La fine della Sezione 21: cosa devono aspettarsi proprietari e inquilini

For over three decades, Section 21 of the Housing Act 1988 has allowed landlords of assured shorthold tenancies (ASTs) to recover possession without proving tenant fault. The landscape is about to change. The Government’s Renters’ Rights Bill (“the Bill”) is in its final parliamentary stages and, once commenced, volontà abolish Section 21 and move the sector to a single system of periodic tenancies with strengthened possession grounds under Section 8.

Before we look ahead, it’s vital to be clear about today’s law. As at 22 August 2025, Section 21 remains in force. The Bill completed its House of Lords Third Reading on 21 July 2025 and will return to the House of Commons for consideration of Lords’ amendments after summer recess in early September. Royal Assent is widely expected this autumn, with commencement likely in early 2026, but the exact start date has not yet been set.

La situazione attuale: come funziona la Sezione 21 (normativa vigente)

A valid Section 21 notice (Form 6A) still gives a landlord a paperwork-led route to possession, often via the accelerated procedure (no hearing unless directed). To be valid, landlords must meet a checklist of statutory pre-conditions and time limits, including:

• Preavviso minimo: almeno due mesi.
• Prima data di inizio del servizio: non entro i primi 4 mesi di locazione.
• In genere è necessario avviare il procedimento entro 6 mesi dalla notifica (oppure entro 4 mesi dalla scadenza del termine di preavviso, qualora sia richiesto un termine di preavviso più lungo).
• Cauzione: custodire la cauzione e fornire le informazioni previste.
• Documents: serve a valid gas safety certificate, EPC, and the current How to Rent guide (at the start/ renewal, per the 2015 Regulations). Courts can still accept a late gas safety certificate provided it’s given before the Section 21 notice (see Trecarrel House).
• Licenze: essere in possesso di tutte le licenze necessarie.

On the accelerated track, a hearing only occurs if the judge directs one; otherwise the claim is determined on the papers. If landlords also seek rent arrears, they must use the standard route.

Perché la Sezione 21 sta per essere abolita

 The policy driver is security of tenure: to remove the threat of arbitrary “no-fault” eviction, empower tenants to challenge poor practice, and modernise renting standards. The Government’s guide confirms the Bill abolishes Section 21 and replaces fixed terms with a single periodic system.

Cosa sostituisce l'articolo 21 ai sensi del disegno di legge sui diritti degli inquilini

• One system of periodic tenancies: all assured tenancies will be periodic. Tenants can end the tenancy by giving two months’ notice and landlords must rely on Section 8 grounds to recover possession. The Government intends to implement this in one stage, rather than phasing.
• Ampliamento e chiarimento dei motivi previsti dalla Sezione 8: il disegno di legge mantiene un approccio basato sui motivi (obbligatori e discrezionali), ma lo aggiorna e lo amplia. Tra le proposte principali figurano:

1. Vendita o trasloco del locatore: motivi espressi per riottenere il possesso dell’immobile al fine di venderlo o per consentire al locatore (o a un familiare stretto) di trasferirvisi. All’inizio del contratto di locazione è previsto un periodo di tutela di 12 mesi durante il quale tali motivi non possono essere invocati, e i locatori devono dare un preavviso di quattro mesi qualora intendano avvalersene.
2. Serious rent arrears (ground 8): threshold increased to three months’ arrears and the notice period for arrears grounds extended to four weeks.
3. Ritardi ripetuti nel pagamento dell’affitto: un nuovo motivo di sfratto obbligatorio per gli inquilini che abbiano accumulato due mesi di morosità in tre occasioni distinte nell’arco di tre anni, anche se il debito è stato estinto in sede di udienza.
4. Back-door evictions: safeguards against using above-market rent increases to force tenants out, with Tribunal oversight

• Wider reforms alongside possession: the Bill also introduces a PRS Ombudsman, a Private Rented Sector Database, restrictions on rental bidding, strengthened Decent Homes obligations, and pet requests that cannot be unreasonably refused (with permitted pet-damage insurance).

Si prega di notare che queste misure non sono ancora in vigore e che i dettagli definitivi potrebbero ancora subire modifiche prima dell'approvazione reale e dell'entrata in vigore.

Calendario: quando terminerà effettivamente la Sezione 21?

