La banca dati PRS e l'Ombudsman dei locatori 

Responsabilità, trasparenza e risoluzione delle controversie ai sensi della Legge sui diritti degli inquilini del 2025 

La Parte 3 della Legge sui diritti degli inquilini del 2025 istituisce due nuove figure rivoluzionarie — una banca dati nazionale per la registrazione dei proprietari e un sistema vincolante di mediazione — che ridefiniranno radicalmente i meccanismi di responsabilità e di risoluzione delle controversie nel settore degli affitti privati. 

Sebbene gran parte del dibattito sulla legge sui diritti degli inquilini del 2025 (Renters’ Rights Act 2025) si sia concentrato sull’abolizione della Sezione 21 e sul passaggio ai contratti di locazione a tempo determinato, la Parte 3 della legge — che comprende le Sezioni da 73 a 94 — introduce cambiamenti strutturali altrettanto significativi. La creazione di una banca dati nazionale sul settore degli affitti privati (PRS) e l'istituzione obbligatoria di un difensore civico per i locatori professionalizzeranno il settore e porteranno alla luce i casi di non conformità in misura senza precedenti. Questo articolo spiega cosa ci aspetta, quando e cosa dovrebbero fare i locatori per prepararsi. 

I due pilastri della Parte 3 

La Parte 3 si basa su due meccanismi interdipendenti, concepiti per operare in sinergia. La registrazione nella banca dati costituirà un prerequisito per poter invocare determinati motivi di recupero del possesso previsti dalla Sezione 8; ciò significa che i locatori che non si registrano potrebbero trovarsi nell’impossibilità giuridica di recuperare il possesso dei propri immobili, anche laddove sussista altrimenti un motivo sostanziale. L'Ombudsman, nel frattempo, fornirà un'alternativa gratuita e giuridicamente vincolante ai procedimenti giudiziari per la risoluzione dei reclami degli inquilini. 

Banca dati PRS (sezioni 73-94) 

Un registro nazionale di tutti i proprietari privati e degli immobili in affitto in Inghilterra. Obbligatorio per tutti i contratti di locazione garantiti e regolamentati; l'introduzione a livello regionale avrà inizio alla fine del 2026, mentre la registrazione a livello nazionale sarà obbligatoria a partire dal 2027. 

La mancata registrazione comporta sanzioni pecuniarie di natura civile e limita la possibilità per il locatore di invocare determinati motivi di sfratto previsti dalla Sezione 8. 

Mediatore per i rapporti locativi (Capitolo 2, parte 1) 

Un nuovo sistema di ricorso obbligatorio per tutti i proprietari privati, compresi quelli che si avvalgono di agenzie di gestione immobiliare. Offre agli inquilini una procedura gratuita e indipendente per risolvere i reclami senza ricorrere al tribunale. 

Le decisioni del difensore civico sono giuridicamente vincolanti per i proprietari. L'iscrizione obbligatoria è prevista a partire dal 2028. 

La banca dati sul settore degli affitti privati 

S.73–94 Il database PRS è stato descritto dal governo come uno “sportello unico” per proprietari, inquilini e amministrazioni comunali. Esso servirà a tre scopi distinti: consentire agli inquilini di prendere decisioni informate prima di stipulare un contratto di locazione; assistere i proprietari nel comprendere e dimostrare la loro conformità legale; e fornire alle autorità locali competenti in materia di alloggi gli strumenti per indirizzare le azioni di contrasto contro gli operatori non conformi e disonesti. 

Quali informazioni devono registrare i proprietari? 

I campi dati specifici saranno definiti con atti normativi di attuazione. Tuttavia, il governo ha indicato che i requisiti minimi comprenderanno quanto segue: 

Categoria	Informazioni richieste
Dati del locatore	Nome completo, un indirizzo nel Regno Unito per la notifica degli avvisi, recapiti di tutti i comproprietari
Dettagli dell'immobile	Indirizzo completo, tipologia dell'immobile (casa/appartamento/HMO), numero di camere da letto, numero di nuclei familiari e di residenti, grado di occupazione e se l'immobile è ammobiliato
Sicurezza e conformità	Certificato di sicurezza del gas in corso di validità, rapporto sullo stato degli impianti elettrici (EICR), classe energetica e certificato EPC, dettagli della licenza HMO, se del caso
Informazioni sul contratto di locazione	Conferma che l'immobile è affittato con un contratto di locazione a tempo determinato garantito; dettagli relativi all'eventuale agenzia immobiliare incaricata

Nota per i proprietari  

Ricorso ad agenti immobiliari Se ti avvali di un agente immobiliare per la gestione del tuo immobile, l'obbligo di registrazione può essere adempiuto congiuntamente. Tuttavia, gli agenti che pubblicizzano un immobile per conto di un proprietario non registrato andranno incontro a sanzioni; ciò significa che il tuo agente ha un forte incentivo commerciale ad assicurarsi che tu sia regolarmente registrato. 

