Incumprimentos em empréstimos-ponte: perguntas frequentes

1. O que é um empréstimo-ponte? 

A bridging loan is a short-term finanças solution designed to “bridge” a gap between two financial transactions. These loans are commonly used in propriedade purchases, auction acquisitions, renovations, business cash flow apoio, or when a borrower needs quick access to funds before long-term financing is arranged. 

Bridging loans are typically secured against property or land and usually run for a period of 3 months up to one year, although some lenders offer longer terms. Because they are short-term and often arranged quickly, they tend to carry higher interest rates than traditional mortgages or comercial loans. 

Os mutuários geralmente reembolsam o empréstimo através de uma das seguintes estratégias de saída: 

• Venda a property 
• Refinancing onto a long-term mortgage 
• Receber os rendimentos comerciais previstos 
• Venda de um ativo 
• Releasing funds from another transaction 

A bridging loan default occurs when the borrower fails to meet the terms of the agreement, most commonly by missing payments or failing to repay the loan by the agreed deadline. 

2. O que se considera um incumprimento num empréstimo-ponte? 

A default happens when the borrower breaches the loan agreement. This can occur in several ways, including: 

• Pagamentos mensais de juros em atraso 
• Não reembolsar o empréstimo no final do prazo 
• Breaching loan conditions 
• Incumprimento da obrigação de manter um seguro sobre bens garantidos 
• Entrar em situação de insolvência ou falência 
• Fornecimento de informações enganosas durante o processo de candidatura 

De acordo com a nossa experiência, o problema mais comum ocorre quando o mutuário não consegue liquidar o saldo total até à data de vencimento. Os empréstimos-ponte são produtos de curto prazo, pelo que as entidades credoras esperam que o reembolso seja efetuado dentro do prazo acordado. 

Some loan agreements include grace periods, while others allow lenders to take immediate action after a missed payment or term expiry. 

3. Por que razão os mutuários entram em incumprimento nos empréstimos-ponte? 

Existem muitas razões pelas quais os mutuários entram em incumprimento. Algumas são evitáveis, enquanto outras resultam de circunstâncias inesperadas. 

Entre as causas mais comuns contam-se: 

• Delays in Property Sales 
• Problemas de refinanciamento 
• Atrasos na construção ou na renovação 
• Problemas de fluxo de caixa 
• Endividamento excessivo 
• Mudanças económicas 

4. O que acontece imediatamente após o incumprimento de um empréstimo-ponte? 

The lender vontade usually begin by contacting the borrower to discuss the missed payment or expired term. Initially, the lender may attempt to resolve the assunto informally. It is worth bearing in mind that while some lenders will attempt to resolve the matter informally, other lenders may proceed straight to enforcement.  

As ações típicas numa fase inicial incluem: 

• Cartas ou e-mails de aviso 
• Chamadas telefónicas 
• Default notices 
• Additional default interest charges 
• Penalty fees 

If the borrower communicates openly and provides a realistic repayment plan, some lenders may be willing to negotiate extensions or revised terms. 

5. Um credor pode recuperar a posse de um imóvel após o incumprimento de um empréstimo-ponte? 

Bridging loans are secured loans, the lender generally has the legal right to repossess the secured property if the borrower defaults.  

The rights of the lender in the event of a default will be governed by the terms of the agreement, and the options available to the lender will depend on whether or not the bridging loan is a regulated mortgage contract under the Financial Services and Markets Act 2000 (FSMA), the Financial Services and Markets Act 2000 (Regulated Activities) Order 2001 (RAO) but in general terms the process often involves: 

1. Emissão de notificações formais de incumprimento 
2. Exigir o reembolso 
3. Applying to court for possession 
4. Appointing receivers or enforcement agents 
5. Venda do imóvel para recuperar a dívida 

6. O incumprimento afetará a pontuação de crédito do mutuário? 

In most cases, yes. A bridging loan default can significantly damage a borrower’s credit profile. 

Potential consequences include: 

• Pontuações de crédito mais baixas 
• Dificuldade em obter hipotecas no futuro 
• Custos de financiamento mais elevados 
• Acesso reduzido ao financiamento 
• Registos negativos nos relatórios de crédito 

7. Um credor de um empréstimo-ponte pode cobrar juros de mora? 

Most bridging loan agreements include clauses allowing lenders to charge default interest if the borrower breaches the contract. 

