No panorama exigente do sector imobiliário comercial, os litígios entre senhorios e inquilinos são quase inevitáveis. As questões litigiosas surgem frequentemente quando um inquilino se sente justificado para reter a renda. Quer seja devido a uma alegada falta de reparação por parte do senhorio, a uma violação do usufruto tranquilo ou a dificuldades económicas, a questão que analisamos neste artigo é: pode um inquilino comercial reter legalmente a renda?
Tanto para os senhorios como para os inquilinos no Reino Unido, é fundamental compreender o quadro jurídico que rege o pagamento das rendas. Este artigo explora as complexidades da retenção de rendas, a importância dos termos específicos do contrato de arrendamento e as circunstâncias limitadas em que pode ser permitida.
A regra geral: A renda deve ser paga
O ponto de partida é que a obrigação do inquilino de pagar a renda é independente das obrigações do senhorio nos termos do contrato de arrendamento. Este princípio, muitas vezes referido como a “regra do pacto independente”, significa que, mesmo que o senhorio não cumpra os seus deveres - por exemplo, não fazendo a manutenção da estrutura do edifício - o inquilino continua a ser legalmente obrigado a pagar a renda na totalidade e atempadamente.
A lógica subjacente a esta regra é proporcionar aos senhorios um fluxo de rendimento previsível, que é frequentemente essencial para cumprir as obrigações hipotecárias e manter a propriedade. Em termos gerais, os inquilinos que decidem fazer justiça pelas suas próprias mãos, retendo a renda, correm o risco de ver o litígio agravar-se rapidamente.
O poder do contrato de arrendamento
A questão de saber se um inquilino pode reter a renda dependerá das condições específicas do contrato de arrendamento.
De um modo geral, a liberdade contratual permite que senhorios e inquilinos cheguem a acordo sobre as suas próprias condições e o tribunal raramente interfere com um acordo estabelecido entre duas entidades comerciais.
Ponto-chave: Se o contrato de arrendamento estipular que a renda deve ser paga “sem deduções nem compensações”, o inquilino tem muito pouca margem de manobra no que diz respeito ao pagamento da renda, independentemente do desempenho do senhorio.
A ascensão da cláusula “No Set-Off
Na maioria dos contratos de arrendamento comerciais modernos no Reino Unido, os senhorios incluem uma cláusula “no deduction / no set-off” (sem dedução / sem compensação). Trata-se de uma disposição importante que todos os inquilinos devem conhecer antes de assinarem o contrato, especialmente no que respeita ao risco de perda do contrato.
O que é uma cláusula “No Set-Off”?
A “compensação” é um direito legal que permite a uma pessoa deduzir uma quantia de dinheiro que lhe é devida de uma quantia que deve a outra parte. Num contexto comercial, um inquilino pode considerar que lhe são devidas 5.000 libras por reparações que o senhorio não efectuou e tentar “compensar” esse montante com o pagamento da renda seguinte de 5.000 libras.
Uma cláusula de “não compensação” elimina explicitamente este direito, o que pode ser crítico para os senhorios que lidam com inquilinos que deixaram de pagar a renda. A redação normal do contrato de arrendamento indica frequentemente que a renda deve ser paga:
“Sem quaisquer deduções e sem qualquer compensação, pedido reconvencional ou abatimento de qualquer natureza.”
Ao incluir esta linguagem, o senhorio garante que a renda deve ser paga independentemente do facto de o inquilino ter ou não uma ação separada contra o senhorio. Se o inquilino considerar que o senhorio lhe deve dinheiro, deve pagar primeiro a renda e depois processar o senhorio separadamente para recuperar as suas perdas. O inquilino não pode utilizar o dinheiro da renda como vantagem.
Quando é que a renda pode ser retida?
Embora a regra geral e as cláusulas de “não compensação” sejam provavelmente a posição padrão, existem algumas excepções em que um inquilino pode ter uma base legal para reter ou deduzir a renda.
1. Compensação equitativa (se não estiver excluída)
No caso de uma locação não não Se o contrato de arrendamento não contiver uma cláusula de “não compensação”, o arrendatário pode invocar a “compensação equitativa”. Esta cláusula permite a uma parte deduzir um pedido cruzado se esse pedido estiver tão intimamente ligado à dívida que seria injusto exigir o pagamento de um sem o outro. No entanto, devido ao facto de os contratos de arrendamento modernos serem redigidos de forma tão sólida, esta possibilidade não está muitas vezes disponível para o arrendatário comercial médio.
2. Cláusulas expressas de redução de renda
Muitos contratos de arrendamento comerciais modernos incluem cláusulas de “abatimento da renda” ou de “suspensão da renda”. Estas cláusulas especificam as circunstâncias em que a renda deixa automaticamente de ser paga. O exemplo mais comum é quando a propriedade fica inutilizável devido a um “risco segurado”, como um incêndio ou inundação. Nestes casos, o inquilino não está a “reter” a renda num sentido desafiador; está a exercer um direito contratual desencadeado pela ocorrência de uma situação específica.
3. Acordo prévio com o senhorio
Um inquilino pode reter legalmente a renda se tiver um acordo formal com o senhorio. Durante a pandemia de COVID-19, muitas partes negociaram adiamentos ou feriados de rendas. Qualquer acordo deste tipo deve ser documentado numa “Carta de acompanhamento” ou “Ato de alteração” formal, para garantir que é juridicamente vinculativo e impedir que o senhorio reclame mais tarde pagamentos em atraso.
Os riscos da retenção de renda
Para um inquilino, reter a renda sem um direito legal claro (ou em violação de uma cláusula de “não compensação”) é uma estratégia de risco muito elevado.
- Perda do contrato de arrendamento: A maioria dos contratos de arrendamento permite que o senhorio rescinda o contrato e volte a entrar na propriedade se a renda não for paga durante um determinado período (normalmente 14-21 dias). Nalguns casos, isto pode acontecer sem uma ordem judicial.
- Recuperação de Rendas Comerciais em Atraso (CRAR): Os senhorios podem dar instruções aos agentes de execução para entrarem nas instalações e apreenderem os bens do inquilino para serem vendidos para cobrir a dívida.
- Exigências legais: O senhorio pode emitir um pedido que, se não for pago, pode levar à dissolução (insolvência) da empresa do inquilino ou à falência pessoal se o inquilino for uma pessoa singular que deixou de pagar a renda.
- Interesse elevado: A maioria dos contratos de arrendamento inclui uma “taxa de juro de mora” (frequentemente 4% ou mais acima da taxa de base) que se aplica no momento em que a renda se atrasa.
Considerações estratégicas para inquilinos e senhorios
Para os inquilinos:
Em vez de reter a renda e arriscar a confiscação, considere pagar “sob protesto ou com reserva dos seus direitos”.” Isto significa que paga o montante total, mas notifica formalmente o senhorio, por escrito, de que se reserva o direito de reclamar o reembolso desses fundos através de uma ação judicial devido ao incumprimento do contrato por parte deste. Desta forma, o seu contrato de arrendamento comercial mantém-se em vigor e operacional enquanto prossegue a sua ação judicial.
Para os senhorios:
Certifique-se sempre de que os seus contratos de arrendamento contêm uma cláusula robusta de “não compensação” redigida por um advogado. Este é o seu principal escudo contra as deduções de renda “autoajuda” por parte dos inquilinos. Se um inquilino retiver a renda, actue rapidamente para preservar a sua posição.
Conclusão
É provável que os termos do contrato de arrendamento estabeleçam as obrigações de pagamento da renda do inquilino. No Reino Unido, a inclusão de cláusulas de “não compensação” nos contratos de arrendamento modernos torna muito difícil para um inquilino reter legalmente a renda como resposta a falhas do senhorio. Embora possa parecer injusto pagar por um edifício que tem um telhado com infiltrações ou elevadores avariados, as consequências legais do não pagamento são potencialmente muito mais prejudiciais do que o custo de uma ação judicial separada por danos.
David Burns, Sócio Sénior de Contencioso da Ronald Fletcher Baker LLP, tem uma vasta experiência no tratamento de questões relacionadas com litígios de arrendamento comercial e não pagamento de rendas. Quer esteja a tentar fazer cumprir os termos de um contrato de arrendamento ou a obter aconselhamento sobre questões relacionadas com o cumprimento dos termos de um contrato de arrendamento, temos a experiência necessária para o ajudar. Para questões relacionadas com este tópico, por favor contacte David Burns através do e-mail D.Burns@rfblegal.co.uk ou pelo telefone 0207 467 5751.
David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
