La legge sui diritti degli affittuari del 2025: Cosa deve sapere ogni locatore

The Renters’ Rights Act 2025 represents the most significant overhaul of the private rented sector in a generation. With core provisions coming into force on 1 May 2026, the window to prepare is closing. This is your comprehensive guide.

Il Renters’ Rights Act 2025 ha ricevuto l'assenso reale il 27 ottobre 2025 e rappresenta la revisione più significativa del settore degli affitti privati da una generazione a questa parte. Poiché la maggior parte delle disposizioni entrerà in vigore il 1° maggio 2026, i locatori devono agire subito. Ecco tutto quello che c'è da sapere.

Che cos'è la legge?

Passed under the current Labour government, the Renters’ Rights Act fundamentally resets the relationship between landlords and tenants in England. It abolishes the existing assured shorthold tenancy (AST) framework and introduces a new regime built on security for tenants and clearer obligations for landlords. The Act affects all 2.3 million private landlords in England and the approximately 11 million renters they house.

Le disposizioni chiave

Fine della sezione 21

• No-fault evictions are abolished. Landlords must cite a specific legal ground from an enhanced Section 8 menu to regain possession.

Solo locazioni periodiche

• Tutti i contratti di locazione garantiti diventano contratti periodici a rotazione - mese per mese o settimana per settimana. I contratti di locazione a tempo determinato sono aboliti. Gli inquilini possono lasciare il contratto con un preavviso di due mesi in qualsiasi momento.

Aumenti dell'affitto

• Rent can only be increased once per year. Landlords must give at least two months’ written notice. Tenants may challenge excessive increases via the First-tier Tribunal.

Nessuna discriminazione nell'affitto

• I divieti generalizzati per gli inquilini che ricevono sussidi o che hanno figli sono ora illegali. Le valutazioni dell'accessibilità restano consentite.

Animali domestici ammessi

• Tenants have the right to request a pet. Landlords must consider all requests fairly and may require tenants to hold appropriate pet insurance.

Standard per le case dignitose

• A formal Decent Homes Standard volontà be extended to the private rented sector for the first time, covering damp, mould, safety hazards and disrepair.

Deposito e anticipo Cap

• I locatori non possono richiedere più di un mese di affitto anticipato. Restano in vigore le regole esistenti sul tetto massimo di deposito. Sono vietate le gare d'appalto tra inquilini.

Database PRS

• All landlords must register themselves and their properties on a new national Private Rented Sector database, rolling out from late 2026.

Ombudsman dei locatori

• A new, legally binding Private Rented Sector Ombudsman will handle disputes between tenants and landlords without the need for court proceedings.

Impatto sui locatori

For landlords who operate well-managed portfolios, the Act brings procedural change rather than fundamental disruption — but the changes are substantial and require careful preparation. The most immediate impact is the loss of Sezione 21 as a summary mechanism for regaining possession. Going forward, all possession claims must cite a valid ground under Section 8: these include tenant rent arrears, anti-social behaviour, the landlord’s intention to sell the proprietà, or the landlord or a close family member wishing to move in.

On rent increases, the one-increase-per-year rule will require landlords to adopt a more strategic approach to pricing — ad hoc mid-tenancy adjustments will no longer be lawful. The availability of tribunal challenge means that rent levels must be justifiable by reference to genuine market evidence.

The ban on blanket “no DSS” or “no children” policies requires a fundamental rethink of applicant screening processes. While individual affordability assessments remain lawful, blanket exclusions based on benefit receipt are now unlawful and carry civil financial penalties. Landlords should also be aware that this prohibition was one of the provisions that came into force as early as 27 December 2025.

Looking ahead, the forthcoming extension of the Decent Homes Standard to the private sector and the application of Awaab’s Law — which imposes mandatory timescales for addressing hazards such as damp and mould — will place aggiuntivo property maintenance obligations on landlords. Local councils have also been given significantly strengthened investigatory and enforcement powers, including civil penalties of up to £7,000 for initial breaches, rising to £40,000 for serious or persistent non-compliance.

Quali azioni devono intraprendere i locatori?

