Lo sfratto di un inquilino commerciale nel Regno Unito per mancato pagamento dell'affitto è uno strumento potente che, a seconda delle circostanze specifiche del caso, è potenzialmente disponibile per un proprietario quando l'inquilino non ha pagato l'affitto.
Sia per i proprietari che per gli affittuari nel Regno Unito, la comprensione del quadro giuridico che regola la decadenza del contratto di locazione è fondamentale. Questo articolo esplora le complessità legate allo sfratto di un inquilino commerciale, l'importanza di specifiche condizioni di locazione e le circostanze in cui è possibile sfrattare un inquilino commerciale.
1. Il diritto di decadenza
La decadenza consente al locatore di risolvere un contratto di locazione e di rientrare nell'immobile a causa dell'inadempienza dell'inquilino. In caso di mancato pagamento dell'affitto, questa è generalmente la via più rapida per lo sfratto per un proprietario di un immobile commerciale.
In primo luogo è opportuno verificare se il contratto di locazione contiene una clausola di decadenza espressa.
La clausola di decadenza
- Provvedimento espresso: Il contratto di locazione deve contenere un'espressa ”clausola di decadenza / riserva di rientro”. Senza questa clausola, è difficile incamerare il contratto di locazione per gli affitti arretrati, a meno che la violazione non sia così grave da essere considerata “ripudiante”.”
- Periodi di tolleranza: La maggior parte dei contratti di locazione prevede un periodo (in genere 14 o 21 giorni) in cui l'affitto deve rimanere non pagato prima che scatti il diritto di decadenza.
Esenzione dalla Sezione 146
- A differenza di altre violazioni (come modifiche / riparazioni non autorizzate / violazione delle clausole di utilizzo), mancato pagamento dell'affitto non richiede un avviso ai sensi della Sezione 146 del Law of Property Act 1925.
- Il locatore può, in determinate circostanze che verranno discusse di seguito, passare direttamente alla decadenza del contratto di locazione una volta scaduto il periodo di grazia.
2. Metodi di recupero del possesso
Esistono due modi distinti per esercitare il diritto di decadenza di un contratto di locazione commerciale: Il rientro pacifico e il procedimento giudiziario.
Rientro pacifico (auto-aiuto)
- Azione: Il locatore (di solito tramite un ufficiale giudiziario abilitato) entra fisicamente nei locali e cambia le serrature.
- Tempi: Questo avviene di solito nelle prime ore del mattino, quando i locali non sono occupati, per evitare problemi di violazione del Criminal Law Act 1977, che vieta l'uso o la minaccia di violenza per assicurarsi l'ingresso.
- Effetto: Il contratto di locazione termina nel momento in cui si cambia la serratura.
Procedimento di possesso (la via del tribunale)
- Processo: Il locatore presenta una richiesta di possesso presso la County Court o la High Court.
- Requisiti: Questa è spesso la strada preferita se c'è il rischio di scontri fisici o se la proprietà è a uso misto (contiene un elemento residenziale).
- Terminazione: Il contratto di locazione viene considerato formalmente risolto quando il tribunale notifica la richiesta di possesso al locatario.
3. La dottrina della rinuncia
Un rischio significativo per un locatore che non paga l'affitto è la “rinuncia” al diritto di decadenza. Ciò si verifica se il locatore, a conoscenza dell'inadempimento, compie un atto che riconosce la continuazione del contratto di locazione dopo l'insorgere del diritto di decadenza. Esempi di rinuncia possono essere:
- Richieste di affitto: L'invio di una fattura per l'affitto futuro è una rinuncia.
- Accettazione dell'affitto: L'accettazione di un pagamento anche parziale degli arretrati o dell'affitto futuro costituisce una rinuncia.
- Comunicazione: Qualsiasi atto del locatore o del suo agente (ad esempio, discutere di riparazioni o concedere il consenso) che consideri il contratto di locazione come in corso potrebbe rendere illegale qualsiasi decadenza.
- Lasso di tempo: Una volta che si verifica una rinuncia, il locatore deve attendere fino a quando il prossimo Il periodo di affitto viene saltato prima di poter tentare nuovamente il forfait.
4. Sollievo dalla decadenza
Anche dopo che il locatore è rientrato o ha avviato un procedimento, l'inquilino ha il diritto di richiedere il “Relief from Forfeiture”.”
Discrezione della Corte
- Pagamento degli arretrati: Se l'inquilino paga tutti i canoni di locazione arretrati, gli interessi e le spese legali del locatore, il tribunale concederà quasi sempre la liberazione.
