Opposizione al rinnovo del contratto di locazione commerciale - Intenzione del locatore di riqualificare il terreno F 

Per oltre settant'anni, il Legge sui proprietari e gli inquilini del 1954 (‘the Act’) has formed the cornerstone of immobili commerciali law in England and Wales, attempting to balance the interests of business tenants and the legitimate proprietà rights of landlords. 

Un inquilino commerciale deve andarsene alla fine del contratto di locazione? 

Unless a locazione commerciale is ‘contracted out’ of the Act, and provided that certain qualifications are met, a business tenant generally has the right to remain in occupation of the business premises after the contractual term ends or the right to a new lease on similar terms, also known as ‘security of tenure’. 

At the expiry of the contractual term, business leases with security of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until either the landlord or the tenant terminate it, in accordance with the Act. 

Attualmente le locazioni commerciali fino a sei mesi sono escluse dal beneficio della sicurezza della locazione. Tuttavia, nel giugno del 2025, la Commissione per la Legge ‘…provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing the threshold to 2 years.’ Whether and when Parliament volontà adopt this recommendation remains to be seen. 

Come faccio a sapere se un affittuario commerciale ha la ‘sicurezza della proprietà’? 

Per determinare se un contratto di locazione è escluso dalle disposizioni della Legge sulla sicurezza della proprietà, il punto di partenza è un attento esame del contratto di locazione esistente. 

Il contratto di locazione stesso dovrebbe contenere una clausola che dichiari esplicitamente che entrambe le parti hanno concordato di non applicare la legge del 1954 e che è stata seguita la procedura corretta.  

Il locatore deve aver fornito all'inquilino un ‘avviso formale’ in cui spiega che sta rinunciando al suo diritto al rinnovo del contratto di locazione ai sensi del Landlord and Tenant Act del 1954. 

The tenant should have signed a declaration acknowledging that they received the warning notice and understood the consequences. 

Può trattarsi di una semplice dichiarazione se l'inquilino ha ricevuto l'avviso almeno 14 giorni prima della stipula del contratto di locazione; oppure 

Una dichiarazione legale, giurata davanti a un avvocato, se l'inquilino ha ricevuto l'avviso meno di 14 giorni prima della stipula del contratto di locazione. 

Il locatore può opporsi al rinnovo del contratto di locazione se vuole riqualificare l'immobile? 

There are various grounds on which a commercial landlord can oppose the grant of a new lease, including the grounds contained in s.30(1)(f) of the Act. This entitles the landlord to resist the grant of a new lease if it has a genuine firm and settled intention to redevelop the premises or carry out substantial works of construction and requires vacant possession to do so. 

La legge prevede che un locatore che voglia opporsi al rinnovo di un contratto di affitto d'azienda con garanzia di locazione debba notificare un avviso ai sensi dell'articolo 25 della legge (‘avviso s25’) con un periodo di preavviso minimo di sei mesi e massimo di dodici mesi. 

When servire a ‘hostile’ s25 notice to oppose lease renewal, the landlord must rely on one of the seven grounds set out in s30(1) of the Act, though only one need be established. Ground (f) is one of these grounds and allows the landlord to oppose renewal where: 

‘...al termine del contratto di locazione in corso il locatore intende... demolire o ricostruire i locali dell'azienda o una parte sostanziale di essi o eseguire lavori di costruzione sostanziali nell'azienda o in una parte di essa, senza poterlo ragionevolmente fare senza ottenere il possesso dell'azienda’.’. 

The application of Ground (f) represents a delicate balancing act between competing interests: the landlord’s right to develop and improve their property asset, and the tenant’s security of tenure. With sviluppo immobiliare pressures intensifying across the United Kingdom, particularly in urban centres experiencing regeneration, Ground (f) claims have become increasingly common. Sometimes landlords are uncertain about the evidential burden required to successfully oppose renewal. 

Il locatore ha solo bisogno di dimostrare che il possesso fisico dell'immobile è necessario per far sì che la richiesta di s25 sia accolta? 

Il locatore deve dimostrare di richiedere il possesso legale, e non solo fisico, dei locali. Ad esempio, in Heath contro Drown the tenant’s lease included a reservation allowing the landlord to enter and carry out works. The court held that if the landlord already had the right (via the lease) to enter and do the relevant works, they did not need full legal possession and thus the Ground (f) application would fail. 

