Note: This article continues our series offering practical guidance for landlords on the theme of decadenza, more specifically on the issue of landlords waiving their right to forfeit.
Ho il diritto di rinunciare al contratto di locazione?
The right to forfeit must be expressly reserved in the lease. If the lease does not expressly reserve this right, the landlord only has an implied right to forfeit if the tenant denies the landlord’s title or breaches a condition (as opposed to a simple covenant) of the lease.
Il locatore dovrebbe essere in grado di rinunciare al contratto di locazione per il mancato pagamento dell'affitto anche quando il diritto non è espressamente riservato, a condizione che la riserva dell'affitto sia una condizione adeguata.
È necessario notificare un avviso ai sensi dell'articolo 146 prima di dichiarare la decadenza del contratto di locazione?
A landlord cannot enforce a right of forfeiture for a breach of covenant—other than in certain cases such as non-payment of rent—unless and until it has served a Sezione 146 notice. The notice must give the tenant a reasonable time to remedy the breach, if it is capable of being remedied.
Inoltre:
- Un locatore non può far valere un diritto di rientro o di decadenza dei locali “affittati come abitazione” senza un'ordinanza del tribunale se una persona risiede legalmente nei locali (Sezione 2, Legge sulla protezione dagli sfratti del 1977 (PEA 1977)).
- Per i locali ad uso misto è necessario ottenere un'ordinanza del tribunale ai sensi dell'articolo 2 del PEA 1977 (Pirabakaran contro Patel e altri [2006] EWCA Civ 685).
- If the tenant becomes insolvent, the landlord may need consent or court permission to forfeit the lease.
For more guidance on forfeiture limitations and the requirements di Sezione 146 del Law of Property Act del 1925, si rimanda ai nostri articoli precedenti:
Come si verifica la rinuncia al diritto di decadenza del contratto di locazione?
Una volta che il diritto di decadenza è sorto e il locatore sta valutando la possibilità di rientrare, il locatore deve fare attenzione a non fare nulla per rinunciare al diritto di decadenza del contratto di locazione.
Where the right to forfeit has arisen, waiver volontà occur where the landlord:
- Il locatore è a conoscenza dell'inadempienza dell'inquilino;
- Il locatore compie un atto inequivocabile che riconosce che il contratto di locazione continua ad esistere; e
- Questo atto viene comunicato all'inquilino.
Il principio di base è che, una volta che si verifica una situazione di decadenza, il locatore deve scegliere se decadere dal contratto di locazione o se considerare il contratto come continuativo, rinunciando al diritto di decadenza. Il locatore non può affermare che il contratto di locazione è terminato e contemporaneamente affermarne la continuazione.
Una volta che il locatore ha scelto di non rinunciare, il diritto di farlo per quella violazione è definitivamente perso (anche se può sorgere un nuovo diritto in caso di violazioni continue).
Violazioni continue contro violazioni una tantum
- Violazioni continue: Un nuovo diritto di decadenza sorge ogni giorno finché l'inadempimento continua. La rinuncia si applica solo alle violazioni verificatesi prima dell'atto di rinuncia del locatore. Non impedirà al locatore di incamerare il canone per la violazione continuata, dopo l'atto di rinuncia, quando il diritto di incamerare sorgerà nuovamente.
- Violazioni una tantum: Si tratta di violazioni una tantum, come il mancato rispetto di una scadenza, e il diritto di decadenza si perde definitivamente con la rinuncia.
La rinuncia è quindi più importante in relazione alle violazioni una tantum che alle violazioni continuative. Come principio generale, se esiste un obbligo di compiere un atto entro una data determinata o entro un periodo di tempo ragionevole, si tratterà di una violazione una tantum se quell'atto non viene compiuto entro quella data.
This could have serious commerciale consequences and result in the landlord incurring significant losses.
Quali azioni possono costituire una rinuncia al diritto di decadenza?
Se l'inquilino viola il contratto di locazione, facendo sorgere il diritto del locatore alla decadenza, le seguenti azioni del locatore possono rinunciare a tale diritto:
- Accepting or demanding rent which accrued due after the date of the breach of covenant of which the landlord subsequently has knowledge.
- Accettare o esigere somme di servizio maturate dopo la data della violazione del patto di cui il locatore è venuto successivamente a conoscenza.
- Exercising Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR)
- Notifica di un avviso di abbandono o avviso di sezione 25 ai sensi del Landlord and Tenant Act 1954
- Entering into correspondence with the tenant about consent to assign / underlet, consent to alter the premises, or corresponding on the potential surrender of a lease.
Caso di studio: Faiz contro Burnley Borough Council [2021]
With respect to the issue of accepting and demanding rent, the Court of Appello decision in Mohammed Majeed Faiz (1) Shakeela Faiz (2) e Sassf Ltd (3) contro il Burnley Borough Council [2021] EWCA Civ 55 ha fatto chiarezza sull'approccio dei tribunali alla rinuncia del locatore al diritto di recesso.
In questo caso, il locatore, il Burnley Borough Council (“il Consiglio”), ha concesso un contratto di locazione di 10 anni escluso per un bar a Towneley Hall, nel Lancashire. Il contratto di locazione comprendeva una clausola che stabiliva che il canone assicurativo doveva essere pagato entro 7 giorni dalla richiesta.
On 26 September 2019, the Council issued a demand for insurance rent to the tenant for the period from 1 April 2019 to the date of the end of the lease. The insurance rent, in accordance with the lease, was due and payable on or before 2 October 2019.
