Pedidos de indemnização por degradação: Um Guia para Proprietários Residenciais Privados

Enquanto senhorio de imóveis residenciais privados, um dos desafios mais onerosos e demorados com que se pode deparar é uma reclamação de um inquilino relativa a mau estado de conservação. Não é invulgar que os senhorios que lidam com inquilinos com atrasos substanciais no pagamento da renda tenham também de enfrentar uma reconvenção por mau estado de conservação ao tentarem recuperar a posse ao abrigo de artigo 8.º da Lei da Habitação de 1988. 

Neste artigo, apresentamos os elementos-chave das reclamações por falta de manutenção e fornecemos recomendações práticas para ajudar os senhorios de imóveis residenciais privados a cumprir as suas obrigações de reparação, minimizando simultaneamente o risco de reclamações por falta de manutenção. 

Elementos de uma reclamação por mau estado de conservação 

Para que uma reclamação por mau estado de conservação seja deferida, o inquilino deve demonstrar que: 

1. Existe um contrato entre o senhorio e o inquilino (normalmente um contrato de arrendamento, quer seja escrito ou verbal). 

2. O contrato inclui uma cláusula que obriga o senhorio a manter o imóvel em bom estado de conservação e manutenção. Mesmo na ausência dessa cláusula, os senhorios continuam legalmente obrigados a manter o imóvel em conformidade com o Lei do senhorio e do inquilino de 1985. 

3. O senhorio não cumpriu a sua obrigação de manter o imóvel em bom estado de conservação e manutenção. 

4. O senhorio foi informado ou tinha conhecimento do estado de degradação. 

5. O inquilino sofreu prejuízos em consequência disso. 

Obrigações do senhorio 

Os senhorios têm a obrigação legal de assegurar a manutenção dos seguintes aspetos de um imóvel (sendo que os contratos de arrendamento podem, por vezes, prever obrigações adicionais acordadas entre senhorios e inquilinos): 

• Problemas relacionados com a humidade e o bolor 

• A estrutura e o exterior das instalações 

• Tubagens e instalações de água, incluindo banheiras, lavatórios, sistemas de escoamento e sanitas 

• Tubagens de gás e cablagem elétrica 

• Telhados, janelas, caleiras e escoadouros 

• Sistemas de aquecimento e de água quente 

Os senhorios devem também garantir que o imóvel está em condições de ser habitado. Isto inclui resolver defeitos de conceção inerentes que possam resultar em condensação, humidade, ventilação deficiente ou aquecimento ineficaz. 

Proteger a sua posição 

Inventário e Relatório do Estado do Imóvel 

Ao dar as boas-vindas a um novo inquilino, recomendamos vivamente que os senhorios encarreguem uma entidade terceira de realizar um inventário fotográfico completo e um relatório do estado do imóvel o mais próximo possível da data de entrada do inquilino. 

Este documento serve como prova do estado do imóvel no início do arrendamento. O inventário e a descrição do estado do imóvel devem ser entregues ao arrendatário, que deverá assinar para confirmar que concorda com o seu conteúdo. Os arrendatários devem ser incentivados a analisar o documento com atenção e a assinalar quaisquer discrepâncias logo no início, a fim de evitar litígios posteriores. 

Inspeções periódicas 

Os senhorios devem realizar inspeções regulares ao imóvel para se manterem a par das reparações necessárias e acompanharem o estado do imóvel. Durante cada inspeção, é aconselhável: 

• Tire fotografias de todas as divisões. 

• Elabore um relatório de inspeção. 

• Entregue uma cópia do relatório ao inquilino. 

É fundamental resolver rapidamente os problemas de reparação. Os atrasos levam frequentemente a que os problemas se agravem com o tempo, resultando em custos de reparação significativamente mais elevados e em trabalhos de maior envergadura. 

Conservação de registos da correspondência 

Manter registos pormenorizados de toda a correspondência com os inquilinos é uma boa prática e pode poupar aos senhorios tempo e despesas significativas. 

Surge frequentemente um litígio quando os senhorios não têm qualquer registo de um problema comunicado, enquanto os inquilinos afirmam tê-lo comunicado por telefone. Para mitigar este risco, os senhorios devem: 

• Registe detalhadamente todas as chamadas telefónicas com os inquilinos. 

• Mantenha um registo de todos os problemas comunicados, incluindo a data em que foram levantados. 

• Registe quando as reparações estiverem concluídas. 

Isto é importante, pois quando lhe é comunicada uma situação que se enquadra nas suas obrigações de reparação, começa a contar o prazo que tem para resolver essa situação específica.   

A mera existência de um problema de degradação não significa automaticamente que tenha violado as suas obrigações de reparação. A sua obrigação de reparar a degradação tem início na data em que toma conhecimento da mesma. Dispõe então de um ‘prazo razoável’ para resolver qualquer problema (o prazo razoável varia consoante a gravidade do problema). Se um ‘prazo razoável’ tiver decorrido sem que o senhorio tenha resolvido o problema, é provável que este tenha violado as suas obrigações de reparação.   

Manter registos da correspondência é também fundamental nos casos em que um inquilino tenha vindo a comunicar problemas de degradação do imóvel, mas em que o senhor e os seus empreiteiros tenham dificuldades em obter acesso ao imóvel para o inspecionar e efetuar as reparações necessárias. Abordamos este assunto com mais pormenor abaixo, mas é extremamente útil manter um registo dos pedidos de acesso por escrito.   

Procurar uma segunda opinião 

Na Ronald Fletcher Baker LLP, atuamos frequentemente em litígios complexos relacionados com o mau estado de conservação dos imóveis, nos quais existe um desacordo entre o senhorio e o inquilino quanto à responsabilidade por um determinado problema. 

