Incumprimentos em empréstimos-ponte: perguntas frequentes

1. O que é um empréstimo-ponte? 

Um empréstimo-ponte é uma solução de financiamento a curto prazo concebida para “preencher” uma lacuna entre duas transações financeiras. Estes empréstimos são frequentemente utilizados na compra de imóveis, aquisições em leilões, renovações, apoio ao fluxo de caixa das empresas ou quando um mutuário necessita de acesso rápido a fundos antes de ser obtido um financiamento a longo prazo. 

Os empréstimos-ponte são normalmente garantidos por imóveis ou terrenos e têm, geralmente, uma duração que varia entre 3 meses e um ano, embora algumas instituições de crédito ofereçam prazos mais longos. Por serem de curto prazo e, muitas vezes, concedidos rapidamente, tendem a ter taxas de juro mais elevadas do que as hipotecas tradicionais ou os empréstimos comerciais. 

Os mutuários geralmente reembolsam o empréstimo através de uma das seguintes estratégias de saída: 

• Venda de um imóvel 
• Refinanciamento para uma hipoteca de longo prazo 
• Receber os rendimentos comerciais previstos 
• Venda de um ativo 
• Libertação de fundos de outra transação 

O incumprimento de um empréstimo-ponte ocorre quando o mutuário não cumpre os termos do contrato, o que se traduz, na maioria das vezes, na falta de pagamentos ou na não liquidação do empréstimo dentro do prazo acordado. 

2. O que se considera um incumprimento num empréstimo-ponte? 

O incumprimento ocorre quando o mutuário viola o contrato de empréstimo. Isto pode acontecer de várias formas, nomeadamente: 

• Pagamentos mensais de juros em atraso 
• Não reembolsar o empréstimo no final do prazo 
• Incumprimento das condições do empréstimo 
• Incumprimento da obrigação de manter um seguro sobre bens garantidos 
• Entrar em situação de insolvência ou falência 
• Fornecimento de informações enganosas durante o processo de candidatura 

De acordo com a nossa experiência, o problema mais comum ocorre quando o mutuário não consegue liquidar o saldo total até à data de vencimento. Os empréstimos-ponte são produtos de curto prazo, pelo que as entidades credoras esperam que o reembolso seja efetuado dentro do prazo acordado. 

Alguns contratos de empréstimo incluem períodos de carência, enquanto outros permitem que os credores tomem medidas imediatas após um incumprimento de pagamento ou o termo do prazo. 

3. Por que razão os mutuários entram em incumprimento nos empréstimos-ponte? 

Existem muitas razões pelas quais os mutuários entram em incumprimento. Algumas são evitáveis, enquanto outras resultam de circunstâncias inesperadas. 

Entre as causas mais comuns contam-se: 

• Atrasos na venda de imóveis 
• Problemas de refinanciamento 
• Atrasos na construção ou na renovação 
• Problemas de fluxo de caixa 
• Endividamento excessivo 
• Mudanças económicas 

4. O que acontece imediatamente após o incumprimento de um empréstimo-ponte? 

Normalmente, a entidade credora começa por contactar o mutuário para discutir o pagamento em atraso ou o prazo vencido. Inicialmente, a entidade credora poderá tentar resolver a questão de forma informal. É importante ter em conta que, embora algumas entidades credoras tentem resolver a questão de forma informal, outras poderão avançar diretamente para a execução.  

As ações típicas numa fase inicial incluem: 

• Cartas ou e-mails de aviso 
• Chamadas telefónicas 
• Notificações de incumprimento 
• Juros de mora adicionais 
• Multas 

Se o mutuário comunicar abertamente a sua situação e apresentar um plano de reembolso realista, alguns credores poderão estar dispostos a negociar prorrogações ou condições revistas. 

5. Um credor pode recuperar a posse de um imóvel após o incumprimento de um empréstimo-ponte? 

Os empréstimos-ponte são empréstimos garantidos; o credor tem, geralmente, o direito legal de recuperar a posse do bem dado em garantia caso o mutuário entre em incumprimento.  

Os direitos do credor em caso de incumprimento serão regidos pelos termos do contrato, e as opções à disposição do credor dependerão do facto de o empréstimo-ponte ser ou não um contrato hipotecário regulamentado ao abrigo da Lei dos Serviços e Mercados Financeiros de 2000 (FSMA) e do Decreto de 2001 relativo à Lei dos Serviços e Mercados Financeiros de 2000 (Atividades Reguladas) (RAO); no entanto, em termos gerais, o processo envolve frequentemente: 

1. Emissão de notificações formais de incumprimento 
2. Exigir o reembolso 
3. Requerimento ao tribunal para obtenção da posse 
4. Nomeação de administradores judiciais ou agentes de execução 
5. Venda do imóvel para recuperar a dívida 

6. O incumprimento afetará a pontuação de crédito do mutuário? 

Na maioria dos casos, sim. O incumprimento de um empréstimo-ponte pode prejudicar significativamente o perfil de crédito do mutuário. 

As possíveis consequências incluem: 

• Pontuações de crédito mais baixas 
• Dificuldade em obter hipotecas no futuro 
• Custos de financiamento mais elevados 
• Acesso reduzido ao financiamento 
• Registos negativos nos relatórios de crédito 

7. Um credor de um empréstimo-ponte pode cobrar juros de mora? 

A maioria dos contratos de empréstimo-ponte inclui cláusulas que permitem aos credores cobrar juros de mora caso o mutuário viole o contrato. 

