Neste artigo, abordamos algumas questões comuns que surgem quando é nomeado um administrador judicial na sequência do incumprimento de um empréstimo.
Qual é a diferença entre um destinatário LPA e um destinatário de encargos fixos?
Costuma-se partir do princípio de que um ‘administrador judicial ao abrigo da LPA’ e um ‘administrador judicial de encargos fixos’ são a mesma coisa, e os termos são frequentemente utilizados de forma intercambiável. É comum ouvir a expressão ‘administrador judicial ao abrigo da LPA’ ser utilizada — incorretamente — para se referir a qualquer administrador judicial. Existem diferenças importantes entre os dois.
Os poderes de um administrador judicial ao abrigo da LPA decorrem da Lei sobre o Direito de Propriedade de 1925 (“LPA 1925”). Esses poderes são extremamente limitados e, embora o administrador judicial ao abrigo da LPA tenha competência para cobrar a renda, não tem competência para proceder à venda.
Dadas as limitações da liquidação judicial ao abrigo da LPA, normalmente um credor garantido nomeará um liquidatário que possua os poderes de um liquidatário ao abrigo da Lei da Propriedade de 1925 (LPA 1925), bem como os poderes contratuais que lhe são conferidos pelo documento que constitui a garantia (artigo 101.º, n.º 3), LPA de 1925). Esse tipo de administrador é conhecido como «administrador de encargos fixos».
O titular de uma garantia real pode nomear um administrador judicial?
Sim, o titular de uma garantia real (normalmente um credor garantido) pode nomear um administrador judicial caso o mutuário entre em incumprimento do seu empréstimo. Normalmente, isto é feito nos termos do contrato de empréstimo. O administrador judicial é nomeado para assumir o controlo, gerir ou vender o bem objeto da garantia, com vista a recuperar a dívida pendente.
Que competências tem normalmente um destinatário de encargos fixos?
Um Administrador de Encargos Fixos é normalmente nomeado por um credor garantido, com o objetivo de recuperar dívidas em dívida por parte de um mutuário que tenha entrado em incumprimento relativamente a um empréstimo garantido por um imóvel ou terreno. A função do FCR consiste em assumir o controlo e a gestão do imóvel gravado, a fim de proteger os interesses do credor, recuperar o máximo possível da dívida pendente — incluindo quaisquer juros mensais — e contabilizar quaisquer encargos associados.
Os poderes típicos que uma garantia legal conferiria a um beneficiário de uma garantia fixa seriam:
- O poder de vender ou alienar de outra forma o imóvel
- Tomar posse do imóvel
- Concluir qualquer obra de desenvolvimento do imóvel
- A capacidade de proteger os bens, por exemplo, submetendo-os a um seguro contra danos ou providenciando a sua reparação.
- A competência para arrendar e gerir o imóvel.
Muitas vezes, uma escritura de garantia inclui também uma cláusula “abrangente” que permite ao administrador judicial fazer tudo o que o proprietário do imóvel possa fazer, mas nem sempre é esse o caso.
Quando é que um credor pode nomear um administrador de garantia real?
Para que um credor possa nomear um administrador judicial ao abrigo de uma garantia, o seu poder de efetuar essa nomeação ao abrigo da mesma deve ser exercível.
Normalmente, a maioria dos documentos de garantia exclui as restrições da LPA de 1925 que impedem a nomeação de um administrador judicial até que o montante da hipoteca se torne exigível e o credor possa exercer o seu direito de venda. A maioria dos documentos de garantia prevê que o credor possa nomear um administrador judicial quando a garantia se tornar executória, o que geralmente ocorre com a verificação de um caso de incumprimento.
Os casos de incumprimento podem estar previstos no documento de garantia ou num documento financeiro relacionado, por exemplo, o contrato de crédito. Entre outros aspetos, os casos de incumprimento incluem normalmente qualquer falha por parte do mutuário no pagamento de qualquer montante devido ao mutuante na data de vencimento.
Assim que o credor puder exercer o seu direito de nomear um administrador judicial ao abrigo de uma garantia, poderá proceder à nomeação de um administrador judicial de garantia fixa.
A nomeação de um administrador de encargos fixos envolve normalmente os três passos seguintes, que devem ser concluídos por ordem:
- A assinatura do documento de nomeação pelo responsável.
- A entrega do documento de nomeação ao(s) administrador(es) judicial(is) proposto(s) ou, caso o mutuário seja uma empresa, ao(s) administrador(es) judicial(is) proposto(s) ou a alguém em seu nome.
- A aceitação da nomeação pelo(s) administrador(es) da liquidação ou, caso o mutuário seja uma empresa, pelo(s) administrador(es) da liquidação ou por alguém devidamente autorizado em seu nome, até ao final do dia útil seguinte.
O documento de nomeação deve cumprir as formalidades exigidas pelo documento de nomeação.
Se o credor nomear um administrador de garantia real sobre os ativos de uma empresa, deve notificar o Registo Comercial dessa nomeação no prazo de sete dias.
E se a nomeação de um destinatário de encargos fixos for inválida?
A nomeação do administrador judicial é inválida se a entidade credora que a efetua não cumprir os requisitos necessários para uma nomeação válida.
