La legge sui diritti degli affittuari del 2025: Cosa deve sapere ogni locatore

Il Renters’ Rights Act 2025 rappresenta la revisione più significativa del settore degli affitti privati da una generazione a questa parte. Con l'entrata in vigore delle disposizioni principali il 1° maggio 2026, la finestra per prepararsi si sta chiudendo. Questa è la guida completa.

Il Renters’ Rights Act 2025 ha ricevuto l'assenso reale il 27 ottobre 2025 e rappresenta la revisione più significativa del settore degli affitti privati da una generazione a questa parte. Poiché la maggior parte delle disposizioni entrerà in vigore il 1° maggio 2026, i locatori devono agire subito. Ecco tutto quello che c'è da sapere.

Che cos'è la legge?

Approvata sotto l'attuale governo laburista, la legge sui diritti degli inquilini (Renters’ Rights Act) reimposta radicalmente il rapporto tra proprietari e inquilini in Inghilterra. Abolisce l'attuale quadro normativo dell'assured shorthold tenancy (AST) e introduce un nuovo regime basato sulla sicurezza per gli inquilini e su obblighi più chiari per i proprietari. La legge interessa tutti i 2,3 milioni di proprietari privati in Inghilterra e i circa 11 milioni di inquilini che ospitano.

Le disposizioni chiave

Fine della sezione 21

• Gli sfratti senza colpa sono aboliti. I locatori devono citare un motivo legale specifico da un menu della Sezione 8 potenziato per rientrare in possesso del bene.

Solo locazioni periodiche

• Tutti i contratti di locazione garantiti diventano contratti periodici a rotazione - mese per mese o settimana per settimana. I contratti di locazione a tempo determinato sono aboliti. Gli inquilini possono lasciare il contratto con un preavviso di due mesi in qualsiasi momento.

Aumenti dell'affitto

• L'affitto può essere aumentato solo una volta all'anno. I locatori devono dare un preavviso scritto di almeno due mesi. Gli inquilini possono contestare gli aumenti eccessivi tramite il First-tier Tribunal.

Nessuna discriminazione nell'affitto

• I divieti generalizzati per gli inquilini che ricevono sussidi o che hanno figli sono ora illegali. Le valutazioni dell'accessibilità restano consentite.

Animali domestici ammessi

• Gli inquilini hanno il diritto di richiedere un animale domestico. I locatori devono considerare tutte le richieste in modo equo e possono richiedere agli inquilini di possedere un'adeguata assicurazione per gli animali domestici.

Standard per le case dignitose

• Per la prima volta verrà esteso al settore degli affitti privati uno standard formale per le case decorose, che coprirà l'umidità, la muffa, i rischi per la sicurezza e il degrado.

Deposito e anticipo Cap

• I locatori non possono richiedere più di un mese di affitto anticipato. Restano in vigore le regole esistenti sul tetto massimo di deposito. Sono vietate le gare d'appalto tra inquilini.

Database PRS

• Tutti i proprietari devono registrare se stessi e le loro proprietà in un nuovo database nazionale del settore degli affitti privati, che verrà introdotto a partire dalla fine del 2026.

Ombudsman dei locatori

• Un nuovo Ombudsman per il settore degli affitti privati, giuridicamente vincolante, gestirà le controversie tra inquilini e proprietari senza dover ricorrere a procedimenti giudiziari.

Impatto sui locatori

Per i locatori che gestiscono portafogli ben amministrati, la legge apporta cambiamenti procedurali piuttosto che sconvolgimenti fondamentali, ma i cambiamenti sono sostanziali e richiedono un'attenta preparazione. L'impatto più immediato è la perdita della Sezione 21 come meccanismo sommario per il recupero del possesso. In futuro, tutte le richieste di possesso dovranno citare un motivo valido ai sensi della Sezione 8: tra questi, gli arretrati di affitto degli inquilini, il comportamento antisociale, l'intenzione del proprietario di vendere l'immobile o il desiderio del proprietario o di un familiare stretto di trasferirsi.

Per quanto riguarda gli aumenti dei canoni di locazione, la regola dell'aumento unico all'anno imporrà ai proprietari di adottare un approccio più strategico alla determinazione dei prezzi: gli adeguamenti ad hoc a metà locazione non saranno più leciti. La possibilità di ricorrere al tribunale significa che i livelli di affitto devono essere giustificati da prove di mercato reali.

Il divieto di politiche generiche “no DSS” o “no bambini” richiede un ripensamento fondamentale dei processi di selezione dei richiedenti. Mentre le valutazioni individuali dell'accessibilità economica rimangono lecite, le esclusioni generalizzate basate sulla percezione di prestazioni sociali sono ora illegali e comportano sanzioni pecuniarie civili. I locatori devono sapere che questo divieto era una delle disposizioni entrate in vigore già il 27 dicembre 2025.

