Il nostro precedente articolo si è concentrato in particolare sull’abolizione degli ‘sfratti ai sensi della sezione 21’ a seguito del Legge sui diritti degli inquilini del 2025 (il “Legge”) and the implications on possession. This article considers further reforms introduced by the Act and those which are due to be implemented in the future. These have, and volontà continue to, alter the framework in which landlords and tenants operate.
Contratti di locazione residenziale a breve termine
Over the last 30 years, most short-term residenziale tenancies were structured as an Assured Shorthold Tenancy (“AST”). Questi avevano una durata definita e fissa (con rinnovi molto frequenti).
The provisions of the Act abolished ASTs from 1 May 2026. By default, tenants now have a Assured Periodic Tenancy (“APT”). Questa modifica ha effetto retroattivo. Ciò significa che i contratti AST stipulati prima del 1° maggio 2026 saranno automaticamente convertiti in APT. Ciò comporta che:
- Obtaining possession is dependent entirely on the ‘section 8’ grounds (from the Housing Act 1988 as amended by the Act); and,
- Non sono previsti termini fissi e gli inquilini godono della facoltà unilaterale di recedere dal contratto con un preavviso (generalmente di 2 mesi).
Clausole di revisione del canone di locazione
A partire dal 1° maggio 2026, salvo rare eccezioni, i locatori non potranno prevedere clausole di adeguamento automatico del canone di locazione e potranno aumentare l'affitto solo attenendosi al regime previsto in articolo 13 della legge sull'edilizia abitativa del 1988.
Il regime prevede tre vincoli principali:
- La limitazione degli aumenti dell'affitto a una sola volta ogni 12 mesi mediante la notifica ai sensi dell'articolo 13;
- L'obbligo di dare un preavviso di almeno due mesi per qualsiasi aumento dell'affitto; e
- Allineamento di eventuali aumenti del canone di locazione all’inizio del periodo di locazione.
La legge conferisce inoltre all'inquilino il diritto di contestare un aumento dell'affitto dinanzi al First-Tier Tribunal (“FTT”) in quanto superiore al valore di mercato. È significativo che il Tribunale fiscale (FTT) non possa ora stabilire un canone di locazione superiore a quello proposto dal locatore, anche qualora tale canone fosse ritenuto inferiore al valore di mercato.
Ciò comporterà probabilmente un aumento del numero di ricorsi dinanzi al Tribunale per le controversie in materia di locazioni (FTT), poiché viene meno un precedente fattore deterrente, ovvero il fatto che l’FTT potesse fissare un canone di locazione superiore a quello proposto dal locatore.
Given that where challenge is made by the tenant, the revised rent takes effect only from the date the FTT determines the rent, rather than the date specified in the section 13 notice, this further incentivises challenges from tenants who wish to extend the period they pay their rent (pre-increase).
Resta da vedere come la FTT riuscirà a far fronte a questo aumento della domanda, dato che sta già affrontando difficoltà legate all’arretrato.
Pagamenti anticipati del canone di locazione
Pagamenti prima della stipula del contratto di locazione
A partire dal 1° maggio 2026, i locatori e i loro agenti non potranno sollecitare, incoraggiare o accettare alcun canone di locazione né alcuna offerta di pagamento dello stesso prima della stipula del contratto di locazione.
Pagamenti anticipati una volta stipulato il contratto di locazione
From 1 May 2026, once a tenancy is entered into, the landlord can request a maximum of one month’s rent in advance. The maximum upfront rent is one month (no more asking for 3, 6 months in advance).
While landlords cannot ask for or require more than one month’s rent upfront, tenants can legally choose to offer advance rent voluntarily after the agreement is signed.
Divieto di "guerre di offerte" nel settore degli affitti
A partire dal 1° maggio 2026, i proprietari e gli agenti immobiliari dovranno garantire che gli immobili proposti in affitto nell’ambito di un APT riportino l’importo del canone pubblicizzato. Una volta stabilito tale importo, i proprietari non potranno richiedere né accettare offerte superiori a quello pubblicizzato.
Di conseguenza, gli inquilini non possono più offrire una somma maggiore nel tentativo di assicurarsi l'affitto di un immobile. Potremmo iniziare a notare che gli immobili vengono pubblicizzati con un canone di affitto più alto, proprio con l'intenzione di affittarli a un prezzo inferiore, in modo da attirare l'attenzione degli inquilini disposti a pagare canoni più elevati.
Alloggi in affitto per studenti appositamente realizzati
I proprietari devono tenere presente che i contratti di locazione stipulati per alloggi destinati specificatamente agli studenti (“PBSA”), after 1 May 2026 are not treated as an APT. This is an important exemption. They are instead common law tenancies which can expire after a fixed term. Nonetheless, a private PBSA only qualifies for the exemption if they are fully registered with and compliant with a government-approved housing management code of practice. This includes the ANUK/Unipol Code of Standards.
I contratti di locazione PBSA in essere prima del 1° maggio 2026 sono diventati APT. Esistono motivi di rescissione modificati (motivo 4A) per rescindere tali contratti.
Affitti non PBSA
I contratti di locazione per studenti relativi ad alloggi non PBSA, indipendentemente dal fatto che siano stati stipulati prima o dopo il 1° maggio 2026, sono APT e sono soggetti al nuovo motivo di recupero del possesso 4A, che offre ai proprietari di abitazioni a occupazione multipla un percorso mirato per recuperare il possesso nel periodo compreso tra il 1° giugno e il 30 settembre di ogni anno. Ciò coincide con la fine/l’inizio dell’anno accademico.
Modifiche alle informazioni (scritte) fornite agli inquilini
A partire dal 1° maggio 2026, prima della stipula di un contratto di locazione (APT), è necessario fornire agli inquilini le informazioni previste dalla legge, che includono gli aspetti fondamentali della legge stessa e le dichiarazioni relative agli obblighi del locatore.
Divieto di discriminazione nell'ambito delle locazioni
A partire dal 1° maggio 2026, la legge vieta qualsiasi forma di discriminazione, diretta o indiretta, nei confronti degli inquilini che hanno figli o che percepiscono prestazioni sociali.
Prossima fase dei cambiamenti
La legge di Awaab
The Act provides for Awaab’s law to apply to private sector tenancies. Awaab’s Law will require landlords to take action to fix reported health and safety hazards (particularly damp and mould) within set limits. The earliest estimates for implementation 2027/2028, as this requires secondary legislation.
Il nuovo database dei proprietari
A new database is intended to be launched from late 2026 onwards. It is planned to be launched in 2 stages. The first requiring landlords to register their details on an area by area basis and then the public will be given access.
It is envisaged that, at minimum, the public information would include the Landlord’s details, property type, number of bedrooms, information on gas and electrical safety, and energy performance.
Conclusioni
There is the general consensus that the sector is increasingly becoming more “tenant friendly”. Significantly, tenants now have greater incentives to challenge rent, especially as the relevant date that any higher rent is payable is the date the FTT makes a decision. With decisions from the FTT sometimes taking several months, a tenant also has the benefit of the lower rent during that period. The increase in cases may also stretch an already busy FTT.
Noi di Ronald Fletcher Baker siamo nella posizione ideale per fornire consulenza sia ai proprietari che agli inquilini che operano in questo settore e che devono orientarsi tra i cambiamenti in atto. Per qualsiasi domanda o richiesta di consulenza, vi preghiamo di contattare: B.Frost@rfblegal.co.uk e V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .
Ben Frost
Partner per il contenzioso
Vassilios Goulielmos
Avvocato associato
Telefono:
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