Nomeações de administradores judiciais para instituições de crédito de transição: Guia de perguntas e respostas

Os credores de financiamento-ponte nomeiam frequentemente administradores judiciais, ao abrigo dos poderes legais e contratuais de que dispõem, para recuperar rapidamente as dívidas pendentes quando os mutuários entram em incumprimento dos seus empréstimos. 

Este artigo apresenta algumas das perguntas mais frequentes sobre o processo de nomeação, os quadros constitucionais e os mecanismos de recuperação que regem as liquidações judiciais com honorários fixos e as liquidações judiciais ao abrigo da Lei da Propriedade (LPA). 

1. Bases legais e autoridade constitucional 

P: Ao abrigo de que disposições legais é que uma entidade credora de financiamento provisório tem o poder de nomear um administrador judicial? 

R: A competência legal para nomear administradores judiciais decorre de N.º 1, alínea iii), do artigo 101.º da Lei sobre a Propriedade (LPA) de 1925. Esta secção confere o poder de nomear um administrador judicial para qualquer hipoteca ou ônus constituído por escritura. 

No entanto, uma vez que os poderes legais previstos na LPA de 1925 são restritivos, os credores de financiamento-ponte tendem, normalmente, a alargar explicitamente essas disposições através dos termos expressos dos seus documentação relativa a obrigações ou ônus legais. Isto cria um “administrador com remuneração fixa” contratual, cujos poderes operacionais excedem em muito o mero quadro legal da LPA. 

P: Quando é que o poder legal de nomear um administrador judicial surge e passa a ser exercível? 

R: Sob Artigo 103.º da LPA de 1925, o poder legal de venda — e, por extensão, o poder de nomear um administrador judicial — surge assim que a dívida hipotecária se torna exigível (normalmente na data de vencimento contratual). 

No entanto, só se torna exerciável quando for cumprido um dos seguintes critérios legais: 

• Foi notificado ao devedor hipotecário um aviso exigindo o pagamento do montante da hipoteca, tendo-se verificado incumprimento no pagamento de parte ou da totalidade desse montante durante três meses após a notificação. 

• Alguns juros relativos à hipoteca encontram-se em atraso e não foram pagos duas semanas após o seu vencimento. 

• Verificou-se uma violação de alguma disposição constante da escritura de hipoteca ou da Lei de Propriedade Imobiliária de 1925 (LPA 1925), que não seja uma cláusula relativa ao pagamento do capital ou dos juros da hipoteca. 

É importante referir que quase todos os contratos modernos de empréstimos-ponte alteram ou excluem contratualmente o artigo 103.º. Isto permite que os poderes do mutuante passem a ser exercíveis imediatamente no momento em que ocorra um «Evento de Incumprimento» definido contratualmente, sem necessidade de aguardar o termo dos prazos legais. 

2. O estatuto de agência e o princípio da isenção de responsabilidade 

P: Qual é o significado da relação de “representação presumida” numa administração judicial ao abrigo de uma LPA? 

R: Sob N.º 2 do artigo 109.º da LPA de 1925, a menos que a escritura de hipoteca indique expressamente o contrário, considera-se que o administrador judicial é o mandatário do devedor hipotecário (o mutuário). 

Isto cria um conceito jurídico deliberado com consequências comerciais significativas: 

• Proteção do credor: Uma vez que o destinatário é o mandatário do mutuário, a entidade credora de financiamento provisório evita as responsabilidades inerentes a um “credor hipotecário em posse”. Um credor hipotecário em posse tem um dever estrito de responsabilidade perante o mutuário e enfrenta uma potencial responsabilidade por má gestão ou desperdício de bens. 

• Responsabilidade do mutuário: O mutuário continua a ser o único responsável pelos atos, omissões, contratos e negligência do administrador judicial durante o período de administração judicial. 

• Rescisão do contrato de agência: Se o mutuário entrar em liquidação judicial, a qualidade do liquidatário como mandatário da empresa cessa. No entanto, o poder do liquidatário para deter e alienar o bem dado em garantia mantém-se, e este atua efetivamente como autoridade própria no que diz respeito ao bem. 

3. Mecanismos processuais da nomeação 

P: Que medidas específicas deve um credor tomar para nomear validamente um administrador judicial e evitar uma ação judicial por nomeação inválida? 

R: Uma vez que uma nomeação inválida pode constituir um motivo de ação judicial invasão de bens e terrenos, as entidades credoras devem respeitar rigorosamente uma sequência processual precisa: 

1. Ocorrência de um caso de incumprimento: Deve existir efetivamente um incumprimento definido contratualmente (por exemplo, não resgate na data de vencimento, violação de uma cláusula financeira não sanada). 

2. Notificação de uma exigência formal: A entidade credora deve notificar o mutuário de uma exigência formal de reembolso imediato, em conformidade com o contrato. Se o documento de crédito exigir um prazo de pré-aviso específico, esse prazo deve ter expirado. Se o empréstimo for reembolsável “a pedido”, a entidade credora concederá frequentemente ao mutuário um prazo razoável para efetuar a transferência do pagamento. 

3. Marcação: A nomeação deve ser feita por escrito, assumindo geralmente a forma de uma escritura. Deve indicar explicitamente o nome do beneficiário e declarar claramente que o poder de nomeação previsto no documento de garantia se tornou efetivo. Se a nomeação for feita por escritura, esta deve ser validamente assinada pelo nomeador (por exemplo, o credor). No caso das empresas, isto requer normalmente a assinatura de dois administradores, ou de um administrador e do secretário da empresa. Se for assinada por uma pessoa singular, deve ser assinada na presença de uma testemunha independente 

4. Assunção do cargo: A nomeação não produz efeitos jurídicos enquanto o administrador judicial não assinar a escritura ou não aceitar formalmente o cargo. Nos termos das Regras de Insolvência, essa aceitação deve ocorrer antes do final do dia útil seguinte à receção do documento. 

