Controversie sui prestiti ponte: Come gestire inadempienze, esecuzioni e clausole abusive

I prestiti ponte sono prestiti a breve termine, solitamente garantiti da un immobile, pensati per fornire un finanziamento rapido. Hanno in genere una durata compresa tra i 6 e i 18 mesi, prevedono tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui standard e spesso includono commissioni di apertura, di rimborso e di mora. 

Se utilizzati correttamente, i prestiti ponte possono rivelarsi uno strumento prezioso. Possono aiutare i proprietari immobiliari ad acquistare all’asta, consentire ai promotori immobiliari di sbloccare progetti in fase di stallo e offrire un po’ di respiro agli investitori. 

Ma proprio le caratteristiche che rendono attraenti i prestiti ponte (rapidità, flessibilità e durata breve) sono anche quelle che li rendono rischiosi. Se una strategia di uscita fallisce o le scadenze non vengono rispettate, sorgono rapidamente controversie e sia i mutuatari che i finanziatori possono trovarsi in una posizione vulnerabile.  

Presso lo studio legale Ronald Fletcher Baker assistiamo a un numero crescente di controversie relative ai prestiti ponte. Di seguito illustriamo come sorgono solitamente tali controversie, i principi giuridici coinvolti e le misure pratiche che mutuatari e finanziatori dovrebbero prendere in considerazione.  

Problemi ricorrenti nelle controversie relative ai prestiti ponte 

Inadempimento e esecuzione 

Il problema più comune è l’inadempienza, ovvero l’impossibilità da parte del mutuatario di rimborsare il prestito entro la data concordata. Ciò può essere dovuto al fatto che una vendita non è andata a buon fine, che è stato negato un finanziamento a lungo termine o che le condizioni di mercato sono cambiate. I finanziatori reagiscono in genere: 

• Chiedendo il rimborso immediato dell'intero importo residuo; 
• L'addebito di interessi di mora (spesso molto più elevati rispetto al tasso standard); 
• Nomina di curatori fallimentari ai sensi del Law of Property Act (LPA) affinché assumano il controllo e vendano l'immobile oggetto di garanzia; e/o 
• Avvio del procedimento di presa di possesso.  

Spesso i mutuatari contestano la validità dell’esecuzione o sostengono che il creditore abbia agito in modo scorretto agendo con tanta rapidità.  

Interessi di mora elevati 

I contratti di prestito ponte prevedono spesso tassi di interesse maggiorati in caso di inadempienza. I tassi di interesse di mora possono talvolta ammontare a diversi punti percentuali al mese. I mutuatari che si trovano ad affrontare un indebitamento in rapida crescita potrebbero sostenere che il tasso di interesse di mora non sia esigibile qualora, dal punto di vista giuridico, costituisca una penale inapplicabile. 

Ai sensi del diritto inglese, una clausola contrattuale può essere dichiarata nulla se costituisce una clausola penale, ovvero se impone un pregiudizio sproporzionato rispetto al legittimo interesse commerciale del creditore. A seguito della sentenza della Corte Suprema nella causa Cavendish contro Makdessi [2015], i tribunali adottano un approccio sfumato.  

Per stabilire se una clausola contenuta in un contratto costituisca una penale occorre ricorrere all’interpretazione della disposizione in questione; in sostanza, occorre valutare (a) se la clausola serva e tuteli un legittimo interesse commerciale e (b) se l’importo sia comunque eccessivo, esorbitante o iniquo 

Rapporto sleale (Legge sul credito al consumo del 1974) 

Alcuni prestiti ponte sono disciplinati dalla legge sul credito al consumo del 1974. Ciò è più probabile se il mutuatario è una persona fisica (anziché una società) e il prestito non è destinato interamente a fini commerciali.  

Se il rapporto tra prestatore e debitore è iniquo sulla base di uno o più dei motivi indicati nell’articolo 140A, paragrafo 1, lettere a)-c) del CCA, il tribunale dispone di strumenti per garantire che tale rapporto non sia più iniquo. 

