Accountability, Transparência & Resolução de litígios under the Renters’ Rights Act 2025
Part 3 of the Renters’ Rights Act 2025 establishes two transformative new institutions — a national landlord registration database and a binding Ombudsman scheme — that vontade fundamentally reshape accountability and dispute resolution in the private rented sector.
While much of the commentary surrounding the Renters’ Rights Act 2025 has concentrated on the abolition of Secção 21 and the transition to periodic tenancies, Part 3 of the Act — covering Sections 73 to 94 — introduces equally significant structural changes. The creation of a national Private Rented Sector (PRS) Database and a mandatory Landlord Ombudsman will professionalise the sector and expose non-compliance to an unprecedented degree. This article explains what is coming, when, and what landlords should do to prepare.
Os dois pilares da Parte 3
Part 3 rests on two interdependent mechanisms, designed to work in tandem. Registration on the database will be a prerequisite for access to certain Section 8 possession grounds — meaning landlords who fail to register may find themselves legally unable to recover possession of their properties, even where a substantive ground otherwise exists. The Ombudsman, meanwhile, will provide a free, legally binding alternative to court proceedings for the resolution of tenant complaints.
Base de dados PRS (secções 73-94)
A national register of all private landlords and rental properties in England. Mandatory for all assured and regulated tenancies, with regional rollout beginning late 2026 and full national registration required from 2027.
Non-registration will attract civil financial penalties and restricts a landlord’s ability to invoke certain Section 8 possession grounds.
Provedor de Justiça para os Proprietários (Capítulo 2, parte 1)
Um novo sistema de resolução de litígios obrigatório para todos os senhorios privados — incluindo aqueles que recorrem a agências de gestão. Oferece aos inquilinos uma via gratuita e independente para resolver reclamações sem recorrer aos tribunais.
Ombudsman decisions are legally binding on landlords. Mandatory membership is expected from 2028.
Base de dados do setor do arrendamento privado
S.73–94 The PRS Database has been described by the government as a “one-stop shop” for landlords, tenants, and local councils. It will serve three distinct purposes: enabling tenants to make informed decisions prior to entering a tenancy; assisting landlords in understanding and demonstrating their legal compliance; and equipping local housing authorities with the tools to target enforcement action against non-compliant and rogue operators.
Que informações devem os senhorios registar?
The precise data fields will be confirmed through secondary legislation. However, the government has indicated that minimum requirements will include the following:
| Categoria | Informações necessárias |
| Senhorio Details | Full name, a UK address for service of notices, contact information for all joint landlords |
| Imóveis Details | Full address, property type (house/flat/HMO), number of bedrooms, number of households and residents, occupancy and furnished status |
| Segurança e Conformidade | Current Gas Safety Certificate, Electrical Installation Condition Report (EICR), EPC rating and certificate, HMO licence details where applicable |
| Informações sobre o arrendamento | Confirmação de que o imóvel está arrendado ao abrigo de um contrato de arrendamento periódico garantido; dados de qualquer agente imobiliário designado |
Nota para os senhorios
Using Agents If you use a letting agent to manage your property, the registration obligation may be discharged jointly. However, agents who market a property for a landlord who is not registered will themselves face penalties — meaning your agent has a strong comercial incentive to ensure your registration is in place.
Como será utilizada a base de dados?
A base de dados não é apenas uma formalidade administrativa. Será parcialmente acessível ao público, permitindo que os potenciais inquilinos verifiquem o estado de registo do senhorio e consultem informações relevantes sobre o cumprimento da legislação antes de se comprometerem com um contrato de arrendamento. As autoridades locais responsáveis pela habitação terão uma visão mais abrangente, o que lhes permitirá cruzar os dados da base de dados com os registos de licenciamento e identificar proativamente os senhorios que não cumprem as normas, sem ter de esperar que seja apresentada uma queixa.
Critically, the government has confirmed that certain Section 8 possession grounds will only be available to landlords registered on the database. Unregistered landlords who attempt to rely on these grounds risk having their possession claims dismissed by the court. This linkage transforms registration from a mere bureaucratic obligation into an operationally essential step for any landlord who may need to recover possession of their property.
Antes da Parte 3
- Não existe um registo nacional centralizado de senhorios particulares ou imóveis para arrendamento em Inglaterra.
- A ação da autarquia local foi reativa e limitada pela visibilidade reduzida.
- Os inquilinos não dispunham de um mecanismo fiável para verificar se o senhorio cumpria as normas antes de assinarem o contrato de arrendamento.
Após a Parte 3
- Every PRS landlord and property visible on a national, searchable database.
- As autarquias podem intervir de forma proativa e em grande escala junto de senhorios que não cumprem a legislação ou que não estão registados.
- Os inquilinos podem verificar o estado do registo; a falta de registo está diretamente relacionada com os direitos de posse.