Default interest rates are often substantially higher than standard interest rates. Additional charges may include: 

• Despesas judiciais 
• Taxas administrativas 
• Valuation fees 
• Custos de execução 
• Receiver fees 

8. É possível prolongar o prazo de um empréstimo-ponte? 

Sim, algumas instituições de crédito considerarão a possibilidade de prolongar o prazo se o mutuário conseguir apresentar um plano de reembolso credível. 

É mais provável que ocorram prorrogações quando: 

• O mutuário comunica-se atempadamente 
• Os pagamentos de juros têm-se mantido 
• O security property has sufficient equity 
• A estratégia de saída continua a ser realista 
• Os atrasos são temporários e não de natureza fundamental 

9. O que deve um mutuário fazer se achar que poderá entrar em incumprimento? 

O passo mais importante é agir atempadamente. 

Os mutuários devem: 

• Contact the lender immediately 
• Analisar a estratégia de saída 
• Procure aconselhamento profissional 
• Descubra o refinanciamento 
• Considere a possibilidade de vender ativos 

Ignorar o problema costuma agravar a situação. 

10. O incumprimento de um empréstimo-ponte pode levar à falência? 

Yes. If the debt remains unpaid and the borrower cannot meet their financial obligations, the lender may pursue bankruptcy proceedings against an individual ou insolvência proceedings against a company. 

As possíveis consequências incluem: 

• Perda de ativos 
• Restrições ao endividamento futuro 
• Encerramento da empresa 
• Prejuízo a longo prazo na reputação de crédito 
• Despesas judiciais 

11. Os empréstimos-ponte envolvem garantias pessoais? 

Often bridging loan providers will require personal guarantees from directors or shareholders. 

Uma garantia pessoal significa que o indivíduo fica pessoalmente responsável pelo reembolso caso a empresa mutuária entre em incumprimento. 

12. Os mutuários podem contestar as medidas de execução tomadas pelo credor? 

In some situations borrowers are able to challenge the enforcement action of bridging lenders. 

Os mutuários poderão contestar a execução se: 

• The Lender carried on a regulated activity in breach of the General Prohibition under FSMA; 
• A entidade credora agiu de forma injusta 
• Foram seguidos procedimentos incorretos 
• Os preços são excessivos 
• A entidade credora infringiu a regulamentação 
• Existem divergências relativamente ao contrato de empréstimo 

13. Como podem os mutuários evitar o incumprimento dos empréstimos-ponte? 

Careful planning is the best protection. 

• Tenha uma estratégia de saída realista 
• Build contingency time 
• Compreender todos os custos 
• Evite o excesso de alavancagem 
• Recorra a profissionais experientes 
• Acompanhe atentamente o fluxo de caixa 

14. Os empréstimos-ponte são considerados de alto risco? 

Os empréstimos-ponte podem apresentar um risco elevado em comparação com os produtos de crédito tradicionais, uma vez que: 

• A curto prazo 
• Muitas vezes organizadas rapidamente 
• Depende das estratégias de saída 
• Garantido por ativos de valor 
• Mais caros do que os empréstimos normais 

15. Quais são as alternativas a um empréstimo-ponte? 

Antes de recorrerem a um financiamento-ponte, os mutuários poderão querer explorar alternativas como: 

• Hipotecas tradicionais 
• Empréstimos empresariais com garantia 
• Financiamento do desenvolvimento 
• Equity release 
• Crédito baseado em ativos 
• Empréstimos pessoais 
• Joint venture funding 
• Investimento privado 

Conclusão 

O incumprimento de empréstimos-ponte pode ter graves consequências financeiras e legais, incluindo a recuperação do bem, ações judiciais, prejuízos na notação de crédito e insolvência. No entanto, muitos casos de incumprimento podem ser evitados através de um planeamento realista, aconselhamento profissional e comunicação atempada com os credores. 

Os mutuários devem compreender plenamente os termos de qualquer empréstimo-ponte antes de assinarem, em especial as obrigações de reembolso e as consequências do incumprimento das mesmas. Uma vez que o financiamento-ponte se destina a ser uma solução a curto prazo, é fundamental dispor de uma estratégia de saída fiável e exequível. 

Advogado especializado em litígios relativos a empréstimos-ponte, David Burns – Contactar-nos  

David Burns, Senior Contencioso Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to bridging loan defaults and disputes./ For consultas on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk  ou pelo telefone 0207 467 5751.