Un rapporto può essere considerato iniquo a causa: (a) dei termini del contratto o di eventuali accordi correlati; (b) del modo in cui il creditore ha esercitato i propri diritti ai sensi del contratto; oppure (c) di qualsiasi altra azione compiuta o omessa dal creditore o per suo conto. Tra i fattori che potrebbero rientrare in questa categoria figurano, ad esempio: 

• Addebiti eccessivi di commissioni nascoste. 
• Mancanza di trasparenza sulle condizioni. 
• Applicazione rigorosa della legge  

Se il tribunale dovesse acconsentire, potrà esercitare poteri molto ampi, tra cui: 

• Modifica dei termini dell'accordo. 
• Riduzione dell’indebitamento del mutuatario. 
• Rilascio o modifica delle misure di sicurezza.  

Anche se il prestito non è soggetto a regolamentazione, il rischio reputazionale impone ai finanziatori di prestare attenzione alle modalità di presentazione e di applicazione delle condizioni.  

Amministrazione controllata e vendite a prezzo inferiore al valore di mercato 

I creditori ricorrono solitamente alla nomina di un curatore fallimentare ai sensi della LPA (Legge sulla proprietà immobiliare) quando un mutuatario risulta inadempiente. Il compito del curatore è quello di assumere il controllo dell’immobile e venderlo per recuperare il credito. 

I debitori spesso contestano l'amministrazione controllata adducendo motivi quali: 

• L'appuntamento non era valido. 
• I curatori fallimentari non sono riusciti a commercializzare adeguatamente l'immobile.  
• L'immobile è stato venduto a un prezzo inferiore al suo valore.  

Il compito principale del curatore è quello di preservare e (purché ne abbia la facoltà) liquidare i beni per i quali è stato nominato, al fine di estinguere le passività del debitore garantite dal diritto di pegno. 

I curatori fallimentari devono agire in buona fede e adottare misure ragionevoli per ottenere il miglior prezzo ragionevolmente ottenibile, ma si noti che non sono garanti del prezzo “migliore possibile”. La giurisprudenza, ad esempio, Medforth contro Blake e Silven Properties contro RBS confermare che i destinatari godono di ampia discrezionalità, purché agiscano in modo ragionevole.  

Un curatore fallimentare non può assumere un ruolo passivo, ma deve impegnarsi attivamente nella gestione e nella liquidazione dei beni, con l’obiettivo di estinguere i debiti garantiti (Silven Properties). 

Nell’adempimento dei propri doveri, il curatore fallimentare deve agire con ragionevole competenza (Medforth contro Blake). Ciò che è ragionevole dipenderà, in parte, dalle circostanze specifiche della procedura di amministrazione controllata. Ad esempio, se nominato per gestire beni di natura specialistica, per i quali esiste un mercato ristretto di esperti, un amministratore controllato ragionevolmente competente ricorrerà alla consulenza e all’assistenza di specialisti nella commercializzazione e nella vendita dei beni, al fine di garantire che il mercato venga adeguatamente sfruttato. 

Sebbene sia libero di scegliere quando vendere i beni in amministrazione controllata, una volta presa la decisione di procedere alla vendita, l’amministratore controllato deve adottare misure ragionevoli per ottenere il miglior prezzo possibile al momento della vendita (Downsview Nominees Ltd). 

Il curatore fallimentare non può adempiere al proprio obbligo di accertare il valore di mercato effettivo dei beni delegando la commercializzazione e la vendita degli stessi a un consulente. Di conseguenza, qualora un consulente fornisca una consulenza negligente in merito al valore dei beni oggetto di pegno, tale consulente rischia di far sì che il curatore fallimentare violi il proprio obbligo nei confronti del costituente del pegno (American Express). 

Dichiarazioni false e condotta degli intermediari 

Spesso sorgono controversie riguardo alle modalità con cui è stato venduto il prestito. I mutuatari possono sostenere che gli fosse stato detto che il rifinanziamento sarebbe stato semplice, quando in realtà non lo era, oppure che le commissioni o gli oneri non fossero stati spiegati adeguatamente, o ancora che i tassi di interesse fossero poco chiari o fuorvianti.  

Quando sono coinvolti mediatori o intermediari, possono sorgere dubbi su chi sia responsabile di eventuali dichiarazioni errate. I mutuatari possono far valere i propri diritti sia nei confronti dei mediatori che dei finanziatori.  

