O Lei de Reforma do Regime de Arrendamento e da Propriedade de 2024 (LFRA 2024) foi introduzida com a promessa de transformar a propriedade de arrendamento na Inglaterra e no País de Gales. Durante décadas, o sistema tinha sido criticado pela sua complexidade, desequilíbrio e custos. Ao eliminar o valor de casamento, limitar o tratamento da renda fundiária e reduzir os encargos financeiros, o Parlamento procurou tornar as prorrogações de arrendamento e a aquisição de propriedade mais acessíveis e económicas.
No entanto, apenas um ano depois, as reformas mais significativas da lei enfrentam um desafio formidável no Supremo Tribunal. Em julho de 2025, seis grandes proprietários e fundações de caridade interpuseram um recurso de revisão judicial. O resultado determinará se os pilares centrais da reforma do regime de arrendamento permanecerão intactos ou serão restringidos precisamente no momento em que deveriam entrar em vigor.
Por que razão era necessária uma reforma do regime de arrendamento
O regime de arrendamento com opção de compra tem sido, desde há muito, alvo de controvérsia. Os arrendatários são proprietários das suas casas por um período determinado, mas continuam obrigados a pagar uma renda fundiária e despesas de condomínio, e têm de lidar com regras complexas caso pretendam prolongar o contrato de arrendamento ou adquirir a propriedade plena. Os críticos argumentavam que o sistema favorecia desproporcionalmente os senhorios, especialmente em zonas urbanas de elevado valor, onde os prémios podiam ser muito elevados.
Um dos elementos mais controversos foi o valor de “marriage” — um montante adicional a pagar quando o prazo do arrendamento fica abaixo dos 80 anos, refletindo a «união» entre o valor da propriedade plena e o valor do arrendamento. Os arrendatários argumentaram que se tratava de um ganho inesperado e injusto para os senhorios. Os proprietários, por sua vez, viram nisso o reconhecimento de um interesse financeiro genuíno.
Os apelos à reforma intensificaram-se depois de a tragédia de Grenfell ter revelado falhas na proteção dos arrendatários e de o público em geral ter tomado consciência do aumento das despesas de condomínio. As comissões parlamentares instaram repetidamente a uma reforma abrangente, que culminou na Lei de 2024.
Principais disposições da Lei de Reforma do Regime de Arrendamento e Propriedade de 2024
A lei visava resolver três questões estruturais: avaliação, duração e custos.
1. Avaliação
- A abolição do valor do casamento;
- A renda do terreno deve ser considerada com base num limite máximo (0,11% do valor de posse livre do imóvel) no cálculo dos prémios;
- As novas taxas prescritas serão definidas por legislação secundária, com o objetivo de tornar as avaliações mais previsíveis e mais económicas para os arrendatários.
2. Duração do contrato de arrendamento
- Os direitos de arrendamento de apartamentos e moradias foram prolongados para 990 anos.
3. Custos
- Regra geral segundo a qual cada parte suporta as suas próprias despesas não judiciais em ações relativas à aquisição do direito de propriedade e à prorrogação de contratos de arrendamento, com exceções muito limitadas;
- Alterações ao ’Direito de Gestão» para limitar a recuperação dos custos dos senhorios junto dos arrendatários.
4. Outras reformas
- Simplificação dos critérios de elegibilidade para o direito de gestão;
- Disposições relativas à transparência dos encargos de gestão patrimonial;
- Supressão do requisito de dois anos de propriedade para o exercício dos direitos legais.
Algumas medidas, como a supressão da regra dos dois anos de propriedade (em vigor desde janeiro de 2025), já entraram em vigor. Outras, incluindo o prazo de 990 anos e as novas taxas de avaliação, aguardam a aprovação de legislação de execução.
A revisão judicial
Em julho de 2025, o Tribunal Divisional (Holgate LJ e Foxton J) apreciou um processo de revisão judicial com a duração de quatro dias, interposto por seis requerentes: The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon’s Charity e The Portal Trust. Em conjunto, controlam ou gerem cerca de 390 000 direitos de arrendamento. A sua contestação visa diretamente as reformas de avaliação.
Os argumentos dos proprietários
Os requerentes alegam que:
- O valor do casamento é um direito de propriedade protegido pelo artigo 1.º do Protocolo n.º 1 da Convenção Europeia dos Direitos Humanos. A sua supressão constitui uma privação ilegal de propriedade.
- O limite máximo da renda fundiária priva-os injustamente do verdadeiro valor económico dos seus bens.
- O novo regime de custos impede-os de recuperar despesas legítimas, interferindo mais uma vez nos direitos de propriedade.
- Em termos gerais, as reformas são desproporcionadas, causando prejuízos que se ascendem a centenas de milhões de libras, sem conseguir estabelecer um equilíbrio justo entre o interesse público e os direitos privados.
