Legge sui diritti dei locatari 2025 - Sfratti dopo il 1° maggio 2026

Legge sui diritti degli inquilini del 2025 (il “Legge”) comes into force on 1 May 2026. The Act executes a pledge of many prior Governments to create a more tenant protective legal framework within the private rented sector. This Act has been met with a mixed reaction by Landlords and warrants consideration on their part as it introduces the most prevalent changes to the private rental sector in many decades. Arguably, the most consequential change is the abolition of Sezione 21 notices.  

Section 21 notices, commonly known as a ‘no fault eviction’ mechanism permitted a private landlord to evict a tenant and apply for possession without any breach of tenancy agreement from the tenant. This mechanism for possession is shortly ending. This article explores the key deadlines for servire and relying on Section 21 notices for possession, the updates the Act brings in to Section 8 grounds for possession within the Housing Act 1998 (“the Legge sull'edilizia abitativa”) e le implicazioni pratiche della nuova legge.  

Scadenze principali previste dalla legge 

As a result of the Act, the deadline for serving a Section 21 notice is by 4.30pm on 30 April 2026, the day before it comes into force. The Section 21 notice must follow all the standard validity procedures under the Deregulation Act 2025.  

If a Section 21 notice is validly served by 30 April 2026, a landlord may still apply to the court for a possession order up to 31 July 2026. Tale termine non è prorogabile. Se il locatore non presenta istanza al tribunale per il recupero del possesso entro tale data, perde la possibilità di richiedere il recupero del possesso ai sensi dell’avviso ai sensi della Sezione 21. Le stesse scadenze si applicano agli avvisi ai sensi della Sezione 8 redatti secondo il ‘vecchio modello’. 

Infatti, se un locatore tenta di notificare un avviso ai sensi della Sezione 21 a partire dal 1° maggio 2026, rischia una sanzione da parte dell’autorità locale fino a 7.000 sterline.  

Nuova posizione a seguito dell'abolizione della Sezione 21  

On 1 May 2026, following the abolition of no fault eviction under a section 21 notice, a landlord volontà only be able to recover possession if they serve a section 8 notice relying on the possession grounds specified in Schedule 2 of the Housing Act. The delineation of mandatory and processionary grounds remains following the Act. However, the Act revises and adds new grounds to cover situations such as selling il proprietà, redeveloping the property and moving into the property.  

Significantly, on the abolition of Section 21, there is now no paper only procedure for the court to award possession, and all claims must go through a full hearing. This means that possession grounds require clear evidence to be proven at a Court hearing.  

Aggiornamenti relativi ai motivi previsti dalla Sezione 8 della Legge sull’edilizia abitativa     

Detailed below is a summary of more significant updates to the grounds for possession under the Housing Act, and the new grounds introduced by the Act.  

I locatori devono tenere presente che i nuovi motivi di preavviso previsti dalla Sezione 8, con disposizioni che richiedono che il preavviso non scada entro un determinato periodo dall’inizio del contratto di locazione (come il Motivo 1 e il Motivo 1A), continuano a essere calcolati a partire dalla data di inizio originaria del contratto di locazione. La legge non azzererà la data di inizio del contratto di locazione al 1° maggio 2026 al momento della sua entrata in vigore. Pertanto, un locatore potrebbe, in teoria, essere in grado di notificare un avviso ai sensi della Sezione 8 già dal primo giorno di validità dei nuovi motivi.  

Motivi obbligatori 

Motivo n. 1 – Occupazione da parte del proprietario o della sua famiglia 

Questo terreno è stato ampliato per facilitare il trasferimento del proprietario o della sua famiglia.  

• Obbligo di notifica: 4 mesi (da notificare solo dopo l’ottavo mese dall’inizio del contratto di locazione). La data di scadenza del preavviso non può cadere nei primi 12 mesi del contratto di locazione in corso.  

• Requisiti: Prove is required that there is a genuine intention for landlord or close family to occupy. 

The landlord must not market the property for renting or a licence to occupy (e.g. Airbnb style short term let) for a restricted period of 12 months from the later of the relevant date for possession in the notice, or the date of the claim form to bring proceedings to obtain vacant possession. The penalty for doing this is a fine by the local authority of up to £7,000. 

