Accountability, Trasparenza & Risoluzione delle controversie under the Renters’ Rights Act 2025
Part 3 of the Renters’ Rights Act 2025 establishes two transformative new institutions — a national landlord registration database and a binding Ombudsman scheme — that volontà fundamentally reshape accountability and dispute resolution in the private rented sector.
While much of the commentary surrounding the Renters’ Rights Act 2025 has concentrated on the abolition of Sezione 21 and the transition to periodic tenancies, Part 3 of the Act — covering Sections 73 to 94 — introduces equally significant structural changes. The creation of a national Private Rented Sector (PRS) Database and a mandatory Landlord Ombudsman will professionalise the sector and expose non-compliance to an unprecedented degree. This article explains what is coming, when, and what landlords should do to prepare.
I due pilastri della Parte 3
Part 3 rests on two interdependent mechanisms, designed to work in tandem. Registration on the database will be a prerequisite for access to certain Section 8 possession grounds — meaning landlords who fail to register may find themselves legally unable to recover possession of their properties, even where a substantive ground otherwise exists. The Ombudsman, meanwhile, will provide a free, legally binding alternative to court proceedings for the resolution of tenant complaints.
Banca dati PRS (sezioni 73-94)
A national register of all private landlords and rental properties in England. Mandatory for all assured and regulated tenancies, with regional rollout beginning late 2026 and full national registration required from 2027.
Non-registration will attract civil financial penalties and restricts a landlord’s ability to invoke certain Section 8 possession grounds.
Mediatore per i rapporti locativi (Capitolo 2, parte 1)
Un nuovo sistema di ricorso obbligatorio per tutti i proprietari privati, compresi quelli che si avvalgono di agenzie di gestione immobiliare. Offre agli inquilini una procedura gratuita e indipendente per risolvere i reclami senza ricorrere al tribunale.
Ombudsman decisions are legally binding on landlords. Mandatory membership is expected from 2028.
La banca dati sul settore degli affitti privati
S.73–94 The PRS Database has been described by the government as a “one-stop shop” for landlords, tenants, and local councils. It will serve three distinct purposes: enabling tenants to make informed decisions prior to entering a tenancy; assisting landlords in understanding and demonstrating their legal compliance; and equipping local housing authorities with the tools to target enforcement action against non-compliant and rogue operators.
Quali informazioni devono registrare i proprietari?
The precise data fields will be confirmed through secondary legislation. However, the government has indicated that minimum requirements will include the following:
| Categoria | Informazioni richieste |
| Landlord Details | Full name, a UK address for service of notices, contact information for all joint landlords |
| Proprietà Details | Full address, property type (house/flat/HMO), number of bedrooms, number of households and residents, occupancy and furnished status |
| Sicurezza e conformità | Current Gas Safety Certificate, Electrical Installation Condition Report (EICR), EPC rating and certificate, HMO licence details where applicable |
| Informazioni sul contratto di locazione | Conferma che l'immobile è affittato con un contratto di locazione a tempo determinato garantito; dettagli relativi all'eventuale agenzia immobiliare incaricata |
Nota per i proprietari
Using Agents If you use a letting agent to manage your property, the registration obligation may be discharged jointly. However, agents who market a property for a landlord who is not registered will themselves face penalties — meaning your agent has a strong commerciale incentive to ensure your registration is in place.
Come verrà utilizzato il database?
La banca dati non è solo una formalità amministrativa. Sarà parzialmente accessibile al pubblico, consentendo ai potenziali inquilini di verificare lo stato di registrazione del locatore e di esaminare le informazioni relative alla conformità prima di impegnarsi in un contratto di locazione. Le autorità locali per l'edilizia abitativa avranno una visione più completa, che consentirà loro di incrociare i dati del database con i registri delle licenze e di identificare in modo proattivo i proprietari non conformi senza dover attendere la presentazione di un reclamo.
Critically, the government has confirmed that certain Section 8 possession grounds will only be available to landlords registered on the database. Unregistered landlords who attempt to rely on these grounds risk having their possession claims dismissed by the court. This linkage transforms registration from a mere bureaucratic obligation into an operationally essential step for any landlord who may need to recover possession of their property.
Prima della Parte 3
- In Inghilterra non esiste un registro nazionale centralizzato dei proprietari privati o degli immobili in affitto.
- L'attività di controllo da parte del Comune era di natura reattiva e limitata dalla scarsa visibilità.
- Gli inquilini non disponevano di uno strumento affidabile per verificare se il proprietario rispettasse gli obblighi previsti dalla legge prima di stipulare il contratto di locazione.
Dopo la Parte 3
- Every PRS landlord and property visible on a national, searchable database.
- I comuni possono intervenire in modo proattivo e su larga scala nei confronti dei proprietari inadempienti o non registrati.
- Gli inquilini possono verificare lo stato della registrazione; la mancata registrazione ha conseguenze dirette sui diritti di possesso.