As taxas de juro por incumprimento são, muitas vezes, substancialmente mais elevadas do que as taxas de juro normais. Os encargos adicionais podem incluir: 

• Despesas judiciais 
• Taxas administrativas 
• Taxas de avaliação 
• Custos de execução 
• Taxas de receção 

8. É possível prolongar o prazo de um empréstimo-ponte? 

Sim, algumas instituições de crédito considerarão a possibilidade de prolongar o prazo se o mutuário conseguir apresentar um plano de reembolso credível. 

É mais provável que ocorram prorrogações quando: 

• O mutuário comunica-se atempadamente 
• Os pagamentos de juros têm-se mantido 
• O título dispõe de capital próprio suficiente 
• A estratégia de saída continua a ser realista 
• Os atrasos são temporários e não de natureza fundamental 

9. O que deve um mutuário fazer se achar que poderá entrar em incumprimento? 

O passo mais importante é agir atempadamente. 

Os mutuários devem: 

• Contacte a entidade credora imediatamente 
• Analisar a estratégia de saída 
• Procure aconselhamento profissional 
• Descubra o refinanciamento 
• Considere a possibilidade de vender ativos 

Ignorar o problema costuma agravar a situação. 

10. O incumprimento de um empréstimo-ponte pode levar à falência? 

Sim. Se a dívida continuar por liquidar e o mutuário não conseguir cumprir as suas obrigações financeiras, o credor pode dar início a um processo de falência contra uma pessoa singular ou a um processo de insolvência contra uma empresa. 

As possíveis consequências incluem: 

• Perda de ativos 
• Restrições ao endividamento futuro 
• Encerramento da empresa 
• Prejuízo a longo prazo na reputação de crédito 
• Despesas judiciais 

11. Os empréstimos-ponte envolvem garantias pessoais? 

Muitas vezes, as entidades que concedem empréstimos-ponte exigem garantias pessoais por parte dos administradores ou acionistas. 

Uma garantia pessoal significa que o indivíduo fica pessoalmente responsável pelo reembolso caso a empresa mutuária entre em incumprimento. 

12. Os mutuários podem contestar as medidas de execução tomadas pelo credor? 

Em algumas situações, os mutuários podem contestar as medidas de execução tomadas pelos mutuantes de transição. 

Os mutuários poderão contestar a execução se: 

• A Entidade Credora exerceu uma atividade regulamentada em violação da Proibição Geral prevista na FSMA; 
• A entidade credora agiu de forma injusta 
• Foram seguidos procedimentos incorretos 
• Os preços são excessivos 
• A entidade credora infringiu a regulamentação 
• Existem divergências relativamente ao contrato de empréstimo 

13. Como podem os mutuários evitar o incumprimento dos empréstimos-ponte? 

Um planeamento cuidadoso é a melhor proteção. 

• Tenha uma estratégia de saída realista 
• Prever tempo para imprevistos 
• Compreender todos os custos 
• Evite o excesso de alavancagem 
• Recorra a profissionais experientes 
• Acompanhe atentamente o fluxo de caixa 

14. Os empréstimos-ponte são considerados de alto risco? 

Os empréstimos-ponte podem apresentar um risco elevado em comparação com os produtos de crédito tradicionais, uma vez que: 

• A curto prazo 
• Muitas vezes organizadas rapidamente 
• Depende das estratégias de saída 
• Garantido por ativos de valor 
• Mais caros do que os empréstimos normais 

15. Quais são as alternativas a um empréstimo-ponte? 

Antes de recorrerem a um financiamento-ponte, os mutuários poderão querer explorar alternativas como: 

• Hipotecas tradicionais 
• Empréstimos empresariais com garantia 
• Financiamento do desenvolvimento 
• Liberação de capital 
• Crédito baseado em ativos 
• Empréstimos pessoais 
• Financiamento de joint ventures 
• Investimento privado 

Conclusão 

O incumprimento de empréstimos-ponte pode ter graves consequências financeiras e legais, incluindo a recuperação do bem, ações judiciais, prejuízos na notação de crédito e insolvência. No entanto, muitos casos de incumprimento podem ser evitados através de um planeamento realista, aconselhamento profissional e comunicação atempada com os credores. 

Os mutuários devem compreender plenamente os termos de qualquer empréstimo-ponte antes de assinarem, em especial as obrigações de reembolso e as consequências do incumprimento das mesmas. Uma vez que o financiamento-ponte se destina a ser uma solução a curto prazo, é fundamental dispor de uma estratégia de saída fiável e exequível. 

Advogado especializado em litígios relativos a empréstimos-ponte, David Burns – Contactar-nos  

David Burns, sócio sénior da área de contencioso da Ronald Fletcher Baker LLP, possui uma vasta experiência no tratamento de questões relacionadas com incumprimentos e litígios relativos a empréstimos-ponte./ Para quaisquer questões sobre este tema, contacte David Burns por e-mail através do endereço D.Burns@rfblegal.co.uk  ou pelo telefone 0207 467 5751.