Reclami per deterioramento: Una guida per i proprietari privati di immobili residenziali

In qualità di proprietario di un immobile residenziale privato, una delle sfide più costose e dispendiose in termini di tempo che potresti dover affrontare è una richiesta di risarcimento da parte dell'inquilino per danni all'immobile. Non è raro che i proprietari che hanno a che fare con inquilini con notevoli arretrati di affitto debbano anche affrontare una domanda riconvenzionale per danni all'immobile quando tentano di recuperare il possesso ai sensi di articolo 8 della legge sull'edilizia abitativa del 1988. 

In questo articolo illustriamo gli aspetti fondamentali delle richieste di risarcimento per danni causati dal mancato mantenimento dell'immobile e forniamo consigli pratici per aiutare i proprietari di immobili residenziali privati ad adempiere ai propri obblighi di manutenzione, riducendo al minimo il rischio di richieste di risarcimento per danni causati dal mancato mantenimento. 

Elementi di una richiesta di risarcimento per danni da degrado 

Per far valere con successo una richiesta di risarcimento per cattivo stato di manutenzione, l'inquilino deve dimostrare che: 

1. Esiste un contratto tra il locatore e il locatario (di solito un contratto di locazione, sia esso scritto o verbale). 

2. Il contratto prevede una clausola che impone al locatore di mantenere l'immobile in buono stato e in condizioni adeguate. Anche in assenza di tale clausola, i locatori rimangono comunque tenuti per legge a provvedere alla manutenzione dell'immobile ai sensi del Legge sui proprietari e gli inquilini del 1985. 

3. Il proprietario non ha provveduto a mantenere l'immobile in buono stato e in condizioni adeguate. 

4. Il proprietario era stato informato o era a conoscenza dello stato di degrado. 

5. Di conseguenza, l'inquilino ha subito un danno. 

Obblighi del locatore 

I proprietari sono tenuti per legge a provvedere alla manutenzione dei seguenti aspetti dell'immobile (sebbene i contratti di locazione possano talvolta prevedere ulteriori obblighi concordati tra proprietari e inquilini): 

• Problemi legati all'umidità e alla muffa 

• La struttura e l'esterno dell'edificio 

• Condutture idrauliche e impianti, compresi vasche da bagno, lavandini, sistemi di scarico e servizi igienici 

• Tubazioni del gas e impianti elettrici 

• Tetti, finestre, grondaie e scarichi 

• Impianti di riscaldamento e di acqua calda 

I proprietari devono inoltre garantire che l'immobile sia idoneo all'abitazione umana. Ciò comporta la risoluzione di eventuali difetti di progettazione intrinseci che potrebbero causare condensa, umidità, scarsa ventilazione o riscaldamento inefficace. 

Proteggere la propria posizione 

Inventario e verbale di consegna 

Al momento dell'inserimento di un nuovo inquilino, raccomandiamo vivamente ai proprietari di incaricare una società esterna di redigere un inventario fotografico completo e un verbale delle condizioni dell'immobile il più vicino possibile alla data di ingresso dell'inquilino. 

Il presente documento costituisce una prova dello stato dell'immobile all'inizio del contratto di locazione. L'inventario e il verbale di consegna devono essere consegnati al locatario, il quale dovrà firmarli per confermare di accettarne il contenuto. Si raccomanda ai locatari di esaminare attentamente il documento e di segnalare eventuali discrepanze sin dall'inizio, al fine di evitare controversie in seguito. 

Ispezioni periodiche 

I proprietari dovrebbero effettuare ispezioni periodiche dell'immobile per tenere sotto controllo le riparazioni necessarie e monitorarne lo stato. Durante ogni ispezione, è consigliabile: 

• Scatta delle foto di tutte le stanze. 

• Compilare un rapporto di ispezione. 

• Fornire una copia del rapporto all'inquilino. 

È fondamentale affrontare tempestivamente i problemi che richiedono un intervento di riparazione. I ritardi spesso comportano un aggravarsi dei problemi nel tempo, con conseguenti costi di riparazione notevolmente più elevati e interventi più complessi. 

