Un inquilino commerciale può trattenere l'affitto?

Nel complesso panorama degli immobili commerciali, le controversie tra proprietari e locatari sono quasi inevitabili. Spesso sorgono controversie quando un locatario ritiene di avere motivo di trattenere il canone di locazione. Che sia a causa di una presunta mancata esecuzione di lavori di riparazione da parte del proprietario, di una violazione del diritto al tranquillo godimento dell’immobile o di difficoltà economiche, la domanda che ci poniamo in questo articolo è: un locatario commerciale può legalmente trattenere il canone di locazione? 

Sia per i proprietari che per gli inquilini nel Regno Unito, è fondamentale comprendere il quadro giuridico che disciplina il pagamento dell'affitto. Questo articolo approfondisce le complessità relative alla trattenuta dell'affitto, l'importanza di specifiche clausole contrattuali e le limitate circostanze in cui tale pratica potrebbe essere consentita. 

Regola generale: l'affitto deve essere pagato 

Il punto di partenza è che l'obbligo del locatario di pagare l'affitto è indipendente dagli obblighi del locatore previsti dal contratto di locazione. Questo principio, spesso definito “regola dell'indipendenza delle obbligazioni”, significa che anche se il locatore viola i propri doveri — ad esempio, non provvedendo alla manutenzione della struttura dell'edificio — il locatario è comunque tenuto per legge a pagare l'affitto per intero e puntualmente. 

La logica alla base di questa norma è quella di garantire ai proprietari un flusso di reddito prevedibile, spesso indispensabile per far fronte agli obblighi ipotecari e per la manutenzione dell'immobile. In linea generale, chi decide di farsi giustizia da solo trattenendo l'affitto corre il rischio di inasprire rapidamente la controversia. 

Il potere del contratto di locazione 

La possibilità per un inquilino di trattenere il canone di locazione dipende dalle condizioni specifiche del contratto di locazione. 

In linea di massima, la libertà contrattuale consente ai locatori e ai locatari di concordare le proprie condizioni, e il tribunale interviene raramente su un accordo stipulato tra due soggetti commerciali. 

Punto chiave: Se il contratto di locazione prevede che l'affitto debba essere pagato “senza detrazioni né compensazioni”, l'inquilino ha pochissimo margine di manovra per quanto riguarda il pagamento dell'affitto, indipendentemente dall'adempimento da parte del locatore. 

L'affermarsi della clausola di “divieto di compensazione” 

Nella maggior parte dei contratti di locazione commerciale moderni nel Regno Unito, i locatori inseriscono una clausola di “nessuna detrazione / nessuna compensazione”. Si tratta di una disposizione importante di cui ogni locatario dovrebbe essere a conoscenza prima della firma, in particolare per quanto riguarda il rischio di decadenza dal contratto. 

Che cos'è una clausola di “divieto di compensazione”? 

La “compensazione” è un diritto legale che consente a una persona di dedurre una somma di denaro che le è dovuta da una somma che deve a un'altra parte. In un contesto commerciale, un inquilino potrebbe ritenere di avere un credito di 5.000 sterline per le riparazioni che il locatore non ha effettuato e cercare di “compensare” tale importo con il prossimo canone di locazione di 5.000 sterline. 

Una clausola di “divieto di compensazione” esclude espressamente tale diritto, il che può rivelarsi fondamentale per i locatori che hanno a che fare con inquilini che hanno smesso di pagare l’affitto. La formulazione standard dei contratti di locazione spesso prevede che l’affitto debba essere pagato: 

“Al lordo di ogni detrazione e senza alcuna compensazione, domanda riconvenzionale o riduzione di sorta.” 

Inserendo questa clausola, il locatore garantisce che l'affitto debba essere pagato indipendentemente dal fatto che l'inquilino abbia o meno un credito nei suoi confronti. Se l'inquilino ritiene che il locatore gli debba del denaro, deve prima pagare l'affitto e poi citare in giudizio il locatore separatamente per recuperare il proprio credito. Non può utilizzare il denaro dell'affitto come mezzo di pressione. 

In quali casi è possibile trattenere l'affitto? 

Sebbene la regola generale e le clausole di “divieto di compensazione” rappresentino probabilmente la posizione predefinita, esistono alcune eccezioni in cui un inquilino potrebbe avere un fondamento giuridico per trattenere o detrarre una somma dall’affitto. 

1. Compensazione equitativa (se non esclusa) 

Nel caso in cui un contratto di locazione non Se il contratto non contiene una clausola di “divieto di compensazione”, il locatario potrebbe avvalersi della “compensazione equitativa”. Ciò consente a una parte di dedurre una domanda riconvenzionale se tale domanda è così strettamente connessa al debito che sarebbe ingiusto esigere il pagamento dell’una senza l’altra. Tuttavia, poiché i contratti di locazione moderni sono redatti in modo molto rigoroso, questa possibilità è spesso preclusa al locatario commerciale medio. 

