The rules governing who owns and controls residenziale property in England and Wales are undergoing their biggest shake-up in a generation. For decades, buying a flat meant entering the complex world of leasehold, a system that often left buyers dealing with rising ground rents, expensive lease extensions, and disputes with freeholders.
Una riforma giuridica su due fronti mira a sottrarre definitivamente il potere ai proprietari tradizionali per restituirlo ai proprietari di casa. Questa transizione è guidata da due importanti provvedimenti legislativi, Legge del 2024 sulla riforma dei diritti di locazione e di proprietà immobiliare e il progetto di legge del 2026 sulla riforma della proprietà comune e della locazione.
La legge del 2024 sulla riforma dei contratti di locazione e della proprietà immobiliare: situazione attuale e contenzioso dinanzi alla Corte d’appello
La legge del 2024 sulla riforma dei diritti di locazione e di proprietà (Leasehold and Freehold Reform Act 2024) è entrata in vigore nel maggio 2024, ma la sua attuazione ha incontrato notevoli difficoltà. I proprietari di immobili hanno immediatamente opposto una forte resistenza legale, sostenendo che i radicali cambiamenti strutturali previsti dalla normativa costituissero una privazione illegittima dei diritti di proprietà ai sensi dell’articolo 1 del Primo Protocollo (A1P1) alla Convenzione europea dei diritti dell’uomo (CEDU).
Il ricorso giurisdizionale e l'imminente appello
In October 2025, the High Court delivered a comprehensive 167-page judgment dismissing the freeholders’ ricorso giurisdizionale claims. The court ruled that the government acted within its discretionary powers to correct a systemic, anti-competitive imbalance in the housing market.
Tuttavia, la battaglia legale è ben lungi dall’essere conclusa. Il 1° aprile 2026, la Corte d’Appello ha formalmente concesso l’autorizzazione a presentare ricorso a cinque importanti gruppi istituzionali di proprietari fondiari. Questa seconda fase del contenzioso, dalla posta in gioco molto alta, dovrebbe essere discussa tra la fine del 2026 e l’inizio del 2027.
Il ricorso dei proprietari si concentra direttamente su tre pilastri fondamentali della legge del 2024:
- L'abolizione del valore del matrimonio: La legge del 2024 elimina il “valore di matrimonio”, ovvero l’ipotetico profitto generato quando viene prorogato un contratto di locazione con una durata residua inferiore a 80 anni. In base al vecchio sistema, tale valore veniva ripartito in parti uguali tra il locatario e il proprietario. I proprietari sostengono che l’eliminazione di questa quota costituisca una confisca senza indennizzo del valore patrimoniale.
- Il limite massimo di valutazione del canone fondiario: La legge stabilisce che, nel calcolo del premio che il locatario deve versare per prorogare il proprio contratto di locazione o acquistare la proprietà, l'affitto fondiario preso in considerazione sia soggetto a un limite massimo, riducendo così il pagamento finale a favore del proprietario.
- Il trasferimento delle spese legali: Historically, leaseholders were contractually bound to pay the freeholder’s professional, valuation, and legal fees during an enfranchisement or extension claim. The 2024 Act reverses this, dictating that each party must bear their own costs.
Disposizioni in vigore: quali sono attualmente applicabili?
A meno che la Corte d’Appello non emetta un’ingiunzione formale per sospendere l’applicazione della legge — cosa altamente improbabile — le disposizioni della Legge del 2024, già entrate in vigore in seguito ai decreti di entrata in vigore, rimangono pienamente in vigore:
- Il diritto di voto fin dal primo giorno: The historical “two-year rule” has been repealed. Leaseholders no longer need to own a residential leasehold property for 24 months before issuing a statutory claim for a estensione del contratto di locazione or a collective freehold purchase. They hold this statutory right from Day 1 of ownership.
