Cosa succede se il mio inquilino commerciale smette di pagare l'affitto?

Quando un locatario commerciale smette di pagare l'affitto, in qualità di locatore ti trovi di fronte a una sfida immediata che richiede un intervento deciso. Più a lungo si accumulano gli arretrati, più complesso e costoso diventa il recupero. Che tu voglia, in ultima analisi, mantenere il contratto di locazione o riprendere possesso dell'immobile e trovare un nuovo locatario, è fondamentale conoscere i tuoi diritti legali e i rimedi a tua disposizione. 

Questa guida illustra alcune misure concrete che i locatori commerciali dovrebbero prendere in considerazione in caso di mancato pagamento dell'affitto, dalla comunicazione iniziale fino all'avvio di un'azione legale formale. Agire tempestivamente evitando le insidie più comuni — in particolare la rinuncia involontaria al diritto di rescissione — può fare la differenza tra una risoluzione rapida e difficoltà finanziarie prolungate. 

Misure immediate da adottare se il tuo inquilino commerciale smette di pagare l'affitto 

Prima di addentrarsi in complesse procedure legali, è necessario agire con rapidità e metodo. Il mancato pagamento dell'affitto comporta solitamente uno o più ritardi nel pagamento; in Inghilterra e Galles, l'affitto commerciale è generalmente dovuto ogni tre mesi, nei giorni standard di scadenza trimestrale: 25 marzo, 24 giugno, 29 settembre e 25 dicembre. 

Quando il tuo inquilino non paga alla scadenza, ogni giorno di ritardo conta. Ecco una semplice lista di controllo in cinque punti da seguire immediatamente: 

1. Controlla il contratto di locazione – Esaminare la clausola relativa al pagamento del canone di locazione, la clausola di decadenza, gli obblighi di preavviso e qualsiasi clausola relativa alle violazioni degli obblighi contrattuali e al recupero dei costi e delle spese; 

2. Calcolare con precisione gli arretrati – Indicare con precisione l'importo dovuto, comprese le eventuali clausole relative agli interessi e le date di scadenza di ciascuna somma; 

3. Contattare l'inquilino il giorno stesso – A seconda delle circostanze e del tuo obiettivo, prendi un primo contatto per telefono o via e-mail per capire se si tratta di una svista, di un problema temporaneo di liquidità o di qualcosa di più grave; 

4. Tenere un registro scritto – Documentare tutte le comunicazioni, indicando date, orari e ciò che è stato detto o concordato 

5. Evitare azioni che potrebbero comportare la rinuncia ai diritti di decadenza – Non accettare pagamenti parziali, non emettere richieste di pagamento dell'affitto o delle spese condominiali per i trimestri futuri e non negoziare nuove condizioni senza aver prima consultato un legale 

Questo ultimo punto merita di essere sottolineato. Una volta sorto il diritto di rescissione, accettare un pagamento parziale da parte dell’inquilino dopo aver preso conoscenza della violazione può comportare la rinuncia al diritto di rescindere il contratto di locazione per tali arretrati. Allo stesso modo, qualsiasi atto che riconosca la continuità del contratto di locazione — come la richiesta del canone di affitto o delle spese condominiali del trimestre successivo — può compromettere la vostra posizione giuridica e comportare la rinuncia al diritto di rescindere il contratto. 

Fin dall'inizio, devi decidere se il tuo obiettivo è quello di mantenere questo inquilino e recuperare il pagamento, oppure di riottenere il possesso dell'immobile e trovare un nuovo inquilino. Questa decisione determina quali rimedi intraprendere e in quale ordine. 

Primi passi: comunicare con l'inquilino e comprendere il problema 

A seconda dell'obiettivo che si intende perseguire, una comunicazione tempestiva e strutturata può spesso risolvere i casi di morosità senza ricorrere a contenziosi costosi e dispendiosi in termini di tempo. Prima di ricorrere a rimedi legali formali, capire perché l'inquilino ha smesso di pagare l'affitto aiuta a scegliere l'approccio più adeguato. 

