La fine della Sezione 21: cosa devono aspettarsi proprietari e inquilini

Da oltre tre decenni, la Sezione 21 dell’Housing Act del 1988 consente ai locatori di contratti di locazione a breve termine garantiti (AST) di riottenere il possesso dell’immobile senza dover dimostrare la colpa dell’inquilino. Il panorama sta per cambiare. Il disegno di legge sui diritti degli inquilini (Renters’ Rights Bill, “il disegno di legge”) è nelle fasi finali dell’iter parlamentare e, una volta entrato in vigore, abolirà la Sezione 21 e porterà il settore verso un sistema unico di contratti di locazione periodici con motivi di recupero del possesso rafforzati ai sensi della Sezione 8.

Prima di guardare al futuro, è fondamentale fare chiarezza sulla normativa vigente. Al 22 agosto 2025, la Sezione 21 rimane in vigore. Il disegno di legge ha completato la terza lettura alla Camera dei Lord il 21 luglio 2025 e tornerà alla Camera dei Comuni per l’esame degli emendamenti dei Lord dopo la pausa estiva, all’inizio di settembre. L’approvazione reale è prevista per questo autunno, con entrata in vigore probabile all’inizio del 2026, ma la data esatta non è ancora stata fissata.

La situazione attuale: come funziona la Sezione 21 (normativa vigente)

Un avviso valido ai sensi della Sezione 21 (Modulo 6A) offre comunque al locatore un percorso burocratico per ottenere il possesso dell’immobile, spesso tramite la procedura accelerata (senza udienza, salvo diversa indicazione). Affinché sia valido, il locatore deve soddisfare una serie di prerequisiti e termini previsti dalla legge, tra cui:

• Preavviso minimo: almeno due mesi.
• Prima data di inizio del servizio: non entro i primi 4 mesi di locazione.
• In genere è necessario avviare il procedimento entro 6 mesi dalla notifica (oppure entro 4 mesi dalla scadenza del termine di preavviso, qualora sia richiesto un termine di preavviso più lungo).
• Cauzione: custodire la cauzione e fornire le informazioni previste.
• Documenti: presentare un certificato di sicurezza del gas in corso di validità, l’EPC e l’attuale guida “How to Rent” (all’inizio del contratto o al momento del rinnovo, ai sensi del Regolamento del 2015). I tribunali possono comunque accettare un certificato di sicurezza del gas presentato in ritardo, a condizione che venga consegnato prima della notifica ai sensi della Sezione 21 (vedi Trecarrel House).
• Licenze: essere in possesso di tutte le licenze necessarie.

Nel procedimento accelerato, l’udienza ha luogo solo se il giudice la disponga; in caso contrario, la controversia viene risolta sulla base degli atti. Se i locatori chiedono anche il pagamento degli arretrati di affitto, devono seguire il procedimento ordinario.

Perché la Sezione 21 sta per essere abolita

 Il motore di questa politica è la sicurezza del diritto di locazione: eliminare la minaccia di sfratti arbitrari “senza giusta causa”, consentire agli inquilini di opporsi alle pratiche scorrette e modernizzare gli standard di locazione. La guida del Governo conferma che il disegno di legge abroga la Sezione 21 e sostituisce i contratti a durata determinata con un unico sistema a scadenza periodica.

Cosa sostituisce l'articolo 21 ai sensi del disegno di legge sui diritti degli inquilini

• Un unico sistema di contratti di locazione a tempo determinato: tutti i contratti di locazione garantiti saranno a tempo determinato. Gli inquilini potranno rescindere il contratto dando un preavviso di due mesi e i locatori dovranno avvalersi dei motivi previsti dalla Sezione 8 per riottenere il possesso dell’immobile. Il Governo intende attuare questa misura in un’unica fase, anziché in modo graduale.
• Ampliamento e chiarimento dei motivi previsti dalla Sezione 8: il disegno di legge mantiene un approccio basato sui motivi (obbligatori e discrezionali), ma lo aggiorna e lo amplia. Tra le proposte principali figurano:

