Incumprimento de empréstimos-ponte: o que acontece se for nomeado um administrador judicial na sequência do incumprimento de um empréstimo-ponte?

Neste artigo, abordamos algumas questões comuns que surgem quando é nomeado um administrador judicial na sequência do incumprimento de um empréstimo.

Qual é a diferença entre um destinatário LPA e um destinatário de encargos fixos?

Costuma-se partir do princípio de que um ‘administrador judicial ao abrigo da LPA’ e um ‘administrador judicial de encargos fixos’ são a mesma coisa, e os termos são frequentemente utilizados de forma intercambiável. É comum ouvir a expressão ‘administrador judicial ao abrigo da LPA’ ser utilizada — incorretamente — para se referir a qualquer administrador judicial. Existem diferenças importantes entre os dois.   

The powers of an LPA Receiver are derived from the Lei sobre o Direito de Propriedade de 1925 (“LPA 1925”). Esses poderes são extremamente limitados e, embora o administrador judicial ao abrigo da LPA tenha competência para cobrar a renda, não tem competência para proceder à venda. 

Given the limitations of LPA receivership, typically a secured lender vontade appoint a receiver that has the powers of an LPA receiver under the Law of Imóveis Act 1925 (LPA 1925), as well as the contractual powers given to them by the document creating the charge (artigo 101.º, n.º 3), LPA de 1925). Esse tipo de administrador é conhecido como «administrador de encargos fixos». 

O titular de uma garantia real pode nomear um administrador judicial?

Yes, a fixed charge holder (usually a secured lender) can appoint a receiver if the borrower defaults on their loan. This is typically done under the terms of the loan agreement. The receiver is appointed to take control of, manage, or sell the charged property to recover the outstanding debt. 

Que competências tem normalmente um destinatário de encargos fixos?

Um Administrador de Encargos Fixos é normalmente nomeado por um credor garantido, com o objetivo de recuperar dívidas em dívida por parte de um mutuário que tenha entrado em incumprimento relativamente a um empréstimo garantido por um imóvel ou terreno. A função do FCR consiste em assumir o controlo e a gestão do imóvel gravado, a fim de proteger os interesses do credor, recuperar o máximo possível da dívida pendente — incluindo quaisquer juros mensais — e contabilizar quaisquer encargos associados.

Os poderes típicos que uma garantia legal conferiria a um beneficiário de uma garantia fixa seriam:

• O poder de vender ou alienar de outra forma o imóvel
• Tomar posse do imóvel
• Concluir qualquer obra de desenvolvimento do imóvel
• A capacidade de proteger os bens, por exemplo, submetendo-os a um seguro contra danos ou providenciando a sua reparação.
• The power to lease and manage the property.

Muitas vezes, uma escritura de garantia inclui também uma cláusula “abrangente” que permite ao administrador judicial fazer tudo o que o proprietário do imóvel possa fazer, mas nem sempre é esse o caso.

Quando é que um credor pode nomear um administrador de garantia real?

Para que um credor possa nomear um administrador judicial ao abrigo de uma garantia, o seu poder de efetuar essa nomeação ao abrigo da mesma deve ser exercível.

Typically, most charge documents disapply the restrictions of the LPA 1925 that prevent the appointment of a receiver until the mortgage money is due and the lender can exercise their right of sale. Most charge documents provide that the lender can appoint a receiver when the security becomes enforceable, which is usually on the occurrence of an event of default.

The events of default may be set out in the charge document or in a related finanças document, for example the facility agreement. Among other things, the events of default will usually include any failure by the borrower to pay any sum when due to the lender.

Assim que o credor puder exercer o seu direito de nomear um administrador judicial ao abrigo de uma garantia, poderá proceder à nomeação de um administrador judicial de garantia fixa.

A nomeação de um administrador de encargos fixos envolve normalmente os três passos seguintes, que devem ser concluídos por ordem:

1. A assinatura do documento de nomeação pelo responsável.
2. A entrega do documento de nomeação ao(s) administrador(es) judicial(is) proposto(s) ou, caso o mutuário seja uma empresa, ao(s) administrador(es) judicial(is) proposto(s) ou a alguém em seu nome.
3. The acceptance of the appointment by the receiver(s) or, if the borrower is a company, by the receiver(s) or someone duly authorised on their behalf by the end of the next business day.

O documento de nomeação deve cumprir as formalidades exigidas pelo documento de nomeação.

Se o credor nomear um administrador de garantia real sobre os ativos de uma empresa, deve notificar o Registo Comercial dessa nomeação no prazo de sete dias.

E se a nomeação de um destinatário de encargos fixos for inválida?

A nomeação do administrador judicial é inválida se a entidade credora que a efetua não cumprir os requisitos necessários para uma nomeação válida. 