Contatta direttamente l'inquilino e chiedigli quale sia il motivo del mancato pagamento. Tra le spiegazioni più comuni figurano: 

• Problemi temporanei di liquidità dovuti a fluttuazioni stagionali o a una spesa una tantum 

• Difficoltà finanziarie di lungo periodo che fanno presagire una potenziale insolvenza 

• Una controversia relativa alle spese di servizio o ad altri obblighi contrattuali 

• Accuse secondo cui il locatore non avrebbe effettuato le riparazioni o la manutenzione 

È importante comprendere che, in base a molti contratti di locazione commerciale moderni, gli inquilini non hanno generalmente il diritto di sospendere unilateralmente il pagamento del canone di locazione, anche qualora sostengano che il locatore abbia violato gli obblighi di manutenzione. Sebbene tali accuse possano essere rilevanti in caso di eventuali controversie, esse non giustificano automaticamente il mancato pagamento. 

Se l'inquilino dichiara di trovarsi in difficoltà finanziarie, valuta la possibilità di richiedere prove a sostegno, quali: 

• Bilanci di gestione recenti 

• Previsioni di flusso di cassa 

• Documentazione relativa a richieste di finanziamento o trattative con gli investitori 

Queste informazioni ti aiutano a valutare se il problema sia effettivamente temporaneo o se rifletta invece un'insolvenza strutturale. Qualora i ritardi nei pagamenti riguardino solo uno o due trimestri, l'inquilino abbia una solida storia di pagamenti e l'attività sottostante appaia redditizia, potrebbe valere la pena discutere un accordo di pagamento a breve termine. 

Avviso importante: Accettare pagamenti parziali o concordare una modifica delle scadenze di pagamento senza un accordo scritto redatto con cura potrebbe comportare la rinuncia al diritto di rescindere il contratto di locazione per tali arretrati. Ciò potrebbe inoltre equivalere a una modifica permanente dei termini del contratto di locazione. 

Eventuali discussioni informali potrebbero essere seguite da una lettera o un'e-mail “senza pregiudizio” che: 

• Riassume quanto discusso 

• Chiarisce che non vi è alcuna rinuncia ai diritti legali 

• Si conferma che eventuali accordi provvisori sono soggetti a documentazione formale 

Le consigliamo di rivolgersi a un legale prima di entrare in contatto con l'inquilino.   

E se non si riuscisse a raggiungere un accordo con l'inquilino? 

Se il dialogo fallisce, l'inquilino continua a non pagare o gli arretrati si accumulano — ad esempio, se rimangono insoluti due o più trimestri consecutivi — potresti decidere di ricorrere a misure formali. 

I proprietari di immobili commerciali hanno a disposizione diverse opzioni legali, a seconda delle circostanze di ciascun caso, tra cui: 

• Decadenza dal contratto di locazione – Risoluzione del contratto di locazione e riammissione nell'immobile 

• Prelievo dal deposito cauzionale – Utilizzo della garanzia costituita da un atto di deposito cauzionale per coprire gli arretrati 

• Perseguire un garante o un ex inquilino – Richiesta di risarcimento nei confronti di terzi che hanno garantito gli obblighi derivanti dal contratto di locazione 

• Procedimenti giudiziari – Presentazione di una richiesta di pagamento per ottenere una sentenza e far valere il diritto al pagamento 

• Recupero degli arretrati di affitto commerciale (CRAR) – Ordinare alle forze dell'ordine di sequestrare e vendere i beni degli inquilini 

• Intimazione di pagamento e procedura di insolvenza – Notifica di richieste formali che potrebbero portare a una procedura di fallimento o a un'istanza di liquidazione 

Queste opzioni non si escludono a vicenda. A volte è possibile ricorrervi in sequenza: ad esempio, rescindere il contratto di locazione e poi rivalersi sul garante per l'affitto non pagato. Tuttavia, è necessario gestire con attenzione le tempistiche e le questioni relative alla rinuncia per evitare di compromettere la propria posizione. 

La scelta migliore dipende da diversi fattori: 

• L'apparente solvibilità dell'inquilino 

• La solidità del mercato immobiliare locale 

• L'importo e l'anzianità degli arretrati 

• I tuoi obiettivi commerciali in qualità di locatore 

Devo avviare una procedura di confisca per rescindere il contratto di locazione? 

La risoluzione per inadempimento è il diritto del locatore di rescindere il contratto di locazione e di rientrare in possesso dell'immobile qualora il locatario commetta una violazione sostanziale dei propri obblighi. Tale rimedio è applicabile solo se il contratto di locazione contiene una clausola di risoluzione per inadempimento, talvolta denominata “clausola di rientro”.” 

