Nel settore degli immobili commerciali, il “velo societario” è spesso più sottile di quanto gli amministratori si rendano conto. Mentre una società a responsabilità limitata rappresenta uno scudo per molte attività commerciali, i locatori spesso richiedono una società di capitali. Garanzia personale (PG) da parte di amministratori di società / garanti idonei come condizione per la locazione. Questo documento costituisce uno strumento molto potente per i locatori, in quanto collega direttamente il patrimonio personale dell'amministratore, compresa la sua casa e i suoi risparmi, al rispetto di tutti i termini del contratto di locazione.
In qualità di Senior Litigation Partner di Ronald Fletcher Baker LLP, vedo in prima persona come queste garanzie trasformino una battuta d'arresto aziendale in una crisi personale. Quando gli arretrati dell'affitto aumentano, il direttore non è solo un testimone, ma spesso è l'obiettivo principale del locatore per il recupero.
La realtà giuridica:
Un'idea sbagliata comune tra gli amministratori è che il locatore debba “esaurire” il patrimonio dell'azienda prima di rivolgersi al garante. In realtà, la maggior parte dei PG commerciali è redatta in modo che il garante garantisca al locatore, in qualità di obbligato principale o primario, che l'affittuario pagherà tutti i canoni e rispetterà le clausole del contratto di locazione.
- Responsabilità immediata: Se l'affitto non viene pagato secondo i termini del contratto di locazione commerciale, la maggior parte dei moderni contratti di locazione commerciale include disposizioni che stabiliscono che se l'inquilino non paga uno qualsiasi degli affitti o non osserva o esegue uno qualsiasi dei patti con l'inquilino, il Garante dovrà pagare o osservare ed eseguire tali patti.
- Responsabilità solidale: Il locatore può quindi scegliere di citare in giudizio la società, l'amministratore/fideiussore o entrambi contemporaneamente.
- Oltre l'affitto: Il rischio va oltre l'affitto trimestrale. Se il locatore decide di non rinunciare al contratto di locazione, gli arretrati potrebbero continuare a maturare. Oltre all'affitto, altre potenziali responsabilità possono includere le spese di servizio, l'assicurazione e il “killer silenzioso” delle locazioni commerciali: Dilapidazioni. Un amministratore potrebbe essere personalmente responsabile di spese di riparazione a sei cifre alla fine del contratto di locazione commerciale.
Rischi per gli amministratori di società che forniscono garanzie
Di solito, la dottrina della personalità giuridica distinta protegge i singoli amministratori. Tuttavia, un PG fornito da un amministratore della società è un'obbligazione contrattuale secondaria che crea una responsabilità potenzialmente significativa per il garante.
Se, ad esempio, la società viene posta in liquidazione, il contratto di locazione può essere disconosciuto, ma la La responsabilità del garante può rimanere in vita..
Infatti, la richiesta di risarcimento del locatore nei confronti dell'amministratore spesso diventa di più aggressivo una volta che la società fallisce, poiché l'amministratore diventa l'unico soggetto solvibile in grado di soddisfare il debito.
Alternative strategiche alla garanzia personale
I locatori richiedono garanzie, ma la garanzia personale non è l'unico modo per fornirle. Se state negoziando un contratto di locazione o un rinnovo, ci sono alternative che non mettono in discussione i beni personali:
1. Depositi per l'affitto rafforzati
Invece di un PG, è possibile offrire un deposito più consistente. Mentre il deposito standard è di 3 mesi, offrire 6 o 12 mesi può spesso soddisfare la propensione al rischio del locatore.
- Il vantaggio: Si tratta di “denaro inutilizzabile” nel bilancio della società, ma evita il rischio per il patrimonio personale dell'amministratore associato a una garanzia personale.
- Il meccanismo: Assicurarsi che il Atto di deposito per l'affitto Il regolamento definisce chiaramente il momento in cui il denaro viene restituito e impedisce al locatore di prelevare per inadempienze minori e contestate.
2. Garanzie aziendali
Se l'azienda affittuaria fa parte di un gruppo più ampio, un Garanzia della società madre (PCG) è una forte alternativa.
- Il vantaggio: La responsabilità rimane all'interno del mondo aziendale. Il proprietario ottiene la sicurezza di un'entità più grande con un bilancio comprovato, ma i singoli amministratori rimangono protetti.
3. Garanzie o obbligazioni bancarie
La garanzia bancaria è l'impegno di un istituto finanziario a pagare il locatore in caso di inadempienza dell'inquilino.
- La realtà: Di solito la banca richiede alla società di “incassare” la garanzia o di fornire una garanzia aziendale. Si tratta di una procedura più complessa, ma che offre al locatore una sicurezza di prim'ordine senza firma personale.
4. Pagamenti anticipati dell'affitto
Nelle trattative ad alto rischio, il pagamento anticipato dei primi 6-12 mesi di affitto può occasionalmente convincere il locatore a rinunciare alla richiesta di un PG. In questo modo si dimostra liquidità e si elimina il rischio immediato di arretrati durante le prime fasi critiche del contratto di locazione.
