With the property market in London and other major cities, such as Manchester, continuing to grow, it is important to ensure that if you own leasehold property you are fully aware of your rights to protect your investment. Ownership of a long residencial lease can be a valuable asset, however as the lease term decreases over time so, unfortunately, can the value of that asset. The Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (as amended) gives ‘titulares de contratos de arrendamento qualificados’ a right to a lease extension in certain circumstances.
We understand the importance for landlords of having a strategy which works across an entire property portfolio to obtain the best possible new lease terms as well as the best premium.
The right is to extend the existing lease by 90 years at a “peppercorn rent” (this means effectively no ground rent is payable). For example, if the present lease had 80 years left to run the new, extended lease would be for 170 years. The landlord is entitled to a premium for the lease extension and this is based on a formula set out in the relevant Act.
Pode utilizar o nosso calculadora de extensão de aluguer em linha to estimate the premium for a statutory lease extension. This calculation should not remove the need to instruct an experienced surveyor for an accurate valuation.
If a lease has less than 80 years to run at the time when a lease extension is claimed, the price is increased by an adicional valuation element called the “marriage value”. If a lease has approximately 80 years remaining, it is important to act quickly so as not to pay a higher premium for the extension.
De seguida, descrevemos o procedimento para a prorrogação do contrato de arrendamento.
Investigações iniciais
Qualificação para uma extensão do contrato de arrendamento
Antes de iniciar o procedimento formal de prolongamento do contrato de arrendamento, é importante verificar primeiro se preenche os requisitos de qualificação: Inicialmente, o contrato de arrendamento deve ter sido concedido por um período igual ou superior a 21 anos.
Deve estar registado como proprietário do contrato de arrendamento há pelo menos 2 anos.
If your landlord is a charitable housing trust and the flat is provided as part of the charity’s functions or if it is a business ou aluguer comercial then you vontade not qualify for a lease extension.
Identificar o ‘senhorio competente’
Terá de identificar o senhorio competente. O senhorio competente é o senhorio com um interesse suficientemente superior na propriedade para poder conceder a prorrogação do contrato de arrendamento por 90 anos - ou seja, um interesse superior a 90 anos em relação ao seu contrato atual.
Muitas vezes, o senhorio imediato é o proprietário livre e, por conseguinte, o senhorio competente. No entanto, há casos em que o senhorio imediato possui um contrato de arrendamento intermédio que é demasiado curto para dar ao proprietário do apartamento uma prorrogação de noventa anos. Isto não é um obstáculo à obtenção de uma prorrogação do contrato de arrendamento, mas antes de iniciar o procedimento formal de prorrogação do contrato de arrendamento, deve ter o cuidado de se certificar de que identificou o ‘senhorio competente’ correto.
O procedimento formal
The leaseholder’s initial notice of claim (section 42 notice) triggers the statutory procedures for acquiring the new lease and the leaseholder is liable for the landlord’s reasonable costs as from the date he received the Notice. The initial notice will set out certain essential information about the Flat and the Leaseholder, and also the premium that the Leaseholder wishes to pay for the Lease Extension. The Claim Notice is served on the competent landlord with copies provided to any other intermediate landlord.
- É importante que o aviso esteja completo e não contenha imprecisões ou descrições incorrectas, porque um aviso incompleto pode ser rejeitado como inválido. Pode ser possível corrigir descrições incorrectas ou inexactidões através de um requerimento ao County Court, mas trata-se de uma despesa que deve ser evitada.
- A notificação contém uma data até à qual o senhorio competente deve responder. Esta data deve ser, pelo menos, dois meses após a data de notificação do aviso de reclamação.
- Uma vez notificado o aviso inicial, o arrendatário será responsável pela avaliação razoável do senhorio e pelos custos legais, bem como pelos seus próprios custos. A notificação é também importante para fixar a data de avaliação para determinar o prémio a pagar ao senhorio.
- Ronald Fletcher Baker LLP is experienced in dealing with the relevant legislative practices and procedures and will work with you to ensure that we gather all the necessary information required to complete the initial notice.
- Leaseholders can register the Initial Notice with the Land Registry. This provides protection for the leaseholder against the landlord’s sale of the freehold. Any purchaser of the freehold, subsequent to the registration of the Tenant’s Notice will take the freehold subject to the application for the new lease.
- O senhorio tem o direito de, a qualquer momento após a receção da notificação do arrendatário, exigir o pagamento de uma caução. Esta pode corresponder a 10% do prémio proposto na notificação do arrendatário ou a £250, consoante o que for mais elevado.