La maggior parte dei contratti di locazione commerciale in Inghilterra e Galles prevede una clausola di questo tipo, che di norma scatta quando il canone di locazione rimane insoluto per un determinato periodo, solitamente 14 o 21 giorni dopo la data di scadenza. La clausola precisa solitamente che ciò si applica “indipendentemente dal fatto che sia stata inviata o meno una richiesta formale di pagamento”, rendendo superflua l'invio di una richiesta formale. 

Esistono due modalità di confisca: 

• Rientro pacifico – Sostituzione delle serrature quando i locali sono vuoti e disabitati, senza ricorrere alla forza né causare turbative dell'ordine pubblico 

• Procedimenti giudiziari di espropriazione – Presentare una richiesta di confisca dinanzi al tribunale, che porti all’emissione di un’ordinanza di restituzione 

Prima di procedere, ti invitiamo a considerare i seguenti aspetti commerciali: 

• C'è una forte domanda per questo tipo di unità nella zona? 

• Quanto tempo ci vorrebbe realisticamente per trovare un nuovo inquilino disposto a pagare un canone di mercato? 

• Sei disposto a rinunciare alla possibilità di continuare a percepire l'affitto dall'inquilino attuale? 

Il rischio di revoca della confisca: Gli inquilini possono rivolgersi al tribunale per ottenere l'annullamento della risoluzione del contratto. Se pagano tutti gli arretrati, gli interessi e le spese ragionevoli sostenute dal locatore, è probabile che il tribunale accolga la richiesta e disponga il ripristino del contratto di locazione. Ciò significa che la risoluzione del contratto può costituire solo una misura di pressione temporanea piuttosto che una soluzione definitiva, soprattutto nei casi in cui l'inquilino disponga di fondi sufficienti. 

La rinuncia è una questione fondamentale. Qualsiasi atto da parte tua o dei tuoi rappresentanti che implichi il riconoscimento della prosecuzione del contratto di locazione — pur essendo a conoscenza della violazione — può comportare la rinuncia al tuo diritto di rescissione. L'esempio più comune è quello di richiedere o accettare il canone di locazione che matura dopo la violazione. 

Il mancato pagamento dell'affitto è considerato una violazione “definitiva”. La rinuncia al diritto di rescissione per gli arretrati relativi al trimestre di marzo non esclude automaticamente la possibilità di rescissione in caso di futuri mancati pagamenti. Tuttavia, tale rinuncia può indebolire notevolmente la vostra posizione e complicare eventuali azioni successive. 

Una volta che hai deciso di rinunciare al contratto di locazione, dovresti: 

• Smettete di inviare richieste di pagamento dell'affitto di routine 

• Evitare di negoziare le condizioni di occupazione in corso 

• Si raccomanda di richiedere una consulenza legale prima di qualsiasi comunicazione che possa essere interpretata come una conferma del contratto di locazione 

Aspetti pratici relativi alla risoluzione di un contratto di locazione commerciale 

Prima di ordinare alle forze dell'ordine di procedere a un rientro pacifico, è necessario adottare le seguenti misure preparatorie: 

• Verificare l'esatta formulazione della clausola di decadenza 

• Assicurati che il contratto di locazione non comprenda alcuna parte residenziale  

• Calcolare gli arretrati arrotondando al giorno più vicino, compresi gli eventuali interessi contrattuali 

• Verificare se sia stata esercitata la rinuncia al diritto di confisca 

Al rientro: 

• Ricorrere a funzionari giudiziari certificati o avvocati con esperienza in materia di confisca commerciale 

• Redigere un inventario di tutti gli oggetti lasciati dall'inquilino nei locali 

• Documentare lo stato dell'immobile con immagini provviste di data e ora 

Dopo aver riconquistato il possesso palla: 

• Custodire e conservare in modo adeguato tutti gli effetti personali dell'inquilino, dando a quest'ultimo la possibilità di ritirarli 

• Tenere conto degli obblighi relativi alle imposte comunali sulle attività commerciali e dei requisiti assicurativi 

• Se il tuo obiettivo è riaffittare l'immobile, inizia subito a promuoverlo 

Posso attingere al deposito cauzionale per coprire gli arretrati? 

Molti contratti di locazione commerciale prevedono un atto di deposito cauzionale, in base al quale il locatario versa una somma — solitamente pari a tre-sei mesi di canone di locazione più IVA — che viene trattenuta dal locatore a titolo di garanzia per il pagamento del canone e di altre somme dovute ai sensi del contratto. 

