Ronald Fletcher Baker LLP & Selborne Chambers obtém autorização para recorrer em caso de prémio de seguro

In a significant development for the imóveis comerciais sector, the High Court has granted permission to appeal in London Trocadero (2015) LLP v Picturehouse Cinemas Ltd. The legal team at Ronald Fletcher Baker LLP, assisted Nicholas Trompeter, KC de Selborne Chambers, to successfully argue for the appeal, which vontade now proceed to the Court of Appeal. The case confronts a surprising High Court decision that challenges decades of established market practice regarding insurance premiums and landlord-retained commissions.

The appeal, led by Parceiros Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley, and Associate Nii-Amaa Ollennu of Ronald Fletcher Baker LLP, will provide critical clarity on practices that have been a cornerstone of the UK comercial propriedade market since at least the 1970s.

A decisão do Supremo Tribunal

The High Court’s initial finding turned on a narrow interpretation of the word “premium” in a lease granted in 1994. The Court held that commissions retained by a landlord did not form part of the “premium payable… for keeping the Centre insured”.

This finding, however, runs contrary to the shared view of the insurance experts for both sides in the case, who agreed that in insurance industry terminology, commission is considered part of the gross premium.

O recebimento e a retenção de comissões de seguros constituíam uma prática generalizada e de longa data no mercado imobiliário comercial do Reino Unido, especialmente na altura em que o contrato de arrendamento original foi celebrado, em 1994.

It was common for large institutional landlords to arrange commission via a “block policy” that covers multiple properties. This scale provides significant negotiating leverage that an individual tenant could never hope to achieve. Landlords can access specialist insurers, secure more favourable terms, and potentially achieve more competitive net premiums. Landlords are able to leverage their portfolio’s scale to deliver a superior insurance product to their tenants.

Embora os inquilinos contribuam para a comissão, o pacote global — que inclui o prémio líquido, a amplitude da cobertura e a comissão — representa, em muitos casos, uma proposta de valor mais vantajosa do que aquela que o inquilino poderia obter por conta própria no mercado livre. Isto pode ser particularmente verdadeiro no caso de locais complexos e de alto risco na zona central de Londres.

O Recurso

O tribunal irá determinar se o termo “prémio”, tal como entendido no mercado e pelas partes na altura em que o contrato de arrendamento foi celebrado, inclui o prémio bruto total, que abrange as comissões, sejam estas partilhadas ou não.

Além disso, o Tribunal de Recurso irá analisar se é adequado incluir uma “cláusula implícita Havenridge” em contratos de arrendamento redigidos por profissionais e, em caso afirmativo, qual deve ser o seu âmbito de aplicação. Uma questão importante a ser respondida é se é necessário realizar uma análise contrafactual sobre o que um senhorio poderia receber numa negociação “normal” em condições de mercado ao abrigo de tal cláusula implícita.

Além disso, o Tribunal de Recurso irá analisar qual era a base dos pagamentos que tinham sido efetuados no passado e o âmbito adequado do pedido de restituição apresentado pelo inquilino.

The High Court’s finding surprised many in the industry, as it challenged a market practice that has been in place since at least the 1970s. It is therefore right that the Court of Appeal will now address these important questions on the meaning of “premium”, implied terms, and the scope of any claim in restitution. Nicholas Trompeter, KC foi fundamental para a obtenção da autorização para este recurso, tendo sido mandatado por Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley e Nii-Amaa Ollennu, da sociedade de advogados Ronald Fletcher Baker LLP.