Motivo 1A – Intenzione di vendere 

Si tratta di una novità introdotta dalla legge.  

• Obbligo di notifica: 4 mesi (da notificare dopo l'ottavo mese dall'inizio del contratto di locazione). La data di scadenza del preavviso non può cadere nei primi 12 mesi del contratto di locazione in corso.  

• Requisiti: È necessario dimostrare che sussista una reale intenzione di vendere. 

Il locatore non può mettere sul mercato l’immobile per la locazione o per una licenza di occupazione (ad esempio, affitti a breve termine in stile Airbnb) per un periodo limitato di 12 mesi a decorrere dalla data più tardiva tra quella indicata nell’avviso per il possesso e la data del modulo di richiesta per avviare un procedimento volto ad ottenere il possesso libero dell’immobile. La sanzione prevista in caso di violazione è una multa inflitta dall’autorità locale fino a 7.000 sterline. 

Motivo 4A – Organizzazioni sanitarie per studenti (HMO) 

Si tratta di una novità introdotta dalla legge, pensata specificamente per gli alloggi condivisi (HMO) destinati esclusivamente agli studenti.  

• Obbligo di notifica: 4 months, expiring 1 June and 30 September 2026 (to align with the usual student accommodation turnover periods). 

• Requisiti: Deve trattarsi di un alloggio in affitto (HMO) destinato a studenti a tempo pieno. Il locatore deve fornire agli attuali inquilini studenti una dichiarazione scritta in cui attesti di voler recuperare il possesso ai sensi del Motivo 4A e il fatto che gli inquilini soddisfacevano il ‘requisito di studente’ all’inizio del contratto di locazione. Il ‘test dello studente’ implica essenzialmente l’obbligo di frequentare un corso a tempo pieno presso un istituto riconosciuto.  

Per i contratti di locazione in essere, stipulati prima del 1° maggio 2026, data di entrata in vigore della legge, se un locatore possiede un immobile con inquilini studenti che soddisfacevano il ‘criterio dello studente’ al momento della stipula iniziale del contratto, il locatore potrà avvalersi del Motivo 4A purché notifichi la dichiarazione scritta entro il 31 maggio 2026. Ciò garantisce al locatore un periodo di un mese per preservare la possibilità di avvalersi del Motivo 4A in futuro per gli HMO esistenti. 

• Nota importante: Questo motivo non può essere invocato se il contratto di locazione è stato stipulato con più di 6 mesi di anticipo rispetto alla data in cui gli studenti locatari hanno diritto a trasferirsi nell'alloggio. 

Motivo n. 6 – Riqualificazione 

• Obbligo di notifica: 4 mesi (non applicabile nei primi 6 mesi dall'inizio del contratto di locazione). 

• Requisiti: I lavori di ristrutturazione non possono essere ragionevolmente eseguiti mentre l'inquilino occupa l'immobile. È necessario fornire prova dell'esecuzione dei lavori. 

Motivo 6B – Misure esecutive 

Si tratta di un nuovo fondamento giuridico introdotto dalla legge.  

• Obbligo di notifica: 4 mesi. 

• Requisiti: Possession needed in order to carry out works required by enforcement authorities. 

• Nota importante: Potrebbe essere dovuto un risarcimento al locatario. 

Motivo n. 7 – Decesso dell’inquilino 

• Obbligo di notifica: 2 mesi. 

• Requisiti: Tenancy was passed on by will or intestacy. Occupier does not meet statutory succession criteria. 

Motivo 7A – Comportamento antisociale grave 

• Obbligo di notifica: Immediato. 

• Requisiti: Evidence of criminal or serious antisocial conduct. 

• Nota importante: Il tribunale non può emettere un'ordinanza prima che siano trascorsi 14 giorni dalla notifica. 

Motivo n. 8 – Gravi morosità nell’affitto 

• Obbligo di notifica: Sono 4 settimane. 

• Requisiti: At least 3 months’ arrears (13 weeks if weekly/fortnightly rent). 

