Introdução
The ability to forfeit a lease is one of the most draconian but necessary remedies available to a landlord. In an ideal world breaches vontade be remedied and the relationship mended, but often that is not the case with forfeiture being the only realistic available option. This can often lead to what on the face of it appears to be unfair outcomes with a landlord getting a windfall through increases in the value of the freehold reversion. This loss by tenants is more devastatingly felt where leases are protected by virtue of the Landlord and Tenant Act 1954 or when dealing with long leases.
The Courts seek to balance the relationship via their wide discretion for granting relief from forfeiture which was established as far back to the case of Hyman v Rose [1912] AC 623, where at 631 Lord Loreburn described the Court’s role as follows:
“…The Court is to consider all the circumstances and the conduct of the parties. Now it seems to me that when the Act is so express to provide a wide discretion, meaning, no doubt, to prevent one man from forfeiting what in fair dealing belongs to someone else, by taking advantage of a breach from which he is not commensurately and irreparably damaged, it is not advisable to lay down any rigid rules for guiding that discretion.”
Freifeld contra West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
A 30 de julho de 2015, foi proferida a sentença neste processo tão aguardado. Este processo incide sobre a questão de saber se deve ser concedida uma isenção da rescisão do contrato aos inquilinos que tenham violado deliberadamente as suas obrigações contratuais, quando se tenha verificado alguma correção do seu comportamento e, em particular, porque a rescisão do contrato representaria um ganho inesperado para o senhorio.
Antecedentes
Os recorrentes, o Sr. e a Sra. Freifield, eram arrendatários de longa duração de sete unidades. Os inquilinos subarrendaram uma das unidades a um “restaurante chinês gerido de forma controversa (“o restaurante chinês”)”. As práticas alegadas do restaurante deixavam muito a desejar, incluindo “má gestão de resíduos, pausas para fumar e preparação de alimentos num pátio situado nas traseiras do restaurante chinês (que não era propriedade do recorrido) e aparelhos de ar condicionado ruidosos”.
O contrato de arrendamento continha as seguintes disposições:
- Não ceder apenas uma parte das instalações arrendadas
- Não subalugar a totalidade ou qualquer parte das instalações arrendadas sem o consentimento do senhorio (não podendo esse consentimento ser recusado sem motivo válido)”
Apesar disso, o Sr. e a Sra. Freifield concederam um futuro subarrendamento de uma das unidades sem o consentimento do senhorio principal, tendo, por conseguinte, violado as disposições acima referidas.
The landlord served a notice under section 146 of the Law of Property Act 1925 (‘Section 146 Notice’). A Section 146 Notice will provide a tenant a reasonable period of time to remedy any breaches, failing which the landlord will be in a position to forfeit the lease.
O Sr. e a Sra. Freifield não cumpriram a notificação ao abrigo do artigo 146.º e, subsequentemente, o senhorio procurou rescindir o contrato de arrendamento através de uma reconvenção noutro processo.
Isenção da perda do direito
In March 2013 Mrs and Mrs Freifield sought relief from forfeiture on such terms and conditions as the Court thought fit,
O juiz considerou que a concessão do futuro subarrendamento constituía uma violação deliberada das disposições relativas à alienação previstas no contrato de arrendamento, uma vez que ficou estabelecido, durante o contra-interrogatório, que o Sr. Freifield tinha conhecimento da sua obrigação de solicitar autorização para o mesmo.
O juiz considerou ainda que o Sr. e a Sra. Freifield não tinham cumprido devidamente outras obrigações decorrentes do contrato de arrendamento.