Conservazione della documentazione relativa alla corrispondenza 

Tenere un registro accurato di tutta la corrispondenza con gli inquilini è una buona pratica che può far risparmiare ai proprietari tempo e denaro. 

Una controversia frequente sorge quando i proprietari non hanno traccia di un problema segnalato, mentre gli inquilini sostengono di averlo segnalato tramite una telefonata. Per ridurre questo rischio, i proprietari dovrebbero: 

• Prendi nota in modo dettagliato di tutte le telefonate con gli inquilini. 

• Tieni un registro di tutti i problemi segnalati, indicando anche la data in cui sono stati segnalati. 

• Registrare quando le riparazioni sono state completate. 

Questo è importante, poiché quando ti viene segnalato un problema che rientra nei tuoi obblighi di riparazione, inizia a scorrere il termine entro il quale devi risolvere quel problema specifico.   

Il semplice fatto che si verifichi un guasto non implica automaticamente che tu abbia violato i tuoi obblighi di riparazione. Il tuo obbligo di porre rimedio al guasto decorre dalla data in cui ne vieni a conoscenza. Hai quindi a disposizione un ‘tempo ragionevole’ per risolvere il problema (il tempo ragionevole varia a seconda della gravità del problema). Se è trascorso un ‘tempo ragionevole’ senza che il locatore abbia risolto il guasto, è probabile che il locatore abbia violato i propri obblighi di riparazione.   

Conservare le prove della corrispondenza è fondamentale anche nei casi in cui un inquilino abbia segnalato problemi di degrado, ma poi voi e i vostri appaltatori abbiate difficoltà ad accedere all'immobile per ispezionarlo ed effettuare le riparazioni necessarie. Ne parleremo più nel dettaglio di seguito, ma tenere traccia delle richieste scritte di accesso è estremamente utile.   

Alla ricerca di un secondo parere 

Presso lo studio legale Ronald Fletcher Baker LLP ci occupiamo spesso di controversie complesse relative al degrado degli immobili, in cui sussiste un disaccordo tra il locatore e il locatario in merito alla responsabilità di un determinato problema. 

Spesso capita che i proprietari si avvalgano dei propri appaltatori abituali per ispezionare gli immobili ed eseguire le riparazioni segnalate dagli inquilini. A quel punto, si basano sulle informazioni fornite dagli appaltatori per stabilire l'entità dei lavori necessari e se la responsabilità di tali riparazioni ricada sul proprietario.   

Qualora si abbia il sospetto, o il proprio appaltatore faccia presente, che l'inquilino possa essere in parte responsabile dei problemi segnalati, si consiglia di richiedere un secondo parere in merito. Sarebbe utile che si trattasse di un perito specializzato in casi di degrado degli alloggi, il quale dovrebbe recarsi presso l'immobile in una data concordata tra le parti, effettuare un'ispezione completa e redigere una relazione sui risultati. Ciò dovrebbe fornire al locatore un'idea chiara del fatto che l'inquilino stia contribuendo ai problemi e dare all'inquilino l'opportunità di modificare alcuni dei propri comportamenti per evitare il ripetersi di ulteriori problemi a seguito di eventuali lavori di riparazione.   

È raro che un inquilino contribuisca deliberatamente al deterioramento dell'immobile, poiché si tratta della sua casa, e in genere gli inquilini non desiderano vivere in un'abitazione in condizioni di degrado. A volte capita che gli inquilini non si rendano conto, ad esempio, che stendere il bucato in casa durante l'inverno, senza riscaldamento e senza deumidificatore, contribuisca a creare problemi di umidità e condensa. Una conversazione ragionevole tra il proprietario e l'inquilino può spesso risolvere rapidamente le questioni tra le parti ed evitare controversie prolungate e spesso tese – e, cosa fondamentale, garantire che l'immobile rimanga in buono stato di manutenzione e in buone condizioni, senza umidità, condensa o muffa.   

