O fim da Section 21: o que os senhorios e inquilinos devem esperar

Durante mais de três décadas, a Secção 21 da Lei da Habitação de 1988 permitiu que os senhorios de contratos de arrendamento com duração limitada (ASTs) recuperassem a posse sem provar a culpa do inquilino. O panorama está prestes a mudar. O projeto de lei do Governo sobre os direitos dos inquilinos (Renters’ Rights Bill) (“o projeto de lei”) encontra-se na sua fase parlamentar final e, uma vez iniciado, abolirá a Secção 21 e transferirá o sector para um sistema único de arrendamentos periódicos com fundamentos de posse reforçados ao abrigo da Secção 8.

Antes de olharmos para o futuro, é vital que sejamos claros sobre a lei atual. Em 22 de agosto de 2025, a Secção 21 continua em vigor. O projeto de lei concluiu a sua terceira leitura na Câmara dos Lordes em 21 de julho de 2025 e voltará à Câmara dos Comuns para apreciação das alterações dos Lordes após as férias de verão, no início de setembro. A aprovação real é esperada para este outono, sendo o início provável no início de 2026, mas a data exacta de início ainda não foi definida.

Situação atual: como funciona a Secção 21 (legislação atual)

Um aviso válido da Secção 21 (Formulário 6A) continua a dar ao senhorio uma via burocrática para a posse, muitas vezes através do procedimento acelerado (sem audiência, a não ser que seja dirigida). Para ser válida, os senhorios devem cumprir uma lista de pré-condições e prazos legais, incluindo

• Aviso prévio mínimo: pelo menos dois meses.
• Serviço mais antigo: não nos primeiros 4 meses do arrendamento.
• Em geral, é necessário intentar uma ação no prazo de 6 meses a contar da notificação (ou 4 meses a contar da data de expiração do aviso, se for necessário um aviso mais longo).
• Depósito: proteger o depósito e fornecer as informações prescritas.
• Documentos: apresente um certificado de segurança do gás válido, um EPC e o atual guia Como arrendar (no início/renovação, de acordo com os Regulamentos de 2015). Os tribunais podem ainda aceitar um certificado de segurança de gás tardio, desde que seja entregue antes do aviso da Secção 21 (ver Casa Trecarrel).
• Licenciamento: ser titular de qualquer licença exigida.

Na via acelerada, só se realiza uma audiência se o juiz a ordenar; caso contrário, o pedido é decidido com base nos documentos. Se o senhorio também pedir o pagamento de rendas em atraso, deve utilizar a via normal.

Porque é que a Secção 21 está a ser abolida

 O motor da política é a segurança da posse: eliminar a ameaça de despejo arbitrário “sem culpa”, dar aos inquilinos a possibilidade de contestarem as más práticas e modernizar as normas de arrendamento. O guia do Governo confirma que o projeto de lei abole a Secção 21 e substitui os termos fixos por um sistema periódico único.

O que substitui a Secção 21 na Lei dos Direitos do Arrendatário

• Um sistema de arrendamento periódico: todos os arrendamentos garantidos serão periódicos. Os inquilinos podem terminar o contrato mediante um pré-aviso de dois meses e os senhorios devem basear-se nos fundamentos da Secção 8 para recuperar a posse. O Governo tenciona aplicar esta medida numa única fase, em vez de a aplicar por fases.
• Fundamentos alargados e clarificados da Secção 8: o projeto de lei mantém uma abordagem baseada em fundamentos (obrigatórios e discricionários), mas actualiza-a e alarga-a. As principais propostas incluem:

1. Venda/mudança do senhorio: motivos expressos para recuperar a posse para vender ou para o senhorio (ou família próxima) se mudar. Existe um período protegido de 12 meses no início do arrendamento em que estes motivos não podem ser utilizados, e os senhorios devem avisar com quatro meses de antecedência quando os invocam.
2. Atrasos graves nas rendas (motivo 8): o limiar aumentou para três meses de atrasos e o período de pré-aviso para os motivos de atrasos foi alargado para quatro semanas.
3. Atrasos repetidos: um novo motivo obrigatório para os inquilinos que tenham tido dois meses de atrasos em três ocasiões distintas num período de três anos, mesmo que tenham sido ilibados pela audiência.
4. Despejos pela porta das traseiras: salvaguardas contra a utilização de aumentos de rendas acima do mercado para forçar os inquilinos a sair, com supervisão do Tribunal

• Reformas mais amplas para além da posse: o projeto de lei também introduz um Provedor do PRS, uma Base de Dados do Setor de Arrendamento Privado, restrições às ofertas de arrendamento, obrigações reforçadas em matéria de Casas Dignas e pedidos de animais de estimação que não podem ser recusados injustificadamente (com seguro de danos a animais de estimação permitido).

Note-se que estas medidas ainda não estão em vigor e que os pormenores finais podem ainda mudar antes do consentimento real e da entrada em vigor.

Calendário: Quando terminará efetivamente a Secção 21?