Come verrà utilizzato il database? 

La banca dati non è solo una formalità amministrativa. Sarà parzialmente accessibile al pubblico, consentendo ai potenziali inquilini di verificare lo stato di registrazione del locatore e di esaminare le informazioni relative alla conformità prima di impegnarsi in un contratto di locazione. Le autorità locali per l'edilizia abitativa avranno una visione più completa, che consentirà loro di incrociare i dati del database con i registri delle licenze e di identificare in modo proattivo i proprietari non conformi senza dover attendere la presentazione di un reclamo. 

È fondamentale sottolineare che il governo ha confermato che alcuni motivi di recupero del possesso previsti dalla Sezione 8 saranno applicabili solo ai locatori registrati nella banca dati. I proprietari non registrati che tentano di avvalersi di tali motivi rischiano che le loro richieste di restituzione del possesso vengano respinte dal tribunale. Questo collegamento trasforma la registrazione da un mero obbligo burocratico a un passo operativo essenziale per qualsiasi proprietario che possa aver bisogno di recuperare il possesso del proprio immobile. 

Prima della Parte 3 

• In Inghilterra non esiste un registro nazionale centralizzato dei proprietari privati o degli immobili in affitto. 
• L'attività di controllo da parte del Comune era di natura reattiva e limitata dalla scarsa visibilità. 
• Gli inquilini non disponevano di uno strumento affidabile per verificare se il proprietario rispettasse gli obblighi previsti dalla legge prima di stipulare il contratto di locazione. 

Dopo la Parte 3 

• Tutti i proprietari e gli immobili PRS sono visibili in una banca dati nazionale consultabile. 
• I comuni possono intervenire in modo proattivo e su larga scala nei confronti dei proprietari inadempienti o non registrati. 
• Gli inquilini possono verificare lo stato della registrazione; la mancata registrazione ha conseguenze dirette sui diritti di possesso. 

Costi di registrazione e amministrazione 

I proprietari saranno tenuti a versare una quota annuale per ogni immobile al fine di mantenere la propria registrazione. Il governo ha precisato che si tratterà di una quota a copertura dei costi, il cui importo esatto sarà confermato prima del lancio a livello regionale previsto per il 2026. Per i proprietari di portafogli immobiliari ciò rappresenta una nuova spesa ricorrente che dovrebbe essere presa in considerazione nella pianificazione finanziaria. Gli agenti di gestione possono registrarsi e tenere i registri per conto dei propri clienti, e si prevede che molti di essi includeranno la conformità al database nella loro offerta di servizi standard. 

Società a responsabilità limitata e comproprietà 

Il governo ha riconosciuto che le modalità di registrazione per le società a responsabilità limitata e i locatori associati sono ancora in fase di definizione tramite normativa di attuazione. Le indicazioni attuali suggeriscono che il soggetto indicato come locatore nel contratto di locazione sarà il soggetto tenuto a effettuare la registrazione. I locatori che detengono immobili nell’ambito di una struttura societaria dovrebbero richiedere una consulenza legale specifica una volta pubblicata la normativa di attuazione. Il team immobiliare di Ronald Fletcher Baker LLP può fornirvi consulenza sulle implicazioni per la vostra struttura specifica. 

Il difensore civico dei proprietari immobiliari PRS 

Per la prima volta, tutti i proprietari di immobili privati in Inghilterra saranno tenuti ad aderire a un sistema formale di risoluzione delle controversie: il PRS Landlord Ombudsman. Ciò allinea il settore degli affitti privati a quello dell'edilizia sociale e a quello delle agenzie immobiliari, entrambi già soggetti a regimi obbligatori di mediazione. L'obbligo ricade direttamente sul locatore, indipendentemente dal fatto che si avvalga o meno di un agente di gestione. 

Di cosa possono lamentarsi gli inquilini? 

Il difensore civico accetterà reclami da parte di inquilini potenziali, attuali ed ex inquilini su un'ampia gamma di questioni, tra cui il degrado degli immobili e le carenze nella manutenzione, le lacune nella comunicazione o i ritardi inaccettabili nel rispondere alle richieste, le spese o gli oneri illegittimi, le pratiche di gestione inadeguate e il mancato rispetto degli obblighi di legge. Il servizio sarà gratuito per gli inquilini e non richiederà la rappresentanza legale: una scelta politica deliberata volta a garantire l'accessibilità indipendentemente dal reddito. 

