This article explains the procedures involved when either a landlord or tenant wishes to renew a business lease sotto il Legge sui proprietari e gli inquilini del 1954 (LTA 1954).
Il contratto di locazione di un affittuario commerciale termina alla fine del periodo o si rinnova automaticamente?
A tenancy protected by the LTA 1954 does not terminate automatically at the end of the contractual term.
Subject to certain exceptions, a tenant occupying premises for business purposes has security of tenure. This means the tenancy volontà continue as long as the tenant remains in occupation until it is lawfully determined in accordance with the LTA 1954.
A tenant that occupies premises for the purposes of its business with a fixed-term tenancy also has a statutory right to a new lease at the end of the contractual term, provided that Parte II della LTA 1954 e il contratto di locazione non è stato escluso dalle disposizioni in materia di sicurezza della proprietà.
Che cosa significa se il contratto di locazione di un affittuario commerciale viene stipulato al di fuori della LTA 1954?
Sezione 38A(1) della LTA 1954 consente alle “persone che saranno il locatore e il conduttore in relazione a un contratto di locazione da concedere per un periodo di anni determinato” di concordare che sezioni da 24 a 28 della LTA 1954 (le disposizioni in materia di sicurezza della locazione) saranno escluse in relazione a tale locazione, ma va notato che la locazione proposta deve essere per un periodo di anni certi e deve essere seguita la procedura corretta.
L'effetto del contracting out è che:
- The tenant has no right to remain in the proprietà after the lease expires.
- L'inquilino deve lasciare l'immobile al termine del contratto di locazione, a meno che il locatore non offra un nuovo contratto.
- L'inquilino non ha diritto a un risarcimento quando lascia l'immobile al termine della locazione.
- L'inquilino non ha il diritto di chiedere al tribunale di determinare l'affitto o i termini di un nuovo contratto di locazione se il locatore ne offre uno.
Qual è il processo di rinnovo di un contratto di locazione commerciale?
It is open to the landlord and tenant to voluntarily enter into negotiations in an attempt to reach agreement on the terms of a renewal lease. Whether an agreement can be reached will depend on the approach taken by the parties. If the parties agree all the terms of the new lease, they can grant the renewal lease without requiring a court order. The majority of the lease will usually be negotiated by the parties without resorting to the court.
È meglio avviare le discussioni per il rinnovo con largo anticipo rispetto alla scadenza del contratto di locazione. In questo modo si avrà il tempo sufficiente per negoziare eventuali controversie sull'affitto e sulle altre condizioni del contratto di rinnovo.
Le trattative iniziano in genere quando una delle due parti:
- Il locatore notifica un Avviso di sezione 25 indicando che non si oppongono alla concessione di un nuovo contratto di locazione, oppure
- L'inquilino serve un Richiesta della Sezione 26 alla ricerca di un nuovo contratto di locazione.
I termini proposti per il nuovo contratto di locazione sono indicati nel prospetto allegato alla notifica dell'articolo 25 o alla richiesta dell'articolo 26. Se non si raggiunge volontariamente un accordo, è necessario seguire procedure e scadenze specifiche, come indicato di seguito.
Come fa un locatore a rinnovare un contratto di locazione commerciale?
A landlord can initiate lease renewal by servire a Avviso di sezione 25 all'inquilino. Per essere valido, l'avviso deve:
- Essere nella forma prescritta.
- Essere notificati dal locatore competente.
- Essere correttamente indirizzati all'inquilino.
- essere validamente notificati entro i termini previsti dalla legge (non più di 12 mesi e non meno di sei mesi prima della data di cessazione specificata).
La data di risoluzione indicata nell'avviso non può essere anteriore alla data di scadenza contrattuale del contratto di locazione in corso.
Una volta notificato, un avviso valido ai sensi dell'articolo 25 non può essere ritirato o modificato unilateralmente dal locatore.
Se il locatore intende opporsi al rinnovo, è necessario utilizzare un altro modulo prescritto.
Come fa un inquilino a rinnovare un contratto di locazione commerciale?
Un inquilino può avviare il rinnovo notificando un Richiesta della Sezione 26 al locatore. Questa richiesta deve:
- Essere nella forma prescritta.
- I termini proposti per il nuovo contratto di locazione sono riportati nel prospetto allegato.
La notifica di una richiesta dell'articolo 26 non obbliga l'inquilino a stipulare un nuovo contratto di locazione, ma avvia il processo di rinnovo. L'inquilino può presentare la richiesta prima della scadenza del contratto o dopo, se il contratto di locazione prosegue ai sensi della LTA 1954.
Una richiesta di Sezione 26:
- Informa il locatore che, in caso di mancato accordo sui termini del nuovo contratto di locazione, ciascuna delle parti può rivolgersi al tribunale per ottenere una decisione in merito.
- Se il locatore desidera richiedere al tribunale una nuova locazione, deve farlo prima della data di inizio specificata nella richiesta dell'inquilino (a meno che le parti non concordino diversamente).
- Informa il locatore che l'opposizione al rinnovo è consentita solo per uno o più dei motivi indicati in Sezione 30(1) della LTA 1954.
- Richiede al locatore di notificare un contro-avviso entro due mesi se intende opporsi al rinnovo. In caso contrario, il locatore è tenuto a concedere un nuovo contratto di locazione.
- Termina l'attuale contratto di locazione il giorno prima della data di inizio proposta per il nuovo contratto.
Quando è necessario presentare una richiesta di rinnovo dell'affitto al tribunale?
Se le parti non riescono a trovare un accordo sui termini del nuovo contratto di locazione, entrambe possono rivolgersi al tribunale per ottenere un'ordinanza di concessione di un nuovo contratto di locazione ai sensi del seguente articolo Sezione 24(1) della LTA 1954.
Per tutelare i propri diritti, gli inquilini devono presentare domanda entro i termini previsti dalla legge. La procedura di richiesta dipende dal modo in cui è stato avviato il rinnovo:
- Rinnovo avviato dal locatore - Ciascuna delle parti può rivolgersi al tribunale una volta notificato l'avviso di cui all'articolo 25.
- Rinnovo avviato dall'inquilino - Nessuna delle parti può presentare domanda fino a quando il locatore non notifica un contro-avviso o fino a quando non sono trascorsi due mesi dalla richiesta dell'articolo 26, se precedente.
Most lease renewals are negotiated without court involvement. However, if an agreement is reached, it should be recorded in writing.
Il locatore e l'inquilino possono anche concordare per iscritto una proroga del termine per la presentazione della domanda giudiziale, purché ciò avvenga prima della data di scadenza.
Se la scadenza si avvicina e non è stato raggiunto un contratto di locazione o un accordo di locazione vincolante, l'inquilino deve rivolgersi al tribunale per conservare il diritto a un nuovo contratto di locazione previsto dalla legge.
Come decide il Tribunale in merito alle condizioni di locazione se le parti non riescono a trovare un accordo?
If the parties fail to agree on renewal terms, the court will determine the lease’s provisions based on the evidence presented. The court’s decision will cover:
- Affitto
- Durata del contratto di locazione
- Clausole di interruzione della riqualificazione da parte del locatore
- Clausole di interruzione dell'affitto
- Uso consentito
- Pandemic rent suspension clauses
- Service charges
- Alienation and authorised guarantee agreements
- Garanti
- Depositi per l'affitto
Locazione d'impresa e locazione di immobili commerciali - Contattaci
If you have any queries regarding a business or immobili commerciali lease renewal, please contact Socio David Burns via e-mail all'indirizzo D.Burns@rfblegal.co.uk o per telefono al numero 0207 467 5751.
David Burns
Partner senior per il contenzioso