Custos de inscrição e administração
Landlords will be required to pay an annual fee per property to maintain their registration. The government has indicated this will be a cost-recovery fee, with the exact amount to be confirmed ahead of the 2026 regional launch. For portfolio landlords this represents a new recurring overhead that should be factored into financial planning. Managing agents can register and maintain records on behalf of their clients, and many are expected to incorporate database compliance into their standard service offering.
Sociedades Anónimas e Propriedade Conjunta
The government has acknowledged that the registration mechanics for limited companies and joint landlords are still being finalised through secondary legislation. Current guidance suggests that whoever is named as landlord on the tenancy agreement will be the registering party. Landlords holding properties within a corporate structure should seek specific legal advice once the secondary legislation is published. Ronald Fletcher Baker LLP’s property team can advise on the implications for your particular structure.
O Provedor de Justiça dos Proprietários da PRS
Pela primeira vez, todos os senhorios do setor privado na Inglaterra serão obrigados a aderir a um sistema formal de resolução de litígios — o PRS Landlord Ombudsman. Esta medida equipara o setor de arrendamento privado ao setor da habitação social e ao setor dos agentes imobiliários, os quais já operam ao abrigo de regimes obrigatórios de mediação. A obrigação recai diretamente sobre o senhorio, independentemente de se recorrer a um agente de gestão.
Sobre o que podem os inquilinos apresentar reclamações?
The Ombudsman will accept complaints from prospective, current, and former tenants across a broad range of issues including disrepair and maintenance failures, communication failures or unacceptable delays in responding to requests, unlawful fees or charges, poor management practices, and failure to comply with statutory obligations. The service will be free for tenants to use with no requirement for legal representation — a deliberate policy choice designed to ensure accessibility regardless of means.
O Processo do Provedor de Justiça
- Inquilino apresenta reclamação ao senhorio
Antes de recorrerem ao Provedor de Justiça, os inquilinos devem, em primeiro lugar, abordar a questão diretamente com o senhorio e conceder-lhe um prazo razoável para a resolução do problema. Os senhorios devem assegurar-se de que mantêm um procedimento de reclamação claro e documentado, de modo a que todas as questões sejam tratadas e registadas de forma a demonstrar um esforço genuíno para a sua resolução.
- Encaminhamento para o Provedor de Justiça
Where the matter remains unresolved, the tenant may refer their complaint to the Ombudsman free of charge. The Ombudsman will investigate independently, requesting evidence from both parties. Landlords will be required to engage and provide documentation within specified time limits — a failure to do so is itself a breach.
- Determination and Remedies
O Provedor de Justiça pode exigir que o senhorio tome ou cesse uma medida específica, apresente um pedido de desculpas ou uma explicação por escrito e conceda uma indemnização financeira ao inquilino. Todas as decisões são juridicamente vinculativas para o senhorio.
- Incumprimento e escalonamento
O incumprimento de uma decisão do Provedor de Justiça pode resultar na expulsão do regime, o que, por sua vez, desencadeia medidas coercivas por parte das autoridades locais. O Provedor de Justiça também tem competência para iniciar uma mediação numa fase inicial, a pedido do senhorio — proporcionando uma via menos conflituosa para a resolução do litígio antes de se chegar a uma decisão formal.
A Ligação ao Provedor de Justiça da Habitação
O governo indicou que o atual Serviço de Provedoria da Habitação — que atualmente supervisiona as reclamações relativas à habitação social — é o administrador mais provável do novo regime do PRS, criando um serviço único de resolução de litígios que abrange tanto o arrendamento social como o privado. Nos casos em que a culpa recai tanto sobre o senhorio como sobre o agente imobiliário, o Provedor de Justiça do PRS poderá conduzir investigações conjuntas com os esquemas de resolução de litígios existentes para agentes imobiliários e emitir decisões conjuntas. O administrador será formalmente nomeado durante 2026, antes da adesão obrigatória em 2028.
Uma nota sobre carteiras bem geridas
O Provedor de Justiça não é apenas um instrumento de responsabilização — beneficia também os senhorios responsáveis. Oferece uma alternativa mais rápida e menos onerosa aos processos judiciais, permite a resolução precoce antes que os litígios se agravem e cria um mecanismo estruturado para demonstrar que uma reclamação foi tratada de forma adequada e de boa-fé. Para os senhorios que já mantêm elevados padrões de gestão, o Provedor de Justiça é um recurso operacional, não uma ameaça.
Aplicação da lei e sanções pecuniárias
Local housing authorities have been given significantly strengthened enforcement powers under Part 3 and across the Act as a whole. Civil financial penalties may be imposed for a range of breaches, with a clear escalating scale for persistent or serious non-compliance.