O juiz viu-se confrontado com um exercício de ponderação; o senhorio estava prestes a receber um ganho inesperado, tendo em conta o valor do direito de arrendamento, mas o juiz considerou que isso não poderia ser determinante, caso contrário significaria que “os inquilinos com contratos de arrendamento valiosos poderiam cometer violações com impunidade”. O juiz considerou que o valor do direito de arrendamento deveria ter dado ao Sr. e à Sra. Freifield mais motivos para cumprirem adequadamente as suas obrigações decorrentes do contrato de arrendamento e que o incumprimento suscitava preocupações quanto à relação futura, especialmente quando a violação é deliberada. O juiz considerou que recaía sobre o arrendatário um ónus pesado para obter isenção da perda do direito de arrendamento. Concluiu, decidindo que “Os Freifeld enfrentam uma subida vertiginosa, mas não necessariamente impossível, até ao cume do alívio da confiscação”.
Por conseguinte, não foi concedida a medida de reparação.
Outras aplicações
Por volta da mesma altura em que a sentença estava a ser proferida, o Sr. e a Sra. Freifield tentaram evitar a perda do seu contrato de arrendamento, renunciando, à última da hora, ao futuro subarrendamento que estava na origem da violação do contrato
O Sr. e a Sra. Freifield apresentaram um pedido de isenção, alegando que a violação tinha sido sanada; solicitaram um prazo de seis meses para vender o seu contrato de arrendamento, caso contrário o senhorio receberia um ganho inesperado entre 1 milhão e 2 milhões de libras.
It was conceded in broad terms that the value of the lease was between £1–2 million but that the Judge took the view that the property only had a hope value which diminished every month closer to trial. This application was refused.
Recurso
At the appeal stage further evidence was introduced as to the appointment of professional managing agents.
The Court of Appeal ruled that pursuant to the authority of Southern Depot Co Ltd v British Railways Board [1990] 2 EGLR 39 relief can be granted even though the breach was deliberate. Further it was determined that special circumstances do not need to exist. The wilfulness of the breach is a relevant consideration but to state that relief should only be granted in exceptional cases would curtail the Court’s discretion. Reliance was placed on the case of Magnic Ltd v Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224 in particular:
“[50] The starting point for the exercise of our discretion has to be to remind ourselves that the purpose of the reservation of a right of re-entry in the event of unpaid rent or a breach of covenant is to provide the landlord with some security for the performance of the tenant’s covenants. The risk of forfeiture is not intended to operate as an adicional penalty for breach. It is an ultimate sanction designed to protect the landlord’s reversion from continuing breaches of covenant which remain unremedied and to secure performance of the covenants: see Shiloh Spinners Ltd v Harding [1973] AC 691 at p 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. There may, of course, be breaches which are so serious and irremediable as to justify the refusal of relief: for example, an unlawful sub-letting. But in most cases relief will be granted on the breach being remedied and on terms as to costs.”
Fundamentalmente, o Tribunal de Recurso considerou que o juiz não tinha aplicado o critério da proporcionalidade como uma consideração autónoma a ser avaliada com base nos seus próprios méritos. O juiz cometeu um erro ao considerar que não havia injustiça na recusa do pedido e errou na sua avaliação do valor do contrato de arrendamento. Por conseguinte, foi concedida ao Sr. e à Sra. Freifield uma suspensão da perda de direitos por um período de seis meses, para que o contrato de arrendamento principal pudesse ser vendido.
O juiz Briggs afirmou que os inquilinos não devem deduzir deste caso que podem ignorar as suas obrigações contratuais e que lhes será concedida isenção da perda do direito de posse. “Em todos os casos, terá de ser encontrado um equilíbrio, e poderá muito bem haver casos em que até mesmo um valor substancial tenha de ser transferido para o senhorio, caso não seja possível encontrar outra forma de garantir o cumprimento das obrigações dos inquilinos.’
Comentário
The case demonstrates the difficult balancing exercise the Courts face when deciding whether to exercise their discretion and grant relief from forfeiture. Proportionality plays an ever increasing role particularly when the tenant’s breach is wilful and the landlord stands to make a windfall. Such cases provide the perfect recipe for costly litigation particularly when the parties lose sight of the fact that forfeiture is intended as an ultimate sanction to secure performance of it covenants. A detailed understanding of the Court’s role and putting into place the scheme which ultimately prevailed at the outset rather than at the end of the litigation would likely have resolved the assunto sooner and more cost effectively.
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