Introdução
A distinção entre uma taxa de juro de mora legalmente exigível e uma penalização contratual não exigível tem sido, há muito, fonte de intensos litígios no direito comercial inglês. O litígio de longa data em Houssein e outros contra London Credit Limited constitui um estudo de caso de referência sobre a forma como os tribunais avaliam os riscos de financiamento a curto prazo. Na sequência de um percurso processual complexo, que incluiu um julgamento no Tribunal Superior em 2023 e uma posterior revogação da decisão pelo Tribunal de Recurso em 2024, o processo foi remetido de novo para o Tribunal Superior.
A sentença revista daí resultante — proferida no final de 2025 e amplamente analisada em todo o setor jurídico — redefiniu de forma fundamental a forma como o caso histórico Cavendish Square Holding BV contra El Makdessi Este teste aplica-se ao financiamento-ponte moderno.
Na nova decisão, o juiz adjunto do Tribunal Superior, Richard Farnhill, revogou a sua posição inicial, validando uma elevada taxa de juros de mora mensal de 4% e estabelecendo um quadro mais claro tanto para os credores como para os devedores (embora esta decisão tenha sido objeto de recurso por parte do devedor, pelo que o processo ainda se encontra em curso).
Contexto factual e o litígio inicial
O litígio teve origem num empréstimo-ponte comercial no valor de 1,8 milhões de libras, celebrado em agosto de 2020. O empréstimo foi concedido pela London Credit Ltd (LCL), uma entidade credora não regulamentada, à CEK Investments Ltd, uma entidade empresarial controlada pelo Sr. e pela Sra. Houssein. O empréstimo foi garantido por uma carteira de cinco imóveis destinados ao arrendamento e pela residência familiar dos Housseins.
O contrato de empréstimo foi estruturado com dois níveis principais de juros:
- Uma taxa de juro contratual padrão de 1% por mês.
- Uma taxa de juro de mora de 4% por mês, com juros compostos mensalmente, desencadeada automaticamente por qualquer “caso de incumprimento”.
Uma vez que a LCL era uma entidade de crédito a curto prazo não regulamentada, estava legalmente proibida de conceder empréstimos hipotecários residenciais a particulares. Para garantir o cumprimento da legislação, o contrato de empréstimo incluía uma cláusula que estipulava que nem os mutuários nem os seus familiares diretos podiam residir em qualquer um dos imóveis dados em garantia.
Os mutuários violaram esta cláusula de não residência e, por fim, não conseguiram liquidar integralmente o saldo até à data de vencimento, em agosto de 2021. Quando a LCL tentou aplicar a taxa de juro de mora composta 4%, os Housseins intentaram uma ação judicial. Argumentaram que uma taxa de juro quadruplicada constituía uma penalização exorbitante e inexequível, concebida exclusivamente para os punir, em vez de compensar o credor.
O vaivém processual: do julgamento ao reenvio
O percurso jurídico de Houssein tem sido invulgarmente tortuoso:
| [2023] Julgamento no Tribunal Superior | [2024] Tribunal de Recurso | [Final de 2025] Remessa do Supremo Tribunal | [Janeiro de 2026 / Próximo] |
| Foi marcada uma grande penalidade | Anulado e remetido | Taxa considerada executória | Recurso pendente |
No julgamento inicial de 2023, o Tribunal Superior deu razão aos mutuários. O juiz decidiu que, uma vez que a taxa de incumprimento 4% se aplicava uniformemente a qualquer em caso de incumprimento — independentemente de se tratar de uma infração técnica menor ou de um incumprimento grave de pagamento — não poderia constituir uma estimativa genuína da perda. O tribunal concluiu que a taxa era desproporcionada, uma vez que a LCL já estava protegida por juros normais e por uma garantia real sobre bens imóveis.
No entanto, em 2024, o Tribunal de Recurso anulou esta decisão. O tribunal de recurso considerou que o juiz de primeira instância tinha aplicado incorretamente o princípio fundamental Cavendish doutrina, ao dar demasiada importância à remuneração normal.
O Tribunal de Recurso esclareceu que um aumento da taxa de incumprimento poderia ser válido se protegesse um interesse comercial legítimo do credor. Fundamentalmente, o Tribunal de Recurso alertou também que, caso a taxa de incumprimento não satisfizesse o critério da penalização, o credor ficaria numa situação de vazio económico, uma vez que a taxa de juro normal não continuaria automaticamente a correr após o termo contratual do empréstimo. O processo foi remetido para o Tribunal Superior para uma reavaliação aprofundada dos factos.
A nova decisão: Desconstruindo os “interesses legítimos”
Após a nova apreciação do processo, com novos pareceres periciais, o Tribunal Superior reavaliou profundamente o risco do credor. No seu acórdão atualizado, o juiz adjunto Richard Farnhill afirmou que cinco categorias distintas de interesse comercial legítimo que justificava uma taxa de juro de mora uniforme e mais elevada:
- Juros de reembolso: O interesse comercial fundamental de qualquer credor é garantir que um empréstimo seja reembolsado atempadamente, de acordo com os parâmetros acordados.