21 luglio 2025: il disegno di legge ha superato la terza lettura alla Camera dei Lord

Inizio settembre 2025: ritorno alla Camera dei Comuni per l’esame degli emendamenti della Camera dei Lord

Approvazione reale: prevista per l'autunno 2025 (non confermata)

Avvio: si prevede un avvio unico all’inizio del 2026 (il governo indica un’attuazione in un’unica fase, ma non ha ancora fissato la data)

Fino all'entrata in vigore della nuova normativa, i proprietari possono ancora avvalersi della Sezione 21, purché siano soddisfatti tutti i requisiti.

Cosa significa questo in pratica

Per i locatori

• No more Section 21: plan to proceed under Section 8. The accelerated Section 21 route will fall away and most claims will run on the standard track with evidence and (usually) a hearing.
• Nuova procedura per la vendita o il trasloco: se avete intenzione di vendere o di trasferirvi, la legge prevede le condizioni per farlo, ma solo dopo 12 mesi e con un preavviso di quattro mesi. Organizzate le tempistiche tenendo conto di tali vincoli.
• Arrears strategy: ensure ledgers are meticulous. The higher Ground 8 threshold (3 months) and repeated-arrears ground will shape case selection and timing.
• Compliance: expect sharper scrutiny of licensing and documents once live.

Per gli inquilini

• Greater security: a default periodic tenancy and the end of “no-fault” eviction.
• Avviso e tutele: più tempo a disposizione dei proprietari che chiedono il riconsegna dell’immobile per venderlo o trasferirvisi. Possibilità di contestare aumenti eccessivi dell’affitto volti a costringere l’inquilino ad andarsene.
• Lo sfratto rimane possibile: gravi o persistenti morosità nell'affitto, comportamenti antisociali e altri motivi possono ancora giustificare lo sfratto.

Misure concrete da adottare subito

Proprietari di casa

1. Audit paperwork on every AST: deposit compliance, gas safety, EPC, How to Rent Guide, licences. Defects derail Section 21 under current legislation, and weaken credibility under Section 8.
2. Pianifica le cessioni: in caso di vendita, tieni conto nella tua tempistica del probabile periodo di tutela di 12 mesi e del preavviso di quattro mesi.
3. Protocolli sui ritardi di pagamento: intervenire tempestivamente in caso di ritardi, documentare accuratamente la situazione e adeguare i reclami alla soglia dei 3 mesi / al nuovo motivo di ritardi ripetuti.
4. Ci si aspetta un lavoro più impegnativo in materia di possesso: organizzare le prove, i verbali di ispezione e i registri delle riparazioni.

Inquilini

1. Conserva la documentazione: segnala per iscritto i problemi relativi alle riparazioni e conserva tutta la documentazione cartacea.
2. Informati sui tempi: se ricevi una notifica ai sensi della Sezione 21 prima dell’inizio del procedimento, continuano ad applicarsi le norme vigenti in materia di preavviso, tempistiche e mezzi di difesa. Chiedi subito consulenza.
3. Budget: arrears will remain a strong ground post-reform. Get supporto early if you’re struggling.

Domande frequenti

La Sezione 21 è già stata abolita?

No, è ancora in vigore oggi. L'abolizione avrà luogo alla data di entrata in vigore del disegno di legge, che non è stata ancora fissata.

Ci sarà una via rapida per ottenere il possesso?

Il percorso accelerato è specifico della Sezione 21. Dopo l’abolizione, si prevede che venga applicato il percorso standard per l’espropriazione ai sensi della Sezione 8 (basato sulle prove, solitamente con un’udienza).

I proprietari possono ancora rientrare in possesso dell'immobile per venderlo o trasferirvisi?

Sì, tramite un nuovo contratto con clausole restrittive: non è possibile recedere nei primi 12 mesi ed è richiesto un preavviso di quattro mesi.

Cosa cambia in caso di morosità?

Il motivo obbligatorio n. 8 viene esteso a tre mesi di morosità. Il preavviso è di quattro settimane ed è stato introdotto un nuovo motivo (obbligatorio) relativo alla morosità ripetuta in circostanze ben definite. La formulazione definitiva sarà confermata al momento dell’entrata in vigore.

Il nostro punto di vista

Abolition of Section 21 is a structural reset. For landlords, success will turn on compliance and evidence under Section 8, particularly for arrears and sale/ move-in grounds. For tenants, the reforms offer greater stability but do not remove the prospect of eviction where grounds are made out.

At Ronald Fletcher Baker, our Contenzioso immobiliare team advises both landlords and tenants through possession strategy, now (under Section 21/ Section 8) and post-commencement. If you need to plan a sale, defend a claim or re-shape your arrears processes ahead of the change, we can help you get it right.

Questioni di locatori e inquilini: Contattateci

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0203 947 8892.