Qualora sia previsto un deposito cauzionale, potresti poterlo utilizzare per coprire l'affitto non pagato, gli interessi e, in alcuni casi, le spese condominiali o l'assicurazione sull'affitto, a seconda della formulazione specifica dell'atto. 

Quando il prelievo è giustificato da ragioni commerciali: 

• Gli arretrati si riferiscono a un trimestre in cui non è stato effettuato il pagamento 

• Nel complesso, l'inquilino ha un buon storico di pagamenti 

• È ragionevole aspettarsi che l'inquilino restituisca la cauzione entro un determinato periodo (di solito 30-60 giorni) 

Quando invece potresti conservare la caparra: 

• La solvibilità a lungo termine dell'inquilino è dubbia 

• Prevedete ulteriori casi di inadempienza e desiderate una garanzia per eventuali arretrati futuri 

• Stai valutando la possibilità di una confisca, di un CRAR o di rivalerti sui garanti 

Il rischio di rinuncia: L'utilizzo della cauzione per saldare gli arretrati può, a seconda della documentazione e dei tempi, essere interpretato come una conferma del contratto di locazione. Ciò potrebbe comportare la rinuncia al diritto di rescissione per quel particolare caso di mancato pagamento. Pertanto, se la rescissione è una possibilità concreta, è opportuno valutare tale eventualità e prendere una decisione in merito prima di attingere alla cauzione. 

Esempio di cronologia: 

Data	Evento
24 giugno 2026	Canone trimestrale dovuto
15 luglio 2026	Sono trascorsi 21 giorni, i pagamenti arretrati sono stati confermati
Metà luglio 2026	Il locatore decide: pagare la penale o attingere al deposito cauzionale
Fine luglio 2026	In caso di inadempienza: procedere con il reinserimento; in caso contrario: prelevare il contenuto e richiedere all'inquilino di rifornirlo

Posso rivalermi nei confronti di un garante o di un ex inquilino per gli arretrati? 

Molti contratti di locazione commerciale prevedono un garante, sia esso una persona fisica o giuridica, che si impegna a pagare l'affitto e ad adempiere agli obblighi del locatario in caso di inadempienza da parte di quest'ultimo. Laddove la struttura del contratto lo consenta, è possibile rivalersi su soggetti diversi dall'attuale locatario. 

La distinzione tra contratti di locazione “vecchi” e “nuovi” è fondamentale: 

• Vecchi contratti di locazione (concessi prima del 1° gennaio 1996): il locatario originario può rimanere responsabile per l'intera durata del contratto, anche dopo aver ceduto il contratto di locazione 

• Nuovi contratti di locazione (concessi a partire dal 1° gennaio 1996): quando un locatario cede il contratto di locazione, viene generalmente esonerato da qualsiasi responsabilità futura, a meno che non abbia stipulato un Accordo di Garanzia Autorizzato (AGA) 

In base a un contratto di cessione di locazione (AGA), il locatario uscente garantisce l'adempimento degli obblighi del cessionario entrante fintantoché quest'ultimo rimane locatario, ma non oltre. 

A chi ci si può rivolgere in caso di morosità? 

• L'attuale inquilino 

• Qualsiasi garante indicato nel contratto di locazione o in un atto integrativo 

• Per i contratti di locazione di vecchia data, l'inquilino originario 

• Qualora esista un accordo di garanzia (AGA), l'ex inquilino che ha fornito la garanzia 

L'obbligo di notifica previsto dall'articolo 17 è fondamentale. Per recuperare una spesa fissa (come l'affitto, le spese condominiali o il premio assicurativo) da un ex inquilino o dal suo garante, è necessario notificare un avviso scritto ai sensi dell'articolo 17 entro sei mesi dalla scadenza del pagamento. Se non si rispetta tale termine, si rischia di perdere del tutto il diritto di richiedere il pagamento di tale somma a tale soggetto. 

Esempio: Se il canone trimestrale di 25.000 sterline è scaduto il 25 marzo 2026, è necessario notificare l'avviso ai sensi della Sezione 17 entro il 24 settembre 2026 per preservare il proprio diritto di rivalsa nei confronti dell'ex inquilino o del garante. 

