Residenziale leaseholders frequently wish to improve, modernise or reconfigure their homes. Whether it is removing an internal wall, installing wooden flooring, or re-positioning a kitchen or bathroom, such works are often seen as a natural incident of home ownership. However, in leasehold properties, the right to carry out alterations is often restricted by the terms of the lease.
Le modifiche non autorizzate sono una delle fonti più comuni di controversia nelle proprietà residenziali in leasing. I locatari spesso procedono senza consenso partendo dal presupposto che si tratti di lavori minori, puramente interni o che difficilmente attireranno l'attenzione. In realtà, a seconda della natura delle modifiche, l'esecuzione di lavori senza il consenso/la licenza del proprietario può esporre i locatari a rischi legali e finanziari significativi.
This article explains how alteration covenants operate in residential leases, what constitutes an alteration in law, the consequences of proceeding without consent, and how breaches may be resolved.
La proprietà in leasing e il ruolo del contratto di locazione
Unlike freehold ownership, a leasehold interest is a contractual right to occupy property for a fixed term, subject to the covenants set out in the lease. The lease governs what a leaseholder may and may not do with the property and typically includes detailed restrictions on alterations.
I patti di modifica esistono per una buona ragione. Gli edifici residenziali spesso comprendono strutture, servizi e accordi assicurativi comuni. I lavori non autorizzati possono compromettere l'integrità strutturale dell'edificio, compromettere la sicurezza antincendio, aumentare la trasmissione del rumore o invalidare la copertura assicurativa. I proprietari e le società di gestione mantengono quindi il controllo sulle modifiche per proteggere l'edificio nel suo complesso e gli interessi degli altri locatari.
Failure to comply with an alteration covenant volontà amount to a breach of lease and can expose the leaseholder to enforcement action and costs.
Tipi di clausole di modifica nei contratti di locazione residenziale
Il punto di partenza di qualsiasi controversia relativa alle modifiche è l'esatta formulazione del contratto di locazione. Non tutti i patti di modifica sono uguali e le conseguenze legali dipendono da come sono stati redatti.
Some leases contain absolute covenants, which prohibit alterations entirely. If a covenant is absolute, the landlord is under no obligation to grant consent, and the leaseholder has no right to carry out the works at all. Often, such absolute covenant relate to alterations of a structural nature but depending on the wording of the clause sometimes relatively minor non-structural works may fall within such a prohibition.
I contratti di locazione contengono spesso clausole qualificate che consentono modifiche solo previo consenso del locatore. In questi casi, il consenso deve essere ottenuto prima dell'inizio dei lavori. Nel caso in cui il patto sia qualificato ma non preveda la ragionevolezza, il locatore può rifiutare il consenso, fatti salvi alcuni controlli di legge.
Some leases contain a fully qualified covenant which provides that consent is not to be unreasonably withheld. In these circumstances, the landlord must have proper and reasonable grounds for refusal. However, even where a landlord is obliged to act reasonably, consent must still be sought in advance, and the leaseholder cannot assume that consent will inevitably be granted.
Spesso le controversie sorgono perché i locatari si concentrano sulla natura dei lavori piuttosto che sulla formulazione del contratto di locazione. In pratica, anche i lavori minori possono richiedere l'autorizzazione se rientrano nell'ambito di applicazione del patto.
Cosa si intende per “alterazione”?
Un punto frequente di controversia è se determinate opere costituiscano o meno un'alterazione. I contratti di locazione raramente definiscono il termine in modo esaustivo e le controversie spesso si basano sull'interpretazione.
In generale, una modifica comporta un cambiamento del carattere fisico dell'immobile. Le opere strutturali, come la rimozione di muri o la modifica di elementi portanti, sono quasi sempre considerate tali. Tuttavia, anche le opere non strutturali possono costituire una modifica se incidono sul tessuto, sulla disposizione o sui servizi dell'appartamento.
Esempi comuni di lavori che spesso richiedono il consenso sono la rimozione o lo spostamento di pareti interne, l'installazione di pavimenti duri, le modifiche agli impianti idraulici o elettrici e le modifiche alla disposizione di cucine e bagni. Anche i lavori che sembrano estetici possono essere presi in considerazione, a seconda della loro permanenza e del loro impatto.
Per contro, i lavori puramente decorativi, come la tinteggiatura o la sostituzione dei tappeti, hanno meno probabilità di essere considerati alterazioni, anche se ciò dipende dalla formulazione del contratto di locazione.
Leaseholders should be cautious about assuming that internal works are exempt from the requirement for prior consent. The fact that works are not visible externally does not mean that they fall outside the scope of an alteration covenant.
Licenze di modifica e necessità di un consenso formale
Quando è richiesta l'autorizzazione, questa viene generalmente concessa tramite una licenza formale di modifica. La licenza è un documento legale che registra il consenso del locatore e stabilisce le condizioni per l'esecuzione dei lavori.
Le licenze di solito includono specifiche dettagliate dei lavori, requisiti per la supervisione professionale, obblighi di conformità alle normative urbanistiche ed edilizie e patti di ripristino dell'immobile alla fine del contratto di locazione, se necessario. Di solito, inoltre, le licenze impongono al locatario di pagare le spese legali e di perizia del locatore.
