The rules governing who owns and controls residenziale proprietà in England and Wales are undergoing their biggest shake-up in a generation. For decades, buying a flat meant entering the complex world of leasehold, a system that often left buyers dealing with rising ground rents, expensive lease extensions, and disputes with freeholders.
A dual-track legal overhaul aims to permanently shift power away from traditional landlords and give it back to homeowners. This transition is being driven by two major pieces of legislation, Legge del 2024 sulla riforma dei diritti di locazione e di proprietà immobiliare e il progetto di legge del 2026 sulla riforma della proprietà comune e della locazione.
La legge del 2024 sulla riforma dei contratti di locazione e della proprietà immobiliare: situazione attuale e contenzioso dinanzi alla Corte d’appello
The Leasehold and Proprietà a titolo definitivo Reform Act 2024 became law in May 2024, but its implementation has faced a complex rollout. Freeholders immediately mounted significant legal resistance, arguing that the legislation’s radical structural changes amounted to an unlawful deprivation of property rights under Article 1 of the First Protocol (A1P1) to the European Convention on Human Rights (ECHR).
Il ricorso giurisdizionale e l'imminente appello
In October 2025, the High Court delivered a comprehensive 167-page judgment dismissing the freeholders’ judicial review claims. The court ruled that the government acted within its discretionary powers to correct a systemic, anti-competitive imbalance in the housing market.
However, the legal battle is far from over. On 1 April 2026, the Court of Appello formally granted permission to appeal to five major institutional freeholder groups. This second round of high-stakes litigation is scheduled to be heard in late 2026 or early 2027.
Il ricorso dei proprietari si concentra direttamente su tre pilastri fondamentali della legge del 2024:
- L'abolizione del valore del matrimonio: The 2024 Act eliminates “marriage value”, the hypothetical profit generated when a lease with fewer than 80 years remaining is extended. Under the old system, this value was split equally between the leaseholder and freeholder. Freeholders argue that removing this share constitutes an uncompensated confiscation of asset value.
- The Ground Rent Valuation Cap: La legge stabilisce che, nel calcolo del premio che il locatario deve versare per prorogare il proprio contratto di locazione o acquistare la proprietà, l'affitto fondiario preso in considerazione sia soggetto a un limite massimo, riducendo così il pagamento finale a favore del proprietario.
- Il trasferimento delle spese legali: Historically, leaseholders were contractually bound to pay the freeholder’s professional, valuation, and legal fees during an enfranchisement or extension claim. The 2024 Act reverses this, dictating that each party must bear their own costs.
Disposizioni in vigore: quali sono attualmente applicabili?
Unless the Court of Appeal issues a formal injunction to stay the legislation, which is highly unlikely, the provisions of the 2024 Act that have already been triggered by commencement orders remain fully active law:
- The Day-One Right to Enfranchise: The historical “two-year rule” has been repealed. Leaseholders no longer need to own a residential leasehold property for 24 months before issuing a statutory claim for a estensione del contratto di locazione or a collective freehold purchase. They hold this statutory right from Day 1 of ownership.
- La soglia per gli immobili commerciali a uso misto 50%: Buildings featuring mixed-use layouts (such as flats built over retail units or commercial offices) can now access collective enfranchisement and the Right to Manage (RTM) if the non-residential space makes up up to 50% of the building’s total internal area. This is a major increase from the previous, restrictive 25% statutory limit.
- Esclusione dallo status di locatario garantito: Activated via a targeted patch in December 2025, long residential leases (granted for a term exceeding 21 years) are completely excluded from being classified as assured tenancies under the Housing Act 1988. This eliminates a historical risk where a freeholder could use fast-track summary possession courts to evict a leaseholder whose ground rent exceeded £250 per year (or £1,000 in London).
- The 990-Year Extension Standard: Once the valuation mechanisms are fully active, leaseholders volontà secure the legal right to extend their lease terms by a standard of 990 years at a peppercorn (£nil) ground rent, replacing the outdated 90-year statutory extension framework. Note, until the valuation mechanisms are active, the current extension period remains 90 years.
Progetto di legge del 2026 sulla riforma della proprietà comune e della locazione
While the 2024 Act modifies the existing leasehold system, the government’s next phase aims to phase it out entirely. On 27 January 2026, the Ministry of Housing, Communities and Local Government (MHCLG) published the highly anticipated Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill.
The draft Bill quickly progressed to formal pre-legislative scrutiny, culminating in an exhaustive review report published by the Housing, Communities and Local Government Select Committee on 27 May 2026. Il percorso chiaro della politica esecutiva è stato ulteriormente consolidato dalla sua esplicita inclusione nel discorso del Re.
