Ronald Fletcher Baker LLP & Selborne Chambers obtém autorização para recorrer em caso de prémio de seguro

Num desenvolvimento significativo para o setor imobiliário comercial, o Supremo Tribunal concedeu autorização para interpor recurso no processo London Trocadero (2015) LLP contra Picturehouse Cinemas Ltd. A equipa jurídica da Ronald Fletcher Baker LLP, assistida Nicholas Trompeter, KC de Selborne Chambers, para defender com sucesso o recurso, que passará agora para o Tribunal de Recurso. O processo contesta uma decisão surpreendente do Supremo Tribunal que põe em causa décadas de práticas de mercado estabelecidas no que diz respeito aos prémios de seguro e às comissões retidas pelos senhorios.

O recurso, liderado pelos sócios Rudi Ramdarshan e Victoria Huxley e pela associada Nii-Amaa Ollennu da Ronald Fletcher Baker LLP, irá proporcionar uma clarificação essencial sobre práticas que têm constituído uma pedra angular do mercado imobiliário comercial do Reino Unido, pelo menos desde a década de 1970.

A decisão do Supremo Tribunal

A decisão inicial do Supremo Tribunal baseou-se numa interpretação restrita do termo “prémio” num contrato de arrendamento celebrado em 1994. O Tribunal considerou que as comissões retidas pelo senhorio não faziam parte do “prémio a pagar… para manter o Centro segurado”.

Esta conclusão, no entanto, contraria a opinião comum dos peritos em seguros de ambas as partes no processo, que concordaram que, na terminologia do setor dos seguros, a comissão é considerada parte do prémio bruto.

O recebimento e a retenção de comissões de seguros constituíam uma prática generalizada e de longa data no mercado imobiliário comercial do Reino Unido, especialmente na altura em que o contrato de arrendamento original foi celebrado, em 1994.

Era comum que os grandes senhorios institucionais negociassem comissões através de uma “apólice em bloco” que abrangia vários imóveis. Esta escala proporciona uma vantagem negocial significativa que um inquilino individual nunca poderia esperar alcançar. Os proprietários podem recorrer a seguradoras especializadas, garantir condições mais favoráveis e, potencialmente, obter prémios líquidos mais competitivos. Os proprietários conseguem tirar partido da dimensão do seu portfólio para oferecer um produto de seguro de qualidade superior aos seus inquilinos.

Embora os inquilinos contribuam para a comissão, o pacote global — que inclui o prémio líquido, a amplitude da cobertura e a comissão — representa, em muitos casos, uma proposta de valor mais vantajosa do que aquela que o inquilino poderia obter por conta própria no mercado livre. Isto pode ser particularmente verdadeiro no caso de locais complexos e de alto risco na zona central de Londres.

O Recurso

O tribunal irá determinar se o termo “prémio”, tal como entendido no mercado e pelas partes na altura em que o contrato de arrendamento foi celebrado, inclui o prémio bruto total, que abrange as comissões, sejam estas partilhadas ou não.

Além disso, o Tribunal de Recurso irá analisar se é adequado incluir uma “cláusula implícita Havenridge” em contratos de arrendamento redigidos por profissionais e, em caso afirmativo, qual deve ser o seu âmbito de aplicação. Uma questão importante a ser respondida é se é necessário realizar uma análise contrafactual sobre o que um senhorio poderia receber numa negociação “normal” em condições de mercado ao abrigo de tal cláusula implícita.

Além disso, o Tribunal de Recurso irá analisar qual era a base dos pagamentos que tinham sido efetuados no passado e o âmbito adequado do pedido de restituição apresentado pelo inquilino.

A decisão do Supremo Tribunal surpreendeu muitos no setor, uma vez que contestou uma prática de mercado em vigor, pelo menos, desde a década de 1970. É, por isso, acertado que o Tribunal de Recurso vá agora abordar estas importantes questões relativas ao significado do termo “prémio”, às cláusulas implícitas e ao âmbito de qualquer pedido de restituição. Nicholas Trompeter, KC foi fundamental para a obtenção da autorização para este recurso, tendo sido mandatado por Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley e Nii-Amaa Ollennu, da sociedade de advogados Ronald Fletcher Baker LLP.