Se a nomeação do administrador judicial for inválida e este se encontrar na propriedade do mutuário, considera-se que está a invadir a propriedade. O administrador judicial é responsável perante o mutuário por qualquer ato que realize relativamente à propriedade na qualidade de invasor. Tal pode incluir a responsabilidade civil por interferência ilícita no direito de propriedade do mutuário sobre os seus bens. 

Os administradores estão a agir como agentes do mutuário?

Sim – É importante ter em conta a relação de representação existente no âmbito da administração judicial de garantias reais. Um administrador judicial de garantias reais é, invariavelmente, o representante do mutuário e não do credor. Por conseguinte, tem um dever de diligência para com o mutuário e qualquer fiador das obrigações garantidas pela garantia real. 

O mutuário, e não o mutuante, será responsável por quaisquer atos do mandatário, praticados no exercício das suas funções. 

A quem é que um administrador judicial deve cumprir os seus deveres e quais são esses deveres?

The receiver owes their duties primarily to the appointing lender.  

No entanto, o administrador tem o dever, para com o mutuário, de agir de boa-fé durante o exercício das suas funções. 

A principal função do administrador judicial consiste em preservar e (desde que tenha competência para o fazer) liquidar os ativos para os quais foi nomeado, a fim de saldar as dívidas do mutuário garantidas pela hipoteca. 

Um administrador judicial não pode ser passivo, devendo, pelo contrário, trabalhar ativamente para gerir e valorizar os ativos, com o objetivo de liquidar as dívidas garantidas. No cumprimento das suas funções, o administrador judicial deve agir com competência razoável. O que é considerado razoável dependerá, em parte, das circunstâncias específicas do processo de liquidação judicial em causa. 

No que diz respeito à venda de imóveis, os administradores judiciais têm o dever de obter o melhor preço que seja razoavelmente possível nas circunstâncias existentes no momento da venda. As principais críticas dirigidas aos administradores judiciais de garantias reais consistem no facto de estes não terem promovido adequadamente o imóvel no mercado e de o terem vendido por um valor inferior ao seu valor real.  

There have been numerous Court cases and challenges of Receiver’s conduct over the years and the following cases provide a good insight as to how a LPA or Fixed Charge Receiver should deal with the sale of a property: 

Silven Properties Ltd e outro contra Royal Bank of Scotland Plc e outros [2004]

In Silven Properties Ltd & Anor v Royal Bank of Scotland Plc & Ors [2004] it was determined that a Receiver is not under a duty to pursue applications for planning permission or to undertake renovations to properties with a view to increasing their value. So while Fixed Charge Receivers do have the power to improve properties, if they think that that is appropriate, they are not under an obligation to do so, i.e. they are entitled to sell the property as is, as long as they try to get the best price for it in its current state.

Bell contra Long [2008] e McDonagh contra Bank of Scotland Plc [2018]

In Bell v Long [2008] and McDonagh v Bank of Scotland Plc [2018] it was determined that a Receiver was free to sell properties individually, or as a part of a portfolio of properties.  The issue is of course that greater realisations would be made when selling the properties individually, but there would be greater costs incurred, and it would take longer.  The Court made it clear that Receivers should obtain independent advice on the cost benefit analysis of selling a portfolio as opposed to selling the properties individually.  However if that advice was to sell the properties as a portfolio they were entitled to do so.

Glatt contra Sinclair [2011]

In Glatt v Sinclair [2011] EWCA Civ 1317 the Courts held that a Receiver should take advice on the marketing strategy and the property market in general and any factors that may affect the sales price significantly.

Distribuição das receitas

Embora a LPA de 1925 preveja um regime para a distribuição do produto da alienação dos ativos, o credor e o devedor podem acordar uma ordem de prioridade diferente nos termos do documento de garantia. 

The terms of a charge will typically conter provisions about how the receiver should distribute the proceeds of the asset realisations that the receiver makes in the course of their appointment. 

It is usual for the charge to follow the broad scheme of section 109(8) of the LPA 1925, but with modifications, usually to the commercial benefit of the receiver and the lender. For example, a charge will often provide for the receiver to pay their remuneration and any disbursements or expenses incurred in the course of their appointment in priority to all other claims. 

Pode um administrador judicial nomeado ao abrigo de uma LPA vender um imóvel se a garantia não se pronunciar sobre a questão?

Não. Um administrador judicial não tem o poder de venda, a menos que a garantia o conceda. Não existe qualquer poder de venda implícito para o administrador judicial. 

For enquiries on this topic about defaults on loans and the appointment of Fixed Charge Receivers, please contact David Burns on D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone, através do número 0207 467 5751.