1. Vendita o trasloco del locatore: motivi espressi per riottenere il possesso dell’immobile al fine di venderlo o per consentire al locatore (o a un familiare stretto) di trasferirvisi. All’inizio del contratto di locazione è previsto un periodo di tutela di 12 mesi durante il quale tali motivi non possono essere invocati, e i locatori devono dare un preavviso di quattro mesi qualora intendano avvalersene.
2. Gravi morosità nell’affitto (motivo n. 8): la soglia è stata aumentata a tre mesi di morosità e il termine di preavviso per i motivi legati alla morosità è stato esteso a quattro settimane.
3. Ritardi ripetuti nel pagamento dell’affitto: un nuovo motivo di sfratto obbligatorio per gli inquilini che abbiano accumulato due mesi di morosità in tre occasioni distinte nell’arco di tre anni, anche se il debito è stato estinto in sede di udienza.
4. Sfratti “di nascosto”: misure di tutela contro l’utilizzo di aumenti degli affitti superiori a quelli di mercato per costringere gli inquilini ad andarsene, con la supervisione del Tribunale

• Riforme più ampie a corredo delle norme sul possesso: il disegno di legge introduce inoltre un difensore civico per il settore degli affitti privati (PRS), una banca dati dedicata a tale settore, restrizioni alle aste per l’assegnazione degli alloggi in affitto, un rafforzamento degli obblighi previsti dalla normativa “Decent Homes” e la possibilità di richiedere di tenere animali domestici, richiesta che non potrà essere rifiutata senza motivo valido (con la possibilità di stipulare un’assicurazione contro i danni causati dagli animali).

Si prega di notare che queste misure non sono ancora in vigore e che i dettagli definitivi potrebbero ancora subire modifiche prima dell'approvazione reale e dell'entrata in vigore.

Calendario: quando terminerà effettivamente la Sezione 21?

21 luglio 2025: il disegno di legge ha superato la terza lettura alla Camera dei Lord

Inizio settembre 2025: ritorno alla Camera dei Comuni per l’esame degli emendamenti della Camera dei Lord

Approvazione reale: prevista per l'autunno 2025 (non confermata)

Avvio: si prevede un avvio unico all’inizio del 2026 (il governo indica un’attuazione in un’unica fase, ma non ha ancora fissato la data)

Fino all'entrata in vigore della nuova normativa, i proprietari possono ancora avvalersi della Sezione 21, purché siano soddisfatti tutti i requisiti.

Cosa significa questo in pratica

Per i locatori

• Niente più Sezione 21: si procederà ai sensi della Sezione 8. La procedura accelerata prevista dalla Sezione 21 verrà meno e la maggior parte delle richieste seguirà l’iter standard, con la presentazione di prove e (di norma) un’udienza.
• Nuova procedura per la vendita o il trasloco: se avete intenzione di vendere o di trasferirvi, la legge prevede le condizioni per farlo, ma solo dopo 12 mesi e con un preavviso di quattro mesi. Organizzate le tempistiche tenendo conto di tali vincoli.
• Strategia in materia di morosità: garantire che i registri contabili siano accurati. La soglia più elevata prevista dal Motivo 8 (3 mesi) e il motivo relativo alla morosità ripetuta influenzeranno la selezione dei casi e la tempistica.
• Conformità: una volta che il sistema sarà operativo, è previsto un controllo più rigoroso delle licenze e dei documenti.

Per gli inquilini

• Maggiore sicurezza: un contratto di locazione periodico di default e la fine dello sfratto “senza giusta causa”.
• Avviso e tutele: più tempo a disposizione dei proprietari che chiedono il riconsegna dell’immobile per venderlo o trasferirvisi. Possibilità di contestare aumenti eccessivi dell’affitto volti a costringere l’inquilino ad andarsene.
• Lo sfratto rimane possibile: gravi o persistenti morosità nell'affitto, comportamenti antisociali e altri motivi possono ancora giustificare lo sfratto.