In prospettiva, l'imminente estensione del Decent Homes Standard al settore privato e l'applicazione della Legge di Awaab - che impone tempi obbligatori per affrontare rischi come umidità e muffa - imporranno ai proprietari ulteriori obblighi di manutenzione degli immobili. Ai consigli locali sono stati inoltre conferiti poteri investigativi e di applicazione notevolmente rafforzati, tra cui sanzioni civili fino a 7.000 sterline per le prime violazioni, che salgono a 40.000 sterline in caso di inadempienza grave o persistente.

Quali azioni devono intraprendere i locatori?

Rivedere tutti i contratti di locazione

• Gli AST esistenti non devono essere riemessi immediatamente, ma non possono essere concessi nuovi AST a tempo determinato dopo il 1° maggio 2026. Tutti i contratti devono essere aggiornati per riflettere i termini di locazione periodica prima di tale data.
• Deve essere fatto prima del 1° maggio 2026

Comprendere i motivi della Sezione 8 rivista

• Familiarizzate con l'intera gamma modificata di motivi di possesso e con i periodi di preavviso che si applicano a ciascuno di essi. Per la vendita o l'occupazione da parte del proprietario, è ora necessario un preavviso di quattro mesi. Si raccomanda vivamente una consulenza legale su motivi specifici.
• Deve essere fatto prima del 1° maggio 2026

Implementare una procedura formale di revisione degli affitti

• Gli aumenti annuali devono essere notificati utilizzando il modulo prescritto, con un preavviso scritto di almeno due mesi. Stabilite subito un processo coerente e documentato.
• Deve essere fatto prima del 1° maggio 2026

Aggiornare le politiche di screening dei candidati

• Eliminare i divieti generalizzati ai beneficiari di sussidi o alle famiglie con bambini di pubblicizzare i criteri di riferimento. Questa disposizione è già in vigore.
• In vigore dal 27 dicembre 2025

Stabilire una procedura di richiesta di animali domestici

•  Preparate un processo chiaro e documentato per valutare le richieste di animali domestici da parte degli inquilini, compresa la vostra posizione sulla richiesta di un'assicurazione contro i danni da animali. Non sono ammessi rifiuti generalizzati.
• Deve essere fatto prima del 1° maggio 2026

Assicurarsi che tutti i documenti di conformità alla sicurezza siano aggiornati

• I certificati di sicurezza del gas, gli EPC, i rapporti sulle condizioni dell'impianto elettrico e tutti gli altri certificati richiesti devono essere aggiornati prima della registrazione nel PRS Database.
• Il progetto è attualmente in corso

Registrazione nel database PRS

• Tutti i locatori saranno obbligati per legge a registrare se stessi e le loro proprietà. L'introduzione a livello regionale inizierà alla fine del 2026, mentre la registrazione obbligatoria a livello nazionale inizierà nel 2027. La mancata registrazione limita l'accesso ai principali motivi di possesso.
• Fase 2 - Fine 2026

Unirsi all'Ombudsman dei locatori PRS

• L'adesione diventerà obbligatoria a partire dal 2028. L'Ombudsman gestirà i reclami degli inquilini con decisioni legalmente vincolanti e senza costi per gli inquilini. Iniziate subito a preparare una procedura di reclamo documentata.
• Fase 2 - Dal 2028

Valutare gli immobili in base allo standard di decenza abitativa

• Pianificare i lavori di manutenzione e miglioramento, in particolare per quanto riguarda l'umidità, la muffa e i pericoli della categoria 1 dell'HHSRS, prima che lo standard venga formalmente esteso al settore privato.
• Fase 3 - 2035

Tempistica di implementazione

27 ottobre 2025

Assenso reale

Il Renters’ Rights Act diventa legge. Alcune disposizioni, tra cui il divieto di criteri di locazione discriminatori e il rafforzamento dei poteri di applicazione delle autorità locali, sono entrate in vigore dal 27 dicembre 2025.

1 maggio 2026 - Fase 1

In vigore le riforme dei contratti di locazione

La sezione 21 è abolita. Tutte le locazioni diventano periodiche. Entrano in vigore le nuove norme sull'aumento dell'affitto, i diritti di richiesta di animali domestici, i tetti massimi per l'affitto anticipato, il divieto di fare offerte e l'intero quadro rivisto della Sezione 8 per il possesso.

Fine 2026 / 2027 - Fase 2

Banca dati PRS e Ombudsman

Il PRS Database nazionale inizia la sua diffusione a livello regionale dalla fine del 2026, con la registrazione nazionale obbligatoria a partire dal 2027. L'amministratore del Landlord Ombudsman viene nominato nel 2026 in vista dell'iscrizione obbligatoria a partire dal 2028.

2035 - Fase 3

Standard per le case dignitose e legge di Awaab

Il Decent Homes Standard e l'Awaab's Law vengono formalmente estesi al settore degli affitti privati. I proprietari sono incoraggiati a risolvere le carenze con largo anticipo rispetto a questa data.