Nel panorama tradizionale del diritto locativo commerciale, il fatto che un locatario fosse sottoposto ad amministrazione controllata determinava un tempo un scenario del tipo “il vincitore si prende tutto”, basato esclusivamente sul calendario. Per decenni, la tempistica della nomina del curatore fallimentare rispetto al “Quarter Day” ha determinato se un locatore ricevesse il pagamento completo o nulla. Tuttavia, la giurisprudenza moderna e l’Insolvency Act del 1986 hanno modificato il panorama verso un modello più equo, di tipo “pay-as-you-go”, che tutela il diritto del locatore di essere pagato per l’uso del proprio bene.
1. Il caso che ha cambiato le regole del gioco nel 2014: Jervis contro Pillar Denton Ltd
Il cambiamento più significativo nel diritto immobiliare commerciale moderno è derivato dalla sentenza della Corte d'Appello del 2014 nella causa Jervis contro Pillar Denton Ltd, comunemente nota come il caso Game Station. Prima di questa sentenza storica, il settore operava in base ai precedenti “tutto o niente” stabiliti nelle cause Goldacre e Luminar.
In base a quelle vecchie norme, se un inquilino veniva posto in amministrazione controllata anche solo un giorno dopo la scadenza trimestrale (quando l’affitto doveva essere pagato in anticipo), l’intero canone di affitto relativo ai tre mesi veniva classificato come debito “pre-amministrazione”. Ciò significava che l'amministratore poteva legalmente continuare a svolgere l'attività nei locali per il resto del trimestre senza pagare un solo centesimo di affitto, poiché il debito era considerato un credito non garantito a bassa priorità.
La sentenza Game Station del 2014 ha smantellato questa “trappola degli affitti”. La Corte d'Appello ha stabilito tre principi fondamentali per i rapporti tra locatori e locatari nel settore commerciale:
- · Accantonamento giornaliero: l'affitto viene ora considerato come maturato giorno per giorno per il periodo specifico in cui un amministratore utilizza effettivamente l'immobile.
- Stato della spesa: qualsiasi canone di locazione sostenuto durante questo periodo di utilizzo viene classificato come “spesa amministrativa”. Si tratta di uno stato ad alta priorità, il che significa che il locatore deve essere pagato prima delle commissioni dell'amministratore e prima dei pagamenti ai titolari di garanzie reali mobiliari.
- La fine delle strategie temporali: gli amministratori non possono più scegliere il momento della nomina in modo da “approfittare” di un trimestre senza canone. Se utilizzano il negozio, l’ufficio o il magazzino per vendere le azioni o cedere l’azienda, devono pagare per tale privilegio in proporzione al periodo di utilizzo.
2. Definizione di “uso”: quando si considera che l’amministratore stia ‘utilizzando’ l’immobile
Un punto critico di controversia nei casi di insolvenza tra locatori e locatari commerciali può talvolta sorgere in merito alla questione di definire esattamente cosa si intenda per “uso” da parte di un curatore fallimentare. Ciò determina se l'affitto sia una spesa prioritaria o un debito non garantito potenzialmente privo di valore.
Poiché il principio Lundy Granite stabilisce che l'affitto costituisce una spesa solo se l'immobile è utilizzato a beneficio dell'amministrazione, i tribunali hanno dovuto tracciare una linea di demarcazione molto sottile, che viene sintetizzata di seguito:
- Attività commerciale: se l'amministratore tiene aperto il locale, assume personale e vende prodotti, ciò verrà probabilmente considerato un “uso” indiscutibile. L'affitto deve essere pagato per intero per ogni giorno in cui la cassa registra incassi.
- Deposito dei beni: anche se l'attività è “chiusa” al pubblico, l'utilizzo dei locali per immagazzinare impianti, macchinari o merce invenduta costituisce un vantaggio per i creditori. Non trasferendo la merce in un magazzino commerciale, l'amministratore fa risparmiare denaro alla massa fallimentare a spese del locatore. Pertanto, è probabile che ciò costituisca un “utilizzo”.”
- La “situazione di stallo”: si tratta di un’area potenzialmente grigia. Se un amministratore si limita a custodire le chiavi mentre decide se rinunciare al contratto di locazione o venderlo a terzi – ma l’edificio è fisicamente vuoto – potrebbe sostenere di non “utilizzarlo”. Tuttavia, se sta attivamente commercializzando il contratto di locazione come un bene di valore dell’azienda, il locatore può sostenere che questa “detenzione a scopo di vendita” sia una forma di uso proficuo.
- Necessità ambientale o normativa: se l'amministratore deve mantenere il possesso dell'immobile per ottemperare ai requisiti assicurativi o alle autorizzazioni ambientali (come spesso accade nei contratti di locazione industriali), ciò potrebbe potenzialmente essere considerato come “uso”.”
3. Revoca della moratoria: riprendere il controllo
Quando un locatario commerciale viene posto in amministrazione controllata, scatta automaticamente una “moratoria legale”. Si tratta di un “barriera legale” che impedisce ai locatori di intraprendere le consuete azioni esecutive, quali la confisca (cambio delle serrature) o il recupero dei canoni di locazione commerciali arretrati (CRAR).
Per superare questa situazione, il proprietario deve rivolgersi al tribunale per ottenere l'autorizzazione a revocare la moratoria. Si tratta di una manovra legale di grande rilevanza, in cui il tribunale deve trovare un “equilibrio” tra le esigenze dell'azienda in difficoltà e i diritti del proprietario dell'immobile. Il tribunale valuta solitamente:
- Finalità dell'amministrazione controllata: se l'amministratore è in grado di dimostrare che escludere il creditore privilegiato è essenziale per salvaguardare i posti di lavoro o per vendere l'azienda come entità operativa, il tribunale può mantenere la moratoria.
- Danno per il locatore: se il locatore è in grado di dimostrare che la moratoria sta causando un “danno sproporzionato” — ad esempio, se ha un nuovo inquilino pronto a firmare un contratto di locazione a un canone più elevato — è più probabile che il tribunale conceda l'autorizzazione alla rescissione del contratto.
- Mancato pagamento delle spese: è fondamentale sottolineare che, se un amministratore utilizza i locali secondo le regole di Game Station ma non versa l’affitto “pay-as-you-go”, il tribunale sarà più propenso a revocare la moratoria. La legge non consente a un amministratore di utilizzare gratuitamente la proprietà del locatore mentre accumula una riserva di denaro per altri creditori.
4. La realtà strategica per i proprietari
Affrontare questi aspetti specifici dell'insolvenza richiede un intervento immediato. Un locatore non può permettersi di aspettare la prossima scadenza trimestrale. Deve esigere immediatamente una “dichiarazione di utilizzo” dal curatore fallimentare e, se il pagamento non viene effettuato, agire rapidamente per revocare la moratoria. Comprendendo l'interazione tra l'Insolvency Act e il precedente Game Station, i locatori possono trasformare un “credito inesigibile” in un pagamento prioritario.
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David Burns, socio senior del dipartimento contenzioso presso lo studio legale Ronald Fletcher Baker LLP, vanta una vasta esperienza nella gestione di questioni relative a locatari commerciali che hanno violato i termini del proprio contratto di locazione. Per richieste di informazioni su questo argomento, si prega di contattare David Burns via e-mail all'indirizzo D.Burns@rfblegal.co.uk o per telefono al numero 0207 467 5751.
David Burns
Partner senior per il contenzioso