Misure concrete da adottare subito

Proprietari di casa

1. Documentazione di verifica relativa a ogni contratto di locazione a tempo determinato (AST): conformità del deposito cauzionale, sicurezza degli impianti a gas, certificato di prestazione energetica (EPC), guida “How to Rent”, licenze. La presenza di difetti compromette l’applicabilità della Sezione 21 ai sensi della normativa vigente e indebolisce la credibilità ai sensi della Sezione 8.
2. Pianifica le cessioni: in caso di vendita, tieni conto nella tua tempistica del probabile periodo di tutela di 12 mesi e del preavviso di quattro mesi.
3. Protocolli sui ritardi di pagamento: intervenire tempestivamente in caso di ritardi, documentare accuratamente la situazione e adeguare i reclami alla soglia dei 3 mesi / al nuovo motivo di ritardi ripetuti.
4. Ci si aspetta un lavoro più impegnativo in materia di possesso: organizzare le prove, i verbali di ispezione e i registri delle riparazioni.

Inquilini

1. Conserva la documentazione: segnala per iscritto i problemi relativi alle riparazioni e conserva tutta la documentazione cartacea.
2. Informati sui tempi: se ricevi una notifica ai sensi della Sezione 21 prima dell’inizio del procedimento, continuano ad applicarsi le norme vigenti in materia di preavviso, tempistiche e mezzi di difesa. Chiedi subito consulenza.
3. Bilancio: gli arretrati continueranno a rappresentare un problema rilevante anche dopo la riforma. Se avete difficoltà, chiedete aiuto tempestivamente.

Domande frequenti

La Sezione 21 è già stata abolita?

No, è ancora in vigore oggi. L'abolizione avrà luogo alla data di entrata in vigore del disegno di legge, che non è stata ancora fissata.

Ci sarà una via rapida per ottenere il possesso?

Il percorso accelerato è specifico della Sezione 21. Dopo l’abolizione, si prevede che venga applicato il percorso standard per l’espropriazione ai sensi della Sezione 8 (basato sulle prove, solitamente con un’udienza).

I proprietari possono ancora rientrare in possesso dell'immobile per venderlo o trasferirvisi?

Sì, tramite un nuovo contratto con clausole restrittive: non è possibile recedere nei primi 12 mesi ed è richiesto un preavviso di quattro mesi.

Cosa cambia in caso di morosità?

Il motivo obbligatorio n. 8 viene esteso a tre mesi di morosità. Il preavviso è di quattro settimane ed è stato introdotto un nuovo motivo (obbligatorio) relativo alla morosità ripetuta in circostanze ben definite. La formulazione definitiva sarà confermata al momento dell’entrata in vigore.

Il nostro punto di vista

L'abolizione della Sezione 21 rappresenta un riassetto strutturale. Per i proprietari, il successo dipenderà dal rispetto delle disposizioni e dalla presentazione di prove ai sensi della Sezione 8, in particolare per quanto riguarda gli arretrati e i motivi legati alla vendita o al trasloco. Per gli inquilini, le riforme offrono maggiore stabilità, ma non eliminano la possibilità di sfratto qualora sussistano motivi validi.

Presso lo studio legale Ronald Fletcher Baker, il nostro team specializzato in contenzioso immobiliare fornisce consulenza sia ai locatori che ai locatari in merito alle strategie di recupero del possesso, sia nella fase iniziale (ai sensi della Sezione 21/Sezione 8) che in quella successiva all’avvio della procedura. Se avete bisogno di pianificare una vendita, difendervi da un’azione legale o riorganizzare le vostre procedure relative agli arretrati in vista del cambiamento, possiamo aiutarvi a gestire al meglio la situazione.

Questioni di locatori e inquilini: Contattateci

Ben Lewis è un avvocato associato del dipartimento di contenzioso di RFB. Per richieste di informazioni su questo argomento, si prega di contattare Ben Lewis via e-mail all'indirizzo B.Lewis@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0203 947 8892.