Reforma estrutural do setor do arrendamento privado: novos desenvolvimentos ao abrigo da Lei dos Direitos dos Arrendatários de 2025

O nosso artigo anterior centrou-se especificamente na abolição dos ‘despejos ao abrigo da secção 21’, na sequência da Lei dos Direitos dos Arrendatários de 2025 (o “Lei”) and the implications on possession. This article considers further reforms introduced by the Act and those which are due to be implemented in the future. These have, and vontade continue to, alter the framework in which landlords and tenants operate.  

Arrendamentos residenciais de curta duração 

Over the last 30 years, most short-term residencial tenancies were structured as an Assured Shorthold Tenancy (“AST”). Estes tinham uma duração definida e fixa (sendo as renovações muito comuns).  

The provisions of the Act abolished ASTs from 1 May 2026. By default, tenants now have a Assured Periodic Tenancy (“APT”). Esta alteração aplica-se com efeito retroativo. Isto significa que os AST celebrados antes de 1 de maio de 2026 serão automaticamente convertidos em APT. A implicação disto é que:  

• A obtenção da posse depende inteiramente dos fundamentos previstos na ‘secção 8’ (da Lei da Habitação de 1988, tal como alterada pela presente lei); e, 

• Não existem prazos fixos, tendo os inquilinos a flexibilidade de rescindir o contrato unilateralmente mediante pré-aviso (geralmente de 2 meses).  

Cláusulas de revisão do arrendamento 

A partir de 1 de maio de 2026, salvo exceções muito limitadas, os senhorios não poderão incluir cláusulas de revisão automática da renda e só poderão aumentar a renda seguindo o regime previsto em artigo 13.º da Lei da Habitação de 1988.   

O regime impõe três restrições principais: 

• A limitação dos aumentos de renda a uma vez por cada período de 12 meses, mediante a emissão de uma notificação ao abrigo do artigo 13.º; 

• A obrigação de notificar com, pelo menos, dois meses de antecedência qualquer aumento de renda; e  

• Ajustar qualquer aumento de renda ao início de um período de arrendamento. 

A lei confere também ao inquilino o direito de contestar um aumento de renda no Tribunal de Primeira Instância (“FTT”) com base no facto de este ser superior ao valor de mercado. É importante referir que o FTT já não pode fixar uma renda superior à proposta pelo senhorio, mesmo que a renda proposta por este tenha sido considerada inferior ao valor de mercado.  

Isto irá provavelmente levar a um aumento do número de recursos apresentados ao FTT – uma vez que elimina um fator dissuasor anterior, nomeadamente o facto de o FTT poder fixar uma renda superior à proposta pelo senhorio.  

Tendo em conta que, quando o inquilino apresenta uma contestação, a renda revista só entra em vigor a partir da data em que o FTT determina o valor da renda, e não a partir da data especificada na notificação ao abrigo da secção 13, o que incentiva ainda mais a apresentação de contestações por parte dos inquilinos que desejam prolongar o período durante o qual pagam a sua renda (anterior ao aumento).   

Resta saber como o FTT irá lidar com este aumento da procura, tendo em conta que já está a enfrentar dificuldades com o atraso acumulado. 

Pagamentos antecipados de aluguer 

Pagamentos antes do início do arrendamento  

A partir de 1 de maio de 2026, os senhorios e os seus agentes não poderão solicitar, incentivar ou aceitar qualquer renda, nem qualquer oferta de pagamento da mesma, antes da celebração do contrato de arrendamento.  

Pagamentos antecipados após a celebração do contrato de arrendamento 

From 1 May 2026, once a tenancy is entered into, the landlord can request a maximum of one month’s rent in advance. The maximum upfront rent is one month (no more asking for 3, 6 months in advance).   

Embora os senhorios não possam pedir nem exigir o pagamento antecipado de mais de um mês de renda, os inquilinos podem, legalmente, optar por pagar a renda antecipadamente, de forma voluntária, após a assinatura do contrato.  

