A base de dados PRS e o Provedor do Proprietário 

Responsabilização, transparência e resolução de litígios ao abrigo da Lei dos Direitos dos Arrendatários de 2025 

A Parte 3 da Lei dos Direitos dos Inquilinos de 2025 cria duas novas instituições revolucionárias — uma base de dados nacional de registo de senhorios e um sistema de Provedor de Justiça com poder vinculativo — que irão reformular profundamente a responsabilização e a resolução de litígios no setor do arrendamento privado. 

Embora grande parte do debate em torno da Lei dos Direitos dos Inquilinos de 2025 se tenha centrado na abolição da Secção 21 e na transição para contratos de arrendamento de duração indeterminada, a Parte 3 da lei — que abrange as Secções 73 a 94 — introduz alterações estruturais igualmente significativas. A criação de uma base de dados nacional do Setor de Arrendamento Privado (PRS) e de um Provedor de Justiça obrigatório para senhorios irá profissionalizar o setor e expor o incumprimento a um nível sem precedentes. Este artigo explica o que está para vir, quando e o que os senhorios devem fazer para se prepararem. 

Os dois pilares da Parte 3 

A Parte 3 assenta em dois mecanismos interdependentes, concebidos para funcionar em conjunto. O registo na base de dados será um pré-requisito para o acesso a determinados fundamentos de reintegração de posse previstos na Secção 8 — o que significa que os senhorios que não se registem poderão ver-se legalmente impossibilitados de recuperar a posse dos seus imóveis, mesmo que, de outra forma, exista um fundamento substantivo para tal. O Provedor de Justiça, por sua vez, proporcionará uma alternativa gratuita e juridicamente vinculativa aos processos judiciais para a resolução das reclamações dos inquilinos. 

Base de dados PRS (secções 73-94) 

Um registo nacional de todos os senhorios privados e imóveis arrendados em Inglaterra. Obrigatório para todos os arrendamentos garantidos e regulamentados, com a implementação regional a ter início no final de 2026 e o registo nacional completo a ser exigido a partir de 2027. 

A falta de registo implicará sanções pecuniárias de natureza civil e limita a possibilidade de o senhorio invocar determinados motivos de despejo previstos na Secção 8. 

Provedor de Justiça para os Proprietários (Capítulo 2, parte 1) 

Um novo sistema de resolução de litígios obrigatório para todos os senhorios privados — incluindo aqueles que recorrem a agências de gestão. Oferece aos inquilinos uma via gratuita e independente para resolver reclamações sem recorrer aos tribunais. 

As decisões do Provedor de Justiça são juridicamente vinculativas para os senhorios. A adesão obrigatória deverá entrar em vigor a partir de 2028. 

Base de dados do setor do arrendamento privado 

S.73–94 A Base de Dados PRS foi descrita pelo governo como um “balcão único” para senhorios, inquilinos e autarquias locais. Terá três finalidades distintas: permitir que os inquilinos tomem decisões informadas antes de celebrarem um contrato de arrendamento; ajudar os senhorios a compreender e a demonstrar a sua conformidade legal; e dotar as autoridades locais responsáveis pela habitação das ferramentas necessárias para direcionar medidas coercivas contra operadores não conformes e desonestos. 

Que informações devem os senhorios registar? 

Os campos de dados específicos serão confirmados através de legislação secundária. No entanto, o governo indicou que os requisitos mínimos incluirão o seguinte: 

Categoria	Informações necessárias
Dados do senhorio	Nome completo, endereço no Reino Unido para notificação e dados de contacto de todos os coproprietários
Detalhes do imóvel	Endereço completo, tipo de imóvel (moradia/apartamento/habitação partilhada), número de quartos, número de famílias e residentes, taxa de ocupação e se está mobilado
Segurança e Conformidade	Certificado de segurança de gás válido, Relatório sobre o estado das instalações elétricas (EICR), classificação e certificado de eficiência energética (EPC) e dados da licença de habitação multifamiliar (HMO), quando aplicável
Informações sobre o arrendamento	Confirmação de que o imóvel está arrendado ao abrigo de um contrato de arrendamento periódico garantido; dados de qualquer agente imobiliário designado

Nota para os senhorios  

Recurso a agentes Se recorrer a um agente imobiliário para gerir o seu imóvel, a obrigação de registo pode ser cumprida em conjunto. No entanto, os agentes que comercializam um imóvel em nome de um senhorio que não esteja registado estarão sujeitos a sanções — o que significa que o seu agente tem um forte incentivo comercial para garantir que o seu registo está em vigor. 

