Introdução
A possibilidade de rescindir um contrato de arrendamento é uma das medidas mais drásticas, mas necessárias, ao dispor de um senhorio. Num mundo ideal, as violações seriam sanadas e a relação restabelecida, mas muitas vezes não é esse o caso, sendo a rescisão a única opção realista disponível. Isto pode muitas vezes conduzir ao que, à primeira vista, parecem ser resultados injustos, com o senhorio a obter um ganho inesperado devido ao aumento do valor da reversão do domínio pleno. Esta perda por parte dos inquilinos é sentida de forma mais devastadora quando os contratos de arrendamento estão protegidos ao abrigo da Lei do Senhorio e do Inquilino de 1954 ou quando se trata de contratos de arrendamento de longa duração.
Os tribunais procuram equilibrar essa relação através do seu amplo poder discricionário para conceder isenção da confiscação, o qual foi estabelecido já no processo Hyman v Rose [1912] AC 623, onde, na página 631, Lord Loreburn descreveu o papel do tribunal da seguinte forma:
“… O Tribunal deve ter em conta todas as circunstâncias e a conduta das partes. Ora, parece-me que, quando a lei é tão expressa ao conceder um amplo poder discricionário, o que significa, sem dúvida, para impedir que uma pessoa perca o que, em condições de equidade, pertence a outra, tirando partido de uma violação da qual não sofreu danos proporcionais e irreparáveis, não é aconselhável estabelecer quaisquer regras rígidas para orientar esse poder discricionário.”
Freifeld contra West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
A 30 de julho de 2015, foi proferida a sentença neste processo tão aguardado. Este processo incide sobre a questão de saber se deve ser concedida uma isenção da rescisão do contrato aos inquilinos que tenham violado deliberadamente as suas obrigações contratuais, quando se tenha verificado alguma correção do seu comportamento e, em particular, porque a rescisão do contrato representaria um ganho inesperado para o senhorio.
Antecedentes
Os recorrentes, o Sr. e a Sra. Freifield, eram arrendatários de longa duração de sete unidades. Os inquilinos subarrendaram uma das unidades a um “restaurante chinês gerido de forma controversa (“o restaurante chinês”)”. As práticas alegadas do restaurante deixavam muito a desejar, incluindo “má gestão de resíduos, pausas para fumar e preparação de alimentos num pátio situado nas traseiras do restaurante chinês (que não era propriedade do recorrido) e aparelhos de ar condicionado ruidosos”.
O contrato de arrendamento continha as seguintes disposições:
- Não ceder apenas uma parte das instalações arrendadas
- Não subalugar a totalidade ou qualquer parte das instalações arrendadas sem o consentimento do senhorio (não podendo esse consentimento ser recusado sem motivo válido)”
Apesar disso, o Sr. e a Sra. Freifield concederam um futuro subarrendamento de uma das unidades sem o consentimento do senhorio principal, tendo, por conseguinte, violado as disposições acima referidas.
O senhorio notificou o inquilino nos termos do artigo 146.º da Lei da Propriedade de 1925 (‘Notificação ao abrigo do artigo 146.º’). Uma Notificação ao abrigo do artigo 146.º concede ao inquilino um prazo razoável para sanar quaisquer incumprimentos; caso contrário, o senhorio estará em condições de rescindir o contrato de arrendamento.
O Sr. e a Sra. Freifield não cumpriram a notificação ao abrigo do artigo 146.º e, subsequentemente, o senhorio procurou rescindir o contrato de arrendamento através de uma reconvenção noutro processo.
Isenção da perda do direito
Em março de 2013, os Srs. Freifield solicitaram a anulação da confiscação nos termos e condições que o Tribunal considerasse adequados,
O juiz considerou que a concessão do futuro subarrendamento constituía uma violação deliberada das disposições relativas à alienação previstas no contrato de arrendamento, uma vez que ficou estabelecido, durante o contra-interrogatório, que o Sr. Freifield tinha conhecimento da sua obrigação de solicitar autorização para o mesmo.
O juiz considerou ainda que o Sr. e a Sra. Freifield não tinham cumprido devidamente outras obrigações decorrentes do contrato de arrendamento.
O juiz viu-se confrontado com um exercício de ponderação; o senhorio estava prestes a receber um ganho inesperado, tendo em conta o valor do direito de arrendamento, mas o juiz considerou que isso não poderia ser determinante, caso contrário significaria que “os inquilinos com contratos de arrendamento valiosos poderiam cometer violações com impunidade”. O juiz considerou que o valor do direito de arrendamento deveria ter dado ao Sr. e à Sra. Freifield mais motivos para cumprirem adequadamente as suas obrigações decorrentes do contrato de arrendamento e que o incumprimento suscitava preocupações quanto à relação futura, especialmente quando a violação é deliberada. O juiz considerou que recaía sobre o arrendatário um ónus pesado para obter isenção da perda do direito de arrendamento. Concluiu, decidindo que “Os Freifeld enfrentam uma subida vertiginosa, mas não necessariamente impossível, até ao cume do alívio da confiscação”.
