Nota: O processo foi posteriormente apreciado pelo Tribunal de Recurso. Pode ler o resultado do acórdão do Tribunal de Recurso no nosso novo artigo “Empréstimos-ponte – A taxa de juro de incumprimento aplicada por uma entidade credora de empréstimos-ponte constitui uma penalização não aplicável?”
Num processo recente, o Tribunal Superior decidiu que uma taxa de juro de mora de 4% num contrato de empréstimo de curto prazo garantido por um imóvel residencial constituía uma penalização e era inexequível.
As garantias e as condições do empréstimo
A entidade credora (L) concedeu um empréstimo de 1,9 milhões de libras a outra empresa, detida por H e N, garantido por hipotecas sobre vários imóveis, incluindo a sua residência familiar e cinco imóveis destinados ao arrendamento.
O contrato de empréstimo previa que, em caso de incumprimento grave, a L poderia nomear um administrador judicial, vender os imóveis e impor uma 4% por mês taxa de juro de mora em caso de incumprimento grave.
Avaliar se uma taxa de juro de mora constitui uma sanção
A taxa de juro de mora mensal 4%, uma quádruplo O aumento em relação à taxa normal revelou-se uma sanção impossível de aplicar. Ao aplicar tos princípios decorrentes do caso de El Makdessi contra Cavendish Square Holdings BV, a questão central para determinar se uma taxa de juro de mora constitui uma sanção é se a amplitude do aumento tem uma explicação satisfatória na proteção de um interesse legítimo. Embora, em princípio, a aplicação de uma taxa mais elevada em caso de incumprimento pudesse ser justificada do ponto de vista comercial devido a um risco de crédito acrescido para o mutuário, era duvidoso que a L. pudesse invocar esse argumento neste caso.
Por que razão as taxas de incumprimento mais elevadas não se justificavam
Os problemas de crédito de H e N poderiam, com toda a razão, ter levado uma entidade credora a considerá-los um risco mais elevado. No entanto, havia outros fatores a ter em conta:
1. A L já tinha incorporado anteriormente um aumento para refletir o risco de crédito adicional, alterando a taxa de 0,7% para 1%, em resposta a uma sentença contra a N. A L não apresentou quaisquer provas que justificassem por que razão o atraso no pagamento justificava um aumento adicional de 3%, quando um aumento de 0,3% tinha sido suficiente, em relação à taxa padrão, para ajustar a solvabilidade
2. Aplica-se o mesmo nível de juros de mora, independentemente da natureza do incumprimento
3. A taxa de incumprimento foi definida a nível central pela L, o que significa que não podia ser determinada com base nos riscos específicos do mutuário ou do empréstimo em questão. Os pareceres de peritos sugeriram que uma taxa de incumprimento típica na altura da concessão do empréstimo era inferior à taxa de incumprimento registada neste caso.
Conclusão jurídica
Este caso destaca dois princípios fundamentais:
1. Tarifas personalizadas: As taxas de juro devem ser definidas caso a caso, em função de cada transação, de modo a proteger o ‘interesse legítimo’ do credor
2. Sanções proporcionadas: A taxa deve ser proporcional aos riscos a que o credor está exposto num cenário de incumprimento
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- Autor da notícia: David Burns
David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
