Introduzione
The ability to forfeit a lease is one of the most draconian but necessary remedies available to a landlord. In an ideal world breaches volontà be remedied and the relationship mended, but often that is not the case with forfeiture being the only realistic available option. This can often lead to what on the face of it appears to be unfair outcomes with a landlord getting a windfall through increases in the value of the freehold reversion. This loss by tenants is more devastatingly felt where leases are protected by virtue of the Landlord and Tenant Act 1954 or when dealing with long leases.
The Courts seek to balance the relationship via their wide discretion for granting relief from forfeiture which was established as far back to the case of Hyman v Rose [1912] AC 623, where at 631 Lord Loreburn described the Court’s role as follows:
“…The Court is to consider all the circumstances and the conduct of the parties. Now it seems to me that when the Act is so express to provide a wide discretion, meaning, no doubt, to prevent one man from forfeiting what in fair dealing belongs to someone else, by taking advantage of a breach from which he is not commensurately and irreparably damaged, it is not advisable to lay down any rigid rules for guiding that discretion.”
Freifeld contro West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
Il 30 luglio 2015 è stata emessa la sentenza in questo caso molto atteso. Il caso riguarda l'opportunità di concedere uno sgravio dalla decadenza ai locatari che hanno deliberatamente violato i loro patti, quando c'è stato un certo ravvedimento e in particolare perché la decadenza creerebbe un guadagno per il locatore.
Sfondo
I ricorrenti, il sig. e la sig.ra Freifield, erano locatari a lungo termine di sette unità immobiliari. Gli inquilini avevano subaffittato una delle unità a un “ristorante cinese gestito in modo controverso (“il ristorante cinese”)”. Le presunte pratiche del ristorante lasciavano molto a desiderare, tra cui “la cattiva gestione dei rifiuti, le pause per fumare e la preparazione del cibo in un'area del cortile dietro il ristorante cinese (che non era in possesso del convenuto) e le unità di condizionamento dell'aria rumorose”.
Il contratto di locazione conteneva le seguenti disposizioni:
- Non cedere solo una parte dei locali affittati
- Non subaffittare l'intero locale o parte di esso senza il consenso del locatore (consenso che non deve essere irragionevolmente negato)”.”
Nonostante ciò, i coniugi Freifield hanno concesso un futuro subaffitto di una delle unità senza il consenso del locatore principale, violando così le disposizioni di cui sopra.
The landlord served a notice under section 146 of the Law of Property Act 1925 (‘Section 146 Notice’). A Section 146 Notice will provide a tenant a reasonable period of time to remedy any breaches, failing which the landlord will be in a position to forfeit the lease.
I coniugi Freifield non hanno ottemperato all'avviso di cui all'articolo 146 e il locatore ha successivamente cercato di far decadere il contratto di locazione con una domanda riconvenzionale in un altro procedimento.
Sollievo dalla decadenza
In March 2013 Mrs and Mrs Freifield sought relief from forfeiture on such terms and conditions as the Court thought fit,
Il giudice ha ritenuto che la concessione del futuro subaffitto fosse una deliberata violazione delle disposizioni in materia di alienazione contenute nel contratto di locazione, in quanto è stato accertato in sede di controinterrogatorio che il signor Freifield era consapevole dell'obbligo di chiedere il consenso per lo stesso.
Il giudice ha anche stabilito che i coniugi Freifield non hanno gestito correttamente altri obblighi derivanti dal contratto di locazione.
Il Giudice si è trovato di fronte a un esercizio di bilanciamento; il locatore si trovava a ricevere un guadagno in considerazione del valore dell'interesse locativo, ma il Giudice ha ritenuto che ciò non potesse essere determinante, altrimenti avrebbe significato che “le violazioni potevano essere commesse impunemente da inquilini con contratti di locazione di valore”. Il Giudice ha ritenuto che il valore dell'interesse locativo avrebbe dovuto dare ai coniugi Freifield un motivo in più per adempiere adeguatamente ai loro obblighi derivanti dal contratto di locazione e che il mancato adempimento di tale obbligo avrebbe suscitato preoccupazione per il futuro rapporto, in particolare quando la violazione è intenzionale. Il giudice ha ritenuto che il conduttore avesse un onere gravoso per ottenere la decadenza. Ha concluso stabilendo che “I Freifeld devono affrontare una scalata vertiginosa, ma non necessariamente impossibile, per raggiungere la vetta della decadenza”.