Un'ulteriore considerazione: Una parte che provveda al pagamento integrale a seguito di una valida comunicazione ai sensi della Sezione 17 può avere diritto, ai sensi della Sezione 19 del Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995, a richiedere un “contratto di locazione prevalente”. Ciò potrebbe di fatto renderla il vostro locatario diretto per il resto del periodo di locazione. Valutate attentamente se desiderate che un garante potenzialmente problematico o un ex locatario assuma tale posizione. 

Valutare la solidità del patto prima di agire 

Prima di inviare una comunicazione ai sensi dell'articolo 17 o una richiesta formale a un garante, verificare se tale soggetto sia effettivamente in grado di pagare: 

• Verificare i documenti depositati presso la Companies House per individuare eventuali garanti societari 

• Esaminare i conti recenti per individuare eventuali segnali di difficoltà finanziarie 

• Prendere in considerazione i rapporti delle agenzie di valutazione del merito creditizio 

Non ha molto senso sostenere spese legali per rivalersi su un garante che è già insolvente o sottoposto a procedura di ristrutturazione. Concentrate le vostre risorse sui soggetti che dispongono di una reale capacità di pagamento. 

È opportuno avviare un procedimento giudiziario per recuperare gli affitti arretrati? 

È possibile avviare un procedimento giudiziario per recuperare il credito nei confronti del proprio locatario commerciale senza rescindere immediatamente il contratto di locazione. Questo approccio consente di mantenere in vigore il contratto di locazione mentre si procede al recupero dell'affitto arretrato attraverso le vie legali. 

Vantaggi dei procedimenti giudiziari: 

• Se l'inquilino non ha alcuna difesa valida, potresti richiedere una sentenza sommaria e ottenere una sentenza del Tribunale di contea (CCJ) o una sentenza dell'Alta Corte in tempi relativamente brevi 

• Una sentenza può essere eseguita a carico dei beni o dei conti bancari del locatario 

• La minaccia di un provvedimento giudiziario e di un'esecuzione coattiva spesso induce al pagamento 

• Una lettera di pre-azione inviata da avvocati specializzati in diritto immobiliare commerciale, che espone chiaramente gli arretrati, gli interessi e le spese, spesso porta a una transazione senza che si giunga a un'azione legale vera e propria 

Aspetti negativi da tenere in considerazione: 

• Se l'inquilino contesta la richiesta, il procedimento può rivelarsi lungo e costoso 

• Un inquilino sull'orlo dell'insolvenza potrebbe non disporre di beni sui quali esercitare il diritto di pignoramento 

• Le contestazioni possono comportare domande riconvenzionali (ad esempio, sostenendo che il locatore non abbia provveduto alle riparazioni) 

Consiglio pratico: Se ottieni una sentenza di importo superiore a 600 sterline, puoi deferirla all'Alta Corte affinché venga eseguita dagli ufficiali giudiziari dell'Alta Corte, che spesso operano in modo più rapido ed efficace rispetto agli ufficiali giudiziari del Tribunale di contea. 

Avviso relativo alla rinuncia: Avviare un procedimento per il mancato pagamento degli affitti arretrati può essere compatibile con il mantenimento del contratto di locazione, ma occorre prestare attenzione. Se si intende rescindere il contratto, è bene evitare di compiere atti che implichino il proseguimento del contratto stesso, poiché ciò potrebbe comportare la rinuncia al diritto di rescissione. 

Misure esecutive dopo l'ottenimento della sentenza 

Una volta ottenuta la sentenza del tribunale, sono disponibili diverse modalità di esecuzione: 

• Funzionari incaricati dell'applicazione della legge – Ordinare agli agenti di procedere al sequestro dei beni appartenenti all'inquilino 

• Ordinanza di recupero crediti nei confronti di terzi – Blocco dei fondi sui conti bancari dell'inquilino 

• Ordinanza di sequestro conservativo – Garanzia del credito mediante i beni immobili di proprietà del locatario 

La scelta dipende dal tipo di beni posseduti dall'inquilino e dalla loro ubicazione. Se le informazioni a disposizione sono limitate, è possibile richiedere un'ordinanza di acquisizione di informazioni, che obblighi l'inquilino a presentarsi in tribunale e a fornire dettagli sui propri beni e sul proprio reddito. 

Come posso avvalermi del programma di recupero degli arretrati degli affitti commerciali (CRAR)? 