I proprietari come locatari 

In alcuni casi, i locatori sono locatari e potrebbero non essere responsabili di determinate riparazioni. Un esempio comune è quello di un locatario di un appartamento all'ultimo piano che subisce infiltrazioni d'acqua dal tetto, dove la responsabilità del tetto ricade sul proprietario. 

Se un inquilino segnala un problema del genere, il locatore dovrebbe informare immediatamente il proprietario, fornendo prove fotografiche e facendo riferimento alle clausole pertinenti del contratto di locazione. Se il proprietario non interviene, il locatore potrebbe dover avviare un'azione legale per ottenere l'esecuzione dei lavori di riparazione. 

In questi casi è fondamentale conservare la documentazione relativa a tutte le comunicazioni con il proprietario. 

Problemi di accesso 

Come accennato in precedenza, è fondamentale conservare traccia di tutta la corrispondenza con gli inquilini. Quando si richiede l'accesso per verificare o riparare i danni segnalati, i proprietari dovrebbero: 

1. Assicurarsi che tutte le richieste di accesso siano conformi al contratto di locazione. Se il contratto prevede un preavviso scritto di almeno 24 ore, assicurarsi che tale preavviso venga fornito. 

2. Offri all'inquilino diverse opzioni di date e orari per le ispezioni o le riparazioni, tenendo conto dei suoi impegni lavorativi. 

3. Se non ricevi risposta alla tua richiesta iniziale, riprova. Questa volta, stabilisci la data e l'ora in cui tu o i tuoi appaltatori vi recherete presso l'immobile. Specifica chiaramente che è necessario l'accesso in data [x] all'ora [x] per il completamento dei lavori [x]. 

4. Se l'accesso viene negato, è necessario documentare il mancato accesso. Gli appaltatori devono redigere un rapporto scritto in cui siano indicati la data, l'ora e il motivo del rifiuto. Tale documento deve essere conservato nel fascicolo dell'inquilino. 

5. Se il problema persiste, cerca di risolverlo in via amichevole. Tuttavia, se l'inquilino continua a negare l'accesso, potrebbe essere necessario ricorrere a un'azione legale per ottenere un'ingiunzione di accesso. 

Se, tuttavia, avete seguito tutti questi passaggi e l'inquilino non risponde oppure ha concordato diverse date per l'accesso che sono state poi disattese all'ultimo momento o vi è stato negato l'accesso una volta giunti sul posto, ciò non significa necessariamente che il vostro obbligo di riparazione venga meno.   

Naturalmente, si tratta di una circostanza attenuante da tenere in considerazione nel caso in cui l'inquilino avvii un procedimento per stato di degrado; tuttavia, un locatore che debba eseguire lavori per porre rimedio a uno stato di degrado o a danni all'immobile e il cui inquilino ne neghi l'accesso, avrebbe il diritto di richiedere un'ingiunzione che obblighi l'inquilino a consentirgli l'accesso per l'esecuzione di tali lavori.   

Conseguenze del mancato adempimento degli obblighi di riparazione 

Sebbene effettuare le riparazioni possa essere costoso, non farlo può rivelarsi molto più oneroso. Un locatore che perda una causa per mancato mantenimento dell'immobile potrebbe essere ritenuto responsabile per: 

• Il costo dei lavori di riparazione (che potrebbe risultare più elevato a causa dei ritardi). 

• Risarcimento al locatario per eventuali perdite subite. 

• Le spese legali dell'inquilino. 

Inoltre, se un inquilino ha smesso di pagare l'affitto e il proprietario intende ottenere il possesso dell'immobile, una domanda riconvenzionale per stato di degrado può ritardare il procedimento, spesso di oltre un anno. 

Tenere un registro preciso delle condizioni dell'immobile, delle ispezioni e di tutte le comunicazioni con gli inquilini può aiutare a tutelare i proprietari da tali reclami. 

Hai un problema di degrado? Contattaci

Se dovessi trovarti a dover affrontare un problema di degrado dell'immobile o una controversia con il tuo inquilino, contatta Marissa Lawrence e David Burns a 0302 917 1707 o e-mail m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.