Introduzione
La decadenza del contratto di locazione è uno dei rimedi più drastici ma necessari a disposizione del locatore. In un mondo ideale le violazioni vengono sanate e il rapporto viene ricucito, ma spesso non è così e la decadenza è l'unica opzione realisticamente disponibile. Questo può spesso portare a risultati che a prima vista sembrano ingiusti, con il locatore che ottiene un guadagno grazie all'aumento del valore della proprietà libera. Questa perdita da parte degli inquilini si fa sentire in modo più devastante nei casi in cui i contratti di locazione sono protetti in virtù del Landlord and Tenant Act del 1954 o quando si tratta di contratti di lunga durata.
I tribunali cercano di bilanciare il rapporto attraverso la loro ampia discrezionalità nel concedere la decadenza, che è stata stabilita fin dal caso Hyman v Rose [1912] AC 623, dove al 631 Lord Loreburn ha descritto il ruolo della Corte come segue:
“La Corte deve considerare tutte le circostanze e la condotta delle parti. Ora, a me sembra che quando la legge è così esplicita da fornire un'ampia discrezionalità, nel senso, senza dubbio, di impedire a un uomo di perdere ciò che, in condizioni di correttezza, appartiene a qualcun altro, approfittando di una violazione da cui non è commensuratamente e irreparabilmente danneggiato, non è consigliabile stabilire regole rigide per guidare tale discrezionalità”.”
Freifeld contro West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
Il 30 luglio 2015 è stata emessa la sentenza in questo caso molto atteso. Il caso riguarda l'opportunità di concedere uno sgravio dalla decadenza ai locatari che hanno deliberatamente violato i loro patti, quando c'è stato un certo ravvedimento e in particolare perché la decadenza creerebbe un guadagno per il locatore.
Sfondo
I ricorrenti, il sig. e la sig.ra Freifield, erano locatari a lungo termine di sette unità immobiliari. Gli inquilini avevano subaffittato una delle unità a un “ristorante cinese gestito in modo controverso (“il ristorante cinese”)”. Le presunte pratiche del ristorante lasciavano molto a desiderare, tra cui “la cattiva gestione dei rifiuti, le pause per fumare e la preparazione del cibo in un'area del cortile dietro il ristorante cinese (che non era in possesso del convenuto) e le unità di condizionamento dell'aria rumorose”.
Il contratto di locazione conteneva le seguenti disposizioni:
- Non cedere solo una parte dei locali affittati
- Non subaffittare l'intero locale o parte di esso senza il consenso del locatore (consenso che non deve essere irragionevolmente negato)”.”
Nonostante ciò, i coniugi Freifield hanno concesso un futuro subaffitto di una delle unità senza il consenso del locatore principale, violando così le disposizioni di cui sopra.
Il locatore ha notificato un avviso ai sensi dell'articolo 146 del Law of Property Act 1925 (‘Avviso dell'articolo 146’). Un avviso ai sensi dell'articolo 146 concede all'inquilino un periodo di tempo ragionevole per porre rimedio a eventuali violazioni, in caso contrario il locatore sarà in grado di rinunciare al contratto di locazione.
I coniugi Freifield non hanno ottemperato all'avviso di cui all'articolo 146 e il locatore ha successivamente cercato di far decadere il contratto di locazione con una domanda riconvenzionale in un altro procedimento.
Sollievo dalla decadenza
Nel marzo 2013 i coniugi Freifield hanno chiesto di essere esonerati dalla decadenza alle condizioni che la Corte riterrà opportune,
Il giudice ha ritenuto che la concessione del futuro subaffitto fosse una deliberata violazione delle disposizioni in materia di alienazione contenute nel contratto di locazione, in quanto è stato accertato in sede di controinterrogatorio che il signor Freifield era consapevole dell'obbligo di chiedere il consenso per lo stesso.
Il giudice ha anche stabilito che i coniugi Freifield non hanno gestito correttamente altri obblighi derivanti dal contratto di locazione.
Il Giudice si è trovato di fronte a un esercizio di bilanciamento; il locatore si trovava a ricevere un guadagno in considerazione del valore dell'interesse locativo, ma il Giudice ha ritenuto che ciò non potesse essere determinante, altrimenti avrebbe significato che “le violazioni potevano essere commesse impunemente da inquilini con contratti di locazione di valore”. Il Giudice ha ritenuto che il valore dell'interesse locativo avrebbe dovuto dare ai coniugi Freifield un motivo in più per adempiere adeguatamente ai loro obblighi derivanti dal contratto di locazione e che il mancato adempimento di tale obbligo avrebbe suscitato preoccupazione per il futuro rapporto, in particolare quando la violazione è intenzionale. Il giudice ha ritenuto che il conduttore avesse un onere gravoso per ottenere la decadenza. Ha concluso stabilendo che “I Freifeld devono affrontare una scalata vertiginosa, ma non necessariamente impossibile, per raggiungere la vetta della decadenza”.