Questioni relative alla valutazione 

I finanziatori che concedono prestiti con garanzia ipotecaria solitamente si basano sulle valutazioni immobiliari prima di erogare i fondi. Se tali valutazioni sono eccessivamente ottimistiche, possono verificarsi delle perdite. Possono quindi insorgere controversie: 

• I finanziatori possono intentare azioni legali contro i periti per negligenza. 
• I mutuatari potrebbero sostenere di aver fatto affidamento su una valutazione gonfiata al momento della stipula del mutuo. 

Queste controversie richiedono spesso perizie e possono diventare rapidamente complesse.  

Principi giuridici da tenere presenti 

• Tassi di interesse di mora: per quanto riguarda i principi giuridici relativi alla questione se una clausola relativa agli interessi di mora costituisca una penale inapplicabile, la Corte Suprema ha approvato un criterio in tre fasi nella causa Cavendish Square Holding BV contro Talal El Makdessi (Rev 3) [2015] UKSC 67: 

Una clausola di risarcimento forfettario non costituirà una penale inapplicabile, a condizione che: (1) si tratti di un obbligo accessorio derivante da una violazione del contratto (si tratta di una questione preliminare); (2) la clausola sia volta a tutelare un interesse legittimo che la parte innocente ha nell’adempimento dell’obbligo principale; (3) e la clausola non sia estorsiva, esorbitante o iniqua.  

• Gli arretrati maturano a partire dalla data di inadempienza: una volta che iniziano a maturare gli interessi di mora, gli importi dovuti possono aumentare rapidamente. 
• I doveri dei curatori fallimentari sono limitati ma concreti: devono agire in buona fede e ottenere il giusto valore di mercato, ma non sono tenuti ad attendere l’“acquirente perfetto”.  
• Il rapporto iniquo costituisce un vero e proprio strumento: nel caso dei prestiti regolamentati, i tribunali dispongono di ampi poteri per intervenire nei casi in cui il rapporto sia stato iniquo.  

L’applicazione di tali disposizioni è stata sintetizzata in modo particolarmente chiaro nel discorso di Lord Leggatt, JSC, nella causa Smith contro Royal Bank of Scotland plc [2024] AC 955, ai punti [12]-[29]. In sintesi: 

(1) Il tribunale deve stabilire se sia iniquo il rapporto derivante dal contratto (piuttosto che il contratto stesso).  

(2) La questione è se il rapporto sia iniquo al momento in cui viene presa la decisione, anche se il rapporto è già cessato (cosa che nel caso di specie non è avvenuta).  

(3) L’attenzione deve concentrarsi sul fatto che il rapporto sia iniquo a causa di una o più delle tre circostanze di cui alla sezione 140A, che ho illustrato al paragrafo 148 sopra. Si tratta di possibili cause di iniquità estremamente ampie e non vi è alcuna restrizione riguardo agli elementi che il tribunale può prendere in considerazione nel decidere se il rapporto sia iniquo nei confronti del debitore, a condizione che il tribunale li ritenga rilevanti.  

(4) Il tribunale deve prendere in considerazione l’intera storia del rapporto, risalendo non solo alla stipula del contratto di credito, ma anche a qualsiasi atto o omissione rilevante del creditore precedente alla stipula di tale contratto o di qualsiasi contratto ad esso correlato.  

(5) Il tribunale dispone di un ampio potere discrezionale in materia di provvedimenti correttivi, qualora venga accertata l’esistenza di un rapporto iniquo, nel decidere quale provvedimento, se del caso, emettere. L’obiettivo è quello di eliminare le cause dell’iniquità individuate dal tribunale e di porre rimedio alle conseguenze finanziarie dannose che tale iniquità comporta per il debitore, in modo che il rapporto nel suo complesso non possa più essere considerato iniquo. 

Cosa dovrebbero fare i mutuatari 

• Agisci tempestivamente: se il rimborso sembra difficile o se ci sono problemi con l’uscita prevista, contatta il creditore prima di andare in mora. Il silenzio di solito accelera le procedure esecutive. 
• Esamina le condizioni del prestito: verifica la formulazione relativa agli interessi, alle commissioni e ai diritti di esecuzione.  
• Conserva le prove: se un intermediario o un istituto di credito ti ha fatto delle promesse, prendine nota.  
• Chiedete consiglio: alcuni prestiti potrebbero essere soggetti a regolamentazione, il che garantisce ulteriori tutele. È fondamentale richiedere una consulenza legale prima di contestare i termini contrattuali o le misure esecutive.  
• Si consideri la possibilità di una negoziazione: concordare condizioni riviste potrebbe essere più realistico che ricorrere al contenzioso, mentre gli interessi continuano ad accumularsi.  

