Reforma do arrendamento: Contestação judicial põe em dúvida o futuro de disposições fundamentais

O Lei de Reforma do Regime de Arrendamento e da Propriedade de 2024 (LFRA 2024) was introduced with the promise of transforming arrendamento ownership in England and Wales. For decades, the system had been criticised for complexity, imbalance, and cost. By removing marriage value, capping the treatment of ground rent, and reducing cost burdens, Parliament sought to make lease extensions e enfranchisement more affordable and accessible. 

Yet, only a year later, the Act’s most consequential reforms face a formidable challenge in the High Court. In July 2025, six major freeholders and charitable estates launched a controlo jurisdicional. The outcome vontade determine whether the central pillars of leasehold reform survive intact or are curtailed at the very moment they were due to take effect.  

Por que razão era necessária uma reforma do regime de arrendamento 

Leasehold has long been controversial. Leaseholders own their homes for a term of years but remain bound to pay ground rent and service charges, and must navigate complex rules if they wish to extend their lease or buy the freehold. Critics argued the system disproportionately favoured senhorios, particularly in high-value urban areas where premiums could be very high.  

One of the most disputed elements was marriage value- an adicional sum payable once a lease drops below 80 years, reflecting the “marriage” between freehold and leasehold value. Leaseholders argued this was an unfair windfall for landlords. Freeholders, conversely, saw it as the recognition of a genuine financial interest. 

Calls for reform grew louder after the Grenfell tragedy exposed weaknesses in leaseholders’ protections and wider public awareness of escalating service charges. Parliamentary committees repeatedly urged wholesale reform, culminating in the 2024 Act. 

Principais disposições da Lei de Reforma do Regime de Arrendamento e Propriedade de 2024 

The Act set out to address three structural issues: valuation, term length, and costs.  

1. Avaliação 

• A abolição do valor do casamento; 

• Ground rent to be treated on a capped basis (0.1% of freehold vacant possession value) when calculating premiums; 

• As novas taxas prescritas serão definidas por legislação secundária, com o objetivo de tornar as avaliações mais previsíveis e mais económicas para os arrendatários. 

2. Duração do contrato de arrendamento 

• Extension rights for flats and houses lengthened to 990 years. 

3. Custos 

• General rule that each side bears their own non-litigation costs in enfranchisement and prorrogação do aluguer claims, with very limited exceptions; 

• Changes to Right to Manage to curb the recovery of landlords’ costs from leaseholders. 

4. Outras reformas 

• Simplificação dos critérios de elegibilidade para o direito de gestão; 

• Provisions around transparência of estate management charges; 

• Removal of the two-year ownership requirement for exercising statutory rights. 

Algumas medidas, como a supressão da regra dos dois anos de propriedade (em vigor desde janeiro de 2025), já entraram em vigor. Outras, incluindo o prazo de 990 anos e as novas taxas de avaliação, aguardam a aprovação de legislação de execução.  

A revisão judicial 

In July 2025, the Divisional Court (Holgate LJ and Foxton J) heard a four-day judicial review brought by six claimants, The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon’s Charity, and The Portal Confiança. Together they control or manage around 390,000 leasehold interests. Their challenge is targeted squarely at the valuation reforms.  

Os argumentos dos proprietários 

Os requerentes alegam que: 

• Marriage value is a propriedade right protected by Article 1, Protocol 1 of the European Convention on Human Rights. Abolishing it represents an unlawful deprivation of property. 

• O limite máximo da renda fundiária priva-os injustamente do verdadeiro valor económico dos seus bens. 

• O novo regime de custos impede-os de recuperar despesas legítimas, interferindo mais uma vez nos direitos de propriedade.  

• Overall, the reforms are disproportionate, causing losses measured in hundreds of millions of pounds, while failing to strike a fair balance between public interest and private rights.  