- The 50% Mixed-Use Commercial Threshold: Gli edifici con configurazioni ad uso misto (come gli appartamenti costruiti sopra locali commerciali o uffici) possono ora avvalersi dell’affrancamento collettivo e del diritto di gestione (RTM) se lo spazio non residenziale rappresenta fino al 50% della superficie interna totale dell’edificio. Si tratta di un aumento significativo rispetto al precedente limite legale, più restrittivo, pari al 25%.
- Esclusione dallo status di locatario garantito: A partire da dicembre 2025, grazie a una modifica mirata, i contratti di locazione residenziale di lunga durata (con una durata superiore a 21 anni) saranno completamente esclusi dalla classificazione come “locazioni garantite” ai sensi dell’Housing Act 1988. Ciò elimina un rischio storico, ovvero che un proprietario potesse ricorrere a procedimenti giudiziari sommari accelerati per lo sgombero al fine di sfrattare un locatario il cui canone fondiario superasse le 250 sterline all’anno (o 1.000 sterline a Londra).
- Lo standard di proroga di 990 anni: Once the valuation mechanisms are fully active, leaseholders volontà secure the legal right to extend their lease terms by a standard of 990 years at a peppercorn (£nil) ground rent, replacing the outdated 90-year statutory extension framework. Note, until the valuation mechanisms are active, the current extension period remains 90 years.
Progetto di legge del 2026 sulla riforma della proprietà comune e della locazione
Sebbene la legge del 2024 modifichi l’attuale sistema di locazione, la fase successiva del governo mira a eliminarlo completamente. Il 27 gennaio 2026, il Ministero dell’edilizia abitativa, delle comunità e del governo locale (MHCLG) ha pubblicato l’attesissimo progetto di legge sulla riforma della proprietà comune e della locazione.
Il progetto di legge è passato rapidamente alla fase di esame prelegislativo formale, culminata in una relazione di analisi approfondita pubblicata dalla Commissione speciale per l’edilizia abitativa, le comunità e il governo locale il 27 maggio 2026. Il percorso chiaro della politica esecutiva è stato ulteriormente consolidato dalla sua esplicita inclusione nel discorso del Re.
I pilastri fondamentali del progetto di legge del 2026 comprendono:
Il mandato relativo alla proprietà comune e il divieto di costruire nuovi appartamenti
The headline measure of the Bill is an absolute ban on the creation or assignment of new leasehold flats. Instead, the legislation positions commonhold as the default legal tenure for all new multi-unit residential developments.
Under a commonhold structure, which mirrors international condominium frameworks, individual flat buyers own the absolute freehold of their specific unit. The shared common parts of the estate are owned and managed by a Commonhold Association, a corporate entity owned 100% collectively by the unit holders. There is no external reversionary landlord, no lease term countdown, and no ground rent.
In un importante aggiornamento politico presentato nel corso di un discorso programmatico tenuto presso l’Institute for Government, il ministro per l’edilizia abitativa Matthew Pennycook ha confermato che, sebbene l’obiettivo del governo sia quello di approvare tutti gli aspetti fondamentali del disegno di legge entro la fine dell’attuale legislatura, il divieto assoluto di costruire nuovi appartamenti in locazione a tempo determinato non sarà probabilmente introdotto prima del 2029. Questo lasso di tempo consentirà ai costruttori e agli istituti di credito di adeguare i propri progetti edilizi e i modelli finanziari.
Limiti massimi del canone fondiario per i contratti di locazione esistenti
Per affrontare i problemi che affliggono milioni di persone vincolate da contratti di locazione a lungo termine già in essere, il disegno di legge introduce un limite massimo generalizzato al canone fondiario pari a 250 sterline all’anno.
In base all’attuale bozza di testo, tale limite massimo si applicherà immediatamente ai contratti di locazione residenziali esistenti. È fondamentale sottolineare che la bozza contiene una clausola di scadenza automatica, il che significa che, dopo un periodo di 40 anni, il limite massimo scenderà definitivamente a un canone simbolico (0 sterline). Il calendario legislativo attuale del governo prevede l’entrata in vigore del limite iniziale di 250 sterline verso la fine del 2027.