Costi di registrazione e amministrazione
Landlords will be required to pay an annual fee per property to maintain their registration. The government has indicated this will be a cost-recovery fee, with the exact amount to be confirmed ahead of the 2026 regional launch. For portfolio landlords this represents a new recurring overhead that should be factored into financial planning. Managing agents can register and maintain records on behalf of their clients, and many are expected to incorporate database compliance into their standard service offering.
Società a responsabilità limitata e comproprietà
The government has acknowledged that the registration mechanics for limited companies and joint landlords are still being finalised through secondary legislation. Current guidance suggests that whoever is named as landlord on the tenancy agreement will be the registering party. Landlords holding properties within a corporate structure should seek specific legal advice once the secondary legislation is published. Ronald Fletcher Baker LLP’s property team can advise on the implications for your particular structure.
Il difensore civico dei proprietari immobiliari PRS
Per la prima volta, tutti i proprietari di immobili privati in Inghilterra saranno tenuti ad aderire a un sistema formale di risoluzione delle controversie: il PRS Landlord Ombudsman. Ciò allinea il settore degli affitti privati a quello dell'edilizia sociale e a quello delle agenzie immobiliari, entrambi già soggetti a regimi obbligatori di mediazione. L'obbligo ricade direttamente sul locatore, indipendentemente dal fatto che si avvalga o meno di un agente di gestione.
Di cosa possono lamentarsi gli inquilini?
The Ombudsman will accept complaints from prospective, current, and former tenants across a broad range of issues including disrepair and maintenance failures, communication failures or unacceptable delays in responding to requests, unlawful fees or charges, poor management practices, and failure to comply with statutory obligations. The service will be free for tenants to use with no requirement for legal representation — a deliberate policy choice designed to ensure accessibility regardless of means.
La procedura di ricorso al difensore civico
- L'inquilino presenta un reclamo al proprietario
Prima di rivolgersi al difensore civico, gli inquilini devono prima sollevare la questione direttamente con il locatore e concedergli un lasso di tempo ragionevole per risolvere la questione. I locatori devono assicurarsi di disporre di una procedura di reclamo chiara e documentata, in modo che tutte le questioni vengano gestite e registrate in modo da dimostrare un sincero tentativo di risoluzione.
- Rinvio al difensore civico
Where the matter remains unresolved, the tenant may refer their complaint to the Ombudsman free of charge. The Ombudsman will investigate independently, requesting evidence from both parties. Landlords will be required to engage and provide documentation within specified time limits — a failure to do so is itself a breach.
- Determination and Remedies
Il difensore civico può imporre al locatore di intraprendere o cessare una determinata azione, di presentare scuse o spiegazioni formali per iscritto e di concedere un risarcimento economico al locatario. Tutte le decisioni sono giuridicamente vincolanti per il locatore.
- Mancata conformità e escalation
Il mancato rispetto di una decisione del difensore civico può comportare l'esclusione dal programma, il che a sua volta comporta l'adozione di provvedimenti coercitivi da parte delle autorità locali. Il difensore civico ha inoltre la facoltà di avviare una mediazione in fase iniziale su richiesta del locatore, offrendo così una via meno conflittuale per giungere a una soluzione prima che venga emessa una decisione formale.
Il servizio di mediazione per le questioni abitative
Il governo ha indicato che l'attuale Servizio del difensore civico per l'edilizia abitativa — che attualmente si occupa dei reclami relativi all'edilizia sociale — è il candidato più probabile a ricoprire il ruolo di amministratore del nuovo sistema PRS, creando così un unico servizio di ricorso trasversale che copra sia l'edilizia sociale che quella privata. Laddove la responsabilità ricada sia sul locatore che sull'agente immobiliare, il difensore civico del PRS potrà condurre indagini congiunte con gli attuali sistemi di ricorso degli agenti e emettere decisioni congiunte. L'amministratore sarà nominato formalmente nel corso del 2026, in vista dell'adesione obbligatoria prevista per il 2028.
Una nota sui portafogli ben gestiti
Il difensore civico non è solo uno strumento di responsabilità: rappresenta un vantaggio anche per i proprietari responsabili. Offre un'alternativa più rapida e meno costosa rispetto ai procedimenti giudiziari, consente di risolvere tempestivamente le controversie prima che si aggravino e crea un meccanismo strutturato per dimostrare che un reclamo è stato gestito in modo corretto e in buona fede. Per i locatori che già mantengono elevati standard di gestione, l'Ombudsman è una risorsa operativa, non una minaccia.
Applicazione delle norme e sanzioni pecuniarie
Local housing authorities have been given significantly strengthened enforcement powers under Part 3 and across the Act as a whole. Civil financial penalties may be imposed for a range of breaches, with a clear escalating scale for persistent or serious non-compliance.