Il vantaggio del locatore nell'applicazione della legge
Per i proprietari, il PG è l'ultima leva. A differenza di un'azione legale nei confronti di una società, che potrebbe semplicemente essere messa in amministrazione controllata, l'azione legale nei confronti di un amministratore personale apre vie di applicazione aggressive:
1. Accesso diretto ai beni personali
Se la società affittuaria diventa insolvente o non paga l'affitto, il locatore può rivalersi direttamente sul patrimonio personale del garante. A differenza di una società che può essere messa in liquidazione senza beni, il garante - spesso un amministratore della società - è personalmente responsabile, il che significa che i suoi risparmi personali, i suoi investimenti e la sua casa potrebbero essere esposti.
Esigenze di legge: Il locatore può potenzialmente notificare una richiesta di pagamento degli arretrati. In caso di mancato pagamento entro 21 giorni, il locatore può presentare un'istanza per il pagamento degli arretrati. fallimento personale del direttore.
2. Responsabilità primaria (spesso)
Molti contratti di locazione commerciale sono redatti in modo da rendere la responsabilità del garante “primaria” anziché “secondaria”. Ciò significa che il locatore non deve esaurire prima tutti i rimedi legali contro l'azienda locataria inadempiente, ma può richiedere immediatamente il pagamento al garante.
3. Sicurezza estesa oltre i depositi
Mentre il deposito cauzionale è limitato all'importo riscosso (in genere 3-6 mesi di affitto), la garanzia personale di solito non ha limiti e copre tutti gli obblighi dell'inquilino per l'intera durata del contratto di locazione. Questo include:
- Affitto e spese di servizio non pagate.
- Dilapidazione (riparazioni e danni) alla fine del contratto.
- Spese legali sostenute dal locatore per far rispettare il contratto di locazione.
4. Continuazione della responsabilità dopo l'insolvenza
Se una società affittuaria viene messa in liquidazione, il contratto di locazione viene spesso disdetto. Una garanzia personale include spesso una clausola che consente al locatore di obbligare il garante a sottoscrivere un nuovo contratto di locazione per il periodo rimanente, evitando così la perdita di reddito da locazione sull'immobile sfitto.
5. Maggiore leva e applicazione efficiente delle norme
- Contenzioso più facile: La richiesta di risarcimento nei confronti di una persona fisica è spesso più semplice che trattare con i liquidatori di una società insolvente.
- Una posizione legale più forte: Il garante rimane responsabile anche se il credito del locatore nei confronti dell'inquilino è ritenuto inopponibile, a condizione che la garanzia sia correttamente eseguita come atto notarile.
6. Responsabilità solidale
Se più amministratori o persone fisiche fungono da garanti, una clausola “solidale” consente al locatore di perseguire uno, alcuni o tutti per l'intero importo dovuto.
Ex inquilini
- Sezione 17 Avvisi: Ai sensi del Legge sui proprietari e gli inquilini (patti) del 1995, I proprietari devono notificare un “Avviso di Sezione 17” entro sei mesi di scadenza degli arretrati per reclamarli da un ex inquilino o dal suo garante. Gli amministratori dovrebbero sempre controllare le date; se il locatore è lento ad agire, l'amministratore può avere una difesa completa per gli arretrati più vecchi.
Considerazioni importanti
- Limitazione di responsabilità: I garanti possono negoziare di limitare la loro responsabilità a una certa somma o per un periodo limitato, piuttosto che una garanzia “onnicomprensiva”.
- Disposizioni di rilascio: Le garanzie possono includere clausole di “liberazione anticipata”, in base alle quali il garante viene liberato dopo un determinato periodo di tempo o se l'inquilino raggiunge determinati traguardi finanziari.
- Rischi di variazione: Se il locatore modifica il contratto di locazione (ad esempio, cambia l'affitto o i locali) senza consultare il garante, quest'ultimo può sostenere che la sua responsabilità è assolta.
Riflessioni finali per proprietari e inquilini
Per Proprietari di casa, Una garanzia personale è valida solo quanto la persona che la sostiene. Si consiglia di effettuare una “verifica patrimoniale” sul garante proposto per assicurarsi che abbia effettivamente i mezzi per coprire l'affitto in caso di fallimento dell'attività.
Per Inquilini e amministratori, Un PG dovrebbe essere l'ultima risorsa. Se non è possibile evitarlo, assicuratevi che sia limitato all'affittuario attuale e non si estenda a futuri “Accordi di garanzia autorizzati” (AGA) quando venderete l'azienda.
David Burns, Senior Litigation Partner di Ronald Fletcher Baker LLP, ha una vasta esperienza nella gestione di questioni relative a controversie su locazioni commerciali e all'escussione di garanzie. Sia che stiate cercando di far valere una garanzia o di proteggere i vostri beni personali, un intervento legale tempestivo è l'unico modo per gestire il rischio. Per richieste di informazioni su questo argomento, contattare David Burns via e-mail all'indirizzo D.Burns@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0207 467 5751.
David Burns
Partner senior per il contenzioso
