Controversie sui prestiti ponte: Come gestire inadempienze, esecuzioni e clausole abusive

Bridging loans are short-term loans, typically secured against proprietà, designed to provide fast finanza. They are usually for 6 to 18 months, carry higher interest rates than standard mortgages, and often include fees for arrangement, repayment, and default. 

Used properly, bridging loans can be a valuable tool. They can help proprietari buy at auction, enable developers to unlock stalled projects, and provide breathing space for investors. 

Ma proprio le caratteristiche che rendono attraenti i prestiti ponte (rapidità, flessibilità e durata breve) sono anche quelle che li rendono rischiosi. Se una strategia di uscita fallisce o le scadenze non vengono rispettate, sorgono rapidamente controversie e sia i mutuatari che i finanziatori possono trovarsi in una posizione vulnerabile.  

At Ronald Fletcher Baker, we see a growing number of disputes involving bridging loans. Below, we explain how these disputes commonly arise, the legal principles involved, and the practical steps borrowers and lenders should consider.  

Problemi ricorrenti nelle controversie relative ai prestiti ponte 

Inadempimento e esecuzione 

The most common problem is default, i.e., the borrower cannot repay by the agreed date. That may be because a sale has fallen through, long-term finance has been refused, or market conditions have changed. Lenders typically respond by: 

• Chiedendo il rimborso immediato dell'intero importo residuo; 
• Charging default interest (often much higher than the standard rate); 
• Appointing Law of Property Act (LPA) receivers to take control of and sell the secured property; and / or 
• Avvio del procedimento di presa di possesso.  

Spesso i mutuatari contestano la validità dell’esecuzione o sostengono che il creditore abbia agito in modo scorretto agendo con tanta rapidità.  

Interessi di mora elevati 

Bridging loan agreements often contain  increased rates of interest upon default. The default interest rate are sometimes several percentage points per month. Borrowers facing spiralling debt may argue the default rate of interest is not recoverable if in law it amounts to an unenforceable penalty. 

Under English law, a contractual term can be struck down if it is a penalty clause, i.e., it imposes a detriment out of proportion to the lender’s legitimate commerciale interest. Following the Supreme Court decision in Cavendish contro Makdessi [2015], i tribunali adottano un approccio sfumato.  

Whether a clause in an agreement is a penalty is decided as a matter of construction of the relevant provision, and it in essence (a) whether a legitimate business interest is served and protected by the clause, and (b) whether the rate is nevertheless extravagant, exorbitant or unconscionable 

Rapporto sleale (Legge sul credito al consumo del 1974) 

Some bridging loans are regulated by the Consumer Credit Act 1974. This is more likely if the borrower is an individual (rather than a company), and the loan is not wholly for business purposes.  

If the relationship between lender and creditor is unfair on one or more of the bases set out in section 140A(1)(a)-(c) of the CCA, remedies are available to the court to ensure that the relationship is no longer unfair. 

Un rapporto può essere considerato iniquo a causa: (a) dei termini del contratto o di eventuali accordi correlati; (b) del modo in cui il creditore ha esercitato i propri diritti ai sensi del contratto; oppure (c) di qualsiasi altra azione compiuta o omessa dal creditore o per suo conto. Tra i fattori che potrebbero rientrare in questa categoria figurano, ad esempio: 

• Excessive charges of hidden fees. 
• Lack of transparency on terms. 
• Applicazione rigorosa della legge  

Se il tribunale dovesse acconsentire, potrà esercitare poteri molto ampi, tra cui: 

• Modifica dei termini dell'accordo. 
• Riduzione dell’indebitamento del mutuatario. 
• Releasing or modifying security.  

Even if the loan is unregulated, reputational risk means lenders need to be cautious about how terms are presented and enforced.  

Amministrazione controllata e vendite a prezzo inferiore al valore di mercato 

Lenders commonly appoint LPA receivers once a borrower defaults. The receiver’s job is to take control of the property and sell it to recover the debt. 

Borrowers often challenge receivership on grounds such as: 

• L'appuntamento non era valido. 
• I curatori fallimentari non sono riusciti a commercializzare adeguatamente l'immobile.  
• L'immobile è stato venduto a un prezzo inferiore al suo valore.  

The principal duty of the receiver is to preserve and (assuming the receiver has power to do so) realise the assets to which they are appointed, in order to repay the liabilities of the chargor secured by the charge. 