Procedere sulla base di discussioni informali, e-mail o assicurazioni verbali è rischioso. Il consenso deve sempre essere documentato in modo adeguato. Senza una licenza formale, un locatario potrebbe in seguito avere difficoltà a dimostrare che il consenso è stato concesso, in particolare se la proprietà libera passa di mano o gli accordi di gestione vengono modificati.
Esecuzione di lavori senza autorizzazione
Il più delle volte le modifiche non autorizzate si verificano quando i locatari procedono senza consenso a causa della mancanza di tempo, dei costi o di un'incomprensione dei loro obblighi. In alcuni casi, i lavori possono essere stati eseguiti da un proprietario precedente e l'attuale locatario eredita il problema.
Indipendentemente dal modo in cui si è verificata la situazione, l'esecuzione di lavori senza il necessario consenso pone il locatario in violazione del contratto di locazione. Tale violazione sussiste anche se i lavori sono ben eseguiti, conformi alle normative o graditi ai vicini.
Conseguenze legali di modifiche non autorizzate
Le conseguenze legali delle modifiche non autorizzate possono essere gravi. Il locatore può avere il diritto di richiedere il ripristino dell'immobile alle condizioni originarie, anche se i lavori hanno migliorato l'appartamento. Ciò può comportare spese significative, soprattutto in caso di modifiche strutturali.
I locatori possono anche chiedere il risarcimento dei danni per violazione del contratto di locazione, compreso il risarcimento di eventuali perdite subite e il recupero dei costi professionali sostenuti per l'indagine sui lavori. Molti contratti di locazione consentono ai locatori di recuperare le spese legali e di perizia come spese di amministrazione, anche quando non viene avviato un procedimento.
In urgent cases, a landlord may apply for an injunction to prevent works from continuing or to compel remedial action. Injunctive relief is discretionary, but the courts will often intervene where unauthorised works pose a risk to the building or other occupiers.
Unauthorised alterations can also cause practical difficulties when a leaseholder seeks to sell or remortgage the property. Buyers’ solicitors routinely raise enquiries about alterations, and lenders may refuse finanza if works have been carried out without consent. Resolving the issue at that stage can be costly and time-consuming.
Confisca e protezione dei contratti di locazione residenziale
Confisca is often raised in discussions of lease breaches, but it is important to understand how it operates in residential leases. While forfeiture remains a legal remedy for breach of covenant, it is subject to significant statutory protection.
Before forfeiture can be pursued, the landlord must generally establish the breach. The tenant must have admitted the breach, or the Residential Property division of the First-tier Tribunal (Property Chamber) in England, a leasehold valuation tribunal in Wales, a court or arbitral tribunal must have finally determined that a breach has occurred.
Il locatore deve notificare all'inquilino un avviso formale ai sensi dell'articolo 146, richiedendo di porre rimedio alle modifiche non autorizzate.
I locatari hanno anche il diritto di chiedere un'esenzione dalla decadenza e i tribunali sono riluttanti a privare gli occupanti residenziali delle loro case quando le violazioni possono essere sanate.
In practice, forfeiture is rare in cases involving unauthorised alterations alone. However, the court does have the power to make an order for forfeiture of a long residential lease in circumstances where the landlord has followed the statutory procedures and the court considers it appropriate to make such an order. The possibility of forfeiture can be a powerful negotiating tool, and leaseholders should not dismiss it as an empty threat.
Consenso retroattivo e regolarizzazione delle violazioni
In alcuni casi, le modifiche non autorizzate possono essere risolte ottenendo un consenso retroattivo. Ciò comporta la richiesta di una licenza dopo che i lavori sono stati completati.
I locatori non sono obbligati a concedere un'autorizzazione retroattiva, anche se avrebbero potuto approvare i lavori in anticipo se l'autorizzazione fosse stata richiesta al momento opportuno prima dell'inizio di qualsiasi modifica. Quando viene concessa, l'autorizzazione è spesso soggetta a condizioni, tra cui il pagamento di tariffe più elevate, la presentazione di perizie o certificazioni e, in alcuni casi, lavori di ripristino.
Leaseholders should be aware that applying for retrospective consent does not eliminate the breach unless and until a licence is granted. Strategic advice is often required to manage negotiations and minimise exposure to enforcement action.
L'importanza di una consulenza legale tempestiva
Le situazioni che comportano modifiche non autorizzate sono raramente semplici e i rischi sono spesso sottovalutati. Una consulenza legale tempestiva può aiutare i locatari a comprendere i loro obblighi, a valutare la gravità di qualsiasi violazione e a individuare il modo più efficace per risolvere la questione.
For landlords and managing agents, timely advice can assist in enforcing covenants proportionately and avoiding unnecessary escalation.
Conclusione
Apportare modifiche a un immobile in locazione senza il necessario consenso può avere conseguenze di vasta portata. Quello che può sembrare un miglioramento di poco conto, può tradursi in una violazione del contratto di locazione, in un'azione esecutiva e in spese significative.
I locatari dovrebbero sempre verificare i termini del loro contratto di locazione e ottenere il giusto consenso prima di effettuare lavori. Se sono già state apportate modifiche senza consenso, una consulenza professionale tempestiva può spesso evitare l'aggravarsi della situazione e aiutare a regolarizzare la posizione a condizioni accettabili.
Specialist contenzioso immobiliare advice is essential in navigating these disputes and achieving practical, commercially sensible outcomes.
Questioni di contenzioso immobiliare: Contattateci
Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department.
For enquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0203 947 8892.
Ben Lewis
Avvocato associato
