Opposizione al rinnovo del contratto di locazione commerciale - Intenzione del locatore di riqualificare il terreno F 

Per oltre settant'anni, il Legge sui proprietari e gli inquilini del 1954 (‘la Legge’) ha costituito la pietra miliare del diritto immobiliare commerciale in Inghilterra e Galles, cercando di bilanciare gli interessi dei locatari commerciali e i legittimi diritti di proprietà dei proprietari. 

Un inquilino commerciale deve andarsene alla fine del contratto di locazione? 

A meno che un contratto di locazione commerciale non sia ‘escluso’ dalla legge, e a condizione che siano soddisfatte determinate condizioni, un affittuario commerciale ha generalmente il diritto di rimanere in occupazione dei locali commerciali dopo la scadenza del contratto o il diritto a un nuovo contratto di locazione a condizioni simili, noto anche come ‘sicurezza della locazione’. 

Allo scadere della durata contrattuale, i contratti di affitto d'azienda con garanzia di locazione non terminano automaticamente. La locazione continuerà alle stesse condizioni fino a quando il locatore o l'affittuario non vi porranno fine, in conformità con la legge. 

Attualmente le locazioni commerciali fino a sei mesi sono escluse dal beneficio della sicurezza della locazione. Tuttavia, nel giugno del 2025, la Commissione per la Legge ‘... ha concluso in via provvisoria che la soglia dei sei mesi dovrebbe essere aumentata e, nel suo secondo documento di consultazione, prevede di consultarsi sull'aumento della soglia a 2 anni..’ Resta da vedere se e quando il Parlamento adotterà questa raccomandazione. 

Come faccio a sapere se un affittuario commerciale ha la ‘sicurezza della proprietà’? 

Per determinare se un contratto di locazione è escluso dalle disposizioni della Legge sulla sicurezza della proprietà, il punto di partenza è un attento esame del contratto di locazione esistente. 

Il contratto di locazione stesso dovrebbe contenere una clausola che dichiari esplicitamente che entrambe le parti hanno concordato di non applicare la legge del 1954 e che è stata seguita la procedura corretta.  

Il locatore deve aver fornito all'inquilino un ‘avviso formale’ in cui spiega che sta rinunciando al suo diritto al rinnovo del contratto di locazione ai sensi del Landlord and Tenant Act del 1954. 

L'inquilino avrebbe dovuto firmare una dichiarazione in cui riconosceva di aver ricevuto l'avviso e di averne compreso le conseguenze. 

Può trattarsi di una semplice dichiarazione se l'inquilino ha ricevuto l'avviso almeno 14 giorni prima della stipula del contratto di locazione; oppure 

Una dichiarazione legale, giurata davanti a un avvocato, se l'inquilino ha ricevuto l'avviso meno di 14 giorni prima della stipula del contratto di locazione. 

Il locatore può opporsi al rinnovo del contratto di locazione se vuole riqualificare l'immobile? 

Esistono vari motivi per i quali un locatore commerciale può opporsi alla concessione di un nuovo contratto di locazione, tra cui i motivi contenuti nell'articolo 30(1)(f) della legge. Questa disposizione autorizza il locatore a opporsi alla concessione di un nuovo contratto di locazione se ha una reale intenzione ferma e consolidata di riqualificare i locali o di eseguire lavori di costruzione sostanziali e per farlo ha bisogno del possesso vacante. 

La legge prevede che un locatore che voglia opporsi al rinnovo di un contratto di affitto d'azienda con garanzia di locazione debba notificare un avviso ai sensi dell'articolo 25 della legge (‘avviso s25’) con un periodo di preavviso minimo di sei mesi e massimo di dodici mesi. 

Quando notifica un avviso ‘ostile’ ai sensi dell'articolo 25 per opporsi al rinnovo del contratto di locazione, il locatore deve invocare uno dei sette motivi indicati nell'articolo 30(1) della legge, anche se è sufficiente che ne sia stabilito solo uno. Il motivo (f) è uno di questi motivi e consente al locatore di opporsi al rinnovo se: 

‘...al termine del contratto di locazione in corso il locatore intende... demolire o ricostruire i locali dell'azienda o una parte sostanziale di essi o eseguire lavori di costruzione sostanziali nell'azienda o in una parte di essa, senza poterlo ragionevolmente fare senza ottenere il possesso dell'azienda’.’. 

L'applicazione della clausola Ground (f) rappresenta un delicato gioco di equilibri tra interessi contrastanti: il diritto del locatore di sviluppare e migliorare il proprio patrimonio immobiliare e la sicurezza del conduttore. Con l'intensificarsi delle pressioni per lo sviluppo immobiliare in tutto il Regno Unito, in particolare nei centri urbani in fase di riqualificazione, le richieste di Ground (f) sono diventate sempre più comuni. A volte i locatori non sono sicuri dell'onere probatorio necessario per opporsi con successo al rinnovo. 

Il locatore ha solo bisogno di dimostrare che il possesso fisico dell'immobile è necessario per far sì che la richiesta di s25 sia accolta? 

Il locatore deve dimostrare di richiedere il possesso legale, e non solo fisico, dei locali. Ad esempio, in Heath contro Drown il contratto di locazione del conduttore includeva una riserva che consentiva al locatore di entrare ed eseguire lavori. Il tribunale ha ritenuto che, se il locatore aveva già il diritto (tramite il contratto di locazione) di entrare ed eseguire i lavori in questione, non aveva bisogno del pieno possesso legale e quindi la domanda relativa al motivo (f) sarebbe fallita. 

In qualità di locatore commerciale che intende riqualificare la propria proprietà, quali sono i fattori rilevanti per decidere se il rinnovo del contratto di locazione può essere opposto con successo? 

Il motivo (f) si applica solo ai lavori da eseguire nell“”azienda" (la parte dei locali che l'affittuario occupa ai fini della sua attività), come stabilito in Joel contro Swaddle. Se i lavori vengono eseguiti nei locali ma non in parti dei locali concessi in locazione e che l'affittuario non occupa per scopi commerciali, il motivo (f) non sarà applicabile. 

Più recentemente, Sainsbury's Supermarkets Ltd contro Medley Assets Ltd ha confermato che per “azienda”, ai fini di una richiesta di risarcimento per il motivo (f), si intendono i locali in realtà occupato dall'inquilino alla data dell'udienza. In questo caso, il locatore aveva previsto di scavare sotto il livello del pavimento esistente del seminterrato e di creare un nuovo sottofondo. Poiché il contratto di locazione comprendeva il pavimento del seminterrato, ma non la parte sottostante, la corte ha ritenuto che tali lavori fossero sotto l'azienda e non all'interno e, in ultima analisi, irrilevante per l'opposizione del locatore a un nuovo contratto di locazione. 

Un inquilino può anche ridurre la superficie occupata durante il procedimento per respingere la domanda del locatore se i lavori previsti riguardano solo parti esterne all'azienda.   

Un'altra considerazione per il tribunale è l'entità del disturbo che verrà arrecato all'attività dell'inquilino durante lo svolgimento dei lavori. Sebbene ogni caso venga valutato in base ai fatti, in genere si prevede che il locatore possa ottenere il risarcimento in base al motivo (f) se l'inquilino deve essere escluso dall'immobile per 12 o più settimane, in quanto questo livello di disturbo richiederà al locatore di prendere possesso legale dei locali. 

Su quali tipi di opere può contare il locatore ai sensi della lettera f)? 

Il motivo (f) si riferisce alla demolizione, alla ricostruzione o a sostanziali lavori di costruzione di tutti o di una parte sostanziale dei locali compresi nell'azienda. I lavori che il locatore è già autorizzato a eseguire in base al contratto di locazione (o a un diritto di accesso implicito) non sono ammissibili (Romulus Trading Company Ltd contro Henry Smith's Charity Trustees). Ciò include le riparazioni che una delle parti si è impegnata a eseguire. Se il locatore deve eseguire le riparazioni senza un esplicito diritto d'ingresso, il diritto d'ingresso è implicito e i lavori sono esclusi dalla considerazione. 

Una clausola del contratto di locazione che consenta al locatore di entrare nell'immobile per apportare migliorie può essere sufficiente per autorizzare lavori significativi. Tuttavia, questo diritto è limitato se il contratto di locazione prevede anche che il locatore ripristini tutti i danni causati dai lavori. In questi casi, il locatore potrebbe non essere in grado di procedere se il ripristino è impossibile: ad esempio, se i lavori proposti comportano la rimozione permanente delle pareti anziché la loro sostituzione, il locatore non può adempiere all'obbligo di ‘riparare’ il danno.  

Cosa si intende per ‘demolizione’ ai sensi della lettera f)? 

In Ivorygrove Ltd contro Global Grange Ltd, il tribunale ha affermato che la demolizione deve essere interpretata secondo il suo significato ordinario e richiede l'atto fisico di distruzione dei locali. 

Affinché si applichi il motivo (f), i locali devono poter essere demoliti e l'esclusione dei muri strutturali o portanti dalla demolizione non impedisce che i locali possano essere demoliti. In Pumperninks of Piccadilly Ltd contro Land Securities Plc e altri, la Corte d'Appello ha ritenuto che il motivo (f) sia applicabile in caso di demolizione della struttura che sostiene l'unità abitativa interna o dell'unità abitativa stessa. 

In ogni caso, se i ‘lavori’ costituiscono una demolizione e interesseranno una parte sostanziale dei locali (Atkinson contro Bettison), è una questione di fatto.   

Cosa si intende per ‘ricostruzione’ ai sensi della lettera f)? 

La ricostruzione richiede la modifica della struttura dei locali, in genere demolendo gli elementi esistenti e sostituendoli in una forma diversa (Percy E Cadle and Company Ltd contro Jacmarch Properties Ltd). 

Nel valutare l'intenzione del locatore di ricostruire, il giudice deve prendere in considerazione l'insieme dei lavori proposti, compresi quelli preparatori e di rifinitura (Romulus Trading). Ad esempio, i lavori di intonacatura di una parete appena costruita. 

È importante menzionare le diverse decisioni raggiunte in Ivorygrove e Global Grange Ltd contro Marazzi e altri, in cui lo stesso locatore che proponeva di effettuare lavori di ricostruzione simili in ciascun locale si opponeva ai rinnovi dei contratti di locazione ai sensi della lettera f), riuscendo tuttavia nel primo caso e fallendo nel secondo. 

In Ivorygrove, La Corte ha ritenuto che le opere fossero la demolizione e la ricostruzione di una parte sostanziale dei locali, ma in Marazzi il tribunale ha deciso che i lavori non costituivano una ricostruzione di una parte sostanziale dei locali, per cui la domanda al tribunale è fallita e il locatore non ha potuto opporsi al diritto del conduttore al rinnovo del contratto di locazione. 

Cosa si intende per ‘lavori sostanziali’ ai sensi della lettera f)? 

In questo contesto, il termine ‘sostanziale’ non è necessariamente misurato in termini finanziari, sebbene il costo sia una considerazione rilevante, ma piuttosto in base alla natura, alla portata e all'impatto sulla struttura fisica o sul carattere dei locali. Ad esempio, i grandi ampliamenti, il trasferimento di muri portanti o le modifiche strutturali su larga scala sono di norma qualificati. Al contrario, le riparazioni di routine e i miglioramenti estetici non rientrano generalmente nei requisiti. La distinzione fondamentale sta nel fatto che i lavori comportino effettivamente la costruzione, la demolizione o la ricostruzione, come questi termini sono comunemente intesi nel settore edilizio, e che si tratti di creare qualcosa di nuovo, piuttosto che di modificare ciò che già esiste (Botterill contro il Consiglio della Contea di Bedfordshire). 

Inoltre, i tribunali esaminano anche se la ricostruzione sia autentica o solo un pretesto. Se un locatore propone di demolire e ricostruire in forma praticamente identica, ci si chiede se il vero scopo sia la riqualificazione o il semplice allontanamento degli inquilini. Sebbene i tribunali non richiedano ai locatori di dimostrare la giustificazione economica dei loro piani, l'assenza di qualsiasi beneficio apparente derivante dai lavori proposti può mettere in dubbio la genuinità dell'intenzione dichiarata dal locatore. 

È inoltre importante notare che, sebbene la Corte consideri le opere di costruzione di natura strutturale come una considerazione fondamentale, non si tratta di un prerequisito ai fini del motivo (f) (Ivorygrove). 

Di seguito sono riportati alcuni esempi di decisioni della Corte in materia di opere di costruzione, anche se questo non deve essere considerato un elenco definitivo: 

• Installazione di caldaie e servizi igienici in genere non si qualificano come opere di costruzione (Barth). 
• Installazione di scarichi e bagni dove non esistevano in precedenza. volontà probabile si qualificano come opere di costruzione (Romolo). 
• Installazione di una nuova scala in generale volontà probabile qualificarsi come opera di costruzione (Romolo). 
• La rimozione delle pareti divisorie sarà una questione di fatto e di grado (si vedano le decisioni contrastanti in Ivorygrove e Marazzi). 
• La posa in opera di una notevole quantità di calcestruzzo in genere volontà probabile qualificarsi come opera di costruzione (Houseleys contro Bloomer-Holt). 
• Installazione di cablaggi e impianti idraulici in genere non si qualificano come opere di costruzione (Barth). 

Il test legale: Che cosa devo dimostrare, in qualità di locatore, per avere successo quando mi oppongo a un rinnovo del contratto di locazione ai sensi della lettera f)? 

Il motivo (f) indica tre elementi distinti che devono essere accertati prima che il tribunale conceda il possesso, con l'onere della prova che ricade sul locatore. 

1. Il locatore deve dimostrare che intende demolire, ricostruire o eseguire lavori sostanziali nei locali (o in una parte considerevole dei locali). 
2. Devono dimostrare una “ferma e consolidata intenzione” di procedere con i lavori, che vada oltre la semplice contemplazione e sia supportata da prove credibili, e devono esistere alla data dell'udienza. Secondo il principio di Blackburn (Cunliffe contro Goodman), anche un'intenzione genuina al momento di servire l'avviso s25 non è sufficiente se non esiste più al processo. 
3. I locatori devono dimostrare di non poter ragionevolmente completare i lavori mentre l'inquilino rimane in casa. Questo protegge gli inquilini dallo sfratto quando i lavori possono essere eseguiti durante l'occupazione o con modalità di accesso temporanee. 

La decisione della Corte Suprema in S Franses Ltd contro The Cavendish Hotel (Londra) Ltd ha chiarito che i locatori devono dimostrare l'intenzione di eseguire i lavori indipendentemente dal fatto che l'inquilino si liberi, impedendo ai locatori di avanzare piani condizionati o incerti. 

L'onere della prova a carico dei locatori che intendono avvalersi del motivo (f) è rigoroso. I locatori che prendono in considerazione questa via per il pignoramento devono pianificare strategicamente. È importante che i locatori siano in grado di dimostrare piani dettagliati che dimostrino una reale intenzione e che tale intenzione sia mantenuta per tutta la durata del procedimento, che può durare fino a 18 mesi o più. 

Inoltre, i proprietari devono evitare di iniziare i lavori prematuramente prima di ottenere il possesso, pena la richiesta di risarcimento danni per interferenza illecita con i diritti dell'inquilino. 

Può un inquilino difendere l'opposizione del locatore al rinnovo del contratto di locazione? 

A seconda delle circostanze di ciascun caso specifico, ci sono diversi argomenti potenziali che un locatario può presentare per organizzare una difesa efficace contro il motivo (f), e la comprensione di queste opzioni in anticipo è fondamentale sia per i proprietari che per i locatari per proteggere i loro interessi commerciali. 

La sfida più comune è quella di mettere in dubbio la genuinità dell'intenzione del locatore. L'evidenza di dichiarazioni incoerenti da parte del locatore, la mancanza di una seria preparazione per i lavori, i cambiamenti nello sviluppo proposto o l'assenza di finanziamenti credibili possono dimostrare che l'intenzione del locatore non è ferma o consolidata. Inoltre, queste prove possono essere utilizzate anche per dimostrare l'intenzione del locatore di allontanare l'inquilino per motivi alternativi. Se ciò può essere dimostrato, la richiesta di risarcimento per il motivo (f) fallirà. 

Se i lavori si limitano a riparazioni di routine, miglioramenti estetici o modifiche minori, gli inquilini possono sostenere che i lavori proposti non soddisfano la definizione di ‘sostanziali’ prevista dalla legge, a prescindere da quanto possano essere genuine le intenzioni del locatore. 

Inoltre, le difese al motivo (f) possono essere trovate all'interno dell'articolo 31A(1). Queste difese proteggono l'affittuario nel caso in cui i lavori proposti possano essere eseguiti mentre l'affittuario continua a operare nei locali, o l'affittuario può occupare un'azienda più piccola all'interno dei locali. In Sainsburys Supermarkets Ltd contro Medley Assets Limited, La Corte ha ritenuto che Sainsbury's potesse continuare a operare in loco, in quanto i lavori di abbassamento del livello del piano interrato riguardavano un'area non necessaria all'esercizio dell'attività. Di conseguenza, Sainsbury's ha avuto successo nella sua confutazione ai sensi dell'articolo 31A(1). Nonostante l'onere della prova per entrambe le confutazioni sia a carico dell'affittuario, i locatori dovrebbero essere cauti nel caso in cui l'affittuario attivi una domanda s31A, assicurandosi che i loro piani di lavoro siano in grado di resistere all'esame. 

Quale indennizzo deve pagare un locatore commerciale se si oppone con successo al rinnovo del contratto di locazione ai sensi della lettera f)?

Se un locatore riesce a stabilire una richiesta di Ground (f) e a ottenere il possesso, l'ex locatario ha diritto a un indennizzo legale ai sensi dell'articolo 37 della legge. L'indennizzo viene calcolato in base al valore imponibile dell'azienda. Per gli inquilini che hanno occupato i locali per meno di 14 anni, l'indennizzo è pari a una volta il valore imponibile, aumentando a due volte il valore imponibile per gli inquilini con 14 o più anni di occupazione. 

In che modo Ronald Fletcher Baker LLP può aiutarmi a gestire un'applicazione Ground (f)? 

Che siate un proprietario che sta progettando opere di urbanizzazione o un inquilino che deve affrontare un'opposizione Ground (f), una consulenza specialistica tempestiva è essenziale. Le decisioni prese all'inizio di queste controversie, dalle prove raccolte all'approccio strategico adottato, spesso determinano l'orientamento della questione. Un ritardo nella richiesta di consulenza spesso si traduce in opportunità perse, posizioni negoziali più deboli e costi evitabili. In alternativa, potrebbe essere nell'interesse di entrambe le parti negoziare una transazione o un accordo, piuttosto che andare in tribunale. 

Il nostro team di esperti in materia di contenzioso può aiutarvi a valutare la vostra situazione, a delineare le opzioni disponibili e a consigliarvi la strada migliore da seguire. 

David Burns è il Senior Litigation Partner dello studio Ben Lewis è un avvocato associato nel dipartimento di contenzioso di RFB. Per richieste di informazioni su questo argomento, contattare David Burns Ben Lewis via e-mail all'indirizzo D.Burns@rfblegal.co.uk o B.Lewis@rfblegal.co.uk oppure telefonicamente allo 0207 467 5751 o allo 0203 947 8892.