Por conseguinte, não foi concedida a medida de reparação.
Outras aplicações
Por volta da mesma altura em que a sentença estava a ser proferida, o Sr. e a Sra. Freifield tentaram evitar a perda do seu contrato de arrendamento, renunciando, à última da hora, ao futuro subarrendamento que estava na origem da violação do contrato
O Sr. e a Sra. Freifield apresentaram um pedido de isenção, alegando que a violação tinha sido sanada; solicitaram um prazo de seis meses para vender o seu contrato de arrendamento, caso contrário o senhorio receberia um ganho inesperado entre 1 milhão e 2 milhões de libras.
Reconheceu-se, em termos gerais, que o valor do contrato de arrendamento se situava entre 1 e 2 milhões de libras, mas o juiz considerou que o imóvel tinha apenas um valor hipotético, que diminuía a cada mês que passava até ao julgamento. Este pedido foi indeferido.
Recurso
Na fase de recurso, foram apresentadas novas provas relativas à nomeação de gestores profissionais.
O Tribunal de Recurso decidiu que, nos termos do acórdão proferido no processo Southern Depot Co Ltd v British Railways Board [1990] 2 EGLR 39, pode ser concedida uma medida de reparação mesmo que a violação tenha sido deliberada. Além disso, foi determinado que não é necessário que existam circunstâncias especiais. O caráter deliberado da violação é um fator relevante, mas afirmar que a reparação só deve ser concedida em casos excecionais restringiria o poder discricionário do Tribunal. Foi invocado o processo Magnic Ltd v Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224, em particular:
“[50] O ponto de partida para o exercício do nosso poder discricionário deve ser recordar que o objetivo da reserva do direito de reintegração de posse em caso de não pagamento da renda ou de incumprimento de uma cláusula contratual é proporcionar ao senhorio alguma garantia quanto ao cumprimento das obrigações do inquilino. O risco de perda do direito de reentrada não se destina a funcionar como uma sanção adicional pela violação. Trata-se de uma sanção extrema destinada a proteger o direito de reversão do senhorio contra violações contínuas das cláusulas contratuais que permaneçam sem reparação e a garantir o cumprimento das cláusulas: ver Shiloh Spinners Ltd v Harding [1973] AC 691, p. 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. É claro que podem existir violações tão graves e irremediáveis que justifiquem a recusa da reparação: por exemplo, um subarrendamento ilegal. Mas, na maioria dos casos, a reparação será concedida mediante a correção da violação e nos termos relativos às custas.”
Fundamentalmente, o Tribunal de Recurso considerou que o juiz não tinha aplicado o critério da proporcionalidade como uma consideração autónoma a ser avaliada com base nos seus próprios méritos. O juiz cometeu um erro ao considerar que não havia injustiça na recusa do pedido e errou na sua avaliação do valor do contrato de arrendamento. Por conseguinte, foi concedida ao Sr. e à Sra. Freifield uma suspensão da perda de direitos por um período de seis meses, para que o contrato de arrendamento principal pudesse ser vendido.
O juiz Briggs afirmou que os inquilinos não devem deduzir deste caso que podem ignorar as suas obrigações contratuais e que lhes será concedida isenção da perda do direito de posse. “Em todos os casos, terá de ser encontrado um equilíbrio, e poderá muito bem haver casos em que até mesmo um valor substancial tenha de ser transferido para o senhorio, caso não seja possível encontrar outra forma de garantir o cumprimento das obrigações dos inquilinos.’
Comentário
O caso ilustra o difícil exercício de equilíbrio a que os tribunais se deparam ao decidir se devem exercer o seu poder discricionário e conceder isenção da perda do direito de posse. A proporcionalidade assume um papel cada vez mais importante, especialmente quando a violação por parte do inquilino é deliberada e o senhorio tem a possibilidade de obter um lucro inesperado. Tais casos constituem o cenário perfeito para litígios onerosos, sobretudo quando as partes perdem de vista o facto de que a perda do direito de arrendamento se destina a ser uma sanção de último recurso para garantir o cumprimento das cláusulas contratuais. Uma compreensão detalhada do papel do tribunal e a implementação do esquema que acabou por prevalecer logo no início, em vez de no final do litígio, teriam provavelmente resolvido a questão mais cedo e de forma mais económica.
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