Com o mercado imobiliário em Londres e noutras grandes cidades, como Manchester, a continuar a crescer, é importante garantir que, se é proprietário de uma propriedade arrendada, está plenamente consciente dos seus direitos para proteger o seu investimento. A propriedade de um arrendamento residencial de longa duração pode ser um ativo valioso, no entanto, à medida que o prazo do arrendamento diminui ao longo do tempo, o mesmo acontece, infelizmente, com o valor desse ativo. A Lei da Reforma do Arrendamento e do Desenvolvimento Urbano de 1993 (com as alterações que lhe foram introduzidas) confere ‘titulares de contratos de arrendamento qualificados’ o direito a uma prorrogação do contrato de arrendamento em determinadas circunstâncias.
Compreendemos a importância para os senhorios de ter uma estratégia que funcione em toda a carteira de propriedades para obter os melhores termos de arrendamento possíveis, bem como o melhor prémio.
O direito consiste em prorrogar o contrato de arrendamento existente por 90 anos com uma “renda reduzida” (o que significa que, na prática, não é paga qualquer renda). Por exemplo, se o contrato de arrendamento atual tiver 80 anos de duração, o novo contrato, prorrogado, terá uma duração de 170 anos. O senhorio tem direito a um prémio pela prorrogação do contrato, que se baseia numa fórmula estabelecida na lei aplicável.
Pode utilizar o nosso calculadora de extensão de aluguer em linha para calcular o prémio de uma prorrogação legal do contrato de arrendamento. Este cálculo não deve eliminar a necessidade de recorrer a um perito experiente para uma avaliação exacta.
Se um contrato de arrendamento tiver menos de 80 anos no momento em que é pedida a prorrogação do contrato, o preço é acrescido de um elemento de avaliação adicional denominado “valor de casamento”. Se um contrato de arrendamento tiver cerca de 80 anos, é importante agir rapidamente para não pagar um prémio mais elevado pela prorrogação.
De seguida, descrevemos o procedimento para a prorrogação do contrato de arrendamento.
Investigações iniciais
Qualificação para uma extensão do contrato de arrendamento
Antes de iniciar o procedimento formal de prolongamento do contrato de arrendamento, é importante verificar primeiro se preenche os requisitos de qualificação: Inicialmente, o contrato de arrendamento deve ter sido concedido por um período igual ou superior a 21 anos.
Deve estar registado como proprietário do contrato de arrendamento há pelo menos 2 anos.
Se o seu senhorio for um fundo de habitação de caridade e o apartamento for fornecido como parte das funções da instituição de caridade ou se se tratar de um arrendamento empresarial ou comercial, não poderá beneficiar de uma extensão do contrato de arrendamento.
Identificar o ‘senhorio competente’
Terá de identificar o senhorio competente. O senhorio competente é o senhorio com um interesse suficientemente superior na propriedade para poder conceder a prorrogação do contrato de arrendamento por 90 anos - ou seja, um interesse superior a 90 anos em relação ao seu contrato atual.
Muitas vezes, o senhorio imediato é o proprietário livre e, por conseguinte, o senhorio competente. No entanto, há casos em que o senhorio imediato possui um contrato de arrendamento intermédio que é demasiado curto para dar ao proprietário do apartamento uma prorrogação de noventa anos. Isto não é um obstáculo à obtenção de uma prorrogação do contrato de arrendamento, mas antes de iniciar o procedimento formal de prorrogação do contrato de arrendamento, deve ter o cuidado de se certificar de que identificou o ‘senhorio competente’ correto.
O procedimento formal
A notificação inicial do arrendatário (notificação da secção 42) desencadeia os procedimentos legais para a aquisição do novo arrendamento e o arrendatário é responsável pelos custos razoáveis do senhorio a partir da data de receção da notificação. A notificação inicial deve conter certas informações essenciais sobre o apartamento e o arrendatário, bem como o prémio que o arrendatário pretende pagar pela prorrogação do contrato. O aviso de reclamação é notificado ao senhorio competente, com cópias para qualquer outro senhorio intermediário.
- É importante que o aviso esteja completo e não contenha imprecisões ou descrições incorrectas, porque um aviso incompleto pode ser rejeitado como inválido. Pode ser possível corrigir descrições incorrectas ou inexactidões através de um requerimento ao County Court, mas trata-se de uma despesa que deve ser evitada.
- A notificação contém uma data até à qual o senhorio competente deve responder. Esta data deve ser, pelo menos, dois meses após a data de notificação do aviso de reclamação.
- Uma vez notificado o aviso inicial, o arrendatário será responsável pela avaliação razoável do senhorio e pelos custos legais, bem como pelos seus próprios custos. A notificação é também importante para fixar a data de avaliação para determinar o prémio a pagar ao senhorio.
- Ronald Fletcher Baker LLP tem experiência em lidar com as práticas e procedimentos legislativos relevantes e trabalhará consigo para garantir que reunimos todas as informações necessárias para completar a notificação inicial.
- Os arrendatários podem registar o aviso inicial na Conservatória do Registo Predial. Isto proporciona proteção ao arrendatário contra a venda da propriedade pelo senhorio. Qualquer comprador da propriedade, após o registo da notificação do arrendatário, ficará com a propriedade sujeita ao pedido de um novo contrato de arrendamento.