21 de julho de 2025: Projeto de lei concluído na terceira leitura dos Lordes

Início de setembro de 2025: Regressa aos Comuns para apreciação das alterações dos Lordes

Aprovação real: Previsto para o outono de 2025 (não confirmado)

Início: Início único previsto para o início de 2026 (o Governo indica uma fase de implementação, mas não fixou a data)

Até à entrada em vigor, os senhorios podem ainda recorrer à Secção 21, desde que todos os requisitos sejam cumpridos.

O que isto significa na prática

Para senhorios

• Acabou-se a Secção 21: o plano passa a ser a Secção 8. A via acelerada da Secção 21 deixará de existir e a maioria dos pedidos seguirá a via normal, com provas e (normalmente) uma audiência.
• Nova via de venda/mudança: se tenciona vender ou mudar de casa, o projeto de lei prevê motivos para tal, mas apenas após 12 meses e com um pré-aviso de quatro meses. Estabeleça prazos em função destas limitações.
• Estratégia de pagamentos em atraso: assegurar que os registos são meticulosos. O limiar mais elevado da Base 8 (3 meses) e o motivo dos atrasos repetidos determinarão a seleção e o calendário dos processos.
• Conformidade: espera-se um controlo mais rigoroso das licenças e dos documentos, uma vez em vigor.

Para os inquilinos

• Maior segurança: um arrendamento periódico por defeito e o fim do despejo “sem culpa”.
• Aviso e salvaguardas: mais tempo quando os senhorios pedem a posse para vender ou mudar de casa. Possibilidade de contestar aumentos excessivos da renda com o objetivo de forçar a saída.
• A posse continua a ser possível: os atrasos graves ou persistentes nas rendas, o comportamento antissocial e outros motivos podem continuar a justificar o despejo.

Medidas práticas a tomar agora

Proprietários

1. Auditar a papelada de cada AST: cumprimento do depósito, segurança do gás, EPC, Guia de Como Arrendar, licenças. Os defeitos fazem descarrilar a Secção 21 ao abrigo da legislação atual e enfraquecem a credibilidade ao abrigo da Secção 8.
2. Planear a alienação: se vender, inclua no seu calendário o período de proteção de 12 meses e o pré-aviso de quatro meses.
3. Protocolos relativos aos pagamentos em atraso: atuar rapidamente em caso de pagamentos em atraso, documentar exaustivamente e calibrar os pedidos em função do limiar de 3 meses/novo limiar de pagamentos repetidos.
4. Espera-se mais trabalho de posse contestada: organizar provas, registos de inspeção e registos de reparação.

Inquilinos

1. Mantenha registos: comunique os problemas de reparação por escrito e mantenha um registo em papel.
2. Saber o que fazer: se receber a Secção 21 antes do início do processo, continuam a aplicar-se as regras actuais em matéria de notificação, prazos e defesas. Procure aconselhamento rapidamente.
3. Orçamento: os pagamentos em atraso continuarão a ser um terreno forte após a reforma. Obtenha apoio atempado se tiver dificuldades.

Perguntas mais frequentes

A secção 21 já desapareceu?

Não, continua em vigor atualmente. A abolição ocorre na data de entrada em vigor do projeto de lei, que ainda não foi fixada.

Haverá um caminho rápido para a posse?

A via acelerada é específica da Secção 21. Após a abolição, espera-se a via normal de posse ao abrigo da Secção 8 (baseada em provas, geralmente com uma audiência).

Os senhorios podem ainda recuperar a posse para vender ou habitar?

Sim, através de um novo terreno com guarda-corpos: não pode ser utilizado nos primeiros 12 meses e é necessário um pré-aviso de quatro meses.

O que muda para as rendas em atraso?

O motivo obrigatório 8 passa para três meses de atraso. O pré-aviso é de quatro semanas e existe um novo motivo de atraso repetido (obrigatório) em determinadas circunstâncias. A redação final será confirmada no início do processo.

O nosso ponto de vista

A abolição da Secção 21 é um reinício estrutural. Para os senhorios, o êxito dependerá do cumprimento e da apresentação de provas ao abrigo da Secção 8, especialmente no que se refere aos atrasos e aos motivos de venda/mudança. Para os inquilinos, as reformas oferecem uma maior estabilidade, mas não eliminam a perspetiva de despejo quando os motivos são justificados.

Na Ronald Fletcher Baker, a nossa equipa de contencioso imobiliário aconselha proprietários e inquilinos sobre a estratégia de posse, agora (ao abrigo da Secção 21/Secção 8) e após o início do processo. Se precisa de planear uma venda, defender uma reclamação ou reformular os seus processos de atrasos antes da mudança, podemos ajudá-lo a fazer as coisas bem.

Assuntos de senhorio e inquilino: Contacte-nos

Ben Lewis é advogado associado no departamento de contencioso da RFB. Para mais informações sobre este tema, contactar Ben Lewis através do e-mail B.Lewis@rfblegal.co.uk ou pelo telefone 0203 947 8892.