Pertanto, l'aiuto non è stato concesso.
Ulteriori applicazioni
All'incirca nello stesso periodo in cui veniva pronunciata la sentenza, i signori Freifield hanno tentato di evitare la perdita del contratto di locazione rinunciando, all'ultimo momento, al futuro subaffitto che era la causa della violazione.
I coniugi Freifield hanno presentato una richiesta di sgravio sulla base del fatto che la violazione era stata sanata; hanno chiesto sei mesi di tempo per vendere il contratto di locazione, in mancanza dei quali il locatore avrebbe ricevuto un guadagno tra 1 e 2 milioni di sterline.
It was conceded in broad terms that the value of the lease was between £1–2 million but that the Judge took the view that the property only had a hope value which diminished every month closer to trial. This application was refused.
Appello
At the appeal stage further evidence was introduced as to the appointment of professional managing agents.
The Court of Appeal ruled that pursuant to the authority of Southern Depot Co Ltd v British Railways Board [1990] 2 EGLR 39 relief can be granted even though the breach was deliberate. Further it was determined that special circumstances do not need to exist. The wilfulness of the breach is a relevant consideration but to state that relief should only be granted in exceptional cases would curtail the Court’s discretion. Reliance was placed on the case of Magnic Ltd v Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224 in particular:
“[50] The starting point for the exercise of our discretion has to be to remind ourselves that the purpose of the reservation of a right of re-entry in the event of unpaid rent or a breach of covenant is to provide the landlord with some security for the performance of the tenant’s covenants. The risk of forfeiture is not intended to operate as an aggiuntivo penalty for breach. It is an ultimate sanction designed to protect the landlord’s reversion from continuing breaches of covenant which remain unremedied and to secure performance of the covenants: see Shiloh Spinners Ltd v Harding [1973] AC 691 at p 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. There may, of course, be breaches which are so serious and irremediable as to justify the refusal of relief: for example, an unlawful sub-letting. But in most cases relief will be granted on the breach being remedied and on terms as to costs.”
In particolare, la Corte d'appello ha rilevato che il giudice non aveva applicato il test di proporzionalità come considerazione autonoma da determinare in base ai propri meriti. Il giudice ha errato nel ritenere che non vi fosse alcuna ingiustizia nel rifiutare la domanda e ha sbagliato nel valutare il valore del contratto di locazione. I coniugi Freifield hanno quindi ottenuto un'esenzione dalla decadenza per sei mesi, in modo da poter vendere il contratto di locazione principale.
Briggs LJ ha dichiarato che gli affittuari non devono dedurre da questo caso che possono disattendere i loro patti e ricevere un'esenzione dalla decadenza. “In ogni caso si dovrà trovare un equilibrio, e ci possono essere casi in cui anche un valore sostanziale deve essere trasferito al locatore, se non è possibile trovare un altro modo per garantire l'adempimento dei patti dei locatari’.”
Commento
The case demonstrates the difficult balancing exercise the Courts face when deciding whether to exercise their discretion and grant relief from forfeiture. Proportionality plays an ever increasing role particularly when the tenant’s breach is wilful and the landlord stands to make a windfall. Such cases provide the perfect recipe for costly litigation particularly when the parties lose sight of the fact that forfeiture is intended as an ultimate sanction to secure performance of it covenants. A detailed understanding of the Court’s role and putting into place the scheme which ultimately prevailed at the outset rather than at the end of the litigation would likely have resolved the matter sooner and more cost effectively.
(Nota bene: This article was originally published on our previous website and is provided for general information purposes only. While it reflects the legal position at the time of writing, the law may have changed since publication. For up-to-date advice tailored to your circumstances, please contact our team.)