In qualità di locatore commerciale che intende riqualificare la propria proprietà, quali sono i fattori rilevanti per decidere se il rinnovo del contratto di locazione può essere opposto con successo? 

Il motivo (f) si applica solo ai lavori da eseguire nell“”azienda" (la parte dei locali che l'affittuario occupa ai fini della sua attività), come stabilito in Joel contro Swaddle. Se i lavori vengono eseguiti nei locali ma non in parti dei locali concessi in locazione e che l'affittuario non occupa per scopi commerciali, il motivo (f) non sarà applicabile. 

Più recentemente, Sainsbury's Supermarkets Ltd contro Medley Assets Ltd ha confermato che per “azienda”, ai fini di una richiesta di risarcimento per il motivo (f), si intendono i locali in realtà occupato dall'inquilino alla data dell'udienza. In questo caso, il locatore aveva previsto di scavare sotto il livello del pavimento esistente del seminterrato e di creare un nuovo sottofondo. Poiché il contratto di locazione comprendeva il pavimento del seminterrato, ma non la parte sottostante, la corte ha ritenuto che tali lavori fossero sotto l'azienda e non all'interno e, in ultima analisi, irrilevante per l'opposizione del locatore a un nuovo contratto di locazione. 

Un inquilino può anche ridurre la superficie occupata durante il procedimento per respingere la domanda del locatore se i lavori previsti riguardano solo parti esterne all'azienda.   

Another consideration for the court is the amount of disruption to be caused to the tenant’s business whilst works are taking place. Whilst each case is considered on its facts, it is generally expected that the landlord will succeed under Ground (f) if the tenant is to be excluded from the property for 12 or more weeks, as this level of disruption will require the landlord to take legal possession of the premises. 

Su quali tipi di opere può contare il locatore ai sensi della lettera f)? 

Il motivo (f) si riferisce alla demolizione, alla ricostruzione o a sostanziali lavori di costruzione di tutti o di una parte sostanziale dei locali compresi nell'azienda. I lavori che il locatore è già autorizzato a eseguire in base al contratto di locazione (o a un diritto di accesso implicito) non sono ammissibili (Romulus Trading Company Ltd contro Henry Smith's Charity Trustees). Ciò include le riparazioni che una delle parti si è impegnata a eseguire. Se il locatore deve eseguire le riparazioni senza un esplicito diritto d'ingresso, il diritto d'ingresso è implicito e i lavori sono esclusi dalla considerazione. 

A lease clause allowing the landlord to enter the property to make improvements may be sufficient to authorise significant works. However, this right is limited if the lease also requires the landlord to restore all damage caused by the works. In such cases, the landlord may be unable to proceed if restoration is impossible—for instance, if the proposed works involve permanently removing walls rather than replacing them, the landlord cannot fulfil their obligation to ‘make good’ the damage.  

Cosa si intende per ‘demolizione’ ai sensi della lettera f)? 

In Ivorygrove Ltd contro Global Grange Ltd, il tribunale ha affermato che la demolizione deve essere interpretata secondo il suo significato ordinario e richiede l'atto fisico di distruzione dei locali. 

Affinché si applichi il motivo (f), i locali devono poter essere demoliti e l'esclusione dei muri strutturali o portanti dalla demolizione non impedisce che i locali possano essere demoliti. In Pumperninks of Piccadilly Ltd contro Land Securities Plc e altri, the Court of Appello held that Ground (f) is applicable where there is demolition of the structure supporting the internal demise or of the internal demise itself. 

In ogni caso, se i ‘lavori’ costituiscono una demolizione e interesseranno una parte sostanziale dei locali (Atkinson contro Bettison), è una questione di fatto.   

Cosa si intende per ‘ricostruzione’ ai sensi della lettera f)? 

La ricostruzione richiede la modifica della struttura dei locali, in genere demolendo gli elementi esistenti e sostituendoli in una forma diversa (Percy E Cadle and Company Ltd contro Jacmarch Properties Ltd). 