A defesa do Governo
O Secretário de Estado defende as reformas como uma medida legítima de política social destinada a corrigir décadas de desequilíbrio. O Parlamento, argumenta, tem o direito de legislar no sentido de garantir a acessibilidade e a equidade no mercado imobiliário. O governo sustenta ainda que o valor do casamento não constitui, por si só, um “bem” para efeitos da CEDH, mas sim um conceito jurídico passível de reforma.
O que aconteceu na audiência?
Relatos do tribunal sugerem que os juízes se mostraram céticos em relação à ideia do «valor do casamento» como um direito de propriedade. Questionaram também se as perdas financeiras alegadas pelos proprietários, embora significativas, superavam o interesse público na reforma. O acórdão foi reservado, estando a decisão prevista para o final de 2025.
É de salientar que os pedidos de intervenção apresentados por grupos de defesa dos arrendatários foram recusados no início deste ano. Os críticos argumentam que esta situação deixou os arrendatários, precisamente as pessoas que deveriam beneficiar com a medida, sem uma voz direta no processo.
Reforma adiada
Alguns elementos da LAFRA já entraram em vigor. Os arrendatários já não precisam de esperar dois anos antes de solicitar uma prorrogação do contrato de arrendamento, e os critérios de elegibilidade para o Direito de Gestão foram alargados.
No entanto, outras reformas marcantes continuam suspensas. As prorrogações previstas dos contratos de arrendamento por 990 anos e os novos controlos sobre as despesas de gestão imobiliária dependem de legislação derivada. Estas medidas encontram-se agora adiadas enquanto decorre o processo de revisão judicial.
Para muitos arrendatários, a incerteza é grande. Um inquérito recente da Opinium, divulgado pelo The Times em julho de 2025, revelou que quase 60% dos arrendatários estavam com dificuldades em vender as suas casas, enquanto cerca de três quartos viram as suas despesas de condomínio aumentarem ao longo do último ano. A falta de clareza sobre a reforma deixou as famílias a enfrentar dificuldades financeiras e práticas.
O que acontece a seguir?
A decisão ainda pendente determinará se as disposições mais importantes da LFRA 2024 se mantêm inalteradas. São possíveis três resultados gerais:
1. Reformas confirmadas na íntegra
- Os arrendatários beneficiam de prorrogações de arrendamento mais baratas e de maior duração, com custos reduzidos.
- Os proprietários perdem o valor de mercado e passam a estar sujeitos a uma redução na renda fundiária.
2. Sucesso parcial para os proprietários
- O tribunal pode deferir algumas impugnações (por exemplo, relativas à recuperação de custas) e, ao mesmo tempo, manter outras.
3. O desafio foi totalmente bem-sucedido
- O Parlamento poderá ter de rever a legislação, o que atrasaria ainda mais a reforma e deixaria os arrendatários numa situação de incerteza contínua.
Implicações práticas em 2025
- Para os proprietários: A incerteza em torno da avaliação dos ativos mantém-se. As carteiras de enfranchisement poderão ser reavaliadas, dependendo do resultado.
- Para os arrendatários: as negociações e as vendas continuam a ser difíceis, com os compradores a mostrarem-se cautelosos até que haja maior clareza.
- Para os credores: as instituições de crédito hipotecário estão atentas, uma vez que a disponibilidade de financiamento para contratos de arrendamento de curta duração depende de avaliações previsíveis.
- No que diz respeito ao mercado imobiliário: o atraso na reforma mina a confiança, com repercussões na mobilidade e na acessibilidade.
Conclusão
A revisão judicial da Lei de Reforma do Regime de Arrendamento e da Propriedade Plena de 2024 constitui um momento crucial para o direito imobiliário. Para o governo, trata-se de um teste para determinar se o Parlamento é capaz de concretizar a reforma do regime de arrendamento, há muito prometida, com base na equidade. Para os proprietários, trata-se de uma luta para proteger milhares de milhões de libras em valor patrimonial. Para os arrendatários, é a diferença entre poderem prolongar o contrato ou adquirir a propriedade em condições justas, ou permanecerem presos a um sistema há muito criticado como desatualizado e desequilibrado.
Enquanto o setor aguarda a decisão judicial ainda este ano, tanto os senhorios como os inquilinos devem preparar-se para alguns meses de incerteza. A única certeza é que o resultado irá redefinir o futuro dos arrendamentos nas próximas décadas.
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Ben Lewis é advogado associado no departamento de contencioso e aquisição de direitos de voto da RFB. Para quaisquer questões relacionadas com este tema, contacte Ben Lewis por e-mail através do endereço B.Lewis@rfblegal.co.uk ou pelo telefone 0203 947 8892.
Ben Lewis
Solicitador associado