Il recupero dei canoni di locazione commerciali arretrati — comunemente noto come CRAR — è una procedura prevista dalla legge ai sensi del «Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007» che consente ai locatori commerciali di recuperare i canoni di locazione arretrati senza ricorrere al tribunale. 

Il CRAR consente di incaricare agenti di esecuzione autorizzati di sequestrare e vendere i beni dell'inquilino al fine di recuperare l'importo dell'affitto non pagato. 

Requisiti e limitazioni principali: 

• I locali devono essere affittati interamente per uso commerciale in base a un contratto di locazione scritto 

• Il CRAR può recuperare il canone di locazione, l'IVA e gli interessi 

• Non può recuperare le spese di servizio o i premi assicurativi, a meno che questi non siano espressamente indicati come canone di locazione nel contratto di locazione 

La cronologia del CRAR: 

Passaggio	Tempistica
L'affitto deve essere in arretrato	Almeno 7 giorni
Notifica di esecuzione notificata	Prevede almeno 7 giorni lavorativi (escluse le domeniche e i giorni festivi)
Sono presenti gli agenti incaricati dell'esecuzione	Alla scadenza del termine di preavviso
Metodo di immissione	Solo attraverso porte aperte o non chiuse a chiave (nessuna effrazione alla prima visita)
Misure adottate	Assumere il controllo delle merci, stipulare un accordo sulle merci soggette a controllo o ritirare le merci destinate alla vendita

In alcuni casi è possibile avvalersi del CRAR nei confronti dei subaffittuari, inviando loro una comunicazione con cui si richiede loro di versare l'affitto direttamente a te fino al saldo degli arretrati. 

Vantaggi: 

• Non è necessario avviare un procedimento giudiziario 

• Un quadro normativo chiaro con scadenze ben definite 

• Un forte vantaggio competitivo nei casi in cui l'inquilino disponga di scorte o attrezzature di valore in loco 

Limiti: 

• Non disponibile nei casi in cui l'immobile sia in parte ad uso residenziale 

• Non ha efficacia qualora il locatario disponga di pochi beni pignorabili o non ne possieda affatto 

• Non comporta la risoluzione del contratto di locazione: il rapporto locativo prosegue 

Devo notificare un avviso di adempimento e valutare l'avvio di una procedura di insolvenza? 

Una diffida è una richiesta scritta formale di pagamento di un debito non contestato. Laddove non sussista una contestazione effettiva in merito all'importo dovuto, la notifica di una diffida può costituire uno strumento efficace per sollecitare il pagamento o, in caso di mancato pagamento, fornire i presupposti per l'avvio di una procedura di insolvenza. 

Soglie attualmente in vigore in Inghilterra e Galles: 

Tipo di debitore	Debito minimo	Conseguenze del mancato pagamento
Individuale	£5,000	Potrebbe sostenere la richiesta di fallimento
Azienda	£750	Potrebbe sostenere la richiesta di liquidazione

Il processo: 

1. Notificare la diffida al locatario 

2. L'inquilino ha 21 giorni di tempo per saldare l'intero importo o raggiungere un accordo soddisfacente 

3. Se non provvedono al pagamento e non contestano il debito sulla base di motivi fondati, ciò può costituire una prova della loro incapacità di onorare i debiti alla scadenza 

4. È quindi possibile presentare istanza di fallimento o di liquidazione 

Spesso basta la sola minaccia. Molti inquilini che, pur potendo pagare, danno la precedenza ad altri creditori, trovano rapidamente i fondi necessari quando si trovano di fronte a una potenziale insolvenza. 

Attenzione: Se sussiste una controversia effettiva sull'importo dovuto — ad esempio, una vera e propria disputa sul calcolo delle spese condominiali o sul fatto che l'immobile sia stato reso inagibile — l'inquilino può presentare istanza di annullamento dell'intimazione di pagamento. In caso di esito positivo, potresti essere condannato a pagare le spese legali dell'inquilino, che possono essere ingenti. 

Le diffide e le procedure di insolvenza servono a verificare la solvibilità, non a valutare nel merito le controversie relative ai contratti di locazione. Non dovrebbero essere utilizzate come una scorciatoia puramente commerciale per il recupero dei crediti nei casi in cui la pretesa sottostante sia effettivamente contestata. 

È opportuno negoziare un accordo di pagamento rateale con il mio locatario commerciale? 