- Interesse em representações: A confiança do credor na veracidade e na exatidão contínua das declarações e garantias prestadas pelos mutuários no início do projeto.
- Garantia real: A exigência fundamental de um credor com garantia de garantir que os ativos físicos associados ao empréstimo permaneçam livres de ônus, mantenham o seu valor e sejam legalmente realizáveis.
- Juros de não-residentes: Uma vez que a LCL era uma entidade credora não regulamentada, a violação da cláusula de não residência acarretava riscos regulamentares graves. O tribunal reconheceu que uma entidade credora tem o direito comercial legítimo de aplicar uma taxa de juro elevada para dissuadir violações que a possam expor a sanções legais ou a medidas coercivas.
- Juros de risco de crédito: Os empréstimos-ponte de curto prazo são transações altamente sensíveis. O tribunal aceitou novas provas que demonstram que qualquer deterioração marginal no perfil de crédito de um mutuário (como incumprimentos cruzados ou sentenças judiciais não pagas) compromete drasticamente a sua capacidade de obter refinanciamento. Uma vez que o refinanciamento é a principal “via de saída” através da qual os empréstimos-ponte são reembolsados, qualquer aumento do risco de crédito ameaça diretamente o retorno do capital do mutuante.
A Análise da Proporcionalidade
Uma vez estabelecidos os interesses legítimos, o último obstáculo ao abrigo do Cavendish O teste consistia em determinar se uma taxa de capitalização mensal de 4% era extravagante, exorbitante ou desmesurado.
Os pareceres periciais apresentados durante a reavaliação indicaram que a taxa de incumprimento padrão típica no mercado de financiamento-ponte oscilava entre os 2% e os 3%, calculada de forma composta por mês. A taxa de 4% da LCL era inegavelmente elevada, situando-se no extremo superior absoluto do que era comercialmente observável.
No entanto, o tribunal considerou que o facto de uma prática se situar no limite superior das práticas comerciais não significa necessariamente que seja abusiva. Uma vez que as partes no processo eram agentes comerciais experientes que tinham beneficiado de aconselhamento jurídico e de corretagem independentes, aplicava-se uma forte presunção de liberdade contratual. Tendo em conta a fragilidade da estratégia de saída de refinanciamento e os riscos regulamentares específicos decorrentes da violação do contrato de habitação, o Supremo Tribunal decidiu que a taxa de incumprimento era não é uma penalidade e era plenamente executável.
Impacto comercial e conclusões jurídicas
A mudança de posição do Supremo Tribunal em Houssein causou um grande impacto no setor do financiamento-ponte, reforçando vários princípios fundamentais para a elaboração de contratos de crédito:
- Validação das taxas de incumprimento uniformes: Os credores não são estritamente obrigados a estabelecer meticulosamente escalas de juros para os diferentes tipos de incumprimento, desde que cada evento de incumprimento subjacente esteja relacionado com um interesse comercial válido (como, por exemplo, preservar a via de saída ou evitar o risco regulatório).
- A importância crucial da via de saída: A sentença reconhece as realidades económicas do financiamento-ponte. A disponibilidade do tribunal para aceitar que pequenos choques de crédito podem perturbar os modelos de refinanciamento proporciona aos credores uma ferramenta poderosa para justificar a fixação de preços defensivos em caso de incumprimento.
- Limiar elevado para as cláusulas de anulação por parte dos mutuários: Para os mutuários comerciais, o obstáculo para provar a “desproporcionalidade” continua a ser elevado. Se um mutuário experiente assinar um contrato com aconselhamento profissional, os tribunais não se apressarão a intervir para corrigir as consequências económicas negativas de uma violação contratual. Vale a pena ter em conta que cada caso depende dos seus próprios factos e que ainda é possível que as taxas de juro de mora cobradas pelos credores de financiamento provisório possam constituir uma cláusula penal inaplicável, dependendo dos factos de cada caso específico.
Conclusão e próximos passos
A reavaliação de Houssein contra London Credit Ltd proporciona alguma clareza no panorama jurídico, a favor da segurança contratual e da mitigação do risco para os credores. No entanto, a saga ainda não terminou por completo. Através de uma notificação de recurso apresentada em 12 de janeiro de 2026, os mutuários interpuseram um novo recurso contra a decisão de reavaliação do Tribunal Superior, proferida no final de 2025. Com uma audiência subsequente no Tribunal de Recurso marcada para junho de 2026, o setor financeiro continuará a acompanhar de perto este processo para verificar se esta clareza, conquistada com grande esforço, relativamente aos juros de mora resistirá ao próximo recurso.
Advogado especializado em litígios relativos a empréstimos-ponte, David Burns – Contactar-nos
David Burns, sócio sénior da área de contencioso da Ronald Fletcher Baker LLP, possui uma vasta experiência no tratamento de questões relacionadas com incumprimentos e litígios relativos a empréstimos-ponte.
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David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