Se a nomeação do administrador judicial for inválida e este se encontrar na propriedade do mutuário, considera-se que está a invadir a propriedade. O administrador judicial é responsável perante o mutuário por qualquer ato que realize relativamente à propriedade na qualidade de invasor. Tal pode incluir a responsabilidade civil por interferência ilícita no direito de propriedade do mutuário sobre os seus bens.
Os administradores estão a agir como agentes do mutuário?
Sim – É importante ter em conta a relação de representação existente no âmbito da administração judicial de garantias reais. Um administrador judicial de garantias reais é, invariavelmente, o representante do mutuário e não do credor. Por conseguinte, tem um dever de diligência para com o mutuário e qualquer fiador das obrigações garantidas pela garantia real.
O mutuário, e não o mutuante, será responsável por quaisquer atos do mandatário, praticados no exercício das suas funções.
A quem é que um administrador judicial deve cumprir os seus deveres e quais são esses deveres?
O administrador tem as suas obrigações, em primeiro lugar, para com a entidade credora que o nomeou.
No entanto, o administrador tem o dever, para com o mutuário, de agir de boa-fé durante o exercício das suas funções.
A principal função do administrador judicial consiste em preservar e (desde que tenha competência para o fazer) liquidar os ativos para os quais foi nomeado, a fim de saldar as dívidas do mutuário garantidas pela hipoteca.
Um administrador judicial não pode ser passivo, devendo, pelo contrário, trabalhar ativamente para gerir e valorizar os ativos, com o objetivo de liquidar as dívidas garantidas. No cumprimento das suas funções, o administrador judicial deve agir com competência razoável. O que é considerado razoável dependerá, em parte, das circunstâncias específicas do processo de liquidação judicial em causa.
No que diz respeito à venda de imóveis, os administradores judiciais têm o dever de obter o melhor preço que seja razoavelmente possível nas circunstâncias existentes no momento da venda. As principais críticas dirigidas aos administradores judiciais de garantias reais consistem no facto de estes não terem promovido adequadamente o imóvel no mercado e de o terem vendido por um valor inferior ao seu valor real.
Ao longo dos anos, têm-se verificado inúmeros processos judiciais e contestações relativamente à conduta do administrador judicial, e os casos a seguir apresentados oferecem uma boa perspetiva sobre a forma como um administrador judicial nomeado ao abrigo de uma LPA ou de uma garantia real fixa deve lidar com a venda de um imóvel:
Silven Properties Ltd e outro contra Royal Bank of Scotland Plc e outros [2004]
No processo Silven Properties Ltd & Anor v Royal Bank of Scotland Plc & Ors [2004], foi determinado que um administrador judicial não tem a obrigação de apresentar pedidos de licença de urbanismo nem de realizar renovações nos imóveis com o objetivo de aumentar o seu valor. Assim, embora os administradores judiciais com encargos fixos tenham o poder de melhorar os imóveis, caso considerem que tal é adequado, não têm a obrigação de o fazer, ou seja, têm o direito de vender o imóvel tal como se encontra, desde que procurem obter o melhor preço possível pelo mesmo no seu estado atual.
Bell contra Long [2008] e McDonagh contra Bank of Scotland Plc [2018]
Nos processos Bell v Long [2008] e McDonagh v Bank of Scotland Plc [2018], foi determinado que um administrador judicial tinha liberdade para vender imóveis individualmente ou como parte de uma carteira de imóveis. A questão é, evidentemente, que a venda individual dos imóveis permitiria obter receitas mais elevadas, mas implicaria custos mais elevados e demoraria mais tempo. O Tribunal deixou claro que os administradores judiciais devem obter aconselhamento independente sobre a análise de custo-benefício entre a venda de uma carteira e a venda dos imóveis individualmente. No entanto, caso esse aconselhamento recomende a venda dos imóveis como uma carteira, têm o direito de o fazer.
Glatt contra Sinclair [2011]
No processo Glatt v Sinclair [2011] EWCA Civ 1317, os tribunais determinaram que um administrador judicial deve procurar aconselhamento sobre a estratégia de comercialização e o mercado imobiliário em geral, bem como sobre quaisquer fatores que possam afetar significativamente o preço de venda.
Distribuição das receitas
Embora a LPA de 1925 preveja um regime para a distribuição do produto da alienação dos ativos, o credor e o devedor podem acordar uma ordem de prioridade diferente nos termos do documento de garantia.
Os termos de uma garantia contêm normalmente disposições sobre a forma como o administrador judicial deve distribuir o produto da alienação dos ativos que realizar no decurso do seu mandato.
É habitual que a garantia siga o esquema geral previsto no n.º 8 do artigo 109.º da LPA de 1925, mas com alterações, geralmente em benefício comercial do administrador judicial e do credor. Por exemplo, uma garantia prevê frequentemente que o administrador pague a sua remuneração e quaisquer despesas ou custos incorridos no decurso do seu mandato com prioridade sobre todos os outros créditos.
Pode um administrador judicial nomeado ao abrigo de uma LPA vender um imóvel se a garantia não se pronunciar sobre a questão?
Não. Um administrador judicial não tem o poder de venda, a menos que a garantia o conceda. Não existe qualquer poder de venda implícito para o administrador judicial.
Para quaisquer questões relacionadas com este tema, nomeadamente sobre incumprimentos de empréstimos e a nomeação de administradores judiciais para garantias reais, contacte David Burns através do D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone, através do número 0207 467 5751.
David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
