Il diritto di prelazione: Informazioni chiave per locatori e inquilini

Il diritto di prelazione ai sensi del Legge sui rapporti tra proprietari e inquilini del 1987 (la “Legge del 1987”) concede agli inquilini aventi diritto la possibilità di acquistare la propria abitazione prima che il proprietario la venda a terzi o sul mercato libero. 

La legge del 1987 è un labirinto di norme e obblighi, complessi e con implicazioni di portata più ampia di quanto la maggior parte delle persone creda. Se sei un locatore e non rispetti la legge del 1987, rischi sanzioni sia civili che penali, che possono includere una multa salata. È un errore comune pensare che la legge del 1987 si applichi solo quando un locatore intende vendere il proprio immobile. In realtà, gli obblighi del locatore relativi al diritto di prelazione possono applicarsi in vari scenari (proposte di cessione), tra cui: 

• Se sei il proprietario di un condominio e desideri vendere la proprietà all'asta o a terzi. 
• Se sei il proprietario di un edificio a destinazione mista che concede in locazione lo spazio aereo. 
• Se sei il proprietario di un edificio residenziale o ad uso misto e stai concedendo un atto di modifica per includere ulteriori locali, come ad esempio spazi comuni o spazi aerei. 
• Se sei il proprietario e il tuo inquilino ti restituisce il contratto di locazione. 

In questo articolo a forma di domande e risposte, affrontiamo sei domande frequenti sul diritto di prelazione per fare chiarezza sui diritti, sugli obblighi e sulla procedura, sia che tu sia un locatore o un inquilino. 

Questo articolo è una guida generale. Ti invitiamo a contattare Juni Jamtli a j.jamtli@rfbelgal.co.uk, Victoria Huxley a v.huxley@rfblegal.co.uk, o Ben Frost a b.frost@rfblegal.co.uk in caso di domande.

1. Che cos'è il diritto di prelazione? 

Il diritto di prelazione è un diritto previsto dalla legge che consente agli inquilini aventi diritto di acquistare l'immobile che il locatore intende vendere o cedere, impedendo che esso venga ceduto all'acquirente designato dal locatore o messo all'asta. Ai sensi della legge del 1987, per poter esercitare tale diritto è necessario soddisfare determinati requisiti. 

Ai sensi della legge del 1987, gli inquilini non possono obbligare il proprietario a vendere loro la proprietà. Se sei un inquilino e desideri ricevere consulenza su come acquisire la piena proprietà attraverso la procedura di affrancamento obbligatorio, non esitare a contattarci. 

2. Il diritto di prelazione si applica al mio caso? 

La legge del 1987 si applica al locatore, sia esso proprietario pieno o locatore intermedio che cede la propria quota di proprietà. In generale, qualora vi siano più locatori, solo la cessione da parte del locatore immediato degli inquilini rientra nell'ambito di applicazione della legge del 1987. 

Il diritto di prelazione è a beneficio degli ‘inquilini aventi diritto’, ovvero, in genere, coloro che hanno stipulato contratti di locazione a lungo termine in edifici residenziali composti da appartamenti, fatte salve alcune eccezioni. 

Se sei titolare di un contratto di locazione di 99 anni in un condominio, molto probabilmente sei un inquilino avente diritto. Ciò significa che, qualora il proprietario decidesse di vendere l'immobile e venisse attivato il diritto di prelazione, avrai il diritto di acquistare l'immobile, insieme agli altri locatari del condominio. 

3. Quando si applica il diritto di prelazione? 

Tale diritto può sorgere quando il locatore intende disporre del proprio immobile o di una parte di esso. Tali disposizioni non si limitano alle sole vendite a titolo oneroso, ma possono applicarsi anche nei casi in cui il locatore intenda cedere l'immobile o parte di esso a titolo gratuito o in cambio di un altro corrispettivo. 

In qualità di locatore o locatario, è importante sapere che esistono delle eccezioni non contemplate dalla legge del 1987, denominate ‘cessioni esenti’, come ad esempio il caso in cui il locatore doni il proprio immobile a un membro della propria famiglia o a un ente di beneficenza. 