- The Landlord will then serve a Counter Notice stating if he accepts that the individual Leaseholder has the right to extend his or her Lease and, if so, what terms he agrees and what he does not.
- Há um período de 2 meses após a notificação da contra-aviso do senhorio em que as partes podem encetar negociações com vista a acordar o prémio e as condições do contrato de arrendamento.
- Se o senhorio não responder à notificação de reclamação, ou responder tardiamente, o arrendatário tem direito a uma prorrogação do contrato de arrendamento nos termos estabelecidos na notificação de reclamação. Existe um procedimento que pode ser seguido para o fazer cumprir.
- Se existirem questões pendentes, o arrendatário deve, no prazo de seis meses a contar da data da contra-notificação do senhorio, solicitar ao Tribunal de Primeira Instância da Câmara de Propriedade (“o Tribunal”) uma decisão sobre as condições que não foram acordadas.
- O Tribunal dará várias instruções que ambas as partes devem cumprir e marcará uma data para a audiência final. As partes podem continuar a negociar durante o processo.
Extensão do contrato de arrendamento fora do âmbito da lei
É possível ao arrendatário tentar negociar uma prorrogação fora dos procedimentos legais estabelecidos pela Lei da Reforma do Arrendamento, no entanto, há riscos em seguir esta via. O senhorio não é obrigado a oferecer-lhe aquilo a que tem direito nos termos da lei. Poderá não conseguir uma prorrogação de 90 anos, poderá não obter uma renda mínima e poderá ter de pagar um prémio mais elevado. Existe também o risco de incorrer em despesas legais para se corresponder com o senhorio e este recusar-se a conceder a prorrogação do contrato de arrendamento.
Qual é o prémio a pagar por uma extensão do contrato de arrendamento?
The premium to be paid for the new lease, according to Schedule 13, Part II of the Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 (as amended), shall be the total of:
- A diminuição do valor do interesse do senhorio no apartamento, ou seja, a diferença entre o valor do seu interesse atual com o contrato de arrendamento em vigor e o valor do seu interesse após a concessão do novo contrato de arrendamento com 90 anos adicionais - este valor é calculado com base na perda do rendimento da renda do chão durante o período restante do prazo original (uma vez que todo o prazo do novo contrato de arrendamento será de renda reduzida) e na perda devida aos 90 anos adicionais de espera pela reversão.
- A parte do senhorio no valor do casamento; este valor só será acrescentado se o período de duração do contrato de arrendamento for inferior a 80 anos. O valor do casamento é considerado como o potencial de aumento do valor do apartamento resultante da concessão do novo contrato de arrendamento; a lei exige que este ‘lucro’ seja partilhado entre as partes. Por conseguinte, um arrendatário com um contrato de arrendamento que se aproxima dos 81 anos de duração deve considerar seriamente a possibilidade de o prolongar o mais rapidamente possível
- Compensation for loss arising from the grant of the new lease; this provides a remedy to the landlord for any other diminution in the value of his interest in other property (other flats in the building or the building itself) and any loss or damage arising from the grant of the new lease.
Não é obrigatório fazer uma avaliação formal, mas é geralmente aconselhável, uma vez que uma avaliação pormenorizada efectuada por um perito numa fase inicial ajudará a determinar se a prorrogação do contrato de arrendamento é financeiramente viável e permitir-lhe-á negociar o prémio com mais segurança.
Pode utilizar o nosso calculadora de extensão de aluguer em linha para calcular o prémio de uma prorrogação legal do contrato de arrendamento. Este cálculo não deve eliminar a necessidade de recorrer a um perito experiente para uma avaliação exacta.
A surveyor may also be required for negotiations regarding the premium after the service of the initial notice and the counter notice, and to give expert evidence to the Tribunal if agreement cannot be reached. Ronald Fletcher Baker LLP has a selection of expert surveyors who we can put you in touch with if necessary.
Senhorios ausentes
Se o senhorio não puder ser encontrado, a notificação do arrendatário não pode ser entregue e é necessário um procedimento separado. Neste caso, o arrendatário pode apresentar um pedido ao tribunal da comarca para obter uma ordem de aquisição de propriedade. Se o tribunal considerar que o arrendatário é elegível para um novo contrato de arrendamento e que foram envidados todos os esforços razoáveis para localizar o senhorio, concederá, de facto, o contrato de arrendamento ao arrendatário na ausência do senhorio. Normalmente, o tribunal remete o caso para o Tribunal para que este determine o prémio.
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