Cosa dovrebbero fare gli istituti di credito 

• Siate trasparenti: indicate chiaramente fin dall’inizio tutte le commissioni, i tassi di interesse e i diritti di esecuzione. 
• Conservare la documentazione: tenere traccia per iscritto di ciò che è stato comunicato al mutuatario e delle informazioni da lui fornite.  
• Agite con cautela: procedere troppo in fretta o con eccessiva severità può fornire ai mutuatari argomenti a sostegno di un’eventuale denuncia di ingiustizia.  
• Ricorrere a destinatari affidabili: per ridurre al minimo le difficoltà nell'esecuzione e i rischi legati al valore di vendita. 
• Richiedere tempestivamente una consulenza legale: soprattutto nei casi in cui siano coinvolti più titoli, garanzie personali o clausole di inadempimento incrociato.  

Domande frequenti 

I prestiti ponte sono sempre soggetti a regolamentazione? 

No. Molti non sono soggetti a regolamentazione, soprattutto quando il mutuatario è una società o il prestito è destinato a fini commerciali. Tuttavia, alcuni prestiti destinati ai consumatori sono regolamentati dall’Autorità per la condotta finanziaria (FCA), principalmente ai sensi del Financial Services and Markets Act 2000 (Regulated Activities) Order 2001 e del Consumer Credit Act.  

È possibile contestare gli interessi di mora? 

Sì, in determinati casi. I tribunali possono, in determinate circostanze, dichiarare nulle le clausole che siano penalizzanti o inique. 

È possibile impedire ai destinatari di vendere? 

A volte. I mutuatari possono adire il tribunale per impugnare le nomine o le vendite, ma la possibilità di ottenere l’annullamento della nomina dipende dalle circostanze specifiche di ciascun caso.  

I destinatari devono ottenere il miglior prezzo di vendita possibile? 

No, ma devono agire in buona fede e adottare misure ragionevoli per ottenere il giusto valore di mercato. 

Un mutuatario può ritardare l'esecuzione? 

In alcuni casi, i mutuatari possono rivolgersi al tribunale per contestare clausole abusive o l’esecuzione del credito. Tuttavia, i tempi previsti per i prestiti ponte sono molto stretti, pertanto è necessario richiedere consulenza con urgenza.  

 Cosa succede se l'immobile viene venduto a un prezzo inferiore a quello indicato nel contratto di locazione? 

Il mutuatario rimane solitamente responsabile di eventuali ammanchi, oltre che delle spese e degli interessi, a meno che i termini non vengano modificati tramite negoziazione o ordinanza del tribunale. 

Conclusione 

I prestiti ponte hanno una reale finalità commerciale, ma sono prodotti che non lasciano margine di errore. Per i mutuatari, l’inadempienza può trasformarsi rapidamente in debiti ingenti. Per i finanziatori, un’azione esecutiva aggressiva comporta rischi di contenzioso.  

Le controversie in questo ambito ruotano spesso attorno alle clausole scritte in piccolo del contratto di prestito, al comportamento del creditore o dei curatori fallimentari e alla natura regolamentata o meno del prestito. Entrambe le parti necessitano di una consulenza chiara e tempestiva per tutelare la propria posizione.  

Presso lo studio legale Ronald Fletcher Baker abbiamo rappresentato sia i mutuatari che i finanziatori in controversie relative a prestiti ponte, occupandoci anche di contenziosi riguardanti l’esecuzione forzata e le clausole abusive. Se siete coinvolti in una controversia relativa a un prestito ponte, il nostro team specializzato in contenzioso immobiliare è a vostra disposizione per assistervi. 

Questioni di contenzioso immobiliare: Contattateci 

Ben Lewis è un avvocato associato presso il dipartimento contenzioso di RFB, mentre David Burns è il socio senior responsabile del contenzioso. 

Per richieste di informazioni su questo argomento, si prega di contattare Ben Lewis via e-mail all'indirizzo B.Lewis@rfblegal.co.uk oppure per telefono al numero 0203 947 8892 oppure contattando David Burns all'indirizzo D.Burns@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0207 467 5751.