I curatori fallimentari devono agire in buona fede e adottare misure ragionevoli per ottenere il miglior prezzo ragionevolmente ottenibile, ma si noti che non sono garanti del prezzo “migliore possibile”. La giurisprudenza, ad esempio, Medforth contro Blake e Silven Properties contro RBS confermare che i destinatari godono di ampia discrezionalità, purché agiscano in modo ragionevole.  

Un curatore fallimentare non può assumere un ruolo passivo, ma deve impegnarsi attivamente nella gestione e nella liquidazione dei beni, con l’obiettivo di estinguere i debiti garantiti (Silven Properties). 

In fulfilling their duties, the receiver must act with reasonable competence (Medforth v Blake). What is reasonable volontà depend, in part, on the circumstances of the particular receivership. For example, if appointed to assets of a specialist nature, for which there is a small market of experts, the reasonably competent receiver will seek specialist advice and assistance in marketing and selling the assets to ensure that the market is properly exploited. 

Although free to choose when to sell the receivership assets, having made the decision to sell, the receiver must take reasonable steps to obtain the best price possible at the time of sale (Downsview Nominees Ltd). 

The receiver cannot discharge their duty to obtain the true market value of the assets by delegating the marketing and sale of the property to an adviser. Accordingly, if an adviser provides negligent advice as to the value of the charged assets, the adviser risks putting the receiver in breach of their duty to the chargor (American Express). 

Dichiarazioni false e condotta degli intermediari 

Disputes often arise around the way the loan was sold. Borrowers may claim they were told refinancing would be straightforward, when in fact it was not, or that fees or charges were not properly explained, or interest rates were unclear or misleading.  

Where brokers or intermediaries are involved, questions can arise about who is responsible for any misstatements. Borrowers may have claims against brokers as well as lenders.  

Questioni relative alla valutazione 

I finanziatori che concedono prestiti con garanzia ipotecaria solitamente si basano sulle valutazioni immobiliari prima di erogare i fondi. Se tali valutazioni sono eccessivamente ottimistiche, possono verificarsi delle perdite. Possono quindi insorgere controversie: 

• I finanziatori possono intentare azioni legali contro i periti per negligenza. 
• Borrowers may argue they relied on an inflated valuation when entering the loan. 

These disputes often require expert evidence and can become complex quickly.  

Principi giuridici da tenere presenti 

• Tassi di interesse di mora: per quanto riguarda i principi giuridici relativi alla questione se una clausola relativa agli interessi di mora costituisca una penale inapplicabile, la Corte Suprema ha approvato un criterio in tre fasi nella causa Cavendish Square Holding BV contro Talal El Makdessi (Rev 3) [2015] UKSC 67: 

Una clausola di risarcimento forfettario non costituirà una penale inapplicabile, a condizione che: (1) si tratti di un obbligo accessorio derivante da una violazione del contratto (si tratta di una questione preliminare); (2) la clausola sia volta a tutelare un interesse legittimo che la parte innocente ha nell’adempimento dell’obbligo principale; (3) e la clausola non sia estorsiva, esorbitante o iniqua.  

• Arrears run from default: Once default interest kicks in, liabilities can rise quickly. 
• I doveri dei curatori fallimentari sono limitati ma concreti: devono agire in buona fede e ottenere il giusto valore di mercato, ma non sono tenuti ad attendere l’“acquirente perfetto”.  
• Il rapporto iniquo costituisce un vero e proprio strumento: nel caso dei prestiti regolamentati, i tribunali dispongono di ampi poteri per intervenire nei casi in cui il rapporto sia stato iniquo.  

The operation of these provisions has been most helpfully summarised in the speech of Lord Leggatt JSC in Smith v Royal Bank of Scotland plc [2024] AC 955 at [12]-[29]. In summary: 

(1) Il tribunale deve stabilire se sia iniquo il rapporto derivante dal contratto (piuttosto che il contratto stesso).  

(2) La questione è se il rapporto sia iniquo al momento in cui viene presa la decisione, anche se il rapporto è già cessato (cosa che nel caso di specie non è avvenuta).  

(3) L’attenzione deve concentrarsi sul fatto che il rapporto sia iniquo a causa di una o più delle tre circostanze di cui alla sezione 140A, che ho illustrato al paragrafo 148 sopra. Si tratta di possibili cause di iniquità estremamente ampie e non vi è alcuna restrizione riguardo agli elementi che il tribunale può prendere in considerazione nel decidere se il rapporto sia iniquo nei confronti del debitore, a condizione che il tribunale li ritenga rilevanti.  

(4) Il tribunale deve prendere in considerazione l’intera storia del rapporto, risalendo non solo alla stipula del contratto di credito, ma anche a qualsiasi atto o omissione rilevante del creditore precedente alla stipula di tale contratto o di qualsiasi contratto ad esso correlato.  