Rivedere tutti i contratti di locazione

• Existing ASTs do not require immediate reissue, but no new fixed-term ASTs may be granted after 1 May 2026. All agreements should be updated to reflect periodic tenancy terms ahead of that date.
• Deve essere fatto prima del 1° maggio 2026

Comprendere i motivi della Sezione 8 rivista

• Familiarizzate con l'intera gamma modificata di motivi di possesso e con i periodi di preavviso che si applicano a ciascuno di essi. Per la vendita o l'occupazione da parte del proprietario, è ora necessario un preavviso di quattro mesi. Si raccomanda vivamente una consulenza legale su motivi specifici.
• Deve essere fatto prima del 1° maggio 2026

Implementare una procedura formale di revisione degli affitti

• Gli aumenti annuali devono essere notificati utilizzando il modulo prescritto, con un preavviso scritto di almeno due mesi. Stabilite subito un processo coerente e documentato.
• Deve essere fatto prima del 1° maggio 2026

Aggiornare le politiche di screening dei candidati

• Eliminare i divieti generalizzati ai beneficiari di sussidi o alle famiglie con bambini di pubblicizzare i criteri di riferimento. Questa disposizione è già in vigore.
• In vigore dal 27 dicembre 2025

Stabilire una procedura di richiesta di animali domestici

•  Preparate un processo chiaro e documentato per valutare le richieste di animali domestici da parte degli inquilini, compresa la vostra posizione sulla richiesta di un'assicurazione contro i danni da animali. Non sono ammessi rifiuti generalizzati.
• Deve essere fatto prima del 1° maggio 2026

Assicurarsi che tutti i documenti di conformità alla sicurezza siano aggiornati

• I certificati di sicurezza del gas, gli EPC, i rapporti sulle condizioni dell'impianto elettrico e tutti gli altri certificati richiesti devono essere aggiornati prima della registrazione nel PRS Database.
• Il progetto è attualmente in corso

Registrazione nel database PRS

• Tutti i locatori saranno obbligati per legge a registrare se stessi e le loro proprietà. L'introduzione a livello regionale inizierà alla fine del 2026, mentre la registrazione obbligatoria a livello nazionale inizierà nel 2027. La mancata registrazione limita l'accesso ai principali motivi di possesso.
• Fase 2 - Fine 2026

Unirsi all'Ombudsman dei locatori PRS

• Membership will become mandatory from 2028. The Ombudsman will handle tenant complaints with legally binding decisions at no cost to tenants. Begin preparing a documented complaints procedure now.
• Fase 2 - Dal 2028

Valutare gli immobili in base allo standard di decenza abitativa

• Pianificare i lavori di manutenzione e miglioramento, in particolare per quanto riguarda l'umidità, la muffa e i pericoli della categoria 1 dell'HHSRS, prima che lo standard venga formalmente esteso al settore privato.
• Fase 3 - 2035

Tempistica di implementazione

27 ottobre 2025

Assenso reale

Il Renters’ Rights Act diventa legge. Alcune disposizioni, tra cui il divieto di criteri di locazione discriminatori e il rafforzamento dei poteri di applicazione delle autorità locali, sono entrate in vigore dal 27 dicembre 2025.

1 maggio 2026 - Fase 1

In vigore le riforme dei contratti di locazione

La sezione 21 è abolita. Tutte le locazioni diventano periodiche. Entrano in vigore le nuove norme sull'aumento dell'affitto, i diritti di richiesta di animali domestici, i tetti massimi per l'affitto anticipato, il divieto di fare offerte e l'intero quadro rivisto della Sezione 8 per il possesso.

Fine 2026 / 2027 - Fase 2

Banca dati PRS e Ombudsman

Il PRS Database nazionale inizia la sua diffusione a livello regionale dalla fine del 2026, con la registrazione nazionale obbligatoria a partire dal 2027. L'amministratore del Landlord Ombudsman viene nominato nel 2026 in vista dell'iscrizione obbligatoria a partire dal 2028.

2035 - Fase 3

Standard per le case dignitose e legge di Awaab

Il Decent Homes Standard e l'Awaab's Law vengono formalmente estesi al settore degli affitti privati. I proprietari sono incoraggiati a risolvere le carenze con largo anticipo rispetto a questa data.