Abbassamento della soglia per la conversione in proprietà comune
Storicamente, la conversione di un condominio in regime di locazione in una struttura di proprietà comune richiedeva il consenso unanime di ogni singolo locatario e titolare di diritto di pegno nell'edificio, una soglia che rendeva la conversione praticamente impossibile nella maggior parte dei casi.
Il progetto di legge del 2026 abbassa notevolmente questa soglia introducendo un semplice requisito di maggioranza 50%. Se più della metà dei locatari aventi diritto di un condominio vota a favore della conversione, questi possono obbligare legalmente i restanti residenti e il proprietario del fondo a trasformare l’edificio in una struttura di proprietà comune.
L'abolizione totale della decadenza dal contratto di locazione
Ai sensi dell'attuale normativa immobiliare, un proprietario può avviare un procedimento di revoca del contratto di locazione nei confronti di un locatario residenziale per debiti a partire da sole 350 sterline, arrivando potenzialmente a sequestrare un bene del valore di centinaia di migliaia di sterline a causa di una controversia di minore entità relativa alle spese condominiali.
Il disegno di legge del 2026 abolisce completamente il diritto di confisca nei contratti di locazione residenziale di lunga durata. Sostituisce tale potere con un regime proporzionato, avallato dal tribunale, di recupero crediti e di esecuzione dei contratti di locazione, tutelando i proprietari di immobili dal rischio di perdere il proprio patrimonio netto a causa di canoni contestati.
Abrogazione dei poteri relativi ai “fleecehold” nelle proprietà private
Il progetto di legge mira a contrastare le pratiche di sfruttamento nei complessi residenziali di proprietà privata, spesso definiti “fleecehold”. La normativa prevede l’abrogazione totale degli articoli 121 e 122 del Law of Property Act del 1925. Questa modifica priva le società di gestione immobiliare private dei diritti previsti dalla legge di accedere all’abitazione di un proprietario o di concedere un contratto di locazione esecutivo su un’abitazione a causa di canoni di locazione immobiliari non pagati o contestati.
Conclusione: un orizzonte caratterizzato da promesse, ritardi e profonda incertezza
Il doppio percorso di riforma avviato dal Leasehold and Freehold Reform Act 2024 e dal Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill 2026 rappresenta un tentativo storico di ridefinire completamente il concetto di proprietà immobiliare in Inghilterra e Galles. Sulla carta, queste riforme di ampia portata promettono un sistema molto più equo, garantendo ai locatari il diritto di proroga fin dal primo giorno, riducendo l’importo da versare per la proroga dei contratti di locazione, tutelando i proprietari di immobili da pignoramenti aggressivi e tracciando una chiara tabella di marcia verso un mercato immobiliare basato in via prioritaria sulla proprietà comune.
Eppure, nonostante tutto l’ottimismo e le speranze che circondano queste pietre miliari legislative, la realtà immediata è caratterizzata da ritardi persistenti, tempistiche politiche estenuanti e una profonda incertezza giuridica.
In definitiva, l’Inghilterra e il Galles potrebbero essere sulla strada verso un futuro senza contratti di locazione a tempo determinato, ma la transizione si sta rivelando una maratona piuttosto che uno sprint. Mentre gli ingranaggi di Westminster e dei tribunali girano lentamente, regna l’incertezza per i privati e le imprese da entrambe le parti del settore immobiliare.
Avvocato specializzato in contenziosi immobiliari e diritti di affitto, Ben Lewis – Contattaci
Ben Lewis è avvocato associato presso il dipartimento contenzioso di RFB. Per qualsiasi domanda su questo argomento, si prega di contattare Ben Lewis via e-mail all'indirizzo B.Lewis@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0203 947 8892.
Ben Lewis
Avvocato associato