Tabela de Sanções Civis — Parte 3: Infrações
Violação inicial ou menor
Não registo na base de dados; não adesão ao programa do Provedor de Justiça
Até 7 000 £
Violação grave, persistente ou reincidente
Mancada de registo prolongada; incumprimento das decisões do Provedor de Justiça
Até 40 000 £
Alternative to the £40,000 civil penalty for the most serious ongoing breaches
Multa ilimitada
Para além das sanções civis, os inquilinos e as autarquias locais que atuem em seu nome podem requerer ordens de reembolso de renda junto do Tribunal de Primeira Instância. Estas ordens obrigam os senhorios a reembolsar as rendas recebidas durante um período de incumprimento — normalmente até 12 meses de renda. Para os senhorios com carteiras de imóveis, esta exposição pode exceder substancialmente os valores das sanções civis acima referidos.
Direitos de posse em risco
Os senhorios não registados podem não poder invocar determinados motivos de despejo previstos na Secção 8. A consequência prática é que a falta de registo na Base de Dados do PRS pode impedir um senhorio de recuperar legalmente a posse do seu imóvel — mesmo quando, de outra forma, exista um motivo substantivo válido. Este é, sem dúvida, o risco operacional mais significativo associado ao incumprimento da Parte 3, excedendo as sanções financeiras em termos de impacto no dia-a-dia dos senhorios.
Calendário de implementação da Parte 3
27 de dezembro de 2025 — Já em vigor
Reforço dos poderes de investigação das autoridades locais
Local housing councils gained new powers to inspect properties, demand documents, and access third-party data. These enforcement capabilities underpin the entire Part 3 regime and are already in active use.
Final de 2026 — Início da Fase 2
Início da implementação regional da base de dados PRS
A base de dados será lançada gradualmente a nível regional. Os senhorios nas regiões-piloto serão os primeiros a ter de se registar e a começar a pagar a taxa anual por imóvel. Os valores das taxas anuais serão confirmados antes do lançamento.
2027 — Lançamento a nível nacional
Registo obrigatório para todos os senhorios do PRS
O registo passa a ser obrigatório em toda a Inglaterra. A partir deste momento, a falta de registo limita diretamente o acesso a determinados motivos de despejo ao abrigo da Secção 8.
2028 — Ombudsman ao Vivo
A adesão ao Serviço de Provedoria para Proprietários da PRS passa a ser obrigatória
Todos os senhorios privados serão obrigados a aderir ao sistema do Provedor de Justiça. O administrador (provavelmente o Serviço do Provedor de Justiça da Habitação) será nomeado em 2026 e terá tempo para expandir as suas operações antes de a adesão obrigatória entrar em vigor.
2035 — Norma de Habitação Digna
Norma «Decent Homes» alargada ao setor privado de arrendamento
A fase final do programa de normas previsto na lei. O Governo propôs 2035 como data de implementação. Os senhorios são encorajados a começar a resolver eventuais deficiências — em particular, humidade, bolor e riscos de categoria 1 do HHSRS — com bastante antecedência.
Passos práticos para senhorios
Os prazos previstos para a Parte 3 proporcionam aos senhorios mais tempo para se prepararem do que as reformas relativas aos arrendamentos da Fase 1 — mas esse período deve ser aproveitado de forma ativa, e não passiva. Recomenda-se que sejam tomadas as seguintes medidas já neste momento.
Verifique e organize a sua documentação de conformidade. The database will require current Gas Safety Certificates, EICRs, EPCs and related certificates for every property you let. Any that are missing, expired or not to the required standard should be addressed promptly rather than under time pressure when registration windows open.
Estabelecer um procedimento documentado para a gestão de reclamações. O Provedor de Justiça exigirá provas de que os inquilinos lhe tenham apresentado as suas reclamações antes de recorrerem ao mecanismo de resolução de litígios. Um processo de reclamação claro e por escrito — e uma prática consistente de acusar a receção e responder às comunicações por escrito — constituirá a sua primeira linha de defesa probatória em qualquer investigação.
Revise o seu planeamento financeiro para fazer face a novos custos. As taxas anuais de registo na base de dados por imóvel e as quotas de adesão ao Provedor de Justiça representam novas obrigações recorrentes. Ambas terão de ser tidas em conta nos seus cálculos de rendimento de arrendamento.
Esclareça as responsabilidades com o seu agente de gestão. The registration and Ombudsman membership obligations fall on the landlord directly, but agents can discharge them on your behalf. Ensure your agency agreement is explicit as to who is responsible for maintaining registration and membership, and that your agent is actively preparing for these requirements.
Procure aconselhamento jurídico sobre a estrutura específica da sua carteira. Os senhorios com estruturas de propriedade complexas — sociedades, copropriedade, fundos fiduciários — não devem partir do princípio de que o regime padrão se aplica a eles sem ressalvas. A legislação de execução irá esclarecer os pormenores, e a nossa equipa de direito imobiliário poderá aconselhá-los assim que esta for publicada.
John Andrews
Sócio e Diretor de Corporate e Comercial
