Pedidos de indemnização por degradação: Um Guia para Proprietários Residenciais Privados

Como um private residencial landlord, one of the most costly and time-consuming challenges you may face is a tenant’s claim for disrepair. It is not uncommon for landlords dealing with tenants in substantial rent arrears to also face a disrepair counterclaim when attempting to recover possession under artigo 8.º da Lei da Habitação de 1988. 

Neste artigo, apresentamos os elementos-chave das reclamações por falta de manutenção e fornecemos recomendações práticas para ajudar os senhorios de imóveis residenciais privados a cumprir as suas obrigações de reparação, minimizando simultaneamente o risco de reclamações por falta de manutenção. 

Elementos de uma reclamação por mau estado de conservação 

Para que uma reclamação por mau estado de conservação seja deferida, o inquilino deve demonstrar que: 

1. There is a contract between the landlord and the tenant (typically a tenancy agreement, whether written or oral). 

2. O contrato inclui uma cláusula que obriga o senhorio a manter o imóvel em bom estado de conservação e manutenção. Mesmo na ausência dessa cláusula, os senhorios continuam legalmente obrigados a manter o imóvel em conformidade com o Lei do senhorio e do inquilino de 1985. 

3. O senhorio não cumpriu a sua obrigação de manter o imóvel em bom estado de conservação e manutenção. 

4. The landlord was made aware of or had knowledge of the disrepair. 

5. O inquilino sofreu prejuízos em consequência disso. 

Obrigações do senhorio 

Landlords are legally required to maintain the following aspects of a property (with tenancy agreements sometimes outlining adicional obligations agreed between landlords and tenants): 

• Problemas relacionados com a humidade e o bolor 

• A estrutura e o exterior das instalações 

• Tubagens e instalações de água, incluindo banheiras, lavatórios, sistemas de escoamento e sanitas 

• Tubagens de gás e cablagem elétrica 

• Telhados, janelas, caleiras e escoadouros 

• Sistemas de aquecimento e de água quente 

Landlords must also ensure the property is fit for human habitation. This includes addressing inherent design defects that may result in condensation, dampness, poor ventilation, or ineffective heating. 

Proteger a sua posição 

Inventário e Relatório do Estado do Imóvel 

Ao dar as boas-vindas a um novo inquilino, recomendamos vivamente que os senhorios encarreguem uma entidade terceira de realizar um inventário fotográfico completo e um relatório do estado do imóvel o mais próximo possível da data de entrada do inquilino. 

This document serves as evidence of the property’s condition at the start of the tenancy. The inventory and schedule of condition should be provided to the tenant, who should sign to confirm agreement with its contents. Tenants should be encouraged to review the document carefully and highlight any discrepancies at the outset to avoid disputes later. 

Inspeções periódicas 

Os senhorios devem realizar inspeções regulares ao imóvel para se manterem a par das reparações necessárias e acompanharem o estado do imóvel. Durante cada inspeção, é aconselhável: 

• Tire fotografias de todas as divisões. 

• Elabore um relatório de inspeção. 

• Entregue uma cópia do relatório ao inquilino. 

É fundamental resolver rapidamente os problemas de reparação. Os atrasos levam frequentemente a que os problemas se agravem com o tempo, resultando em custos de reparação significativamente mais elevados e em trabalhos de maior envergadura. 

Conservação de registos da correspondência 

Manter registos pormenorizados de toda a correspondência com os inquilinos é uma boa prática e pode poupar aos senhorios tempo e despesas significativas. 

A common dispute arises when landlords have no record of a reported issue, while tenants claim they reported it via a phone call. To mitigate this risk, landlords should: 

• Registe detalhadamente todas as chamadas telefónicas com os inquilinos. 

• Mantenha um registo de todos os problemas comunicados, incluindo a data em que foram levantados. 

• Registe quando as reparações estiverem concluídas. 

This is important, as when an issue falling within your repairing obligations is brought to your attention, the clock starts ticking on the time you ought to remedy that particular issue.   

The mere existence of an item of disrepair does not automatically mean that you have breached your repairing obligations. Your obligation to remedy disrepair begins with the date on which you become aware of the disrepair. You then have a ‘reasonable time’ in which to remedy any issue (reasonable time vontade vary depending on the severity of the issue). If a ‘reasonable time’ has passed without the landlord remedying the disrepair, then the landlord is likely to be in breach of their repairing obligations.   

Keeping evidence of correspondence is also crucial in circumstances where a tenant has been reporting issues of disrepair, but then you and your contractors are having difficulties in obtaining access to the property to inspect and carry out any necessary repairs. We discuss this in more detail below, but keeping track of written requests for access is extremely useful.   

Procurar uma segunda opinião 

At Ronald Fletcher Baker LLP, we frequently act in complex disrepair disputes where there is disagreement between the landlord and the tenant over responsibility for an issue. 