Como será utilizada a base de dados? 

A base de dados não é apenas uma formalidade administrativa. Será parcialmente acessível ao público, permitindo que os potenciais inquilinos verifiquem o estado de registo do senhorio e consultem informações relevantes sobre o cumprimento da legislação antes de se comprometerem com um contrato de arrendamento. As autoridades locais responsáveis pela habitação terão uma visão mais abrangente, o que lhes permitirá cruzar os dados da base de dados com os registos de licenciamento e identificar proativamente os senhorios que não cumprem as normas, sem ter de esperar que seja apresentada uma queixa. 

É importante referir que o governo confirmou que determinados fundamentos de reintegração de posse previstos na Secção 8 só estarão disponíveis para os senhorios registados na base de dados. Os senhorios não registados que tentarem invocar estes fundamentos correm o risco de ver os seus pedidos de reintegração de posse indeferidos pelo tribunal. Esta ligação transforma o registo de uma mera obrigação burocrática numa etapa operacionalmente essencial para qualquer senhorio que possa precisar de recuperar a posse do seu imóvel. 

Antes da Parte 3 

• Não existe um registo nacional centralizado de senhorios particulares ou imóveis para arrendamento em Inglaterra. 
• A ação da autarquia local foi reativa e limitada pela visibilidade reduzida. 
• Os inquilinos não dispunham de um mecanismo fiável para verificar se o senhorio cumpria as normas antes de assinarem o contrato de arrendamento. 

Após a Parte 3 

• Todos os senhorios e imóveis da PRS estão visíveis numa base de dados nacional pesquisável. 
• As autarquias podem intervir de forma proativa e em grande escala junto de senhorios que não cumprem a legislação ou que não estão registados. 
• Os inquilinos podem verificar o estado do registo; a falta de registo está diretamente relacionada com os direitos de posse. 

Custos de inscrição e administração 

Os senhorios serão obrigados a pagar uma taxa anual por imóvel para manter o seu registo. O governo indicou que se tratará de uma taxa de recuperação de custos, cujo montante exato será confirmado antes do lançamento regional em 2026. Para os senhorios com carteiras de imóveis, isto representa uma nova despesa recorrente que deve ser tida em conta no planeamento financeiro. As agências de gestão podem registar-se e manter registos em nome dos seus clientes, e espera-se que muitas delas incorporem a conformidade com a base de dados na sua oferta de serviços padrão. 

Sociedades Anónimas e Propriedade Conjunta 

O governo reconheceu que os mecanismos de registo para sociedades limitadas e coproprietários ainda estão a ser finalizados através de legislação secundária. As orientações atuais sugerem que quem for indicado como senhorio no contrato de arrendamento será a parte responsável pelo registo. Os senhorios que detenham imóveis no âmbito de uma estrutura empresarial devem procurar aconselhamento jurídico específico assim que a legislação secundária for publicada. A equipa imobiliária da Ronald Fletcher Baker LLP pode aconselhá-lo sobre as implicações para a sua estrutura específica. 

O Provedor de Justiça dos Proprietários da PRS 

Pela primeira vez, todos os senhorios do setor privado na Inglaterra serão obrigados a aderir a um sistema formal de resolução de litígios — o PRS Landlord Ombudsman. Esta medida equipara o setor de arrendamento privado ao setor da habitação social e ao setor dos agentes imobiliários, os quais já operam ao abrigo de regimes obrigatórios de mediação. A obrigação recai diretamente sobre o senhorio, independentemente de se recorrer a um agente de gestão. 

Sobre o que podem os inquilinos apresentar reclamações? 

O Provedor de Justiça aceitará reclamações de inquilinos potenciais, atuais e antigos sobre uma vasta gama de questões, incluindo mau estado de conservação e falhas na manutenção, falhas de comunicação ou atrasos inaceitáveis na resposta a pedidos, taxas ou encargos ilegais, práticas de gestão inadequadas e incumprimento das obrigações legais. O serviço será gratuito para os inquilinos, sem necessidade de representação legal — uma escolha política deliberada destinada a garantir a acessibilidade, independentemente dos meios financeiros. 