Nel valutare l'intenzione del locatore di ricostruire, il giudice deve prendere in considerazione l'insieme dei lavori proposti, compresi quelli preparatori e di rifinitura (Romulus Trading). Ad esempio, i lavori di intonacatura di una parete appena costruita. 

It is important to mention the different decisions reached in Ivorygrove e Global Grange Ltd contro Marazzi e altri, in cui lo stesso locatore che proponeva di effettuare lavori di ricostruzione simili in ciascun locale si opponeva ai rinnovi dei contratti di locazione ai sensi della lettera f), riuscendo tuttavia nel primo caso e fallendo nel secondo. 

In Ivorygrove, La Corte ha ritenuto che le opere fossero la demolizione e la ricostruzione di una parte sostanziale dei locali, ma in Marazzi il tribunale ha deciso che i lavori non costituivano una ricostruzione di una parte sostanziale dei locali, per cui la domanda al tribunale è fallita e il locatore non ha potuto opporsi al diritto del conduttore al rinnovo del contratto di locazione. 

Cosa si intende per ‘lavori sostanziali’ ai sensi della lettera f)? 

Often a common question asked by most landlords, in this context, ‘substantial’ is not necessarily measured in a financial aspect, though cost is a relevant consideration, but rather the nature, scope and impact on the physical structure or the character of the premises. For example, major extensions, relocation of load bearing walls or large scale structural alterations will normally qualify. By contrast, routine repairs and cosmetic improvements will generally not qualify. The key distinction lies in whether the works genuinely involve construction, demolition, or reconstruction as those terms are commonly understood in the building industry and whether this involves creating something new, rather than altering what already exists (Botterill contro il Consiglio della Contea di Bedfordshire). 

Inoltre, i tribunali esaminano anche se la ricostruzione sia autentica o solo un pretesto. Se un locatore propone di demolire e ricostruire in forma praticamente identica, ci si chiede se il vero scopo sia la riqualificazione o il semplice allontanamento degli inquilini. Sebbene i tribunali non richiedano ai locatori di dimostrare la giustificazione economica dei loro piani, l'assenza di qualsiasi beneficio apparente derivante dai lavori proposti può mettere in dubbio la genuinità dell'intenzione dichiarata dal locatore. 

È inoltre importante notare che, sebbene la Corte consideri le opere di costruzione di natura strutturale come una considerazione fondamentale, non si tratta di un prerequisito ai fini del motivo (f) (Ivorygrove). 

Di seguito sono riportati alcuni esempi di decisioni della Corte in materia di opere di costruzione, anche se questo non deve essere considerato un elenco definitivo: 

• Installazione di caldaie e servizi igienici in genere non si qualificano come opere di costruzione (Barth). 
• Installazione di scarichi e bagni dove non esistevano in precedenza. volontà probabile si qualificano come opere di costruzione (Romolo). 
• Installazione di una nuova scala in generale volontà probabile qualificarsi come opera di costruzione (Romolo). 
• La rimozione delle pareti divisorie sarà una questione di fatto e di grado (si vedano le decisioni contrastanti in Ivorygrove e Marazzi). 
• La posa in opera di una notevole quantità di calcestruzzo in genere volontà probabile qualificarsi come opera di costruzione (Houseleys contro Bloomer-Holt). 
• Installazione di cablaggi e impianti idraulici in genere non si qualificano come opere di costruzione (Barth). 

Il test legale: Che cosa devo dimostrare, in qualità di locatore, per avere successo quando mi oppongo a un rinnovo del contratto di locazione ai sensi della lettera f)? 

Ground (f) details three distinct elements that must be established before a court will grant possession- with the burden of proof laying firmly with the landlord. 

1. Il locatore deve dimostrare che intende demolire, ricostruire o eseguire lavori sostanziali nei locali (o in una parte considerevole dei locali). 
2. They must demonstrate a “firm and settled intention” to proceed with the works, going beyond mere contemplation and supported by credible evidence, and must exist at the date of the hearing. Under the Blackburn principle (Cunliffe contro Goodman), anche un'intenzione genuina al momento di servire l'avviso s25 non è sufficiente se non esiste più al processo. 
3. Landlords must prove that they cannot reasonably complete the works while the tenant remains in occupation. This protects tenants from eviction where works could be undertaken around their occupation or with temporary access arrangements. 

