief is discretionary, but the courts will often intervene where unauthorised works pose a risk to the building or other occupiers.
Unauthorised alterations can also cause practical difficulties when a leaseholder seeks to sell or remortgage the property. Buyers’ solicitors routinely raise enquiries about alterations, and lenders may refuse finanças if works have been carried out without consent. Resolving the issue at that stage can be costly and time-consuming.
Confisco e proteção do arrendamento residencial
Confisco is often raised in discussions of lease breaches, but it is important to understand how it operates in residential leases. While forfeiture remains a legal remedy for breach of covenant, it is subject to significant statutory protection.
Before forfeiture can be pursued, the landlord must generally establish the breach. The tenant must have admitted the breach, or the Residential Property division of the First-tier Tribunal (Property Chamber) in England, a leasehold valuation tribunal in Wales, a court or arbitral tribunal must have finally determined that a breach has occurred.
O senhorio deve entregar ao inquilino um aviso formal, nos termos da secção 146, exigindo a reparação das alterações não autorizadas.
Os proprietários de contratos de arrendamento também têm o direito de requerer a anulação do confisco, e os tribunais têm relutância em privar os ocupantes residenciais das suas casas quando as infracções podem ser reparadas.
In practice, forfeiture is rare in cases involving unauthorised alterations alone. However, the court does have the power to make an order for forfeiture of a long residential lease in circumstances where the landlord has followed the statutory procedures and the court considers it appropriate to make such an order. The possibility of forfeiture can be a powerful negotiating tool, and leaseholders should not dismiss it as an empty threat.
Consentimento retrospetivo e regularização de infracções
Em alguns casos, as alterações não autorizadas podem ser resolvidas através da obtenção de uma autorização retrospetiva. Para tal, é necessário solicitar uma licença após a conclusão das obras.
Os senhorios não são obrigados a conceder uma autorização retrospetiva, mesmo que pudessem ter aprovado as obras antecipadamente, se a autorização tivesse sido solicitada no momento oportuno, antes do início de qualquer alteração. Quando a autorização é concedida, está muitas vezes sujeita a condições, incluindo o pagamento de taxas mais elevadas, a apresentação de inquéritos ou certificações e, em alguns casos, obras de reparação.
Leaseholders should be aware that applying for retrospective consent does not eliminate the breach unless and until a licence is granted. Strategic advice is often required to manage negotiations and minimise exposure to enforcement action.
A importância de um aconselhamento jurídico precoce
As situações que envolvem alterações não autorizadas raramente são simples e os riscos são frequentemente subestimados. O aconselhamento jurídico precoce pode ajudar os arrendatários a compreenderem as suas obrigações, a avaliarem a gravidade de qualquer infração e a identificarem a forma mais eficaz de resolver a questão.
For landlords and managing agents, timely advice can assist in enforcing covenants proportionately and avoiding unnecessary escalation.
Conclusão
Efetuar alterações a um imóvel arrendado sem o consentimento necessário pode ter consequências de grande alcance. O que pode parecer uma pequena melhoria pode resultar numa violação do contrato de arrendamento, numa ação de execução e em despesas significativas.
Os arrendatários devem sempre verificar os termos do seu contrato de arrendamento e obter o devido consentimento antes de efectuarem obras. Se já tiverem sido efectuadas alterações sem autorização, um aconselhamento profissional atempado pode muitas vezes evitar o agravamento da situação e ajudar a regularizar a situação em termos aceitáveis.
Specialist litígios imobiliários advice is essential in navigating these disputes and achieving practical, commercially sensible outcomes.
Questões de contencioso imobiliário: Contacte-nos
Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department.
For enquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk ou pelo telefone 0203 947 8892.
Ben Lewis
Solicitador associado