O Processo do Provedor de Justiça 

1. Inquilino apresenta reclamação ao senhorio 

Antes de recorrerem ao Provedor de Justiça, os inquilinos devem, em primeiro lugar, abordar a questão diretamente com o senhorio e conceder-lhe um prazo razoável para a resolução do problema. Os senhorios devem assegurar-se de que mantêm um procedimento de reclamação claro e documentado, de modo a que todas as questões sejam tratadas e registadas de forma a demonstrar um esforço genuíno para a sua resolução. 

2. Encaminhamento para o Provedor de Justiça 

Caso a questão não seja resolvida, o inquilino pode apresentar a sua reclamação ao Provedor de Justiça, sem qualquer custo. O Provedor de Justiça investigará de forma independente, solicitando provas a ambas as partes. Os senhorios serão obrigados a colaborar e a apresentar a documentação dentro dos prazos estabelecidos — o incumprimento desta obrigação constitui, por si só, uma violação. 

3. Conclusão e medidas corretivas 

O Provedor de Justiça pode exigir que o senhorio tome ou cesse uma medida específica, apresente um pedido de desculpas ou uma explicação por escrito e conceda uma indemnização financeira ao inquilino. Todas as decisões são juridicamente vinculativas para o senhorio. 

4. Incumprimento e escalonamento 

O incumprimento de uma decisão do Provedor de Justiça pode resultar na expulsão do regime, o que, por sua vez, desencadeia medidas coercivas por parte das autoridades locais. O Provedor de Justiça também tem competência para iniciar uma mediação numa fase inicial, a pedido do senhorio — proporcionando uma via menos conflituosa para a resolução do litígio antes de se chegar a uma decisão formal. 

A Ligação ao Provedor de Justiça da Habitação 

O governo indicou que o atual Serviço de Provedoria da Habitação — que atualmente supervisiona as reclamações relativas à habitação social — é o administrador mais provável do novo regime do PRS, criando um serviço único de resolução de litígios que abrange tanto o arrendamento social como o privado. Nos casos em que a culpa recai tanto sobre o senhorio como sobre o agente imobiliário, o Provedor de Justiça do PRS poderá conduzir investigações conjuntas com os esquemas de resolução de litígios existentes para agentes imobiliários e emitir decisões conjuntas. O administrador será formalmente nomeado durante 2026, antes da adesão obrigatória em 2028. 

Uma nota sobre carteiras bem geridas 

O Provedor de Justiça não é apenas um instrumento de responsabilização — beneficia também os senhorios responsáveis. Oferece uma alternativa mais rápida e menos onerosa aos processos judiciais, permite a resolução precoce antes que os litígios se agravem e cria um mecanismo estruturado para demonstrar que uma reclamação foi tratada de forma adequada e de boa-fé. Para os senhorios que já mantêm elevados padrões de gestão, o Provedor de Justiça é um recurso operacional, não uma ameaça. 

Aplicação da lei e sanções pecuniárias 

As autoridades locais responsáveis pela habitação viram os seus poderes de fiscalização significativamente reforçados ao abrigo da Parte 3 e em toda a lei no seu conjunto. Podem ser aplicadas sanções pecuniárias civis por uma série de infrações, com uma escala progressiva clara para casos de incumprimento persistente ou grave. 

Tabela de Sanções Civis — Parte 3: Infrações 

Violação inicial ou menor 

Não registo na base de dados; não adesão ao programa do Provedor de Justiça 

Até 7 000 £ 

Violação grave, persistente ou reincidente 

Mancada de registo prolongada; incumprimento das decisões do Provedor de Justiça 

Até 40 000 £ 

Ação penal 

Alternativa à coima de 40 000 libras aplicável às infrações graves em curso 

Multa ilimitada 

Para além das sanções civis, os inquilinos e as autarquias locais que atuem em seu nome podem requerer ordens de reembolso de renda junto do Tribunal de Primeira Instância. Estas ordens obrigam os senhorios a reembolsar as rendas recebidas durante um período de incumprimento — normalmente até 12 meses de renda. Para os senhorios com carteiras de imóveis, esta exposição pode exceder substancialmente os valores das sanções civis acima referidos. 