La procedura di ricorso al difensore civico 

1. L'inquilino presenta un reclamo al proprietario 

Prima di rivolgersi al difensore civico, gli inquilini devono prima sollevare la questione direttamente con il locatore e concedergli un lasso di tempo ragionevole per risolvere la questione. I locatori devono assicurarsi di disporre di una procedura di reclamo chiara e documentata, in modo che tutte le questioni vengano gestite e registrate in modo da dimostrare un sincero tentativo di risoluzione. 

2. Rinvio al difensore civico 

Qualora la questione non venga risolta, l'inquilino può presentare gratuitamente il proprio reclamo al difensore civico. Il difensore civico condurrà un'indagine in modo indipendente, richiedendo prove a entrambe le parti. I proprietari saranno tenuti a collaborare e a fornire la documentazione entro i termini stabiliti; il mancato rispetto di tali termini costituisce di per sé una violazione. 

3. Accertamento e rimedi 

Il difensore civico può imporre al locatore di intraprendere o cessare una determinata azione, di presentare scuse o spiegazioni formali per iscritto e di concedere un risarcimento economico al locatario. Tutte le decisioni sono giuridicamente vincolanti per il locatore. 

4. Mancata conformità e escalation 

Il mancato rispetto di una decisione del difensore civico può comportare l'esclusione dal programma, il che a sua volta comporta l'adozione di provvedimenti coercitivi da parte delle autorità locali. Il difensore civico ha inoltre la facoltà di avviare una mediazione in fase iniziale su richiesta del locatore, offrendo così una via meno conflittuale per giungere a una soluzione prima che venga emessa una decisione formale. 

Il servizio di mediazione per le questioni abitative 

Il governo ha indicato che l'attuale Servizio del difensore civico per l'edilizia abitativa — che attualmente si occupa dei reclami relativi all'edilizia sociale — è il candidato più probabile a ricoprire il ruolo di amministratore del nuovo sistema PRS, creando così un unico servizio di ricorso trasversale che copra sia l'edilizia sociale che quella privata. Laddove la responsabilità ricada sia sul locatore che sull'agente immobiliare, il difensore civico del PRS potrà condurre indagini congiunte con gli attuali sistemi di ricorso degli agenti e emettere decisioni congiunte. L'amministratore sarà nominato formalmente nel corso del 2026, in vista dell'adesione obbligatoria prevista per il 2028. 

Una nota sui portafogli ben gestiti 

Il difensore civico non è solo uno strumento di responsabilità: rappresenta un vantaggio anche per i proprietari responsabili. Offre un'alternativa più rapida e meno costosa rispetto ai procedimenti giudiziari, consente di risolvere tempestivamente le controversie prima che si aggravino e crea un meccanismo strutturato per dimostrare che un reclamo è stato gestito in modo corretto e in buona fede. Per i locatori che già mantengono elevati standard di gestione, l'Ombudsman è una risorsa operativa, non una minaccia. 

Applicazione delle norme e sanzioni pecuniarie 

Alle autorità locali preposte all'edilizia abitativa sono stati conferiti poteri esecutivi notevolmente rafforzati ai sensi della Parte 3 e dell'intera legge. È possibile applicare sanzioni pecuniarie civili per una serie di violazioni, con una chiara scala progressiva in caso di inadempienze gravi o recidive. 

Tabella delle sanzioni amministrative — Parte 3: Violazioni 

Violazione iniziale o di lieve entità 

Mancata registrazione nella banca dati; mancata adesione al programma del difensore civico 

Fino a 7.000 sterline 

Violazione grave, persistente o ripetuta 

Mancata registrazione protratta nel tempo; mancato rispetto delle decisioni del difensore civico 

Fino a 40.000 sterline 

Procedimento penale 

Alternativa alla sanzione civile di 40.000 sterline per le violazioni più gravi ancora in corso 

Multa illimitata 

Oltre alle sanzioni civili, gli inquilini e i comuni che agiscono per loro conto possono richiedere, dinanzi al Tribunale di primo grado, l’emissione di ordinanze di restituzione dell’affitto. Tali ordinanze impongono ai proprietari di restituire l’affitto percepito durante il periodo di inadempienza — in genere fino a 12 mesi di affitto. Per i proprietari di portafogli immobiliari, tale esposizione può superare in modo sostanziale gli importi delle sanzioni civili sopra indicati. 