I pilastri fondamentali del progetto di legge del 2026 comprendono:
Il mandato relativo alla proprietà comune e il divieto di costruire nuovi appartamenti
The headline measure of the Bill is an absolute ban on the creation or assignment of new leasehold flats. Instead, the legislation positions commonhold as the default legal tenure for all new multi-unit residential developments.
Under a commonhold structure, which mirrors international condominium frameworks, individual flat buyers own the absolute freehold of their specific unit. The shared common parts of the estate are owned and managed by a Commonhold Association, a corporate entity owned 100% collectively by the unit holders. There is no external reversionary landlord, no lease term countdown, and no ground rent.
In un importante aggiornamento politico presentato nel corso di un discorso programmatico tenuto presso l’Institute for Government, il ministro per l’edilizia abitativa Matthew Pennycook ha confermato che, sebbene l’obiettivo del governo sia quello di approvare tutti gli aspetti fondamentali del disegno di legge entro la fine dell’attuale legislatura, il divieto assoluto di costruire nuovi appartamenti in locazione a tempo determinato non sarà probabilmente introdotto prima del 2029. Questo lasso di tempo consentirà ai costruttori e agli istituti di credito di adeguare i propri progetti edilizi e i modelli finanziari.
Limiti massimi del canone fondiario per i contratti di locazione esistenti
Per affrontare i problemi che affliggono milioni di persone vincolate da contratti di locazione a lungo termine già in essere, il disegno di legge introduce un limite massimo generalizzato al canone fondiario pari a 250 sterline all’anno.
In base all’attuale bozza di testo, tale limite massimo si applicherà immediatamente ai contratti di locazione residenziali esistenti. È fondamentale sottolineare che la bozza contiene una clausola di scadenza automatica, il che significa che, dopo un periodo di 40 anni, il limite massimo scenderà definitivamente a un canone simbolico (0 sterline). Il calendario legislativo attuale del governo prevede l’entrata in vigore del limite iniziale di 250 sterline verso la fine del 2027.
Abbassamento della soglia per la conversione in proprietà comune
Historically, converting an existing leasehold block of flats into a commonhold structure required the 100% unanimous consent of every single leaseholder and chargeholder in the building, a threshold that made conversions practically impossible in most cases.
Il progetto di legge del 2026 abbassa notevolmente questa soglia introducendo un semplice requisito di maggioranza 50%. Se più della metà dei locatari aventi diritto di un condominio vota a favore della conversione, questi possono obbligare legalmente i restanti residenti e il proprietario del fondo a trasformare l’edificio in una struttura di proprietà comune.
L'abolizione totale della decadenza dal contratto di locazione
Under current property law, a freeholder can initiate lease decadenza proceedings against a residential leaseholder for debts as low as £350, potentially seizing an asset worth hundreds of thousands of pounds over a minor service charge dispute.
The 2026 Bill completely abolishes the right of forfeiture for long residential leases. It replaces this power with a proportionate, court-backed debt collection and lease enforcement regime, protecting homeowners from losing their equity over disputed fees.
Abrogazione dei poteri relativi ai “fleecehold” nelle proprietà private
The draft Bill targets exploitative practices on privately managed freehold housing developments, often referred to as “fleecehold”. The legislation plans to completely repeal sections 121 and 122 of the Law of Property Act 1925. This change strips private estate management companies of their statutory rights to enter a homeowner’s property or grant an enforcement lease over a house due to unpaid or disputed estate rentcharges.
Conclusione: un orizzonte caratterizzato da promesse, ritardi e profonda incertezza
The dual progression of the Leasehold and Freehold Reform Act 2024 and the Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill 2026 represents a historic attempt to completely reshape homeownership in England and Wales. On paper, these sweeping reforms promise a much fairer system, giving leaseholders day-one extension rights, reducing the amount payable for extending leases, shielding homeowners from aggressive property seizure, and drawing a clear roadmap toward a commonhold-first property market.
Eppure, nonostante tutto l’ottimismo e le speranze che circondano queste pietre miliari legislative, la realtà immediata è caratterizzata da ritardi persistenti, tempistiche politiche estenuanti e una profonda incertezza giuridica.
In definitiva, l’Inghilterra e il Galles potrebbero essere sulla strada verso un futuro senza contratti di locazione a tempo determinato, ma la transizione si sta rivelando una maratona piuttosto che uno sprint. Mentre gli ingranaggi di Westminster e dei tribunali girano lentamente, regna l’incertezza per i privati e le imprese da entrambe le parti del settore immobiliare.
Avvocato specializzato in contenziosi immobiliari e diritti di affitto, Ben Lewis – Contattaci
Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For enquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0203 947 8892.
Ben Lewis
Avvocato associato