- O senhorio tem o direito de, a qualquer momento após a receção da notificação do arrendatário, exigir o pagamento de uma caução. Esta pode corresponder a 10% do prémio proposto na notificação do arrendatário ou a £250, consoante o que for mais elevado.
- O senhorio enviará então uma contra-notificação indicando se aceita que o arrendatário individual tem o direito de prolongar o seu contrato e, em caso afirmativo, quais as condições com que concorda e quais as que não concorda.
- Há um período de 2 meses após a notificação da contra-aviso do senhorio em que as partes podem encetar negociações com vista a acordar o prémio e as condições do contrato de arrendamento.
- Se o senhorio não responder à notificação de reclamação, ou responder tardiamente, o arrendatário tem direito a uma prorrogação do contrato de arrendamento nos termos estabelecidos na notificação de reclamação. Existe um procedimento que pode ser seguido para o fazer cumprir.
- Se existirem questões pendentes, o arrendatário deve, no prazo de seis meses a contar da data da contra-notificação do senhorio, solicitar ao Tribunal de Primeira Instância da Câmara de Propriedade (“o Tribunal”) uma decisão sobre as condições que não foram acordadas.
- O Tribunal dará várias instruções que ambas as partes devem cumprir e marcará uma data para a audiência final. As partes podem continuar a negociar durante o processo.
Extensão do contrato de arrendamento fora do âmbito da lei
É possível ao arrendatário tentar negociar uma prorrogação fora dos procedimentos legais estabelecidos pela Lei da Reforma do Arrendamento, no entanto, há riscos em seguir esta via. O senhorio não é obrigado a oferecer-lhe aquilo a que tem direito nos termos da lei. Poderá não conseguir uma prorrogação de 90 anos, poderá não obter uma renda mínima e poderá ter de pagar um prémio mais elevado. Existe também o risco de incorrer em despesas legais para se corresponder com o senhorio e este recusar-se a conceder a prorrogação do contrato de arrendamento.
Qual é o prémio a pagar por uma extensão do contrato de arrendamento?
O prémio a pagar pelo novo contrato de arrendamento, de acordo com o Anexo 13, Parte II da Lei da Reforma do Arrendamento, da Habitação e do Desenvolvimento Urbano de 1993 (tal como alterada), será o total de
- A diminuição do valor do interesse do senhorio no apartamento, ou seja, a diferença entre o valor do seu interesse atual com o contrato de arrendamento em vigor e o valor do seu interesse após a concessão do novo contrato de arrendamento com 90 anos adicionais - este valor é calculado com base na perda do rendimento da renda do chão durante o período restante do prazo original (uma vez que todo o prazo do novo contrato de arrendamento será de renda reduzida) e na perda devida aos 90 anos adicionais de espera pela reversão.
- A parte do senhorio no valor do casamento; este valor só será acrescentado se o período de duração do contrato de arrendamento for inferior a 80 anos. O valor do casamento é considerado como o potencial de aumento do valor do apartamento resultante da concessão do novo contrato de arrendamento; a lei exige que este ‘lucro’ seja partilhado entre as partes. Por conseguinte, um arrendatário com um contrato de arrendamento que se aproxima dos 81 anos de duração deve considerar seriamente a possibilidade de o prolongar o mais rapidamente possível
- Indemnização por perdas e danos decorrentes da concessão do novo contrato de arrendamento; esta indemnização permite ao senhorio compensar qualquer outra diminuição do valor dos seus interesses noutros bens (outros apartamentos do edifício ou o próprio edifício) e qualquer perda ou dano decorrente da concessão do novo contrato de arrendamento.
Não é obrigatório fazer uma avaliação formal, mas é geralmente aconselhável, uma vez que uma avaliação pormenorizada efectuada por um perito numa fase inicial ajudará a determinar se a prorrogação do contrato de arrendamento é financeiramente viável e permitir-lhe-á negociar o prémio com mais segurança.
Pode utilizar o nosso calculadora de extensão de aluguer em linha para calcular o prémio de uma prorrogação legal do contrato de arrendamento. Este cálculo não deve eliminar a necessidade de recorrer a um perito experiente para uma avaliação exacta.
Pode também ser necessário um perito para negociar o prémio após a notificação do aviso inicial e do contra-aviso, bem como para apresentar provas periciais ao tribunal se não for possível chegar a acordo. A Ronald Fletcher Baker LLP dispõe de uma seleção de peritos avaliadores que podemos pôr em contacto consigo, se necessário.
Senhorios ausentes
Se o senhorio não puder ser encontrado, a notificação do arrendatário não pode ser entregue e é necessário um procedimento separado. Neste caso, o arrendatário pode apresentar um pedido ao tribunal da comarca para obter uma ordem de aquisição de propriedade. Se o tribunal considerar que o arrendatário é elegível para um novo contrato de arrendamento e que foram envidados todos os esforços razoáveis para localizar o senhorio, concederá, de facto, o contrato de arrendamento ao arrendatário na ausência do senhorio. Normalmente, o tribunal remete o caso para o Tribunal para que este determine o prémio.
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(Atenção: Este artigo foi originalmente publicado no nosso anterior sítio Web e é fornecido apenas para fins de informação geral. Embora reflicta a situação jurídica no momento em que foi escrito, a lei pode ter mudado desde a sua publicação. Para obter aconselhamento atualizado e adaptado às suas circunstâncias, contacte a nossa equipa).
