Un avviso notificato ai sensi Sezione 146 del Law of Property Act del 1925 is a crucial legal instrument for landlords. It is a formal notice issued to a tenant, notifying them of a breach of the lease and requesting them to remedy the breach within a specified period.
In many cases, a landlord’s right to re-enter a proprietà due to a breach of covenant is not enforceable by peaceable re-entry or legal proceedings unless and until a valid Section 146 Notice has been served on the tenant.
Section 146 of the Law of Property Act 1925 sets out the restrictions on a commerciale landlord’s right to re-enter for breach of a covenant. This article explores some of the key requirements that commercial landlords must meet before pursuing the decadenza of a lease.
Rientro
A landlord can forfeit a locazione commerciale either by peaceable re-entry to the property or by issuing forfeiture proceedings against the tenant. Forfeiture represents a final and positive act that the landlord cannot retract, by which the landlord demonstrates its intention to forfeit the lease.
La decadenza o il rientro è il diritto del locatore di determinare il contratto di locazione nelle seguenti circostanze:
- Se l'inquilino ha violato uno qualsiasi degli obblighi previsti dal contratto di locazione.
- On the occurrence of specific events outlined in the lease, such as the tenant’s insolvenza.
Forfeiture by peaceable re-entry volontà terminate the lease, subject to any claim for relief by the tenant or any third party with an interest in the tenancy.
Affinché il locatore abbia il diritto di rientrare nell'immobile per una violazione dei patti da parte del conduttore, il diritto di rientrare e decadere dal contratto di locazione deve essere espressamente riservato nel contratto stesso. In caso di violazione di una condizione del contratto di locazione, il locatore può comunque avere il diritto di rientrare nell'immobile.
It is essential for commercial landlords to be aware that the forfeiture of a commercial lease is subject to several procedural restrictions, including those imposed by Section 146 of the Law of Property Act 1925. Once a right to re-enter has arisen, the landlord must comply with statutory and common law rules governing the exercise of that right.
Quando è necessario un avviso della Sezione 146?
In molti casi, il diritto di decadenza del locatore per violazione dei patti non può essere fatto valere con un rientro pacifico o con un'azione legale, a meno che non sia stato notificato all'inquilino un avviso valido ai sensi dell'articolo 146.
For example, servire a valid Section 146 Notice is a condition precedent to forfeiture for breach of a tenant’s repairing obligation. However, a Section 146 Notice is not required where the landlord seeks to forfeit the lease due to non-payment of rent.
È importante che il locatore di un contratto di locazione commerciale comprenda le circostanze in cui la notifica di un avviso valido della Sezione 146 è una condizione preliminare alla decadenza e, nel caso in cui lo sia, il locatore deve assicurarsi che l'avviso della Sezione 146 sia valido e correttamente notificato.
Specificare la violazione
L'articolo 146 del Law of Property Act del 1925 prevede che l'avviso debba:
- Identificare chiaramente la violazione del patto.
- Specificare l'esatta durata del contratto di locazione che è stato violato.
Se l'avviso è vago o ambiguo, può essere considerato non valido e non applicabile.
Il importance di ensuring that a section 146 notice complies with the statutory requirements was highlighted in Akici contro LR Butlin Ltd [2005] EWCA Civ 1296. In Akici, the Court of Appello held that the section 146 notice served by the landlord was not valid, because it failed to specify the breach that the tenant had committed. The tenant in that case had a ‘lucky escape’ due to the failure of the landlord to comply with the technical requirements of section 146 of the Law of Property Act 1925.
It is important for commercial landlords to be careful in drafting the notice to ensure that it clearly specifies the breaches of the lease.
Dare all'inquilino una ragionevole opportunità di rimediare alla violazione
Lo scopo di un avviso della Sezione 146 è quello di dare all'inquilino l'opportunità di porre rimedio alla violazione e di richiedere un'esenzione dalla decadenza.
The landlord must provide the tenant with a reasonable amount of time to rectify the breach. If the landlord fails to allow sufficient time, the notice may be deemed invalid. For example, landlords often make the mistake of setting an unreasonably short timeframe for remediation, which can lead to an unlawful forfeiture of the lease.
È quindi importante assicurarsi che il termine concesso all'inquilino per porre rimedio alla violazione sia realistico e ragionevole. Ciò che costituisce un termine ragionevole dipenderà dalle circostanze uniche di ciascun caso.
Notifica dell'avviso a tutte le parti interessate
I locatori possono anche cadere nella trappola di notificare l'avviso della Sezione 146 a un solo inquilino o a una delle parti elencate nel contratto di locazione, trascurando altre persone o entità responsabili, come i garanti o gli inquilini congiunti. Nel caso in cui il contratto di locazione preveda più inquilini o altri soggetti cofirmatari, l'avviso dovrebbe essere notificato a tutte le parti, altrimenti potrebbe essere reso inefficace.
Accordingly, landlords ought to ensure that the notice is served to all relevant parties involved in the lease agreement, including co-tenants, guarantors, and even mortgagees (if applicable).
In addition, ensuring effective and valid service of a Section 146 notice is very important and a landlord ought to check the service provisions in the lease carefully. If the notice is not served in the correct manner, it may not be legally valid. Common mistakes include serving the section 146 notice by an incorrect method such as via email, instead of post or personal delivery or serving the notice to the wrong address.
Utilizzo della Sezione 146 nel contesto sbagliato
I locatori dovrebbero evitare di notificare un avviso ai sensi dell'articolo 146 quando non è giustificato. L'articolo 146 si applica specificamente alle violazioni di un patto o di una condizione in un contratto di locazione e non copre tutte le controversie tra proprietari e inquilini.
Ad esempio, un avviso della Sezione 146 non deve essere utilizzato per:
- Recriminazioni personali per il comportamento di un inquilino.
In caso di dubbi sull'opportunità di un avviso ai sensi dell'articolo 146, i locatori devono rivolgersi a un legale.
Uso inappropriato della confisca
Una volta notificato l'avviso della Sezione 146, nel caso in cui non sia stato posto rimedio all'inadempimento indicato nell'avviso, i proprietari possono decidere di procedere alla decadenza del contratto di locazione.
I locatori devono essere consapevoli del rischio che le procedure di decadenza siano considerate illegittime se non hanno rispettato pienamente i requisiti procedurali, come ad esempio la mancata notifica di un avviso valido della Sezione 146 o la mancata concessione di un periodo di tempo adeguato per porre rimedio alla violazione.
I locatori dovrebbero valutare se esistono circostanze che potrebbero impedire loro di risolvere legittimamente il contratto di locazione (come la rinuncia al diritto di decadenza da parte del locatore). Vi rimandiamo al nostro articolo “Cosa fare se l'inquilino commerciale viola il contratto di locazione”.” che approfondisce questo tema.
In some cases, tenants may be able to apply for damages for unlawful forfeiture or relief from forfeiture particularly in situations where the breach is remedied and the tenant has paid any costs or expenses arising from the forfeiture.
Conclusione
L'avviso della Sezione 146 è uno strumento potente per i locatori che si occupano di violazioni del contratto di locazione, ma deve essere redatto con attenzione per garantire la conformità ai termini del contratto di locazione e ai requisiti di legge previsti dalla Sezione 146 del Law of Property Act del 1925.
Per evitare potenziali insidie, i locatori dovrebbero:
- Comprendere i requisiti legali.
- Dare agli inquilini una ragionevole opportunità di rimediare alle violazioni.
- Rispettare rigorosamente gli obblighi procedurali.
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David Burns
Partner senior per il contenzioso