Qualora l'inquilino sia altrimenti solvibile e gli arretrati derivino da difficoltà di breve durata — quali un calo temporaneo dell'attività commerciale o una spesa imprevista — un accordo di pagamento redatto con cura può preservare il rapporto tra locatore e inquilino, consentendo al contempo il recupero del credito nel tempo. 

Un piano di pagamento dovrebbe generalmente comprendere: 

• Un piano per il pagamento degli arretrati pregressi in un periodo di tempo determinato (di solito da 6 a 12 mesi) 

• Date precise e importi specifici per ciascuna rata 

• Conferma che l'affitto corrente deve essere pagato per intero e puntualmente, oltre alle rate relative agli arretrati 

• Interessi di mora a un tasso prestabilito 

Punti fondamentali nella redazione: 

• Distinguere chiaramente tra gli arretrati e gli obblighi futuri relativi al canone di locazione 

• Garantire al locatore il diritto di rescindere il contratto di locazione in caso di future violazioni 

• Includere clausole rigorose in materia di inadempienza: ad esempio, in caso di mancato pagamento di una rata, il locatore può procedere immediatamente alla risoluzione del contratto o richiedere il pagamento immediato degli arretrati residui 

L'accordo dovrebbe essere formalizzato mediante una lettera di accompagnamento ufficiale o un atto di modifica, in cui si specifichi espressamente che esso non comporta alcuna rinuncia ai diritti esistenti del locatore, salvo nei casi espressamente indicati. 

Vantaggi di un accordo di pagamento: 

• Garantisce il corretto svolgimento del rapporto tra locatore e locatario 

• Assicura che l'immobile rimanga occupato e continui a generare reddito 

• Evita i costi, i ritardi e le incertezze legati a un contenzioso o alla ricerca di un nuovo inquilino 

• Consente a un locatario che sta attraversando un calo temporaneo dell'attività commerciale di riprendersi 

Limiti: 

• Se l'attività dell'inquilino è strutturalmente non redditizia, un piano di rateizzazione potrebbe solo rimandare il problema 

• Gli arretrati potrebbero continuare ad aumentare se l'inquilino non rispetta il piano stesso 

• I proprietari dovrebbero raccogliere informazioni finanziarie prima di dare il proprio consenso, per assicurarsi che il piano sia realistico 

Conclusione – Come scegliere il rimedio più adeguato quando un locatario commerciale smette di pagare l'affitto 

Quando un locatario commerciale smette di pagare l'affitto, è necessario decidere rapidamente tra due strategie generali: preservare il rapporto locativo attraverso soluzioni strutturate quali accordi di pagamento, prelievo dal deposito cauzionale, CRAR o azioni legali; oppure risolvere il contratto di locazione mediante decadenza, eventualmente combinata con un'azione nei confronti dei garanti per recuperare il pagamento. 

Non esiste una soluzione valida per tutte le situazioni. Nella tua decisione dovresti tenere conto di: 

• L'apparente solvibilità dell'inquilino e la sua disponibilità a pagare 

• La solidità del mercato immobiliare locale e le prospettive di un affitto più alto da parte di un nuovo inquilino 

• L'importo e la durata dei canoni di locazione non pagati 

• La tua strategia di investimento complessiva e la tua propensione al rischio 

Nel corso di questo complesso processo, è fondamentale evitare di rinunciare involontariamente ai propri diritti di decadenza. Accettare il pagamento dell'affitto, concordare accordi informali o compiere azioni che confermino il contratto di locazione può compromettere la propria posizione giuridica. 

Considerata la posta in gioco dal punto di vista finanziario e la complessità giuridica della questione, i proprietari dovrebbero richiedere una consulenza legale prima di intraprendere azioni concrete, in particolare prima di procedere alla confisca, all'incasso dei depositi cauzionali, alla notifica di avvisi ai sensi della Sezione 17 o all'emissione di diffide. Una consulenza tempestiva da parte di avvocati specializzati in diritto immobiliare commerciale può tutelare la vostra posizione e aiutarvi a ottenere il miglior risultato possibile, tenuto conto delle circostanze. 

Se avete a che fare con un inquilino commerciale moroso e avete bisogno di una consulenza personalizzata sul vostro contratto di locazione, sul piano di pagamento degli arretrati e sui vostri obiettivi, contattate David Burns, socio senior del dipartimento contenzioso, al numero D.Burns@rfblegal.co.uk oppure chiama direttamente il numero 0207 467 5751 per valutare le opzioni a tua disposizione.