(5) The court has a very wide remedial discretion, where a determination of unfair relationship is made, in deciding what order, if any, to make. The aim is to remove the cause(s) of the unfairness which the court has identified, and to reverse any damaging financial consequences to the debtor of that unfairness, so that the relationship as a whole can no longer be regarded as unfair. 

Cosa dovrebbero fare i mutuatari 

• Act early: if repayment looks difficult or there are problems with the planned exit, engage with the lender before default. Silence usually accelerates enforcement. 
• Esamina le condizioni del prestito: verifica la formulazione relativa agli interessi, alle commissioni e ai diritti di esecuzione.  
• Conserva le prove: se un intermediario o un istituto di credito ti ha fatto delle promesse, prendine nota.  
• Seek advice: some loans may be regulated, opening aggiuntivo protections. Legal advice is vital before disputing terms or enforcement.  
• Si consideri la possibilità di una negoziazione: concordare condizioni riviste potrebbe essere più realistico che ricorrere al contenzioso, mentre gli interessi continuano ad accumularsi.  

Cosa dovrebbero fare gli istituti di credito 

• Siate trasparenti: indicate chiaramente fin dall’inizio tutte le commissioni, i tassi di interesse e i diritti di esecuzione. 
• Conservare la documentazione: tenere traccia per iscritto di ciò che è stato comunicato al mutuatario e delle informazioni da lui fornite.  
• Agite con cautela: procedere troppo in fretta o con eccessiva severità può fornire ai mutuatari argomenti a sostegno di un’eventuale denuncia di ingiustizia.  
• Ricorrere a destinatari affidabili: per ridurre al minimo le difficoltà nell'esecuzione e i rischi legati al valore di vendita. 
• Get early legal input: especially where multiple securities, personal guarantees, or cross-defaults are involved.  

Domande frequenti 

I prestiti ponte sono sempre soggetti a regolamentazione? 

No. Molti non sono soggetti a regolamentazione, soprattutto quando il mutuatario è una società o il prestito è destinato a fini commerciali. Tuttavia, alcuni prestiti destinati ai consumatori sono regolamentati dall’Autorità per la condotta finanziaria (FCA), principalmente ai sensi del Financial Services and Markets Act 2000 (Regulated Activities) Order 2001 e del Consumer Credit Act.  

È possibile contestare gli interessi di mora? 

Sì, in determinati casi. I tribunali possono, in determinate circostanze, dichiarare nulle le clausole che siano penalizzanti o inique. 

È possibile impedire ai destinatari di vendere? 

A volte. I mutuatari possono adire il tribunale per impugnare le nomine o le vendite, ma la possibilità di ottenere l’annullamento della nomina dipende dalle circostanze specifiche di ciascun caso.  

I destinatari devono ottenere il miglior prezzo di vendita possibile? 

No, ma devono agire in buona fede e adottare misure ragionevoli per ottenere il giusto valore di mercato. 

Un mutuatario può ritardare l'esecuzione? 

In alcuni casi, i mutuatari possono rivolgersi al tribunale per contestare clausole abusive o l’esecuzione del credito. Tuttavia, i tempi previsti per i prestiti ponte sono molto stretti, pertanto è necessario richiedere consulenza con urgenza.  

 What happens if the property is sold for less than the lease? 

Il mutuatario rimane solitamente responsabile di eventuali ammanchi, oltre che delle spese e degli interessi, a meno che i termini non vengano modificati tramite negoziazione o ordinanza del tribunale. 

Conclusione 

Bridging loans serve a real commercial purpose, but they are unforgiving products. For borrowers, default can quickly spiral into large debts. For lenders, aggressive enforcement carries litigation risks.  

Le controversie in questo ambito ruotano spesso attorno alle clausole scritte in piccolo del contratto di prestito, al comportamento del creditore o dei curatori fallimentari e alla natura regolamentata o meno del prestito. Entrambe le parti necessitano di una consulenza chiara e tempestiva per tutelare la propria posizione.  

At Ronald Fletcher Baker, we have acted for both borrowers and lenders in bridging loan disputes, including litigating claims about enforcement and unfair terms. If you are facing a dispute over a bridging loan, our Contenzioso immobiliare team is here to help. 

Questioni di contenzioso immobiliare: Contattateci 

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department and David Burns is the senior litigation Partner. 

For enquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk oppure per telefono al numero 0203 947 8892 oppure contattando David Burns all'indirizzo D.Burns@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0207 467 5751.