The Right of First Refusal sotto il Legge sui rapporti tra proprietari e inquilini del 1987 (the “1987 Act”) grants qualifying tenants an option to purchase their home before the landlord sells it to a third party or on the open market.
The 1987 Act is a maze of rules and obligations, which are complicated and have farther-reaching implications than most people realise. If you are a landlord and fail to comply with the 1987 Act, you risk both civil e criminal sanctions, which can include a hefty fine. It is a common misconception that the 1987 Act only applies when a landlord is proposing to sell their proprietà. In fact, a landlord’s obligations relating to the right of first refusal can apply in various scenarios (proposed disposals), including:
- If you are a landlord of a block of flats and you want to sell the freehold at auction, or to a third party.
- If you are the landlord of a mixed-use building granting a lease of the airspace.
- If you are the landlord of a residenziale or mixed-use building granting a deed of variation to include further premises, such as hallway space or airspace.
- Se sei il proprietario e il tuo inquilino ti restituisce il contratto di locazione.
In this Q&A article, we address six common questions about the Right of First Refusal to demystify the rights and obligations and the process, whether you are a landlord or a tenant.
Questo articolo è una guida generale. Ti invitiamo a contattare Juni Jamtli a j.jamtli@rfbelgal.co.uk, Victoria Huxley a v.huxley@rfblegal.co.uk, o Ben Frost a b.frost@rfblegal.co.uk in caso di domande.
1. Che cos'è il diritto di prelazione?
The Right of First Refusal is a statutory right allowing qualifying tenants to acquire the property which their landlord is proposing to sell or dispose of, instead of it going to the landlord’s proposed purchaser or up for auction. There are requirements which must be met under the 1987 Act for the right to be engaged.
Tenants cannot compel their landlord to sell their interest to them under the 1987 Act. If you are a Tenant and would like advice on acquiring your freehold under the compulsory enfranchisement process, please get in touch.
2. Il diritto di prelazione si applica al mio caso?
The 1987 Act applies to the landlord, whether they are a freeholder or an intermediate landlord disposing of their interest in the property. Generally, where there is more than one landlord, it is only the disposal by the immediate landlord of the tenants which volontà be caught by the 1987 Act.
Il diritto di prelazione è a beneficio degli ‘inquilini aventi diritto’, ovvero, in genere, coloro che hanno stipulato contratti di locazione a lungo termine in edifici residenziali composti da appartamenti, fatte salve alcune eccezioni.
Se sei titolare di un contratto di locazione di 99 anni in un condominio, molto probabilmente sei un inquilino avente diritto. Ciò significa che, qualora il proprietario decidesse di vendere l'immobile e venisse attivato il diritto di prelazione, avrai il diritto di acquistare l'immobile, insieme agli altri locatari del condominio.
3. Quando si applica il diritto di prelazione?
The right may be triggered when the landlord intends to dispose of their property or a part of their property. Such disposals are not limited to sales for money only and may also apply where the landlord intends to transfer the property or part thereof for free, or for other compensation.
In qualità di locatore o locatario, è importante sapere che esistono delle eccezioni non contemplate dalla legge del 1987, denominate ‘cessioni esenti’, come ad esempio il caso in cui il locatore doni il proprio immobile a un membro della propria famiglia o a un ente di beneficenza.
Il locatore dovrebbe assicurarsi di verificare se la cessione proposta rientri nell'ambito di applicazione della legge del 1987 prima di intraprendere qualsiasi azione in merito alla cessione stessa. Se la cessione non è esente, il locatore deve notificare un avviso ai sensi della Sezione 5 della legge del 1987 (“Avviso ai sensi della Sezione 5”) nei confronti degli inquilini aventi diritto.
The Section 5 Notice should provide details of the property, the price, and other relevant terms of the proposed sale. If the landlord fails to include the necessary information or the information is not accurate, then the Section 5 Notice may be invalid. If you as a landlord have failed to properly serve a valid Section 5 Notice on your tenants, then you will likely not have complied with your obligations under the 1987 Act.
4. Non ho rispettato il diritto di prelazione: cosa mi aspetta?
If you are a landlord and you have failed to serve a valid Section 5 Notice, or otherwise comply with the 1987 Act, before disposing of your property then you risk facing both (1) a civil action and (2) a criminal prosecution. These sanctions are harsh and may include a hefty fine.
Not long ago, we would have been able to tell you that there had never been a criminal prosecution under the 1987 Act. This is no longer the case and we have recently seen the first case where a local housing authority issued a summons (an order to attend court) against a landlord. While this case did not lead to prosecution, it is a cautionary tale for landlords that they must comply with the 1987 Act or face prosecution and civil sanctions.
5. Se non ho rispettato il diritto di prelazione, il trasferimento della proprietà sarà comunque valido?
Qualsiasi atto di alienazione da te compiuto, in qualità di locatore, anche in violazione degli obblighi previsti dalla legge del 1987, rimarrà valido. Ciò significa che il futuro acquirente otterrà comunque il pieno titolo di proprietà dell'immobile e potrà trasferirlo a sua volta.
È tuttavia importante sottolineare che gli inquilini aventi diritto dell'immobile potrebbero vantare diritti successivi nei confronti del nuovo acquirente o dei suoi successori, al fine di ottenere l'immobile alle stesse condizioni previste per il nuovo acquirente. Il prezzo potrebbe risultare notevolmente inferiore al valore patrimoniale dell'immobile in quel momento.
Se state per acquistare un condominio residenziale o un immobile ad uso misto, è opportuno che voi e il vostro consulente legale vi informiate adeguatamente sulla situazione dell'immobile e sull'adempimento degli obblighi da parte del proprietario prima di impegnarvi nella transazione.
Prudent tenants may wish to look at the history of their landlord’s interest to determine whether they have an opportunity to acquire the property based on historic failures. The right of the qualifying tenants against a purchaser or their successor(s) may be lost where the 1987 Act no longer applies to the property or where the tenants delay in proceeding with the required notice.
6. Gli inquilini possono rinunciare ai miei obblighi derivanti dal diritto di prelazione?
In linea di massima, se si applica la legge del 1987, il locatore è tenuto a rispettarla, anche se è a conoscenza del fatto che gli inquilini non intendono acquisire l'immobile. Esiste il rischio che qualsiasi tentativo di rinuncia o cessione del proprio diritto tramite consenso firmato o lettera non sia sufficiente. Le parti non possono ‘rinunciare’ ai diritti previsti dalla legge del 1987.