Direitos de posse em risco  

Os senhorios não registados podem não poder invocar determinados motivos de despejo previstos na Secção 8. A consequência prática é que a falta de registo na Base de Dados do PRS pode impedir um senhorio de recuperar legalmente a posse do seu imóvel — mesmo quando, de outra forma, exista um motivo substantivo válido. Este é, sem dúvida, o risco operacional mais significativo associado ao incumprimento da Parte 3, excedendo as sanções financeiras em termos de impacto no dia-a-dia dos senhorios. 

Calendário de implementação da Parte 3 

27 de dezembro de 2025 — Já em vigor 

Reforço dos poderes de investigação das autoridades locais 

Os conselhos locais de habitação passaram a dispor de novos poderes para inspecionar imóveis, solicitar documentos e aceder a dados de terceiros. Estas competências de fiscalização constituem a base de todo o regime da Parte 3 e já se encontram em pleno funcionamento. 

Final de 2026 — Início da Fase 2 

Início da implementação regional da base de dados PRS 

A base de dados será lançada gradualmente a nível regional. Os senhorios nas regiões-piloto serão os primeiros a ter de se registar e a começar a pagar a taxa anual por imóvel. Os valores das taxas anuais serão confirmados antes do lançamento. 

2027 — Lançamento a nível nacional 

Registo obrigatório para todos os senhorios do PRS 

O registo passa a ser obrigatório em toda a Inglaterra. A partir deste momento, a falta de registo limita diretamente o acesso a determinados motivos de despejo ao abrigo da Secção 8. 

2028 — Ombudsman ao Vivo 

A adesão ao Serviço de Provedoria para Proprietários da PRS passa a ser obrigatória 

Todos os senhorios privados serão obrigados a aderir ao sistema do Provedor de Justiça. O administrador (provavelmente o Serviço do Provedor de Justiça da Habitação) será nomeado em 2026 e terá tempo para expandir as suas operações antes de a adesão obrigatória entrar em vigor. 

2035 — Norma de Habitação Digna 

Norma «Decent Homes» alargada ao setor privado de arrendamento 

A fase final do programa de normas previsto na lei. O Governo propôs 2035 como data de implementação. Os senhorios são encorajados a começar a resolver eventuais deficiências — em particular, humidade, bolor e riscos de categoria 1 do HHSRS — com bastante antecedência. 

Passos práticos para senhorios 

Os prazos previstos para a Parte 3 proporcionam aos senhorios mais tempo para se prepararem do que as reformas relativas aos arrendamentos da Fase 1 — mas esse período deve ser aproveitado de forma ativa, e não passiva. Recomenda-se que sejam tomadas as seguintes medidas já neste momento. 

Verifique e organize a sua documentação de conformidade. A base de dados exigirá certificados de segurança de gás, EICRs, EPCs e certificados relacionados, todos em vigor, para cada imóvel que alugue. Quaisquer certificados em falta, caducados ou que não cumpram os requisitos exigidos devem ser tratados imediatamente, em vez de se deixar para a última hora, quando se abrirem os períodos de registo. 

Estabelecer um procedimento documentado para a gestão de reclamações. O Provedor de Justiça exigirá provas de que os inquilinos lhe tenham apresentado as suas reclamações antes de recorrerem ao mecanismo de resolução de litígios. Um processo de reclamação claro e por escrito — e uma prática consistente de acusar a receção e responder às comunicações por escrito — constituirá a sua primeira linha de defesa probatória em qualquer investigação. 

Revise o seu planeamento financeiro para fazer face a novos custos. As taxas anuais de registo na base de dados por imóvel e as quotas de adesão ao Provedor de Justiça representam novas obrigações recorrentes. Ambas terão de ser tidas em conta nos seus cálculos de rendimento de arrendamento. 

Esclareça as responsabilidades com o seu agente de gestão. As obrigações relativas ao registo e à filiação no Provedor de Justiça recaem diretamente sobre o senhorio, mas os agentes podem cumprir essas obrigações em seu nome. Certifique-se de que o seu contrato de agência é claro quanto a quem é responsável pela manutenção do registo e da filiação, e de que o seu agente se está a preparar ativamente para cumprir estes requisitos. 

Procure aconselhamento jurídico sobre a estrutura específica da sua carteira. Os senhorios com estruturas de propriedade complexas — sociedades, copropriedade, fundos fiduciários — não devem partir do princípio de que o regime padrão se aplica a eles sem ressalvas. A legislação de execução irá esclarecer os pormenores, e a nossa equipa de direito imobiliário poderá aconselhá-los assim que esta for publicada.