Proibição das guerras de licitação no arrendamento 

A partir de 1 de maio de 2026, os senhorios e os agentes imobiliários devem assegurar-se de que os imóveis anunciados para arrendamento ao abrigo de um APT apresentem um valor de arrendamento anunciado. Uma vez definido esse valor, os senhorios não podem solicitar nem aceitar ofertas superiores ao montante anunciado.  

Therefore, tenants can no longer offer more money in order to try and secure a propriedade let. We may begin to see that properties are advertised with a higher rent with it in mind to let at lower price to allow tenants who are willing to pay higher rents to come forward. 

Arrendamentos para estudantes em imóveis construídos especificamente para esse fim  

Os senhorios devem ter em conta que os contratos de arrendamento celebrados para alojamentos destinados especificamente a estudantes (“PBSA”), após 1 de maio de 2026, não são consideradas APT. Trata-se de uma isenção importante. Em vez disso, são contratos de arrendamento ao abrigo do direito consuetudinário que podem expirar após um prazo fixo. No entanto, uma PBSA privada só é elegível para a isenção se estiver totalmente registada e em conformidade com um código de boas práticas de gestão habitacional aprovado pelo governo. Isto inclui o Código de Normas da ANUK/Unipol.  

Os contratos de arrendamento PBSA em vigor antes de 1 de maio de 2026 passaram a ser APT. Existem motivos de rescisão alterados (motivo 4A) para rescindir esses contratos.   

Arrendamentos não abrangidos pelo PBSA  

Os contratos de arrendamento para estudantes relativos a habitações que não sejam PBSA, quer tenham sido celebrados antes ou depois de 1 de maio de 2026, são APTs e estão sujeitos ao novo fundamento de reintegração de posse 4A, que proporciona aos senhorios de casas de ocupação múltipla uma via específica para recuperar a posse durante o período compreendido entre 1 de junho e 30 de setembro de cada ano. Este período coincide com o fim/início do ano letivo.   

Alterações às informações (por escrito) fornecidas aos inquilinos 

A partir de 1 de maio de 2026, é obrigatório fornecer aos inquilinos, antes da celebração de um contrato de arrendamento (APT), as informações previstas na lei, que incluem os aspetos fundamentais da mesma e declarações sobre as obrigações do senhorio.   

Proibição da discriminação no arrendamento 

A partir de 1 de maio de 2026, a lei proíbe a discriminação direta ou indireta contra inquilinos que tenham filhos ou que recebam prestações sociais.  

Próxima fase das alterações  

Lei de Awaab  

The Act provides for Awaab’s law to apply to private sector tenancies.  Awaab’s Law will require landlords to take action to fix reported health and safety hazards (particularly damp and mould) within set limits. The earliest estimates for implementation 2027/2028, as this requires secondary legislation.   

A Nova Base de Dados de Proprietários  

Está previsto o lançamento de uma nova base de dados a partir do final de 2026. O lançamento deverá decorrer em duas fases. Na primeira, os senhorios terão de registar os seus dados por zona e, posteriormente, o público terá acesso à mesma.  

Prevê-se que, no mínimo, a informação ao público inclua os dados do senhorio, o tipo de imóvel, o número de quartos, informações sobre segurança no que diz respeito ao gás e à eletricidade e o desempenho energético.  

Conclusões 

Existe um consenso geral de que o setor está a tornar-se cada vez mais “favorável aos inquilinos”. É significativo que os inquilinos tenham agora maiores incentivos para contestar o valor da renda, especialmente porque a data relevante a partir da qual qualquer aumento da renda é devido é a data em que o FTT profere a sua decisão. Como as decisões do FTT demoram, por vezes, vários meses, o inquilino beneficia também de uma renda mais baixa durante esse período. O aumento do número de processos poderá também sobrecarregar um FTT já bastante ocupado. 

Na Ronald Fletcher Baker, estamos bem posicionados para aconselhar tanto os senhorios como os inquilinos que operam nesta área e que se deparam com as mudanças no panorama atual. Caso tenha alguma dúvida ou necessite de aconselhamento, contacte:  B.Frost@rfblegal.co.uk e V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .