No panorama tradicional do direito comercial que rege as relações entre senhorios e inquilinos, o facto de um inquilino entrar em processo de administração judicial desencadeava, outrora, um cenário do tipo “o vencedor leva tudo”, baseado exclusivamente no calendário. Durante décadas, o momento em que se verificava a nomeação de um administrador de insolvência, em relação ao “Quarter Day”, determinava se um senhorio recebia o pagamento integral ou nada de todo. No entanto, a jurisprudência moderna e a Lei da Insolvência de 1986 alteraram o panorama, orientando-o para um modelo mais equitativo, do tipo “pagar à medida que se utiliza”, que protege o direito do senhorio a ser remunerado pela utilização do seu bem.
1. O caso que marcou uma viragem em 2014: Jervis contra Pillar Denton Ltd
A mudança mais significativa no direito imobiliário comercial moderno resultou do acórdão proferido pelo Tribunal de Recurso em 2014 no processo Jervis contra Pillar Denton Ltd, vulgarmente conhecido como o caso Game Station. Antes desta decisão histórica, o setor funcionava ao abrigo dos precedentes “tudo ou nada” dos processos Goldacre e Luminar.
Ao abrigo dessas regras antigas, se um inquilino entrasse em processo de administração judicial apenas um dia após o dia de vencimento do trimestre (quando a renda era devida antecipadamente), os três meses completos de renda eram classificados como uma dívida “pré-administração”. Isto significava que o administrador podia, legalmente, exercer a sua atividade nas instalações durante o resto do trimestre sem pagar um único cêntimo de renda, uma vez que a dívida era considerada um crédito sem garantia de baixa prioridade.
A decisão do caso “Game Station” de 2014 pôs fim a esta «armadilha do aluguer». O Tribunal de Recurso estabeleceu três pilares revolucionários para as relações entre senhorios e inquilinos no âmbito comercial:
- · Acumulação diária: O aluguer passa a ser considerado como acumulado diariamente durante o período específico em que um administrador utiliza efetivamente o imóvel.
- Estatuto da despesa: Qualquer renda incorrida durante este período de utilização é classificada como “despesa administrativa”. Trata-se de um estatuto de alta prioridade, o que significa que o senhorio deve ser pago antes dos honorários do próprio administrador e antes dos pagamentos aos titulares de garantias flutuantes.
- O fim do “timing” tático: Os administradores já não podem escolher o momento da sua nomeação para «ganhar» um trimestre sem pagar renda. Se utilizarem a loja, o escritório ou o armazém para vender ações ou alienar a empresa, terão de pagar por esse privilégio numa base proporcional.
2. Definição de “Utilização”: Quando é que o administrador está a ‘utilizar’ o imóvel?
Um ponto crítico de controvérsia nos processos de insolvência que envolvem senhorios e inquilinos comerciais pode, por vezes, surgir em torno da questão de definir exatamente o que constitui “uso” por parte de um administrador. Isto determina se a renda é uma despesa prioritária ou uma dívida não garantida potencialmente sem valor.
Uma vez que o princípio do caso Lundy Granite estabelece que a renda só constitui uma despesa se o imóvel for utilizado em benefício da administração, os tribunais tiveram de estabelecer distinções subtis, que se resumem, em linhas gerais, da seguinte forma:
- Atividade comercial: Se o administrador mantiver as portas abertas, empregar pessoal e vender produtos, é provável que isso seja considerado um “uso” indiscutível. A renda deve ser paga na totalidade por cada dia em que a caixa registadora estiver a funcionar.
- Armazenamento de ativos: Mesmo que a empresa esteja “fechada” ao público, a utilização das instalações para armazenar equipamentos, maquinaria ou stock não vendido constitui um benefício para os credores. Ao não transferir o stock para um armazém comercial, o administrador está a poupar dinheiro à massa falida à custa do senhorio. Por conseguinte, é provável que tal constitua uma forma de “utilização”.”
- O “Padrão de Espera”: Trata-se de uma área potencialmente ambígua. Se um administrador estiver simplesmente a guardar as chaves enquanto decide se deve renunciar ao contrato de arrendamento ou vendê-lo a terceiros — mas o edifício estiver fisicamente vazio —, poderá argumentar que não o está a “utilizar”. No entanto, se estiver a promover ativamente o contrato de arrendamento como um ativo valioso da empresa, o senhorio pode argumentar que esta “retenção para venda” constitui uma forma de uso benéfico.
- Necessidade ambiental ou regulamentar: Se o administrador tiver de manter a posse do imóvel para cumprir requisitos de seguros ou licenças ambientais (o que é comum em arrendamentos industriais), tal situação poderá ser considerada como “utilização”.”
3. Levantamento da moratória: recuperar o controlo
Quando um inquilino comercial entra em processo de administração judicial, entra automaticamente em vigor uma “moratória legal”. Trata-se de um “campo de força” jurídico que impede os senhorios de tomarem medidas coercivas habituais, tais como a tomada de posse (mudança das fechaduras) ou a Recuperação de Alugueres Comerciais em Atraso (CRAR).
Para ultrapassar esta situação, o senhorio deve requerer ao tribunal autorização para levantar a moratória. Trata-se de uma manobra jurídica de alto risco, em que o tribunal procede a um “equilíbrio” entre as necessidades da empresa em dificuldades e os direitos do proprietário do imóvel. Normalmente, o tribunal tem em conta:
- O Objetivo da Administração: Se o administrador conseguir provar que impedir a intervenção do proprietário é essencial para salvar postos de trabalho ou para vender a empresa como uma entidade em funcionamento, o tribunal poderá manter a moratória.
- Prejuízo para o senhorio: Se o senhorio conseguir demonstrar que a moratória está a causar um “prejuízo desproporcionado” — por exemplo, se tiver um novo inquilino pronto a assinar um contrato de arrendamento com uma renda mais elevada —, é mais provável que o tribunal conceda autorização para rescindir o contrato.
- Incumprimento no pagamento de despesas: É fundamental referir que, se um administrador estiver a utilizar as instalações ao abrigo das regras da Game Station, mas não pagar a renda “a conta corrente”, o tribunal estará mais inclinado a levantar a moratória. A lei não permite que um administrador utilize o imóvel do senhorio gratuitamente enquanto acumula fundos para outros credores.
4. A realidade estratégica para os senhorios
Lidar com estes aspetos específicos da insolvência exige uma ação imediata. Um senhorio não se pode dar ao luxo de esperar pelo próximo dia de pagamento trimestral. Deve exigir uma “admissão de uso” imediata por parte do administrador e, caso o pagamento não seja efetuado, agir rapidamente para levantar a moratória. Ao compreender a interação entre a Lei da Insolvência e o precedente do caso Game Station, os senhorios podem transformar uma “dívida incobrável” num pagamento prioritário.
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David Burns, sócio sénior da área de contencioso da Ronald Fletcher Baker LLP, possui uma vasta experiência no tratamento de questões relacionadas com inquilinos comerciais que violaram os termos do seu contrato de arrendamento. Para questões relacionadas com este tema, contacte David Burns por e-mail para D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone para o número 0207 467 5751.
David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
