A minha entidade de crédito-ponte nomeou administradores judiciais: posso impedi-los?

Introdução 

Descobrir que a entidade credora do empréstimo-ponte nomeou um administrador judicial ao abrigo da Lei da Propriedade (LPA) ou um administrador de garantia real é um dos momentos mais críticos num projeto de promoção imobiliária ou de investimento. Os empréstimos-ponte são concebidos como opções de curto prazo e de liquidez rápida. No entanto, as suas taxas de juro elevadas e prazos de vencimento rígidos significam que, se uma estratégia de saída falhar, a situação de incumprimento ocorre rapidamente. 

Ao contrário dos prestadores de crédito hipotecário tradicionais, os credores de crédito-ponte raramente esperam meses para negociar. Recorrem habitualmente a poderes contratuais para contornar totalmente os tribunais, nomeando administradores judiciais independentes para assumir o controlo, gerir e vender o imóvel dado em garantia. 

Se é um mutuário que se encontra nesta situação, a sua primeira pergunta é simples: Posso impedi-los? 

Compreender o poder do recetor 

Para contestar com sucesso a nomeação de um administrador judicial, é necessário compreender, em primeiro lugar, o mecanismo jurídico subjacente à sua nomeação. Nos termos de Artigo 101.º da Lei sobre a Propriedade de 1925, uma entidade credora adquire o poder legal de nomear um administrador judicial no momento em que o montante da hipoteca se torna exigível. Os contratos de empréstimo-ponte costumam alargar esses poderes legais através de cláusulas contratuais expressas. 

O Paradoxo da Agência 

Um aspeto único de um LPA ou de um administrador de garantia real é o seu estatuto jurídico. Em quase todas as escrituras de financiamento-ponte, o administrador é designado contratualmente como agente do mutuário, e não do credor. Esta estrutura proporciona vantagens distintas ao credor: 

• Isenção de responsabilidade: Uma vez que o administrador atua como seu representante, o credor não é considerado um “credor hipotecário em posse”, o que o protege dos riscos associados à má gestão do imóvel. 

• Autoridade imediata: O administrador pode cobrar a renda e colocar o imóvel no mercado sem necessidade de aprovação prévia do tribunal. 

Contestação da validade da nomeação 

A forma mais direta de impedir um administrador judicial é provar que a sua nomeação era juridicamente inválida desde o início. Uma vez que a administração judicial é uma medida drástica, os credores têm de seguir procedimentos legais rigorosos. Qualquer falha processual pode invalidar a nomeação, tornando o administrador judicial um invasor da sua propriedade. 

Falhas processuais comuns 

• Ausência de incumprimento técnico: Um credor não pode nomear um administrador judicial, a menos que tenha ocorrido um “caso de incumprimento” formal nos termos do contrato de empréstimo. Se o credor alegar que não cumpriu um prazo, mas tiver provas documentais de uma prorrogação acordada contratualmente, a nomeação carece de fundamento jurídico. 

• Exigências inválidas: Alguns contratos de financiamento-ponte exigem que o credor emita uma notificação formal de exigência de reembolso, concedendo ao devedor um prazo de pré-aviso específico antes de nomear um administrador judicial. Se o credor não tiver notificado corretamente essa exigência, ou a tiver enviado para a morada errada, a nomeação pode ser contestada. 

• Execução precipitada: O poder legal de nomeação previsto na LPA de 1925 só surge quando o montante da hipoteca se torna exigível e passa a ser exercível nos termos da Secção 103 (por exemplo, se os juros estiverem em atraso há dois meses ou se tiver sido violada uma cláusula contratual). Se o credor agir prematuramente, a nomeação é inválida. É provável que o credor inclua disposições na sua carta de crédito que estabeleçam os fundamentos com base nos quais pode nomear administradores judiciais.  

Recorrer a medidas cautelares para impedir uma venda 

Em situações em que os administradores judiciais estão a tomar medidas para vender o seu bem abaixo do valor de mercado, os mutuários procuram frequentemente verificar se é possível requerer ao Supremo Tribunal uma medida cautelar urgente. 

O equilíbrio de conveniência 

Para obter uma medida cautelar, a sua equipa jurídica deve convencer o tribunal em vários aspetos, nos termos do estabelecido American Cyanamid princípios: 

1. Questão séria a ser apreciada: Deve demonstrar que existe um litígio jurídico genuíno relativamente à dívida, ao incumprimento ou à conduta do credor/administrador da falência. 

2. A indemnização é insuficiente: Deve provar que o facto de receber uma compensação financeira posteriormente não irá compensar a perda do bem (isto é, por vezes, possível quando se trata de bens imóveis únicos ou de habitações próprias, mas cada caso depende das suas circunstâncias específicas). 

3. O equilíbrio de conveniência: O tribunal pondera os prejuízos que irá sofrer com uma venda imediata face ao risco para o credor caso a venda seja adiada. 