La decisione della Corte Suprema in S Franses Ltd contro The Cavendish Hotel (Londra) Ltd ha chiarito che i locatori devono dimostrare l'intenzione di eseguire i lavori indipendentemente dal fatto che l'inquilino si liberi, impedendo ai locatori di avanzare piani condizionati o incerti. 

L'onere della prova a carico dei locatori che intendono avvalersi del motivo (f) è rigoroso. I locatori che prendono in considerazione questa via per il pignoramento devono pianificare strategicamente. È importante che i locatori siano in grado di dimostrare piani dettagliati che dimostrino una reale intenzione e che tale intenzione sia mantenuta per tutta la durata del procedimento, che può durare fino a 18 mesi o più. 

Inoltre, i proprietari devono evitare di iniziare i lavori prematuramente prima di ottenere il possesso, pena la richiesta di risarcimento danni per interferenza illecita con i diritti dell'inquilino. 

Può un inquilino difendere l'opposizione del locatore al rinnovo del contratto di locazione? 

Depending on the circumstances of each particular case there are several potential arguments a tenant can make to mount a successful defence against Ground (f), and understanding these options early is crucial for both landlords and tenants to protect their business interests. 

The most common challenge is to question the genuineness of the landlord’s intention. Evidence of inconsistent statements made by the landlord, lack of serious preparation for the works, changes in the proposed development, or no credible funding, can demonstrate that the landlord’s intention is not firm or settled. Additionally, this evidence can also be used to demonstrate the landlord’s intention to remove the tenant for alternative reasons. If this can be proven, the Ground (f) claim will fail. 

Se i lavori si limitano a riparazioni di routine, miglioramenti estetici o modifiche minori, gli inquilini possono sostenere che i lavori proposti non soddisfano la definizione di ‘sostanziali’ prevista dalla legge, a prescindere da quanto possano essere genuine le intenzioni del locatore. 

Inoltre, le difese al motivo (f) possono essere trovate all'interno dell'articolo 31A(1). Queste difese proteggono l'affittuario nel caso in cui i lavori proposti possano essere eseguiti mentre l'affittuario continua a operare nei locali, o l'affittuario può occupare un'azienda più piccola all'interno dei locali. In Sainsburys Supermarkets Ltd contro Medley Assets Limited, the Court found that Sainsbury’s could continue to operate in situ, as works set out to lower the level of the basement floor was in an area that was not necessary to the operation of their business. As a result of this, Sainsbury’s succeeded in their s31A(1) rebuttal. Despite the burden of proof for either rebuttal lying with the tenant, landlords should be cautious of a tenant activating a s31A application by ensuring their work plans can withstand scrutiny. 

Quale indennizzo deve pagare un locatore commerciale se si oppone con successo al rinnovo del contratto di locazione ai sensi della lettera f)?

Se un locatore riesce a stabilire una richiesta di Ground (f) e a ottenere il possesso, l'ex locatario ha diritto a un indennizzo legale ai sensi dell'articolo 37 della legge. L'indennizzo viene calcolato in base al valore imponibile dell'azienda. Per gli inquilini che hanno occupato i locali per meno di 14 anni, l'indennizzo è pari a una volta il valore imponibile, aumentando a due volte il valore imponibile per gli inquilini con 14 o più anni di occupazione. 

In che modo Ronald Fletcher Baker LLP può aiutarmi a gestire un'applicazione Ground (f)? 

Whether you are a landlord planning development works or a tenant facing Ground (f) opposition, early specialist advice is essential. The decisions made at the outset of these disputes, from the evidence gathered to the strategic approach adopted, often dictate which way the matter will sway. Delay in seeking advice frequently results in lost opportunities, weaker negotiating positions, and avoidable costs. Alternatively, it might be in the interest of both parties to negotiate surrender or settlement discussions, as opposed to going to the court. 

Our litigation team can help assess your circumstances, outline your available options and advise as to what the best way forward is. 

David Burns is the Senior Litigation Partner at the firm Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For inquiries on this topic, please contact David Burns Ben Lewis via email at D.Burns@rfblegal.co.uk o B.Lewis@rfblegal.co.uk oppure telefonicamente allo 0207 467 5751 o allo 0203 947 8892.