5. Notificações legais: 

• Registo Comercial: Se o mutuário for uma pessoa coletiva, preencha o formulário RM01 deve ser entregue ao Registo Comercial no prazo de 7 dias da nomeação nos termos do artigo 859.º-K da Lei das Sociedades de 2006. 

• Registo Predial: O pedido deve ser apresentado através do formulário RX1 e AP1 para registar uma restrição ou anotar a nomeação no título registado. 

4. Âmbito de competências e estratégias de gestão de ativos 

P: Em que medida diferem as estratégias de alienação de ativos do administrador judicial no âmbito de uma garantia fixa padrão em comparação com os poderes legais básicos previstos na LPA? 

R: Um administrador judicial nomeado ao abrigo da lei, sem poderes adicionais, dispõe de poderes limitados — que se restringem, essencialmente, à cobrança de rendas, à contratação de seguros para o imóvel e à realização de reparações básicas. Não possui um poder legal inerente de venda; esse poder continua a pertencer ao credor. 

Em contrapartida, um contrato que confira poderes receptor de tarifa fixa funciona ao abrigo de um amplo conjunto de competências expressas, explicitamente detalhadas na escritura de hipoteca. Isto permite estratégias de recuperação distintas: 

Estratégia de aplicação da lei	Mecanismo jurídico/operacional	Objetivo jurídico principal
Realização imediata	Alienação através de leilão público ou por negociação privada, nos termos de poderes contratuais expressos de venda.	Liquidação rápida do ativo para saldar a dívida sénior em condições de mercado voláteis.
Gestão ativa de ativos	Regularização de arrendamentos para fins profissionais, resolução de litígios relativos a limites estruturais ou correção de infrações urbanísticas.	Mitigar os riscos que prejudicam a comercialização, de modo a maximizar o valor bruto de realização.
Conclusão do projeto de desenvolvimento	Recorrer a poderes extraordinários para contrair empréstimos, contratar empreiteiros principais e concluir as obras pendentes.	Evitar os descontos acentuados nas avaliações aplicados pelo mercado a obras incompletas ou paralisadas.

5. Prioridades financeiras e distribuição de fundos 

P: Qual é a ordem de prioridade prevista na lei para a distribuição dos rendimentos obtidos pelo administrador judicial? 

R: A utilização dos fundos recebidos por um administrador judicial ao abrigo de uma LPA é regida por N.º 8 do artigo 109.º da Lei sobre a Propriedade de 1925. Os rendimentos devem ser distribuídos na seguinte ordem sequencial precisa: 

1. Renda, taxas e impostos: Pagamento de todas as despesas, taxas, impostos e contribuições que incidam sobre o imóvel hipotecado. 

2. Ônus anteriores: Registar todos os montantes anuais ou outros pagamentos, bem como os juros sobre todos os montantes de capital, tendo prioridade sobre a hipoteca, na qualidade de administrador judicial da mesma. 

3. Comissão e despesas do administrador: Pagamento da comissão legal do administrador judicial, dos prémios de seguro e do custo das reparações efetuadas por indicação da entidade credora. 

4. Juros subordinados/juros seniores: Pagamento dos juros vencidos relativos a qualquer montante de capital em dívida ao abrigo da hipoteca. 

5. Dívida principal: Pagamento do montante em dívida ao abrigo da hipoteca (a dívida de transição de capital, incluindo as penalizações contratuais por incumprimento). 

6. Resíduo excedente: Pagamento do saldo final, se houver, à pessoa que, não fosse a posse do administrador judicial, teria direito a receber os rendimentos do imóvel hipotecado (por exemplo, titulares de garantias secundárias ou o mutuário). 

6. Mitigação de riscos e medidas a tomar pelo mutuário 

P: Que vias legais pode um mutuário seguir para contestar ou impedir uma liquidação judicial? 

R: Os mutuários costumam apresentar recursos em três frentes jurídicas principais: 

• Medida cautelar: Solicitar uma medida cautelar para impedir a nomeação ou uma proposta de venda de ativos. Para que o pedido seja deferido, o mutuário deve cumprir os American Cyanamid princípios, demonstrando que existe uma questão séria a ser julgada e que a indemnização por danos não constituiria uma reparação adequada.  

• Reclamações por incumprimento de deveres: Embora os administradores judiciais não tenham um dever geral de diligência para com os mutuários no sentido de escolherem o melhor momento absoluto para a venda, têm, sim, um dever equitativo de boa-fé. Devem tomar medidas razoáveis para obter o melhor preço que for razoavelmente possível obter no momento da venda. Se um administrador judicial alienar um ativo numa venda precipitada, sem uma comercialização adequada, o mutuário pode apresentar uma reclamação pelo montante em falta. 

• Moratórias em caso de insolvência: Se o mutuário for uma entidade empresarial elegível, a apresentação de um pedido de Administração nos termos do Anexo B1 da Lei da Insolvência de 1986, desencadeia um processo automático e previsto na lei moratória. Isto impede que um administrador de encargos fixos ou um administrador nomeado ao abrigo da LPA inicie ou prossiga com ações de execução sem o consentimento do administrador ou a autorização do tribunal. 

Contacte-nos – David Burns, sócio sénior da área de contencioso  

David Burns, sócio sénior da área de Contencioso, possui uma vasta experiência na representação de mutuários em casos em que as entidades credoras nomearam administradores judiciais. Para quaisquer questões relacionadas com este tema, contacte David Burns por e-mail d.burns@rfblegal.co.uk ou ligue diretamente para o número 0207 467 5751.