2. Clausole di riduzione dell'affitto 

Molti contratti di locazione commerciali moderni prevedono clausole di “riduzione dell’affitto” o “sospensione dell’affitto”. Queste specificano le circostanze in cui il pagamento dell’affitto cessa automaticamente. L’esempio più comune è quando l’immobile diventa inagibile a causa di un “rischio assicurato”, come un incendio o un’alluvione. In questi casi, il locatario non sta “trattenendo” il canone in modo provocatorio; sta esercitando un diritto contrattuale attivato dal verificarsi di una situazione specifica. 

3. Accordo preventivo con il locatore 

Un inquilino può legalmente trattenere il canone di locazione se ha stipulato un accordo formale con il locatore. Durante la pandemia di COVID-19, molte parti hanno negoziato differimenti o sospensioni del pagamento del canone. Qualsiasi accordo di questo tipo dovrebbe essere documentato in una “lettera di accompagnamento” o in un “atto di modifica” formale, al fine di garantirne la validità giuridica ed evitare che il locatore possa successivamente rivendicare gli arretrati. 

I rischi legati al mancato pagamento dell'affitto 

Per un inquilino, trattenere l'affitto senza un chiaro fondamento giuridico (o in violazione di una clausola di “divieto di compensazione”) è una strategia estremamente rischiosa. 

• Decadenza dal contratto di locazione: La maggior parte dei contratti di locazione consente al locatore di rescindere il contratto e di rientrare in possesso dell'immobile qualora l'affitto non venga pagato per un determinato periodo (di solito 14-21 giorni). In alcuni casi ciò può avvenire senza bisogno di un'ordinanza del tribunale. 

• Recupero dei canoni di locazione commerciali arretrati (CRAR): I proprietari possono incaricare gli ufficiali giudiziari di entrare nei locali e sequestrare i beni dell'inquilino per venderli al fine di coprire il debito. 

• Esigenze di legge: Il locatore può emettere un avviso di pagamento che, in caso di mancato pagamento, può comportare la liquidazione (per insolvenza) della società del locatario o il fallimento personale dello stesso, qualora il locatario previsto dal contratto di locazione sia una persona fisica che ha smesso di pagare l'affitto. 

• Di grande interesse: La maggior parte dei contratti di locazione prevede un “tasso di interesse di mora” (spesso pari a 4% o più al di sopra del tasso di base) che si applica nel momento stesso in cui il canone di locazione risulta in ritardo. 

Considerazioni strategiche per inquilini e proprietari 

Per gli inquilini: 

Invece di trattenere l'affitto e rischiare di perderlo, valuta la possibilità di pagare “con riserva o senza pregiudizio dei propri diritti” Ciò significa che paghi l'intero importo, ma comunichi formalmente per iscritto al locatore che ti riservi il diritto di richiedere il rimborso di tali somme tramite un'azione legale a causa della sua violazione del contratto. In questo modo il tuo contratto di locazione commerciale rimane in vigore e operativo mentre porti avanti la tua richiesta di risarcimento. 

Per i proprietari: 

Assicurati sempre che i tuoi contratti di locazione contengano una clausola di “divieto di compensazione” ben definita, redatta da un avvocato. Questa costituisce la tua principale difesa contro le detrazioni “autonomiche” dell’affitto da parte degli inquilini. Se un inquilino dovesse trattenere l’affitto, agisci rapidamente per tutelare i tuoi interessi. 

Conclusione 

I termini del contratto di locazione stabiliranno probabilmente gli obblighi di pagamento dell'affitto a carico del locatario. Nel Regno Unito, l'inserimento di clausole di “divieto di compensazione” nei contratti di locazione moderni rende molto difficile per un locatario trattenere legalmente l'affitto in risposta a inadempienze del locatore. Sebbene possa sembrare ingiusto pagare per un edificio con il tetto che perde o gli ascensori rotti, le conseguenze legali del mancato pagamento sono potenzialmente molto più dannose del costo di una causa separata per il risarcimento dei danni. 

David Burns, socio senior dello studio legale Ronald Fletcher Baker LLP, vanta una vasta esperienza nella gestione di controversie relative a contratti di locazione commerciale e al mancato pagamento dei canoni di locazione. Sia che vogliate far valere i termini di un contratto di locazione o che abbiate bisogno di consulenza in merito alla loro osservanza, disponiamo dell’esperienza necessaria per assistervi. Per richieste di informazioni su questo argomento, contattate David Burns via e-mail all'indirizzo D.Burns@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0207 467 5751.