É frequente vermos senhorios a recorrer aos seus empreiteiros habituais para visitarem os imóveis e realizarem as reparações comunicadas pelos inquilinos. Em seguida, baseiam-se nas informações fornecidas pelos seus empreiteiros para determinar a extensão dos trabalhos necessários e se o senhorio é responsável por essas reparações.   

Nos casos em que tenha suspeitas ou em que o seu empreiteiro lhe informe que o inquilino poderá estar a contribuir para os problemas que estão a ser relatados, recomenda-se que obtenha uma segunda opinião sobre o assunto. Seria vantajoso que se tratasse de um perito especializado em casos de degradação de habitações, que deverá marcar uma visita ao imóvel numa data acordada entre as partes, realizar uma inspeção completa e apresentar um relatório com as suas conclusões. Isto deverá dar ao senhorio uma boa ideia sobre se o inquilino está a contribuir para os problemas e proporcionar ao inquilino a oportunidade de alterar alguns dos seus comportamentos, de modo a evitar que novos problemas voltem a ocorrer após a realização de quaisquer obras de reparação.   

É raro que um inquilino contribua deliberadamente para problemas de degradação, uma vez que se trata da sua casa, e, geralmente, os inquilinos não querem viver numa casa em mau estado. Por vezes, acontece que os inquilinos não se apercebem, por exemplo, de que secar a roupa dentro de casa durante o inverno, sem aquecimento ligado e sem desumidificador, contribui para um problema de humidade ou condensação. Uma conversa razoável entre o senhorio e o inquilino pode, muitas vezes, resolver rapidamente os problemas entre as partes e evitar disputas prolongadas e frequentemente tensas — e, fundamentalmente, garantir que o imóvel se mantém em bom estado de conservação e condição, sem humidade, condensação ou bolor.   

Proprietários como arrendatários 

Em alguns casos, os senhorios são arrendatários e podem não ser responsáveis por certas reparações. Um exemplo comum é o de um arrendatário de um apartamento no último andar que sofra infiltrações de água provenientes do telhado, situação em que a responsabilidade pelo telhado recai sobre o proprietário do imóvel. 

Se um inquilino comunicar um problema deste tipo, o senhorio deve notificar imediatamente o proprietário do imóvel, apresentando provas fotográficas e fazendo referência às cláusulas relevantes do contrato de arrendamento. Se o proprietário do imóvel não tomar medidas, o senhorio poderá ter de intentar uma ação judicial para exigir a realização das reparações. 

Nestes casos, é fundamental conservar registos de todas as comunicações com o proprietário. 

Problemas de acesso 

Como já foi referido, é essencial manter um registo de toda a correspondência com os inquilinos. Ao solicitar acesso para investigar ou reparar danos comunicados, os senhorios devem: 

1. Certifique-se de que todos os pedidos de acesso cumprem o contrato de arrendamento. Se o contrato exigir um aviso prévio por escrito com, pelo menos, 24 horas de antecedência, certifique-se de que esse aviso é apresentado. 

2. Ofereça ao inquilino várias opções de datas e horários para inspeções ou reparações, tendo em conta os seus compromissos profissionais. 

3. Se não obtiver resposta ao seu pedido inicial, volte a solicitar. Desta vez, defina a data e a hora em que você ou os seus prestadores de serviços irão deslocar-se ao imóvel. Indique claramente que é necessário ter acesso na data [x], à hora [x], para que o trabalho [x] seja concluído. 

4. Caso o acesso seja recusado, registe a visita que não se concretizou. Os prestadores de serviços devem apresentar um relatório escrito indicando a data, a hora e o motivo da recusa de acesso. Este relatório deve ser arquivado no processo do inquilino. 

5. Se o problema persistir, tente resolvê-lo de forma amigável. No entanto, se o inquilino continuar a recusar o acesso, poderá ser necessário recorrer a medidas legais para obter uma medida cautelar que permita a entrada. 

No entanto, se seguir todos estes passos e o inquilino não responder ou tiver acordado várias datas para o acesso que foram desistidas no último momento / tiver recusado o acesso quando chegar ao imóvel, isso não significa necessariamente que a sua obrigação de efetuar reparações deixe de existir.   

É claro que se trata de um fator atenuante a ter em conta no caso de o inquilino intentar uma ação judicial por mau estado de conservação, mas um senhorio que precise de realizar obras para reparar o mau estado de conservação ou danos num imóvel e cujo inquilino recuse o acesso teria o direito de requerer uma medida cautelar exigindo que o inquilino lhe concedesse acesso para a realização dessas obras.   

Consequências do incumprimento das obrigações de reparação 

Embora a realização de reparações possa ser dispendiosa, não as efetuar pode sair significativamente mais caro. Um senhorio que perca um processo por falta de manutenção pode ser responsabilizado por: 

• O custo dos trabalhos de reparação (que poderá ser mais elevado devido a atrasos). 

• Indemnização ao inquilino por quaisquer prejuízos sofridos. 

• As despesas judiciais do inquilino. 

Além disso, se um inquilino tiver deixado de pagar a renda e o senhorio pretender recuperar a posse do imóvel, uma reconvenção por mau estado do imóvel pode atrasar o processo — muitas vezes por mais de um ano. 

Manter registos claros sobre o estado do imóvel, as inspeções e todas as comunicações com os inquilinos pode ajudar a proteger os senhorios contra este tipo de reclamações. 

Está a enfrentar um problema de degradação? Contacte-nos

Se se deparar com um problema relacionado com o mau estado do imóvel ou com um litígio com o seu inquilino, contacte Marissa Lawrence e David Burns em 0302 917 1707 ou por correio eletrónico m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.