Evicting a commerciale tenant in the UK for non-payment of rent is a powerful tool which is, depending on the specific circumstances of the case, potentially available to a landlord when the tenant has failed to pay rent.
For both landlords and tenants in the UK, understanding the legal framework governing forfeiture of the lease is crucial. This article explores the complexities involved in evicting a commercial tenant, the importance of specific lease terms, and the circumstances where it is possible to evict a commercial tenant.
1. Il diritto di decadenza
Confisca allows a landlord to terminate a lease and re-enter the proprietà due to a tenant’s breach. For non-payment of rent, this is generally the fastest route to eviction for a landlord of a immobili commerciali.
In primo luogo è opportuno verificare se il contratto di locazione contiene una clausola di decadenza espressa.
La clausola di decadenza
- Provvedimento espresso: The lease must contain an express ” forfeiture clause / proviso for re-entry.” Without this clause, it is difficult to forfeit the lease for rent arrears unless the breach is so severe it is considered “repudiatory.”
- Periodi di tolleranza: Most leases specify a period (typically 14 or 21 days) that rent must remain unpaid before the right to forfeit arises.
Esenzione dalla Sezione 146
- Unlike other breaches (such as unauthorised alterations / repairs / breach of user clauses ), mancato pagamento dell'affitto non richiede un avviso ai sensi della Sezione 146 del Law of Property Act 1925.
- Il locatore può, in determinate circostanze che verranno discusse di seguito, passare direttamente alla decadenza del contratto di locazione una volta scaduto il periodo di grazia.
2. Metodi di recupero del possesso
There are two distinct ways to exercise the right to forfeit a locazione commerciale: Peaceable Re-entry and Court Proceedings.
Rientro pacifico (auto-aiuto)
- Azione: The landlord (usually via a certificated bailiff) physically enters the premises and changes the locks.
- Tempistica: This commonly occurs in early hours of morning when the premises are unoccupied to avoid issues around breaching the Criminal Law Act 1977, which prohibits the use or threat of violence to secure entry.
- Effetto: Il contratto di locazione termina nel momento in cui si cambia la serratura.
Procedimento di possesso (la via del tribunale)
- Processo: Il locatore presenta una richiesta di possesso presso la County Court o la High Court.
- Requisiti: This is often the preferred route if there is any risk of physical confrontation or if the property is mixed-use (containing a residenziale element).
- Terminazione: Il contratto di locazione viene considerato formalmente risolto quando il tribunale notifica la richiesta di possesso al locatario.
3. La dottrina della rinuncia
A significant risk to a landlord where a tenant has failed to pay rent is “waiving” the right to forfeit. This occurs if the landlord, with knowledge of the breach, performs an act that acknowledges the continued existence of the lease after the right to forfeit has arisen. Examples of waiver could include:
- Richieste di affitto: L'invio di una fattura per l'affitto futuro è una rinuncia.
- Accettazione dell'affitto: Accepting even a partial payment of arrears or future rent is a waiver.
- Comunicazione: Qualsiasi atto del locatore o del suo agente (ad esempio, discutere di riparazioni o concedere il consenso) che consideri il contratto di locazione come in corso potrebbe rendere illegale qualsiasi decadenza.
- Lasso di tempo: Una volta che si verifica una rinuncia, il locatore deve attendere fino a quando il prossimo Il periodo di affitto viene saltato prima di poter tentare nuovamente il forfait.
4. Sollievo dalla decadenza
Even after a landlord has successfully re-entered or issued proceedings, the tenant has a statutory right to apply for “Relief from Forfeiture.”
Discrezione della Corte
- Pagamento degli arretrati: If the tenant pays all outstanding rent, interest, and the landlord’s legal costs, the court volontà almost always grant relief.
- Status Quo: L'esonero ripristina il contratto di locazione come se la decadenza non fosse mai avvenuta.
- Limiti di tempo: Per il rientro pacifico, l'inquilino ha in genere sei mesi di tempo per richiedere l'esonero (anche se in alcuni casi gli inquilini sono riusciti a ottenere l'esonero dalla decadenza dopo che sono trascorsi più di sei mesi).
- Per i procedimenti giudiziari: If the landlord succeeds in court, the tenant should usually apply for relief before the possession order is executed. Once the landlord takes possession under a court warrant, the tenant’s right to seek relief is significantly curtailed.
5. Controllo procedurale
Per garantire la legittimità della decadenza del contratto di locazione commerciale o dello sfratto, è necessario osservare le seguenti regole tecniche:
Nota: Forfeiture is an “all or nothing” remedy. By terminating the lease, you lose the right to future rent and may become liable for business rates while the unit is vacant.
Considerazioni tecniche e proprietà ad uso misto
La definizione di “affitto”
Landlords must ensure that the debt they are forfeiting for is legally classified as “rent.” While basic rent is obvious, other charges like service charges, insurance premiums, and utilities must be “reserved as rent” in the lease. If they are not, the landlord must serve a Section 146 Notice before forfeiting for those specific debts.
Pericolo di uso misto
The Protection from Eviction Act 1977 applies if any part of the premises is “occupied as a dwelling.” If a commercial tenant lives in a flat above their shop under the same lease, a landlord non può utilizzare il rientro pacifico. Questo è un reato penale. In questi casi, l'unica via legale è un'ordinanza del tribunale.
Beni mobili e beni abbandonati
Quando il locatore perde la proprietà, le scorte e le attrezzature dell'affittuario rimangono all'interno. Il locatore diventa un “custode involontario”. Deve attenersi alla legge sugli illeciti (interferenza con i beni) del 1977, dando all'inquilino una ragionevole opportunità di ritirare i propri beni prima che possano essere venduti o smaltiti. In caso contrario, il locatore può essere chiamato a rispondere di un'azione legale secondaria per la conversione dei beni.
Lista di controllo sintetica per i locatori
Per garantire uno sfratto conforme alla legge per morosità, il locatore deve:
- Verificare il contratto di locazione: Confermare l'esistenza di una clausola di decadenza e calcolare l'esatta scadenza del periodo di grazia.
- Revisione dei conti: Assicurarsi che gli arretrati siano rigorosamente definiti come affitto e che non siano stati accettati pagamenti dopo l'insorgere del diritto di decadenza.
- Controllare l'occupazione: Confermare che i locali sono puramente commerciali e che nessuno vive in loco.
- Rinuncia al controllo: Confermare che non sono state adottate misure che potrebbero costituire una rinuncia al diritto di decadenza del contratto di locazione.
- Istruzioni per l'emissione: Engage certificated bailiffs for peaceable re-entry or legal counsel for court proceedings.
- Mettere in sicurezza il sito: Cambiate le serrature, prendete le letture dei contatori e fotografate l'inventario dei beni lasciati.
La confisca è uno strumento potente ma clinico. Poiché i tribunali la considerano un rimedio “draconiano”, è importante assicurarsi che la confisca sia legittima. Qualsiasi deviazione può portare il locatore a pagare i danni all'inquilino, piuttosto che il contrario.
David Burns, Senior Contenzioso Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial lease disputes and non payment of rent. Whether you are seeking to enforce the terms of a lease or obtain advice about issues around complying with the terms of a lease we have the experience to assist. For enquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk or by phone at 0207 467 5751.
David Burns
Partner senior per il contenzioso
