Uno scenario da incubo che molti proprietari temono è quello degli abusivi che si introducono nei loro locali commerciali, si insediano e si rifiutano di andarsene senza un'ordinanza del tribunale.
Spesso gli abusivi sanno cosa stanno facendo e conoscono i loro diritti. I proprietari possono scoprire che gli abusivi hanno affisso alla porta una sorta di avviso che recita‘QUESTO È UN EDIFICIO NON RESIDENZIALE - L'articolo 144 della LAPSO NON è applicabile.’E avrebbero ragione.
Quali sono le opzioni per i locatori?
La prima cosa da fare per la maggior parte dei proprietari di casa è, naturalmente, chiamare la polizia. Tuttavia, la maggior parte di essi scopre che la polizia non interverrà se non dopo aver ottenuto dal tribunale il cosiddetto ‘ordine di possesso provvisorio’ (“IPO”). Un IPO comporta un avviso penale che consente alla polizia di allontanare gli abusivi se questi non hanno lasciato l'immobile entro 24 ore dall'emissione dell'ordine e dalla sua notifica agli abusivi. Gli abusivi potrebbero quindi essere arrestati e incorrere in sanzioni penali quali multe o addirittura la reclusione, se non sgomberano l'immobile.
Pertanto, il locatore può avviare una procedura di possesso contro gli abusivi nel modo ‘standard’ oppure, se soddisfano i criteri, richiedere un'IPO. Se chiede un'IPO, deve agire in fretta, poiché la domanda deve essere presentata entro 28 giorni dalla conoscenza dell'occupazione abusiva.
Il test legale
L'IPO può essere concessa solo se:
(1) il ricorrente chiede solo il possesso. Un richiedente non può richiedere un'IPO se esiste una richiesta di un altro rimedio (ad esempio, un risarcimento danni); e
(2) il richiedente ha un diritto immediato al possesso e ha avuto tale diritto per tutto il periodo di occupazione illegale; e
(3) gli imputati sono entrati nei locali come intrusi.
Un'idea sbagliata comune è che il test legale per i proprietari di immobili commerciali che ottengono un'IPO sia lo stesso che per ottenere un'ordinanza di possesso standard contro i trasgressori: dopo tutto, un abusivo è un trasgressore e per ottenere un'IPO, le persone in questione devono essere entrate nella proprietà come trasgressori (come sopra).
Tuttavia, questo non è il caso. Per ottenere un'ordinanza di possesso standard contro i trasgressori (che non comporta le stesse sanzioni penali in caso di inadempienza), il locatore deve solo avere un diritto al possesso (non un diritto immediato). Non è così per l'ottenimento di un IPO.
Diritto di possesso immediato e potenziali problemi
Un diritto immediato al possesso significa che si può rivendicare un diritto pieno al possesso e che non ci sono interessi giuridici prevalenti che lo ostacolano.
Lacune nella registrazione
Un problema abbastanza prevedibile che un proprietario può trovarsi ad affrontare è l'acquisto di un immobile e l'immediata esecuzione di lavori di ristrutturazione prima di riaffittarlo. Gli immobili commerciali sfitti soggetti a lavori di ristrutturazione, che sembrano cantieri e non sono completamente protetti, sono l'obiettivo principale degli abusivi.
Il problema che un locatore potrebbe trovarsi ad affrontare è che possono essere necessari molti, molti mesi perché HMLR completi la domanda di registrazione della proprietà del locatore. Durante questo periodo, noto come gap di registrazione, il locatore è il proprietario effettivo dell'immobile e non detiene un diritto immediato al possesso, fino a quando la registrazione non viene completata (e il gap di registrazione termina) e a quel punto diventa il proprietario legale registrato.
In questo caso, il tribunale vorrà probabilmente vedere la registrazione completata, quindi è fondamentale che i ricorrenti accelerino qualsiasi richiesta di registrazione e siano pronti a produrre copie aggiornate dell'ufficio HMLR almeno il giorno dell'udienza. In caso contrario, si rischia che il giudice ritenga che il proprietario registrato sia l'unica parte con il diritto al possesso immediato e la richiesta di risarcimento potrebbe fallire.
Locazioni
Ciò che spesso precede il libero possesso è la rinuncia al contratto di locazione. Analogamente alle lacune nella registrazione, l'HMLR può impiegare molti mesi per completare una richiesta di cancellazione del contratto di locazione dal registro. In questo caso, il tribunale può ritenere che il locatore non abbia il diritto al possesso immediato e che in realtà sia il locatario ad avere questo diritto. Anche in questo caso, è fondamentale che il locatore acceleri la richiesta di cancellazione del contratto di locazione dal registro o rischia che il giudice si esprima in tal senso.
Conclusione
Le IPO sono strumenti brillanti per rimuovere rapidamente gli abusivi, tuttavia i locatori devono agire rapidamente e assicurarsi di rispettare i requisiti procedurali. L'avviso penale che gli IPO comportano significa che i giudici possono spesso adottare un approccio ancora più cauto rispetto a quello delle richieste di possesso standard, quindi i locatori devono assicurarsi che tutto sia a posto e che siano soddisfatti del loro diritto immediato al possesso.
Inoltre, l'IPO è solo (di nome) un ordine provvisorio e l'ordine di possesso non è reso definitivo fino alla data di restituzione. Nell'ambito del modulo di richiesta e della dichiarazione testimoniale prescritta, i locatori assumeranno una serie di impegni - un'altra differenza netta rispetto alla procedura di possesso standard - tra cui l'impegno a non riaffittare o danneggiare l'immobile fino a quando la richiesta di possesso non sarà stata decisa. I locatori devono quindi assicurarsi di non violare nessuno degli impegni assunti in questo periodo intermedio ed è consigliabile portare a termine il processo fino all'ordinanza finale per evitare dubbi, anche nel caso in cui gli abusivi si liberino dopo l'IPO.
Per ulteriori informazioni o se siete un proprietario che si trova in una situazione in cui gli abusivi si sono insediati nella vostra proprietà, contattate il team: Harry Medway al numero h.medway@rfblegal.co.uk, Rudi Ramdarshan a r.ramdarshan@rfblegal.co.uk, Ben Frost a b.frost@rfblegal.co.uk o a Victoria Huxley all'indirizzo v.huxley@rfblegal.co.uk.
Scritto da Harry Medway.
Harry Medway
Avvocato associato