Il locatore dovrebbe assicurarsi di verificare se la cessione proposta rientri nell'ambito di applicazione della legge del 1987 prima di intraprendere qualsiasi azione in merito alla cessione stessa. Se la cessione non è esente, il locatore deve notificare un avviso ai sensi della Sezione 5 della legge del 1987 (“Avviso ai sensi della Sezione 5”) nei confronti degli inquilini aventi diritto. 

La comunicazione ai sensi della Sezione 5 deve contenere i dettagli relativi all'immobile, al prezzo e alle altre condizioni rilevanti della vendita proposta. Se il locatore omette di includere le informazioni necessarie o se queste non sono accurate, la comunicazione ai sensi della Sezione 5 potrebbe essere considerata non valida. Se, in qualità di locatore, non hai notificato correttamente un avviso ai sensi della Sezione 5 valido ai tuoi inquilini, probabilmente non avrai adempiuto ai tuoi obblighi ai sensi della Legge del 1987. 

4. Non ho rispettato il diritto di prelazione: cosa mi aspetta? 

Se sei un locatore e non hai notificato un avviso valido ai sensi della Sezione 5, o non hai comunque ottemperato alla legge del 1987, prima di disporre della tua proprietà, rischi di andare incontro sia a (1) un'azione civile sia a (2) un procedimento penale. Queste sanzioni sono severe e possono comportare una multa salata. 

Fino a poco tempo fa, avremmo potuto dirvi che non era mai stato avviato alcun procedimento penale ai sensi della legge del 1987. Ora le cose sono cambiate e recentemente abbiamo assistito al primo caso in cui un ente locale per l’edilizia popolare ha emesso un mandato di comparizione (un ordine di presentarsi in tribunale) nei confronti di un locatore. Sebbene questo caso non abbia portato a un procedimento penale, costituisce un monito per i proprietari: devono rispettare la legge del 1987 o andare incontro a procedimenti penali e sanzioni civili. 

5. Se non ho rispettato il diritto di prelazione, il trasferimento della proprietà sarà comunque valido? 

Qualsiasi atto di alienazione da te compiuto, in qualità di locatore, anche in violazione degli obblighi previsti dalla legge del 1987, rimarrà valido. Ciò significa che il futuro acquirente otterrà comunque il pieno titolo di proprietà dell'immobile e potrà trasferirlo a sua volta. 

È tuttavia importante sottolineare che gli inquilini aventi diritto dell'immobile potrebbero vantare diritti successivi nei confronti del nuovo acquirente o dei suoi successori, al fine di ottenere l'immobile alle stesse condizioni previste per il nuovo acquirente. Il prezzo potrebbe risultare notevolmente inferiore al valore patrimoniale dell'immobile in quel momento. 

Se state per acquistare un condominio residenziale o un immobile ad uso misto, è opportuno che voi e il vostro consulente legale vi informiate adeguatamente sulla situazione dell'immobile e sull'adempimento degli obblighi da parte del proprietario prima di impegnarvi nella transazione. 

Gli inquilini più accorti potrebbero voler esaminare la storia degli interessi del proprio locatore per stabilire se abbiano la possibilità di acquisire l'immobile sulla base di precedenti inadempienze. Il diritto degli inquilini aventi diritto nei confronti di un acquirente o dei suoi successori può venir meno qualora la legge del 1987 non sia più applicabile all’immobile o qualora gli inquilini ritardino nel dare il preavviso richiesto. 

6. Gli inquilini possono rinunciare ai miei obblighi derivanti dal diritto di prelazione? 

In linea di massima, se si applica la legge del 1987, il locatore è tenuto a rispettarla, anche se è a conoscenza del fatto che gli inquilini non intendono acquisire l'immobile. Esiste il rischio che qualsiasi tentativo di rinuncia o cessione del proprio diritto tramite consenso firmato o lettera non sia sufficiente. Le parti non possono ‘rinunciare’ ai diritti previsti dalla legge del 1987.