A defesa do Governo 

The Secretary of State defends the reforms as a legitimate social policy measure designed to redress decades of imbalance. Parliament, it argues, is entitled to legislate for affordability and fairness in the housing market. The government also maintains that marriage value is not itself a “possession” for ECHR purposes but rather a statutory construct capable of reform.  

O que aconteceu na audiência? 

Relatos do tribunal sugerem que os juízes se mostraram céticos em relação à ideia do «valor do casamento» como um direito de propriedade. Questionaram também se as perdas financeiras alegadas pelos proprietários, embora significativas, superavam o interesse público na reforma. O acórdão foi reservado, estando a decisão prevista para o final de 2025.  

Notably, applications by leaseholder campaign groups to intervene were refused earlier in the year. Critics argue this has left leaseholders, the very people intended to benefit, without a direct voice in proceedings.  

Reforma adiada 

Alguns elementos da LAFRA já entraram em vigor. Os arrendatários já não precisam de esperar dois anos antes de solicitar uma prorrogação do contrato de arrendamento, e os critérios de elegibilidade para o Direito de Gestão foram alargados.  

No entanto, outras reformas marcantes continuam suspensas. As prorrogações previstas dos contratos de arrendamento por 990 anos e os novos controlos sobre as despesas de gestão imobiliária dependem de legislação derivada. Estas medidas encontram-se agora adiadas enquanto decorre o processo de revisão judicial.  

For many leaseholders the uncertainty is acute. A recent Opinium survey, reported by The Times in July 2025, found that almost 60% of leaseholders were struggling to sell their homes, while around three-quarters had seen their service charges rise over the past year. The lack of clarity over reform has left households facing financial and practical strain.  

O que acontece a seguir? 

A decisão ainda pendente determinará se as disposições mais importantes da LFRA 2024 se mantêm inalteradas. São possíveis três resultados gerais: 

1. Reformas confirmadas na íntegra 

• Os arrendatários beneficiam de prorrogações de arrendamento mais baratas e de maior duração, com custos reduzidos. 

• Os proprietários perdem o valor de mercado e passam a estar sujeitos a uma redução na renda fundiária.  

2. Sucesso parcial para os proprietários 

• Court may uphold some challenges (e.g. on costs recovery) whilst allowing others to stand.  

3. O desafio foi totalmente bem-sucedido 

• O Parlamento poderá ter de rever a legislação, o que atrasaria ainda mais a reforma e deixaria os arrendatários numa situação de incerteza contínua.  

Implicações práticas em 2025 

• Para os proprietários: A incerteza em torno da avaliação dos ativos mantém-se. As carteiras de enfranchisement poderão ser reavaliadas, dependendo do resultado. 

• For leaseholders: Negotiations and sales remain difficult, with compradores cautious until clarity emerges. 

• For lenders: Mortgage providers are watching closely, as the availability of finanças for short leases hinges on predictable valuation.  

• For the housing market: Delay in reform undermines confidence, with a knock-on effect on mobility and affordability.  

Conclusão  

A revisão judicial da Lei de Reforma do Regime de Arrendamento e da Propriedade Plena de 2024 constitui um momento crucial para o direito imobiliário. Para o governo, trata-se de um teste para determinar se o Parlamento é capaz de concretizar a reforma do regime de arrendamento, há muito prometida, com base na equidade. Para os proprietários, trata-se de uma luta para proteger milhares de milhões de libras em valor patrimonial. Para os arrendatários, é a diferença entre poderem prolongar o contrato ou adquirir a propriedade em condições justas, ou permanecerem presos a um sistema há muito criticado como desatualizado e desequilibrado.  

Enquanto o setor aguarda a decisão judicial ainda este ano, tanto os senhorios como os inquilinos devem preparar-se para alguns meses de incerteza. A única certeza é que o resultado irá redefinir o futuro dos arrendamentos nas próximas décadas.  

Prorrogações de arrendamento e aquisição de propriedade: Contacte-nos 

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation and enfranchisement department. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk ou pelo telefone 0203 947 8892.