Potenziale riforma delle proroghe dei contratti di locazione e dell'affrancamento collettivo nell'ambito della legge di riforma dei contratti di locazione e dei diritti di proprietà.

The Government first indicated that they are looking into the potential of overhauling the current leasehold enfranchisement process back in 2017 when it asked the Law Commission to review certain areas of leasehold.

Facciamo un salto in avanti al gennaio 2021: un comunicato stampa del governo ha annunciato che l’esecutivo intendeva apportare modifiche significative al sistema attuale, adottando molte delle modifiche proposte dalla Law Commission nella sua risposta. Il comunicato stampa si è concentrato sugli emendamenti che, secondo quanto affermato, renderebbero il processo “più equo” per il locatario.

Il panorama dei contratti di locazione di lunga durata

Da oltre tre decenni, il Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 has governed leasehold enfranchisement. This legislation, however, has been a source of contention. Critics argue that the cost of extending a leaseholder’s lease was too high and that unwary purchasers of what appeared to be long leaseholds such as 99 years, would soon have to pay potentially significant sums to extend their lease.

Generally, the process has been considered favourable to the landlord as:

(1) otterrebbero premi potenzialmente significativi, soprattutto una volta che la durata del contratto di locazione scendesse al di sotto degli 80 anni, poiché ciò determinerebbe un ‘valore di aggrega’;

(2) il locatario era tenuto a pagare le spese processuali ragionevoli sostenute dal locatore.

L'iniziativa del governo: il progetto di legge sulla riforma dei diritti di locazione e di proprietà immobiliare

Alla fine del 2023, il governo ha reso noto il bozza di legge sulla riforma dei diritti di locazione e di proprietà, currently navigating its way through the Committee Stage. The Bill would make the following key amendments to the current leasehold enfranchisement system:

– Eliminare il requisito dei 2 anni di proprietà a carico del locatario per avviare la procedura;

– Aumentare la durata obbligatoria da 90 anni a ben 990 anni;

– Eliminare l’obbligo per il locatario di pagare il ‘valore di matrimonio’;

– Eliminare la possibilità per il locatore di recuperare i propri costi dal locatario nella maggior parte dei casi.

Affrancamento collettivo

The proposed amendments extend beyond individual leaseholders. Collective enfranchisement, particularly in mixed-use buildings, is also in for reform:

– The percentage limit of non-residential areas in mixed-use buildings that would prevent the residenziale leaseholds from buying il freehold increase from 25% to 50%;

– Il proprietario può essere obbligato a riprendere in locazione gli appartamenti dell’edificio che non partecipano all’operazione, il che ridurrebbe il premio totale da pagare.

Il braccio di ferro: proprietari contro inquilini

While these reforms bring a breath of fresh air for leaseholders, landlords may not be as thrilled. It is predicted that landlord lobbies may well put pressure on the Government to make amendments, especially about the effective abolition of marriage value. Some landlords volontà have bought proprietà e paid higher amounts based on the future premiums that would be received by leaseholders. They are now potentially set to lose out on considerable premiums with no compensation. There are questions as to whether this would go against the rights of the landlord, and this could potentially lead to litigation in this area.

Il dilemma dei locatari

I locatari si trovano ora di fronte a un dilemma. La prospettiva di attendere l’entrata in vigore di queste riforme, assicurandosi una proroga più lunga e risparmiando potenzialmente sui canoni, è allettante. Tuttavia, l’incertezza riguardo alla data di entrata in vigore di tali modifiche e alla conformità della versione definitiva rispetto all’attuale bozza suscita preoccupazioni. Aspettare potrebbe addirittura comportare un aumento dei canoni nell’ambito del sistema attuale.

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Ulteriori informazioni

• Autore della notizia: Ben Frost