- Status Quo: L'esonero ripristina il contratto di locazione come se la decadenza non fosse mai avvenuta.
- Limiti di tempo: Per il rientro pacifico, l'inquilino ha in genere sei mesi di tempo per richiedere l'esonero (anche se in alcuni casi gli inquilini sono riusciti a ottenere l'esonero dalla decadenza dopo che sono trascorsi più di sei mesi).
- Per i procedimenti giudiziari: Se il locatore ha successo in tribunale, l'inquilino dovrebbe di solito chiedere un risarcimento prima dell'esecuzione dell'ordine di possesso. Una volta che il locatore entra in possesso dell'immobile in base a un mandato del tribunale, il diritto dell'inquilino di chiedere un risarcimento è notevolmente ridotto.
5. Controllo procedurale
Per garantire la legittimità della decadenza del contratto di locazione commerciale o dello sfratto, è necessario osservare le seguenti regole tecniche:
Nota: La decadenza è un rimedio “tutto o niente”. Con la risoluzione del contratto di locazione, si perde il diritto all'affitto futuro e si può diventare responsabili delle tariffe commerciali mentre l'unità è sfitta.
Considerazioni tecniche e proprietà ad uso misto
La definizione di “affitto”
I locatori devono assicurarsi che il debito che stanno incamerando sia legalmente classificato come “affitto”. Mentre l'affitto di base è ovvio, altri costi come le spese di servizio, i premi assicurativi e le utenze devono essere “riservati come affitto” nel contratto di locazione. In caso contrario, il locatore deve notificare un avviso ai sensi dell'articolo 146 prima di procedere all'incameramento di quei debiti specifici.
Pericolo di uso misto
Il Protection from Eviction Act del 1977 si applica se una qualsiasi parte dei locali è “occupata come abitazione”. Se un affittuario commerciale vive in un appartamento sopra il suo negozio con lo stesso contratto di locazione, il locatore non può utilizzare il rientro pacifico. Questo è un reato penale. In questi casi, l'unica via legale è un'ordinanza del tribunale.
Beni mobili e beni abbandonati
Quando il locatore perde la proprietà, le scorte e le attrezzature dell'affittuario rimangono all'interno. Il locatore diventa un “custode involontario”. Deve attenersi alla legge sugli illeciti (interferenza con i beni) del 1977, dando all'inquilino una ragionevole opportunità di ritirare i propri beni prima che possano essere venduti o smaltiti. In caso contrario, il locatore può essere chiamato a rispondere di un'azione legale secondaria per la conversione dei beni.
Lista di controllo sintetica per i locatori
Per garantire uno sfratto conforme alla legge per morosità, il locatore deve:
- Verificare il contratto di locazione: Confermare l'esistenza di una clausola di decadenza e calcolare l'esatta scadenza del periodo di grazia.
- Revisione dei conti: Assicurarsi che gli arretrati siano rigorosamente definiti come affitto e che non siano stati accettati pagamenti dopo l'insorgere del diritto di decadenza.
- Controllare l'occupazione: Confermare che i locali sono puramente commerciali e che nessuno vive in loco.
- Rinuncia al controllo: Confermare che non sono state adottate misure che potrebbero costituire una rinuncia al diritto di decadenza del contratto di locazione.
- Istruzioni per l'emissione: Impiegare ufficiali giudiziari certificati per il rientro pacifico o consulenti legali per i procedimenti giudiziari.
- Mettere in sicurezza il sito: Cambiate le serrature, prendete le letture dei contatori e fotografate l'inventario dei beni lasciati.
La confisca è uno strumento potente ma clinico. Poiché i tribunali la considerano un rimedio “draconiano”, è importante assicurarsi che la confisca sia legittima. Qualsiasi deviazione può portare il locatore a pagare i danni all'inquilino, piuttosto che il contrario.
David Burns, Senior Litigation Partner di Ronald Fletcher Baker LLP, ha una vasta esperienza nella gestione di questioni relative a controversie su contratti di locazione commerciale e al mancato pagamento dell'affitto. Sia che stiate cercando di far rispettare i termini di un contratto di locazione o di ottenere una consulenza su questioni relative al rispetto dei termini di un contratto di locazione, abbiamo l'esperienza necessaria per assistervi. Per richieste di informazioni su questo argomento, contattare David Burns all'indirizzo e-mail D.Burns@rfblegal.co.uk o al numero di telefono 0207 467 5751.
David Burns
Partner senior per il contenzioso
