Reforma estrutural do setor do arrendamento privado: novos desenvolvimentos ao abrigo da Lei dos Direitos dos Arrendatários de 2025

O nosso artigo anterior centrou-se especificamente na abolição dos ‘despejos ao abrigo da secção 21’, na sequência da Lei dos Direitos dos Arrendatários de 2025 (o “Lei”) and the implications on possession. This article considers further reforms introduced by the Act and those which are due to be implemented in the future. These have, and vontade continue to, alter the framework in which landlords and tenants operate.  

Arrendamentos residenciais de curta duração 

Over the last 30 years, most short-term residencial tenancies were structured as an Assured Shorthold Tenancy (“AST”). Estes tinham uma duração definida e fixa (sendo as renovações muito comuns).  

The provisions of the Act abolished ASTs from 1 May 2026. By default, tenants now have a Assured Periodic Tenancy (“APT”). Esta alteração aplica-se com efeito retroativo. Isto significa que os AST celebrados antes de 1 de maio de 2026 serão automaticamente convertidos em APT. A implicação disto é que:  

• Obtaining possession is dependent entirely on the ‘section 8’ grounds (from the Housing Act 1988 as amended by the Act); and, 

• Não existem prazos fixos, tendo os inquilinos a flexibilidade de rescindir o contrato unilateralmente mediante pré-aviso (geralmente de 2 meses).  

Cláusulas de revisão do arrendamento 

A partir de 1 de maio de 2026, salvo exceções muito limitadas, os senhorios não poderão incluir cláusulas de revisão automática da renda e só poderão aumentar a renda seguindo o regime previsto em artigo 13.º da Lei da Habitação de 1988.   

O regime impõe três restrições principais: 

• A limitação dos aumentos de renda a uma vez por cada período de 12 meses, mediante a emissão de uma notificação ao abrigo do artigo 13.º; 

• A obrigação de notificar com, pelo menos, dois meses de antecedência qualquer aumento de renda; e  

• Ajustar qualquer aumento de renda ao início de um período de arrendamento. 

A lei confere também ao inquilino o direito de contestar um aumento de renda no Tribunal de Primeira Instância (“FTT”) com base no facto de este ser superior ao valor de mercado. É importante referir que o FTT já não pode fixar uma renda superior à proposta pelo senhorio, mesmo que a renda proposta por este tenha sido considerada inferior ao valor de mercado.  

Isto irá provavelmente levar a um aumento do número de recursos apresentados ao FTT – uma vez que elimina um fator dissuasor anterior, nomeadamente o facto de o FTT poder fixar uma renda superior à proposta pelo senhorio.  

Given that where challenge is made by the tenant, the revised rent takes effect only from the date the FTT determines the rent, rather than the date specified in the section 13 notice, this further incentivises challenges from tenants who wish to extend the period they pay their rent (pre-increase).   

Resta saber como o FTT irá lidar com este aumento da procura, tendo em conta que já está a enfrentar dificuldades com o atraso acumulado. 

Pagamentos antecipados de aluguer 

Pagamentos antes do início do arrendamento  

A partir de 1 de maio de 2026, os senhorios e os seus agentes não poderão solicitar, incentivar ou aceitar qualquer renda, nem qualquer oferta de pagamento da mesma, antes da celebração do contrato de arrendamento.  

Pagamentos antecipados após a celebração do contrato de arrendamento 

From 1 May 2026, once a tenancy is entered into, the landlord can request a maximum of one month’s rent in advance. The maximum upfront rent is one month (no more asking for 3, 6 months in advance).   

While landlords cannot ask for or require more than one month’s rent upfront, tenants can legally choose to offer advance rent voluntarily after the agreement is signed.  

Proibição das guerras de licitação no arrendamento 

A partir de 1 de maio de 2026, os senhorios e os agentes imobiliários devem assegurar-se de que os imóveis anunciados para arrendamento ao abrigo de um APT apresentem um valor de arrendamento anunciado. Uma vez definido esse valor, os senhorios não podem solicitar nem aceitar ofertas superiores ao montante anunciado.  

Por conseguinte, os inquilinos já não podem oferecer mais dinheiro para tentar garantir o arrendamento de um imóvel. Poderemos começar a ver imóveis anunciados com uma renda mais elevada, com o objetivo de os arrendar a um preço mais baixo, de modo a permitir que se manifestem os inquilinos dispostos a pagar rendas mais elevadas. 

Arrendamentos para estudantes em imóveis construídos especificamente para esse fim  

Os senhorios devem ter em conta que os contratos de arrendamento celebrados para alojamentos destinados especificamente a estudantes (“PBSA”), after 1 May 2026 are not treated as an APT. This is an important exemption. They are instead common law tenancies which can expire after a fixed term. Nonetheless, a private PBSA only qualifies for the exemption if they are fully registered with and compliant with a government-approved housing management code of practice. This includes the ANUK/Unipol Code of Standards.  

Os contratos de arrendamento PBSA em vigor antes de 1 de maio de 2026 passaram a ser APT. Existem motivos de rescisão alterados (motivo 4A) para rescindir esses contratos.   

Arrendamentos não abrangidos pelo PBSA  

Os contratos de arrendamento para estudantes relativos a habitações que não sejam PBSA, quer tenham sido celebrados antes ou depois de 1 de maio de 2026, são APTs e estão sujeitos ao novo fundamento de reintegração de posse 4A, que proporciona aos senhorios de casas de ocupação múltipla uma via específica para recuperar a posse durante o período compreendido entre 1 de junho e 30 de setembro de cada ano. Este período coincide com o fim/início do ano letivo.   

Alterações às informações (por escrito) fornecidas aos inquilinos 

A partir de 1 de maio de 2026, é obrigatório fornecer aos inquilinos, antes da celebração de um contrato de arrendamento (APT), as informações previstas na lei, que incluem os aspetos fundamentais da mesma e declarações sobre as obrigações do senhorio.   

Proibição da discriminação no arrendamento 

A partir de 1 de maio de 2026, a lei proíbe a discriminação direta ou indireta contra inquilinos que tenham filhos ou que recebam prestações sociais.  

Próxima fase das alterações  

Lei de Awaab  

The Act provides for Awaab’s law to apply to private sector tenancies.  Awaab’s Law will require landlords to take action to fix reported health and safety hazards (particularly damp and mould) within set limits. The earliest estimates for implementation 2027/2028, as this requires secondary legislation.   

A Nova Base de Dados de Proprietários  

A new database is intended to be launched from late 2026 onwards. It is planned to be launched in 2 stages. The first requiring landlords to register their details on an area by area basis and then the public will be given access.  

It is envisaged that, at minimum, the public information would include the Landlord’s details, property type, number of bedrooms, information on gas and electrical safety, and energy performance.  

Conclusões 

There is the general consensus that the sector is increasingly becoming more “tenant friendly”. Significantly, tenants now have greater incentives to challenge rent, especially as the relevant date that any higher rent is payable is the date the FTT makes a decision. With decisions from the FTT sometimes taking several months, a tenant also has the benefit of the lower rent during that period. The increase in cases may also stretch an already busy FTT. 

Na Ronald Fletcher Baker, estamos bem posicionados para aconselhar tanto os senhorios como os inquilinos que operam nesta área e que se deparam com as mudanças no panorama atual. Caso tenha alguma dúvida ou necessite de aconselhamento, contacte:  B.Frost@rfblegal.co.uk e V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .