Procedimenti di possesso e termini: A che punto siamo dopo la causa Brent LBC contro Hajan?

 In landlord and tenant law, few words have carried as much practical weight as “begun”. The Housing Acts of 1985 e 1988 require possession proceedings to be “begun” within strict statutory periods following the service of a notice. For decades, the conventional understanding was clear: proceedings are “begun” when the court issues the claim form, as set out in the Civil Procedure Rules and confirmed by the Court of Appello in Consiglio comunale di Salford contro Garner. 

Questa certezza è stata scossa in Consiglio del distretto di Londra di Brent contro Hajan. La Corte d'Appello ha ritenuto che il procedimento possa essere considerato “iniziato” anche quando il locatore modifica un reclamo esistente, a condizione che la modifica segua i tempi previsti dalla legge in un avviso successivo..  

Un anno dopo, Hajan continua a influenzare la pratica del possesso e le sue ramificazioni sono ancora in corso, evidenziando la necessità di una solida consulenza legale.  

Il quadro normativo: Perché la tempistica è importante 

Le principali vie legali al possesso impongono scadenze rigorose: 

• Sezione 21 (4D), Legge sugli alloggi 1988Il procedimento deve essere avviato entro sei mesi dalla notifica dell'avviso (o entro quattro mesi dalla data indicata nell'avviso, se successiva). 

• Sezione 8(3), Housing Act 1988: Il procedimento deve essere avviato entro dodici mesi dalla notifica dell'avviso. 

• Sezione 83A(2), Legge sugli alloggi 1985Il procedimento deve essere avviato dopo la data indicata nell'avviso e mentre l'avviso è ancora in vigore (di norma 12 mesi).  

Il CPR prevede anche: 

• CPR 7.2(1): Il procedimento viene avviato quando il tribunale emette un modulo di richiesta di risarcimento su richiesta dell'attore. 

• CPR PD 7A par. 6.1: distingue tra procedimento “intentato” e “iniziato”. 

Traditionally, this meant that if the court had not issued a claim within the statutory window, the proceedings were out of time and vulnerable to dismissal. This interpretation caused particular problems under section 21, where in practice landlords had only four months after expiry of the notice to ensure issue, potentially leading to the need for an eviction warrant  

I fatti nella causa Brent LBC contro Hajan 

• Il 30 novembre 2022, Brent ha notificato un avviso di ricerca di possesso ai sensi del sezione 83 della legge sugli alloggi del 1985, adducendo motivi di comportamento antisociale (motivi 1 e 2, Allegato 2). 

• Il 21 dicembre 2022, il Consiglio ha avviato una procedura di possesso in base a tale avviso. 

• Il 4 maggio 2023, a seguito della condanna dell'inquilino per un reato grave, Brent ha notificato un ulteriore avviso ai sensi del Sezione 83ZA (il motivo obbligatorio “assoluto” introdotto dal Legge sui comportamenti antisociali, il crimine e la polizia del 2014).  

• Il 6 giugno 2023, il Consiglio ha chiesto di modificare le sue richieste di risarcimento nel procedimento in corso per fare riferimento al motivo obbligatorio. La modifica è stata accolta da un giudice distrettuale aggiunto il 5 luglio 2023. 

• L'inquilino ha presentato ricorso, sostenendo che il procedimento non era stato “avviato” dopo la data indicata nell'avviso di cui all'articolo 83ZA e quindi era difettoso.  

 
Il ragionamento della Corte d'Appello 

La Corte d'appello ha respinto il ricorso del conduttore. Il suo ragionamento può essere riassunto come segue: 

1. Regola letterale insufficiente: Mentre CPR 7.2 prevede che il procedimento sia avviato quando il tribunale emette un modulo di domanda, ma ciò non può essere applicato direttamente ai procedimenti modificati. Ciò comporterebbe una duplicazione dispendiosa.  

2. Purposive interpretation: The statutory scheme’s substantive protections, requiring a time gap between notice and possession  proceedings, and affording tenants the opportunity for review, had  been observed. It would undermine the scheme’s purpose if landlords were forced to abandon live proceedings and re-issue.  

3. Procedimento “iniziato” con una modifica: Se il tribunale autorizza una modifica e indica una data di decorrenza, il procedimento può considerarsi “iniziato” a quella data ai fini dei termini di legge.  

The Court memorably cautioned that “the procedural tail should not be allowed to wag the substantive dog”.  

Cosa ne pensa Garner? 

In Salford CC contro Garner, La Corte d'appello sembrava aver definito il significato di “iniziato” in linea con la CPR 7.2, ossia l'emissione del modulo di richiesta di risarcimento. È interessante notare che, Hajan non ha considerato espressamente Garner. Invece, ha aggirato la questione affermando che la CPR 7.2 “non può essere applicata” nei casi di modifica.  

Il risultato è una tensione inquietante: da un lato, Garner remains good law, but only for newly issued claims. Hajan Il testo della direttiva, in effetti, prevede una categoria separata in cui gli emendamenti possono segnare essi stessi il momento in cui il procedimento è “iniziato”.  

Implicazioni pratiche (un anno dopo) 

Per i locatori 

• Hajan offers a potential lifeline where notices post-date the commencement of proceedings. Instead of having to start again, landlords may be able to amend and keep the claim alive.  

• Particularly helpful where delays in issue were due to court backlogs rather than the landlord’s own actions.  

• However, permission to amend is discretionary. Landlords cannot assume amendments volontà always be granted, especially if statutory conditions (e.g. time limited triggers under s.83ZA) have already expired.  

Per gli inquilini 

• La sentenza può essere vista come un indebolimento della protezione rigorosa dei termini di legge.  

• Un inquilino può ora trovarsi ad affrontare un procedimento modificato anche se la richiesta originaria era presumibilmente “fuori termine”.  

• D'altra parte, le tutele sostanziali, come il periodo di preavviso e i diritti di revisione, rimangono intatte.  

Per i professionisti 

• Ci si aspetta un maggior numero di domande di modifica delle richieste nei procedimenti di possesso, in particolare quando i locatori hanno notificato avvisi successivi.  

• I tribunali potrebbero mostrare una maggiore disponibilità ad ammettere le modifiche quando ciò evita la duplicazione dei costi e degli sforzi.  

• Ciononostante, gli operatori del settore dovrebbero continuare a consigliare ai locatori di emettere la sentenza in tempo utile per evitare di affidarsi alla discrezionalità del tribunale.  

Le richieste di risarcimento “morte” potrebbero essere riattivate? 

Uno degli aspetti più discussi di Hajan è se i procedimenti che erano “morti” fin dall'inizio, perché la richiesta originaria era stata emessa al di fuori dei tempi previsti dalla legge, possano essere “rianimati” da un emendamento, con potenziali ripercussioni sull'emissione di un'ordinanza di sospensione del possesso 

While the Court did not expressly decide this point, its reasoning suggests that in some cases, amendment could breathe life into otherwise defective claims. This is particularly significant for section 21 and section 8 claims where timing has historically been tight, especially in cases involving rent arrears  

La posizione nel 2025 

Un anno dopo, Hajan has begun to filter into practice, particularly affecting private landlords:  

• I tribunali di contea si imbattono sempre più spesso in domande di modifica che citano Hajan. 

• There is anecdotal evidence of fewer outright dismissals for being “out of time”, and more case management decisions focusing on whether amendment is appropriate.  

• Il caso non è ancora stato esaminato dalla Corte Suprema, e la sua interazione con Garner rimane irrisolto.  

Guardare avanti 

• Potenziale di espansione: mentre Hajan è sorta ai sensi dell'articolo 83ZA, il suo ragionamento può estendersi alle richieste di risarcimento dell'articolo 8 e dell'articolo 21. Ciò potrebbe rappresentare un più ampio ammorbidimento dei termini di legge. Ciò potrebbe rappresentare un più ampio ammorbidimento dei termini di legge. 

• L'incertezza permane: fino a quando una corte superiore non rivedrà la questione, gli operatori del settore devono navigare nella tensione fra Garner e Hajan.  

• Policy implications: the judgment reflects a judicial willingness to prioritise efficiency over strict procedural rules. Whether this strikes the right balance between landlord flexibility and tenant protection will likely remain contested.  

Conclusione  

Brent LBC contro Hajan ha ridisegnato la mappa delle procedure di possesso. Ritenendo che le richieste modificate possano essere trattate come “iniziate”, la Corte d'appello ha introdotto sia flessibilità che incertezza in un'area che si pensava fosse già consolidata e che può influire sull'interpretazione dei contratti di locazione.  

Per i proprietari, la decisione fornisce un valido strumento per evitare sprechi di costi. Per gli inquilini, rappresenta un allentamento delle rigide tutele previste dalla legge. Per i tribunali, riflette un approccio pragmatico in un'epoca di risorse limitate.  

Un anno dopo, Hajan rimane un caso da tenere d'occhio. Le sue implicazioni saranno chiare solo quando i tribunali la applicheranno in tutto lo spettro delle richieste di possesso.   

Questioni di locatori e inquilini: Contattateci 

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0203 947 8892.