Diritti di possesso a rischio  

I locatori non registrati potrebbero non essere in grado di invocare determinati motivi di restituzione previsti dalla Sezione 8. La conseguenza pratica è che la mancata registrazione nel database PRS potrebbe impedire a un locatore di riottenere legalmente il possesso del proprio immobile, anche qualora sussista altrimenti un valido motivo sostanziale. Questo è probabilmente il rischio operativo più significativo associato alla non conformità alla Parte 3, che supera le sanzioni pecuniarie in termini di impatto quotidiano sui proprietari. 

Calendario di attuazione della Parte 3 

27 dicembre 2025 — Ora in vigore 

Poteri investigativi rafforzati delle autorità locali 

Gli enti locali preposti all'edilizia residenziale hanno ottenuto nuovi poteri per ispezionare gli immobili, richiedere documenti e accedere a dati di terzi. Tali poteri esecutivi sono alla base dell'intero regime previsto dalla Parte 3 e sono già attivamente utilizzati. 

Fine del 2026 — Inizio della fase 2 

Al via l'implementazione regionale del database PRS 

Il database verrà lanciato gradualmente a livello regionale. I proprietari delle regioni pilota saranno i primi a dover effettuare la registrazione e a versare la quota annuale per ogni immobile. L'importo della quota annuale verrà comunicato prima del lancio. 

2027 — Lancio su scala nazionale 

Obbligo di registrazione per tutti i proprietari di immobili PRS 

La registrazione diventa obbligatoria in tutta l'Inghilterra. A partire da questo momento, la mancata registrazione limita direttamente l'accesso a determinati motivi di possesso ai sensi della Sezione 8. 

2028 — Ombudsman Live 

L'iscrizione al servizio di mediazione per i proprietari di immobili PRS diventa obbligatoria 

Tutti i proprietari privati saranno tenuti ad aderire al sistema di mediazione. L'amministratore (probabilmente il Servizio di mediazione per l'edilizia abitativa) sarà nominato nel 2026 e avrà il tempo necessario per potenziare le proprie attività prima che l'adesione obbligatoria diventi effettiva. 

2035 — Standard per alloggi dignitosi 

Lo standard "Decent Homes" esteso al settore degli alloggi privati 

La fase finale del programma normativo previsto dalla legge. Il governo ha proposto come data di attuazione il 2035. Si invitano i proprietari a iniziare ad affrontare con largo anticipo eventuali carenze, in particolare umidità, muffa e rischi di categoria 1 secondo l'HHSRS. 

Consigli pratici per i proprietari 

Le scadenze previste per la Parte 3 concedono ai locatori un periodo di preparazione più lungo rispetto alle riforme in materia di locazioni della Fase 1, ma tale lasso di tempo dovrebbe essere sfruttato in modo attivo, non passivo. Si consiglia di adottare fin da ora le seguenti misure. 

Verifica e organizza la tua documentazione relativa alla conformità. Il database richiederà certificati di sicurezza del gas, EICR, EPC e altri certificati correlati aggiornati per ogni immobile che affittate. Eventuali certificati mancanti, scaduti o non conformi agli standard richiesti dovranno essere provveduti tempestivamente, evitando di farlo sotto pressione quando si apriranno i periodi di registrazione. 

Stabilire una procedura documentata per la gestione dei reclami. Il difensore civico richiederà prove che dimostrino che gli inquilini abbiano sollevato le questioni con voi prima di rivolgersi al sistema di tutela. Una procedura di reclamo chiara e scritta — unita alla prassi costante di confermare la ricezione e rispondere per iscritto alle comunicazioni — costituirà la vostra prima linea di difesa probatoria in qualsiasi indagine. 

Rivedi la tua pianificazione finanziaria per far fronte ai nuovi costi. Le quote annuali di registrazione nel database per ogni immobile e le quote associative all'Ombudsman costituiscono nuovi oneri ricorrenti. Entrambe dovranno essere prese in considerazione nel calcolo del rendimento locativo. 

Chiarisci le responsabilità con il tuo amministratore. Gli obblighi relativi alla registrazione e all'iscrizione all'Ombudsman ricadono direttamente sul locatore, ma gli agenti possono adempiervi per vostro conto. Assicuratevi che il vostro contratto di agenzia specifichi chiaramente chi è responsabile del mantenimento della registrazione e dell'iscrizione e che il vostro agente si stia attivamente preparando per soddisfare tali requisiti. 

Chiedi una consulenza legale in merito alla struttura specifica del tuo portafoglio. I proprietari con strutture proprietarie complesse — società di comodo, comproprietà, trust — non dovrebbero dare per scontato che il regime standard si applichi loro senza riserve. La normativa di attuazione chiarirà i dettagli pratici e il nostro team specializzato in diritto immobiliare sarà in grado di fornire consulenza una volta che sarà stata pubblicata.