O obstáculo financeiro 

Os mutuários devem ter em conta que os tribunais mostram-se, em geral, relutantes em impedir um credor de executar a sua garantia, a menos que o mutuário deposite o montante em litígio no tribunal. No entanto, pode ser concedida uma medida cautelar sem este requisito se for possível demonstrar a existência de fraude, um erro de cálculo manifesto por parte do credor ou que o administrador judicial está a agir de má-fé. 

Implementação do Menon contra Pask Defesa dos Proprietários 

Se o empréstimo-ponte tiver como garantia a sua habitação própria, ou se residir nesse imóvel como proprietário-ocupante, a situação muda. 

No caso histórico de Menon contra Pask, o Supremo Tribunal esclareceu a forma como os administradores judiciais devem lidar com os mutuários que ocupam os imóveis. 

A decisão e a proteção prevista no artigo 36.º 

O tribunal confirmou que, embora os administradores judiciais tenham o direito legal de intentar ações de reintegração de posse contra os mutuários em seu próprio nome, os mutuários particulares de habitação podem proteger-se recorrendo a Artigo 36.º da Lei da Administração da Justiça de 1970. 

Nos termos do artigo 36.º, um juiz tem o poder discricionário de adiar os processos de reintegração de posse ou de suspender uma ordem de despejo, caso o mutuário consiga demonstrar que pode liquidar os pagamentos em atraso ou saldar o empréstimo num “prazo razoável”.” 

Para invocar com sucesso esta defesa contra um recetor de transição, é necessário apresentar ao juiz provas concretas e verificáveis, tais como: 

• Uma oferta de resgate formal e vinculativa apresentada por uma entidade de refinanciamento regulamentada. 

• Um contrato válido e assinado para a venda do ativo a um preço que cubra integralmente a dívida. 

Contestar taxas ocultas e relações desleais 

As disputas relativas a empréstimos-ponte raramente se centram apenas no montante principal; são frequentemente motivadas pela rápida acumulação de juros de mora, comissões de rescisão e encargos da linha de crédito. Se estes custos tornarem o reembolso impossível, pode contestar a estrutura subjacente da dívida. 

Relações desiguais (Lei do Crédito ao Consumidor de 1974) 

Nos termos da Secção 140A da Lei do Crédito ao Consumidor de 1974, os tribunais dispõem de amplos poderes para reformular contratos de empréstimo caso considerem que a relação entre o credor e o mutuário é abusiva. Esta proteção pode aplicar-se a empréstimos-ponte comerciais se o mutuário for uma pessoa singular ou uma sociedade de pessoas. Entre os fatores que dão origem a uma relação abusiva incluem-se: 

• Empréstimos abusivos: Entidades credoras que concedem empréstimos com a intenção explícita de forçar o incumprimento, a fim de apreender o bem imobiliário (estratégias do tipo “loan-to-own”). 

• Comissões não divulgadas: Comissões ocultas pagas pela entidade credora ao corretor que lhe apresentou o empréstimo. 

• Falta de transparência: Execução apressada, sem dar ao mutuário tempo para procurar aconselhamento jurídico independente. 

Cláusulas de penalização ilegais 

Na sequência da decisão do Supremo Tribunal no processo Cavendish Square Holding BV contra El Makdessi, uma taxa de incumprimento não é aplicável se for desmesurada, exorbitante ou se não tiver uma justificação comercial legítima. Se as taxas de incumprimento forem suprimidas, o incumprimento poderá ser sanado, invalidando a liquidação judicial. 

Medidas a tomar quando são nomeados administradores judiciais  

Os administradores judiciais agem rapidamente. Assim que forem nomeados, entrarão em contacto com os seus inquilinos, seguradoras e agentes imobiliários para assumir o controlo das receitas e da gestão do bem. Não tomar medidas aumenta o risco de perder o seu imóvel. 

Para suspender os beneficiários, é necessário agir nos primeiros dias após a nomeação: 

1. Solicite o extrato completo do empréstimo: Encarregue um advogado especializado de solicitar uma discriminação clara do valor do resgate, identificando quaisquer encargos ocultos ou inflacionados. 

2. Verificar os documentos de nomeação: Verifique as datas exatas, as assinaturas e os métodos de notificação utilizados pela entidade credora aquando da nomeação do administrador judicial. 

3. Garanta a sua saída financeira: Continue a explorar as suas opções de refinanciamento ou de venda de ativos. É muito mais provável que um juiz suspenda a intervenção de um administrador judicial se conseguir apresentar um plano realista e com um prazo definido para saldar a dívida ao credor. 

Contacte-nos – David Burns, sócio sénior da área de contencioso, e Ben Lewis, advogado 

David Burns, sócio sénior da área de contencioso, e Advogado Associado, A Ben Lewis possui uma vasta experiência na representação de mutuários em casos em que os credores nomearam administradores judiciais. Para quaisquer questões relacionadas com este tema, contacte David Burns por e-mail d.burns@rfblegal.co.uk ou ligue diretamente para o número 0207 467 5751 ou contacte Ben Lewis por e-mail através do endereço B.Lewis@rfblegal.co.uk ou pelo telefone 0203 947 8892.