É frequente vermos senhorios a recorrer aos seus empreiteiros habituais para visitarem os imóveis e realizarem as reparações comunicadas pelos inquilinos. Em seguida, baseiam-se nas informações fornecidas pelos seus empreiteiros para determinar a extensão dos trabalhos necessários e se o senhorio é responsável por essas reparações.   

In circumstances where you have a suspicion or are told by your contractor that the tenant may be contributing to the issues being reported, getting a second opinion on the issue is recommended. It would be beneficial for this to be a surveyor specialising in housing disrepair cases, who should arrange to attend the property on a date agreed between the parties, complete a full inspection, and report on their findings. This should give the landlord a good idea of whether the tenant is contributing to issues and give the tenant an opportunity to change some of their actions to avoid further issues re occurring following any remedial works.   

É raro que um inquilino contribua deliberadamente para problemas de degradação, uma vez que se trata da sua casa, e, geralmente, os inquilinos não querem viver numa casa em mau estado. Por vezes, acontece que os inquilinos não se apercebem, por exemplo, de que secar a roupa dentro de casa durante o inverno, sem aquecimento ligado e sem desumidificador, contribui para um problema de humidade ou condensação. Uma conversa razoável entre o senhorio e o inquilino pode, muitas vezes, resolver rapidamente os problemas entre as partes e evitar disputas prolongadas e frequentemente tensas — e, fundamentalmente, garantir que o imóvel se mantém em bom estado de conservação e condição, sem humidade, condensação ou bolor.   

Proprietários como arrendatários 

Em alguns casos, os senhorios são arrendatários e podem não ser responsáveis por certas reparações. Um exemplo comum é o de um arrendatário de um apartamento no último andar que sofra infiltrações de água provenientes do telhado, situação em que a responsabilidade pelo telhado recai sobre o proprietário do imóvel. 

If a tenant reports such an issue, the landlord should notify the freeholder immediately, providing photographic evidence and referring to the relevant clauses in their lease. If the freeholder fails to take action, the landlord may need to pursue legal proceedings to enforce repairs. 

Nestes casos, é fundamental conservar registos de todas as comunicações com o proprietário. 

Problemas de acesso 

Como já foi referido, é essencial manter um registo de toda a correspondência com os inquilinos. Ao solicitar acesso para investigar ou reparar danos comunicados, os senhorios devem: 

1. Certifique-se de que todos os pedidos de acesso cumprem o contrato de arrendamento. Se o contrato exigir um aviso prévio por escrito com, pelo menos, 24 horas de antecedência, certifique-se de que esse aviso é apresentado. 

2. Ofereça ao inquilino várias opções de datas e horários para inspeções ou reparações, tendo em conta os seus compromissos profissionais. 

3. Se não obtiver resposta ao seu pedido inicial, volte a solicitar. Desta vez, defina a data e a hora em que você ou os seus prestadores de serviços irão deslocar-se ao imóvel. Indique claramente que é necessário ter acesso na data [x], à hora [x], para que o trabalho [x] seja concluído. 

4. Caso o acesso seja recusado, registe a visita que não se concretizou. Os prestadores de serviços devem apresentar um relatório escrito indicando a data, a hora e o motivo da recusa de acesso. Este relatório deve ser arquivado no processo do inquilino. 

5. If the issue persists, attempt to resolve it amicably. However, if the tenant continues to deny access, legal action may be required to obtain an injunction for entry. 

No entanto, se seguir todos estes passos e o inquilino não responder ou tiver acordado várias datas para o acesso que foram desistidas no último momento / tiver recusado o acesso quando chegar ao imóvel, isso não significa necessariamente que a sua obrigação de efetuar reparações deixe de existir.   

É claro que se trata de um fator atenuante a ter em conta no caso de o inquilino intentar uma ação judicial por mau estado de conservação, mas um senhorio que precise de realizar obras para reparar o mau estado de conservação ou danos num imóvel e cujo inquilino recuse o acesso teria o direito de requerer uma medida cautelar exigindo que o inquilino lhe concedesse acesso para a realização dessas obras.   

Consequências do incumprimento das obrigações de reparação 

Embora a realização de reparações possa ser dispendiosa, não as efetuar pode sair significativamente mais caro. Um senhorio que perca um processo por falta de manutenção pode ser responsabilizado por: 

• O custo dos trabalhos de reparação (que poderá ser mais elevado devido a atrasos). 

• Indemnização ao inquilino por quaisquer prejuízos sofridos. 

• As despesas judiciais do inquilino. 

Além disso, se um inquilino tiver deixado de pagar a renda e o senhorio pretender recuperar a posse do imóvel, uma reconvenção por mau estado do imóvel pode atrasar o processo — muitas vezes por mais de um ano. 

Manter registos claros sobre o estado do imóvel, as inspeções e todas as comunicações com os inquilinos pode ajudar a proteger os senhorios contra este tipo de reclamações. 

Está a enfrentar um problema de degradação? Contacte-nos

If you find yourself dealing with an issue of disrepair / dispute with your tenant, contact Marissa Lawrence e David Burns em 0302 917 1707 ou por correio eletrónico m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.