Dopo che il locatore aveva richiesto il pagamento del canone assicurativo, i legali dell'inquilino hanno scoperto che era stato concesso un subaffitto, vietato dal contratto di locazione.
Dopo la scoperta della sublocazione, il locatore ha notificato un avviso ai sensi dell'articolo 146 e pochi giorni dopo, il 4 novembre 2019, ha notificato una fattura riveduta per i canoni assicurativi calcolati fino alla data in cui il locatore è venuto a conoscenza della violazione. Il pagamento della fattura è stato effettuato dagli inquilini l'11 novembre 2019.
Il 22 novembre 2019, il locatore ha chiesto la decadenza del contratto di locazione con un'azione di rientro pacifico.
L'inquilino ricorrente ha sostenuto davanti all'Alta Corte che l'accettazione del canone assicurativo da parte del locatore l’11 novembre 2019 ha rinunciato al diritto del locatore di decadere dal contratto di locazione, poiché il locatore ha richiesto e accettato il pagamento dopo essere venuto a conoscenza dell'inadempienza degli inquilini.
La Corte d'appello ha confermato la decisione dell'Alta Corte, stabilendo che il locatore non aveva rinunciato al suo diritto di decadere dal contratto di locazione.
La Corte d'appello ha preso in considerazione due questioni fondamentali per la sua decisione:
La prima questione era se l'accettazione del canone di locazione da parte del locatore dopo che si era verificata la violazione, con la consapevolezza di tale violazione, potesse rinunciare al diritto di decadenza, in circostanze in cui (i) il canone di locazione in questione era stato richiesto prima che il locatore fosse a conoscenza della violazione; ma (ii) il canone di locazione era stato richiesto dopo la violazione stessa; e (iii) il locatore aveva accettato il canone di locazione dopo essere venuto a conoscenza della violazione.
A questo proposito, il Lord Justice Lewison ha ritenuto che:
“[…] the principle is that waiver takes place where the landlord demands or accepts rent which accrued due after the date of a breach known to the landlord. Where the breach consists of an unlawful sub-letting (as in this case), I consider that the landlord must know not only that the sub-letting has taken place, but also that the rent demanded or accepted accrued due after the date of the breach”.
Di conseguenza, è stato accettato che il locatore non fosse a conoscenza dell'inadempimento al momento della prima richiesta di affitto, in quanto l'onere della prova per stabilire la rinuncia spetta ai locatari e, in questo caso, si è ritenuto che i locatari non avessero assolto a tale onere.
La seconda questione era se la nuova richiesta di affitto fatta il 4 novembre 2019 fosse una nuova richiesta di affitto dovuta dopo che il locatore era venuto a conoscenza dell'inadempimento. La Corte d'appello ha ritenuto che la fattura rivista non costituisse una nuova fattura, ma fosse semplicemente un riconoscimento da parte del locatore di essere disposto ad accettare un importo inferiore per l'affitto rispetto a quello precedentemente richiesto il 26 settembre 2019.
La sentenza Faiz/Burnley fornisce un utile chiarimento ai locatori sulla questione della decadenza, ma serve anche a ricordare di prestare attenzione alle potenziali conseguenze dell'avanzare richieste di locazione senza prima verificare se si è verificata una violazione.
TLDR: Faiz contro Burnley Borough Council [2021] (Sintesi)
La Corte d'appello ha chiarito i principi chiave in materia di rinuncia in questo caso:
- Conoscenza della violazione: La rinuncia si verifica quando il locatore richiede o accetta un canone di locazione maturato dopo l'inadempimento e dopo che il locatore è venuto a conoscenza dell'inadempimento. In questo caso, la richiesta del locatore di un canone assicurativo è stata fatta prima che il locatore fosse a conoscenza dell'inadempimento dell'inquilino.
- Domanda rivista: Una fattura modificata emessa dopo che il locatore è venuto a conoscenza dell'inadempimento è stata considerata un adeguamento, non una nuova richiesta.
This case underscores the importance of checking for breaches before issuing demands to avoid unintentional waiver of the right to forfeit.
Quali azioni non costituiscono una rinuncia al diritto di recesso del locatore?
Alcune azioni non sono considerate un'affermazione della continuazione del contratto di locazione e pertanto non rinunciano al diritto di decadenza:
- Richiedere o accettare l'affitto dovuto prima che si verificasse la violazione.
- Serving a Section 146 notice (as it is a preliminary step to forfeiture).
- Negoziazione senza pregiudizio con l'inquilino. Tuttavia, i locatori devono prestare attenzione per evitare di affermare inavvertitamente il contratto di locazione attraverso la comunicazione.
Posso rinunciare al diritto di decadenza e continuare a far valere il mio diritto nei confronti dell'inquilino?
È importante distinguere tra:
- Rinuncia al diritto di recesso: Prevents the landlord from forfeiting for the specific breach but does not bar claims for damages or other remedies.
- Rinuncia alla violazione di un patto: Implica il consenso e impedisce al locatore di perseguire qualsiasi rimedio per tale violazione.
Come si può ridurre il rischio di rinunciare al diritto di recesso?
Per evitare di rinunciare al diritto di recesso, i locatori dovrebbero:
- Cessare ogni comunicazione con l'inquilino non appena si viene a conoscenza di una violazione.
- Attuare un blocco degli affitti e bloccare le richieste di affitto.
- Astenersi dalla corrispondenza di routine che potrebbe implicare la continuazione del contratto di locazione.
Contatto
David Burns, Senior Contenzioso Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling cases involving commercial tenants who breach their lease terms. For advice, contact David at D.Burns@rfblegal.co.uk o 07762318409.
David Burns
Partner senior per il contenzioso