• Nota importante: the Act amends Ground 8 so that the rent arrears are required to be three months, instead of two months, both at the time of the service of the notice and at any possession hearing. A landlord cannot use this ground if the tenant’s late payment is due to Universal Credit delays.  

Motivi discrezionali 

Motivo n. 10 – Eventuali arretrati di affitto 

• Obbligo di notifica: 4 settimane. 

• Requisiti: Qualsiasi importo di arretrati. 

Motivo n. 11 – Ritardi persistenti nei pagamenti 

• Obbligo di notifica: 4 settimane. 

• Requisiti: Ritardi di pagamento ripetuti, anche se inferiori alla soglia prevista dal punto 8. 

Motivo n. 14 – Comportamento antisociale 

• Obbligo di notifica: Immediato. 

• Requisiti: Prove di comportamenti antisociali o di reati gravi commessi dall’inquilino o da una persona a lui collegata. 

• Nota importante: Il Tribunale non può emettere un'ordinanza prima che siano trascorsi 14 giorni dalla notifica. 

Preparativi per l'abolizione della Sezione 21 

È ora opportuno che i proprietari si informino sul quadro normativo della Sezione 8 e comprendano i requisiti probatori previsti per ciascun motivo ai sensi della Legge sull’edilizia abitativa.  

In practical terms, landlords should ensure there are robust systems in place for understanding the financial standing of any new tenants. Under the Act’s updates to the possession grounds under the Housing Act, tenants will be 4 months in arrears before the landlord is permitted to even issue a possession claim. This change, combined with existing delays in the court system, is likely to extend the time required to recover possession where tenants fall into arrears.  

La tenuta dei registri assumerà un’importanza sempre maggiore. Una documentazione accurata dei pagamenti dell’affitto, delle comunicazioni con gli inquilini, dei problemi di manutenzione e di qualsiasi comportamento rilevante ai fini dei motivi previsti dalla legge sarà fondamentale per sostenere una richiesta di restituzione dell’immobile. Come già illustrato, in sede di udienza saranno richieste prove decisive relative a tali motivi; non esiste infatti alcun meccanismo che consenta al tribunale di esaminare le questioni sulla base dei soli documenti.  

Discussione 

The government’s general rationale for abolishing Section 21 notices is rooted in the view that the mechanism enabled landlords to evict tenants without giving a reason, which in turn discouraged tenants from reporting substandard housing conditions or contesting rent increases for fear of retaliatory eviction. By removing this route to possession, the Act seeks to provide tenants with greater security e confidence to assert their rights.  

I sostenitori della riforma accolgono con favore il passaggio a un quadro normativo più favorevole agli inquilini e la maggiore stabilità che esso offre. Essi sostengono che l’abolizione della Sezione 21 rappresenti una necessaria modernizzazione della legislazione in materia di alloggi, allineandola più strettamente alle realtà dell’affitto a lungo termine nel Regno Unito. Tuttavia, recenti commenti provenienti dal settore riflettono un certo timore tra i proprietari, che ora temono di non poter riottenere il possesso dei propri immobili con la stessa facilità di prima, anche in caso di morosità da parte dell’inquilino. 

La legge renderà probabilmente i proprietari più restii ad affittare a inquilini di cui non dispongano di prove concrete della loro situazione finanziaria. Ciò potrebbe indurre i proprietari a diventare più selettivi e, secondo quanto ampiamente riportato, molti di loro stanno vendendo i propri immobili, il che potrebbe privare il mercato degli affitti di alloggi di cui c’è grande bisogno.  

Non è chiaro, inoltre, se il sistema giudiziario sia pronto a gestire l’inevitabile aumento delle richieste di sfratto ai sensi della Sezione 8. Il sistema era già al limite delle proprie capacità con la procedura ‘accelerata’ di sfratto prevista dalla Sezione 21.   

At Ronald Fletcher Baker, we frequently provide tailored advice to landlords and tenants as to possession, Section 21 and Section 8 notices. Should you wish to discuss a matter further, please contact b.frost@rfblegal.co.uk & v.goulielmos@rfblegal.co.uk