Tabella delle sanzioni amministrative — Parte 3: Violazioni
Violazione iniziale o di lieve entità
Mancata registrazione nella banca dati; mancata adesione al programma del difensore civico
Fino a 7.000 sterline
Violazione grave, persistente o ripetuta
Mancata registrazione protratta nel tempo; mancato rispetto delle decisioni del difensore civico
Fino a 40.000 sterline
Alternative to the £40,000 civil penalty for the most serious ongoing breaches
Multa illimitata
Oltre alle sanzioni civili, gli inquilini e i comuni che agiscono per loro conto possono richiedere, dinanzi al Tribunale di primo grado, l’emissione di ordinanze di restituzione dell’affitto. Tali ordinanze impongono ai proprietari di restituire l’affitto percepito durante il periodo di inadempienza — in genere fino a 12 mesi di affitto. Per i proprietari di portafogli immobiliari, tale esposizione può superare in modo sostanziale gli importi delle sanzioni civili sopra indicati.
Diritti di possesso a rischio
I locatori non registrati potrebbero non essere in grado di invocare determinati motivi di restituzione previsti dalla Sezione 8. La conseguenza pratica è che la mancata registrazione nel database PRS potrebbe impedire a un locatore di riottenere legalmente il possesso del proprio immobile, anche qualora sussista altrimenti un valido motivo sostanziale. Questo è probabilmente il rischio operativo più significativo associato alla non conformità alla Parte 3, che supera le sanzioni pecuniarie in termini di impatto quotidiano sui proprietari.
Calendario di attuazione della Parte 3
27 dicembre 2025 — Ora in vigore
Poteri investigativi rafforzati delle autorità locali
Local housing councils gained new powers to inspect properties, demand documents, and access third-party data. These enforcement capabilities underpin the entire Part 3 regime and are already in active use.
Fine del 2026 — Inizio della fase 2
Al via l'implementazione regionale del database PRS
Il database verrà lanciato gradualmente a livello regionale. I proprietari delle regioni pilota saranno i primi a dover effettuare la registrazione e a versare la quota annuale per ogni immobile. L'importo della quota annuale verrà comunicato prima del lancio.
2027 — Lancio su scala nazionale
Obbligo di registrazione per tutti i proprietari di immobili PRS
La registrazione diventa obbligatoria in tutta l'Inghilterra. A partire da questo momento, la mancata registrazione limita direttamente l'accesso a determinati motivi di possesso ai sensi della Sezione 8.
2028 — Ombudsman Live
L'iscrizione al servizio di mediazione per i proprietari di immobili PRS diventa obbligatoria
Tutti i proprietari privati saranno tenuti ad aderire al sistema di mediazione. L'amministratore (probabilmente il Servizio di mediazione per l'edilizia abitativa) sarà nominato nel 2026 e avrà il tempo necessario per potenziare le proprie attività prima che l'adesione obbligatoria diventi effettiva.
2035 — Standard per alloggi dignitosi
Lo standard "Decent Homes" esteso al settore degli alloggi privati
La fase finale del programma normativo previsto dalla legge. Il governo ha proposto come data di attuazione il 2035. Si invitano i proprietari a iniziare ad affrontare con largo anticipo eventuali carenze, in particolare umidità, muffa e rischi di categoria 1 secondo l'HHSRS.
Consigli pratici per i proprietari
Le scadenze previste per la Parte 3 concedono ai locatori un periodo di preparazione più lungo rispetto alle riforme in materia di locazioni della Fase 1, ma tale lasso di tempo dovrebbe essere sfruttato in modo attivo, non passivo. Si consiglia di adottare fin da ora le seguenti misure.
Verifica e organizza la tua documentazione relativa alla conformità. The database will require current Gas Safety Certificates, EICRs, EPCs and related certificates for every property you let. Any that are missing, expired or not to the required standard should be addressed promptly rather than under time pressure when registration windows open.
Stabilire una procedura documentata per la gestione dei reclami. Il difensore civico richiederà prove che dimostrino che gli inquilini abbiano sollevato le questioni con voi prima di rivolgersi al sistema di tutela. Una procedura di reclamo chiara e scritta — unita alla prassi costante di confermare la ricezione e rispondere per iscritto alle comunicazioni — costituirà la vostra prima linea di difesa probatoria in qualsiasi indagine.
Rivedi la tua pianificazione finanziaria per far fronte ai nuovi costi. Le quote annuali di registrazione nel database per ogni immobile e le quote associative all'Ombudsman costituiscono nuovi oneri ricorrenti. Entrambe dovranno essere prese in considerazione nel calcolo del rendimento locativo.
Chiarisci le responsabilità con il tuo amministratore. The registration and Ombudsman membership obligations fall on the landlord directly, but agents can discharge them on your behalf. Ensure your agency agreement is explicit as to who is responsible for maintaining registration and membership, and that your agent is actively preparing for these requirements.
Chiedi una consulenza legale in merito alla struttura specifica del tuo portafoglio. I proprietari con strutture proprietarie complesse — società di comodo, comproprietà, trust — non dovrebbero dare per scontato che il regime standard si applichi loro senza riserve. La normativa di attuazione chiarirà i dettagli pratici e il nostro team specializzato in diritto immobiliare sarà in grado di fornire consulenza una volta che sarà stata pubblicata.
John Andrews
Partner e responsabile di Corporate and Commercial
