Potenziale riforma delle proroghe dei contratti di locazione e dell'affrancamento collettivo nell'ambito della legge di riforma dei contratti di locazione e dei diritti di proprietà.

Il Governo aveva già segnalato, nel 2017, di voler valutare la possibilità di rivedere l’attuale procedura di acquisizione della proprietà dei beni in locazione, quando aveva chiesto alla Commissione giuridica di esaminare alcuni aspetti relativi alla locazione.

Facciamo un salto in avanti al gennaio 2021: un comunicato stampa del governo ha annunciato che l’esecutivo intendeva apportare modifiche significative al sistema attuale, adottando molte delle modifiche proposte dalla Law Commission nella sua risposta. Il comunicato stampa si è concentrato sugli emendamenti che, secondo quanto affermato, renderebbero il processo “più equo” per il locatario.

Il panorama dei contratti di locazione di lunga durata

Da oltre tre decenni, il Riforma delle locazioni, legge sugli alloggi e lo sviluppo urbano del 1993 ha disciplinato l'estensione dei contratti di locazione. Tale normativa, tuttavia, è stata fonte di controversie. I critici sostengono che il costo dell'estensione del contratto di locazione fosse troppo elevato e che gli acquirenti poco accorti di quelli che sembravano contratti di locazione a lungo termine, ad esempio di 99 anni, si sarebbero presto trovati a dover pagare somme potenzialmente ingenti per estendere il proprio contratto.

In generale, tale procedura è stata ritenuta vantaggiosa per il locatore in quanto:

(1) otterrebbero premi potenzialmente significativi, soprattutto una volta che la durata del contratto di locazione scendesse al di sotto degli 80 anni, poiché ciò determinerebbe un ‘valore di aggrega’;

(2) il locatario era tenuto a pagare le spese processuali ragionevoli sostenute dal locatore.

L'iniziativa del governo: il progetto di legge sulla riforma dei diritti di locazione e di proprietà immobiliare

Alla fine del 2023, il governo ha reso noto il bozza di legge sulla riforma dei diritti di locazione e di proprietà, attualmente in fase di discussione in commissione. Il disegno di legge introdurrebbe le seguenti modifiche fondamentali all’attuale sistema di acquisto della proprietà dei beni in locazione:

– Eliminare il requisito dei 2 anni di proprietà a carico del locatario per avviare la procedura;

– Aumentare la durata obbligatoria da 90 anni a ben 990 anni;

– Eliminare l’obbligo per il locatario di pagare il ‘valore di matrimonio’;

– Eliminare la possibilità per il locatore di recuperare i propri costi dal locatario nella maggior parte dei casi.

Affrancamento collettivo

Le modifiche proposte non si limitano ai singoli locatari. Anche l’acquisizione collettiva del diritto di proprietà, in particolare negli edifici a destinazione mista, sarà oggetto di riforma:

– Il limite percentuale delle aree non residenziali negli edifici a destinazione mista, che impedirebbe ai locatari residenziali di acquistare la proprietà, aumenta da 25% a 50%;

– Il proprietario può essere obbligato a riprendere in locazione gli appartamenti dell’edificio che non partecipano all’operazione, il che ridurrebbe il premio totale da pagare.

Il braccio di ferro: proprietari contro inquilini

Sebbene queste riforme rappresentino una boccata d’aria fresca per i locatari, i proprietari potrebbero non esserne altrettanto entusiasti. Si prevede che le associazioni di categoria dei proprietari potrebbero esercitare pressioni sul Governo affinché apporti delle modifiche, in particolare riguardo all’effettiva abolizione del “marriage value”. Alcuni proprietari avranno acquistato immobili pagando importi più elevati sulla base dei premi futuri che sarebbero stati percepiti dai locatari. Ora rischiano potenzialmente di perdere premi considerevoli senza alcun risarcimento. Ci si chiede se ciò possa andare a discapito dei diritti dei proprietari, il che potrebbe potenzialmente portare a contenziosi in questo ambito.

Il dilemma dei locatari

I locatari si trovano ora di fronte a un dilemma. La prospettiva di attendere l’entrata in vigore di queste riforme, assicurandosi una proroga più lunga e risparmiando potenzialmente sui canoni, è allettante. Tuttavia, l’incertezza riguardo alla data di entrata in vigore di tali modifiche e alla conformità della versione definitiva rispetto all’attuale bozza suscita preoccupazioni. Aspettare potrebbe addirittura comportare un aumento dei canoni nell’ambito del sistema attuale.

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Ulteriori informazioni

• Autore della notizia: Ben Frost