Pertanto, l'aiuto non è stato concesso.
Ulteriori applicazioni
All'incirca nello stesso periodo in cui veniva pronunciata la sentenza, i signori Freifield hanno tentato di evitare la perdita del contratto di locazione rinunciando, all'ultimo momento, al futuro subaffitto che era la causa della violazione.
I coniugi Freifield hanno presentato una richiesta di sgravio sulla base del fatto che la violazione era stata sanata; hanno chiesto sei mesi di tempo per vendere il contratto di locazione, in mancanza dei quali il locatore avrebbe ricevuto un guadagno tra 1 e 2 milioni di sterline.
È stato ammesso a grandi linee che il valore del contratto di locazione era compreso tra 1 e 2 milioni di sterline, ma il giudice ha ritenuto che la proprietà avesse solo un valore di speranza che diminuiva ogni mese in prossimità del processo. La richiesta è stata respinta.
Appello
In fase di appello sono state presentate ulteriori prove relative alla nomina di agenti gestori professionisti.
La Corte d'appello ha stabilito che, in base all'autorità del Southern Depot Co Ltd contro British Railways Board [1990] 2 EGLR 39, è possibile concedere un'esenzione anche se la violazione è stata deliberata. Inoltre, è stato stabilito che non è necessario che sussistano circostanze particolari. L'intenzionalità dell'inadempimento è una considerazione rilevante, ma affermare che la franchigia debba essere concessa solo in casi eccezionali limiterebbe il potere discrezionale della Corte. Si è fatto riferimento in particolare al caso Magnic Ltd v Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224:
“[50] Il punto di partenza per l'esercizio della nostra discrezionalità deve essere quello di ricordare che lo scopo della riserva di un diritto di rientro in caso di affitto non pagato o di violazione dei patti è quello di fornire al locatore una certa sicurezza per l'adempimento dei patti del conduttore. Il rischio di decadenza non è inteso come una sanzione aggiuntiva per l'inadempimento. Si tratta di una sanzione finale volta a proteggere la proprietà del locatore da continue violazioni dei patti che non vengono sanate e a garantire l'adempimento dei patti: cfr. Shiloh Spinners Ltd v Harding [1973] AC 691 a p. 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. Naturalmente, possono esserci violazioni così gravi e irrimediabili da giustificare il rifiuto di un'esenzione: ad esempio, un subaffitto illegale. Ma nella maggior parte dei casi la liberazione sarà concessa a condizione che si ponga rimedio alla violazione e che si stabiliscano le condizioni per le spese”.”
In particolare, la Corte d'appello ha rilevato che il giudice non aveva applicato il test di proporzionalità come considerazione autonoma da determinare in base ai propri meriti. Il giudice ha errato nel ritenere che non vi fosse alcuna ingiustizia nel rifiutare la domanda e ha sbagliato nel valutare il valore del contratto di locazione. I coniugi Freifield hanno quindi ottenuto un'esenzione dalla decadenza per sei mesi, in modo da poter vendere il contratto di locazione principale.
Briggs LJ ha dichiarato che gli affittuari non devono dedurre da questo caso che possono disattendere i loro patti e ricevere un'esenzione dalla decadenza. “In ogni caso si dovrà trovare un equilibrio, e ci possono essere casi in cui anche un valore sostanziale deve essere trasferito al locatore, se non è possibile trovare un altro modo per garantire l'adempimento dei patti dei locatari’.”
Commento
Il caso dimostra il difficile esercizio di bilanciamento che i tribunali devono affrontare quando decidono se esercitare la loro discrezionalità e concedere un'esenzione dalla decadenza. La proporzionalità gioca un ruolo sempre più importante, soprattutto quando l'inadempimento dell'inquilino è doloso e il locatore rischia di ottenere un guadagno. Questi casi sono la ricetta perfetta per un contenzioso costoso, soprattutto quando le parti perdono di vista il fatto che la decadenza è intesa come sanzione finale per garantire l'adempimento dei patti. Una comprensione dettagliata del ruolo della Corte e la messa in atto dello schema che alla fine ha prevalso all'inizio piuttosto che alla fine del contenzioso avrebbero probabilmente risolto la questione prima e in modo più efficace dal punto di vista dei costi.
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